Anexo al contrato de arrendamiento de vivienda: Opción de compra

La opción de compra es el anexo al contrato de arrendamiento de vivienda mediante el cual el arrendador o propietario (concedente) concede al inquilino (optante) el derecho a decidir unilateral y voluntariamente si realiza la compra futura del inmueble alquilado o no.

Se trata de un contrato atípico (no contemplado por la Ley), y cuya regulación, por tanto, se ha ido configurando jurisprudencialmente. La incorporación de esta opción de compra a un contrato de arrendamiento (alquiler) supone una unión contractual que el Tribunal Supremo ha definido como "contrato atípico complejo [... en el que el] derecho de opción supone una especie de plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste en la facultad de adquirir la propiedad del bien arrendado, por lo que la onerosidad del contrato de arrendamiento también embebe la onerosidad del contrato de opción en él recogido" (Tribunal Supremo Sala 1ª, S 15-12-1997, nº 1126/1997, rec. 1787/1993).

Este documento debe ser anexado al contrato de arrendamiento de vivienda habitual celebrado entre el arrendador y el inquilino. También existen otros documentos que se pueden anexar al contrato de arrendamiento de vivienda:

• anexo de inventario de bienes muebles, si se desea dejar constancia del estado de conservación y uso de la vivienda y de los bienes muebles que en ella se encuentran al momento de hacer entrega de la vivienda y al momento de abandonar la misma;
• anexo de inclusión o sustitución de un arrendatario solidario, si se desea actualizar el contrato de arrendamiento para modificar a la parte arrendataria (incluyendo o sustituyendo a un arrendatario solidario).

¿Cómo utilizar este documento?

Este documento está pensado para ser añadido, bien a un contrato de alquiler de vivienda habitual ya existente, bien a un contrato de arrendamiento de vivienda habitual que se va a suscribir al mismo tiempo que este mismo.

Antes de la firma, las partes deben llegar a un acuerdo sobre el elemento clave de la opción, el precio de la compraventa. Con respecto a la opción de compra, las partes pueden prever que esta será gratuita o a cambio de un precio acordado por las mismas.

Este documento respeta los requisitos mínimos de contenido de la opción de compra establecidos por la legislación vigente:

• el acuerdo de las partes para la concesión de este derecho;
• el objeto de la compraventa futura (especificación clara y detallada del inmueble alquilado sobre el que recae la opción);
• el precio que se pagará por esta compraventa;
• en caso de ser una opción onerosa, el precio por la concesión de este derecho de compra;
• el plazo para ejercer el derecho de compra.

Este documento debe ser firmado por ambas partes o, en su caso, por sus representantes, que deberán exhibir la autorización, o en su caso poder notarial, que les habilita a ello en el momento de la firma. Para un mayor nivel de seguridad, las firmas han de figurar no sólo en la sección final del documento, sino también en el borde izquierdo de cada página que compone el documento.

El documento se completará en dos ejemplares, de igual valor, y mismo contenido y cada parte conservará uno de ellos. Para un nivel aún mayor de seguridad jurídica, las partes pueden proceder a su elevación a público e inscripción en el Registro de la propiedad. El convenio expreso de las partes para la inscripción de la opción de compra, necesario si se quiere proceder a la misma, también se incluye en este documento.

Legislación aplicable

La opción de compra se regulará por lo que las partes pacten en el documento, pues es una figura que no se encuentra directamente regulada (contrato atípico), salvo por lo dispuesto en el artículo 14 del Decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario. Igualmente, son aplicables las normas del Código civil y, particularmente, las relativas a la autonomía de la voluntad (artículo 1255) y a la validez de los contratos (artículos 1261 a 1277). Por último, se deberá estar a todo lo dispuesto por la jurisprudencia aplicable.

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