Contrato de traspaso de local de negocio

El contrato de traspaso de local de negocio es el documento mediante el cual el arrendatario o inquilino de un local de negocio (llamado cedente en este contrato) transmite a un tercero (llamado cesionario) el conjunto de los derechos y obligaciones que le corresponden en virtud del contrato de arrendamiento firmado con el propietario del inmueble (derecho de uso del local para ejercer una actividad empresarial o profesional, obligación de pagar la renta del alquiler, etc.). De esta forma, el arrendatario (o cedente) "sale" del contrato de arrendamiento y el tercero "entra" en su lugar. Este documento también se conoce con el nombre de contrato de cesión del contrato de arrendamiento de un local de negocio.

Si se tiene dudas sobre el traspaso del local de negocio, se recomienda la lectura de la siguiente guía: ¿Cómo puedo traspasar un local de negocio?

Este documento está adaptado a todos los casos en los que se desee mantener el contrato de arrendamiento en todos sus aspectos (derechos y obligaciones), salvo el referido a la persona del arrendatario que será modificada (el arrendatario pasará de ser el cedente a ser el cesionario). Si lo que desea es que el arrendatario ceda a un tercero el uso como arrendatario de todo o parte del local de negocio alquilado, pero sin que la relación existente entre el arrendatario y el propietario (o arrendador) del mismo se modifique o extinga, debe utilizar el contrato de subarriendo de local de negocio. Por otra parte, si es el propietario del inmueble quien desea ceder el derecho de uso y disfrute del local, debe utilizar el contrato de arrendamiento de local de negocio.

Mediante este documento, solo se traspasa el local donde se ejerce una actividad económica (por ejemplo, local donde ahora hay un bar) con o sin existencias. Si lo que desea traspasar es el negocio o la unidad de explotación comercial o industrial (por ejemplo, un bar), debe utilizar también el contrato de compraventa de empresa.

¿Cómo utilizar este documento?

En caso de traspasarse un local de negocio de renta antigua (cuyo contrato de arrendamiento fue firmado antes del 9 de mayo de 1985) o un local de negocio cuyo contrato de arrendamiento fue firmado entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994 y no ha sido renovado por tácita reconducción posteriormente, la ley exige que el contrato de traspaso sea elevado a documento público. En el resto de los casos, aunque la ley no lo exige, es útil formalizar el contrato por escrito.

En este documento, se identificará de forma clara el local de negocio cedido, el precio del traspaso (en caso de tratarse de una cesión onerosa), el uso que se le va a dar al local, el importe y la forma de pago de la renta o alquiler, así como las garantías, en su caso, impuestas al cesionario (nuevo arrendatario) para el cumplimiento de sus obligaciones (devolución de la fianza al cedente, constitución de aval o fiador solidario).

• Requisitos del traspaso de local de negocio

Al redactar el contrato de traspaso de local de negocio es muy importante que se tenga en cuenta lo establecido en el contrato de arrendamiento que será cedido. Por otra parte, para poder celebrar legalmente un contrato de traspaso de local de negocio, es necesario tener en cuenta las siguientes normas:

• El consentimiento previo y escrito del arrendador es necesario para la cesión si el contrato de arrendamiento fue celebrado antes del 1 de enero de 1995 y no ha sido renovado desde esa fecha, o si dicho contrato lo exige o prohibe la cesión. Puede pedir el consentimiento al arrendador, utilizando la solicitud de autorización para la cesión de su local de negocio. En caso de realizar la cesión sin contar con el consentimiento previo del arrendador, el contrato de arrendamiento puede ser resuelto de pleno derecho.
• En caso de no ser necesario el consentimiento del arrendador, la cesión debe serle informada de forma fehaciente en el plazo de un mes desde su conclusión. Para informar al arrendador, puede utilizar la comunicación de la cesión de su local de negocio. En caso de no informar al arrendador, el contrato de arrendamiento puede ser resuelto de pleno derecho.
• En cualquier caso, el arrendador tiene derecho a subir la renta del alquiler como consecuencia de la cesión del contrato.

Tenga en cuenta que en el caso de los contratos de arrendamiento celebrados antes del 1 de enero de 1995 y no renovados desde esa fecha, el arrendador tiene preferencia adquisitiva cuando el arrendatario pretende traspasar el local. Así, el arrendatario está obligado a ofrecerle el local en primer lugar y el arrendador podrá decidir recuperarlo, a cambio del precio estipulado en la notificación, en un plazo de 30 días (tanteo), y si este derecho no se respeta adecuadamente, el arrendador tendrá la facultad de recuperar el local de negocio ya transmitido (retracto).

• Remuneración del traspaso

En caso de traspasarse un local de negocio de renta antigua (cuyo contrato de arrendamiento fue firmado antes del 9 de mayo de 1985) o un local de negocio cuyo contrato de arrendamiento fue firmado entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994 y no ha sido renovado por tácita reconducción posteriormente, el traspaso debe hacerse a cambio de un precio cierto. Asimismo, si el arrendador no ejercita el derecho de tanteo o retracto, tendrá derecho a participar en el precio del traspaso.

En el resto de los casos, salvo que en el contrato de arrendamiento se establezca otra cosa, el traspaso o cesión del contrato de arrendamiento del local de negocio puede hacerse de forma gratuita u onerosa (a cambio de una compensación económica). Por otra parte, el arrendador solo tiene derecho a participar en el precio del traspaso si esto se ha pactado expresamente en el contrato de alquiler.

• Garantías: fianza legal y aval o fiador solidario

En los contratos de arrendamiento de local de negocio es obligatorio que el arrendador exija al inquilino una cantidad equivalente a dos mensualidades como fianza legal para asegurar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales (particularmente, el pago de la renta y el deber de conservación del bien). La normativa autonómica aplicable puede establecer la obligación del arrendador de depositar la fianza a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe.

Al finalizar el contrato, si el inquilino ha cumplido con todas sus obligaciones (especialmente, si entrega el bien en las condiciones pactadas), esta cantidad le será devuelta; en cambio, si no ha cumplido con todas sus obligaciones, el arrendador la retendrá. Debido a que esta cantidad será devuelta a quien sea el inquilino al momento de finalizar el contrato de arrendamiento, es el cesionario (nuevo inquilino) quien, en su caso, debe devolver dicha cantidad al cedente (anterior inquilino) al momento de formalizar la cesión.

Por otra parte, el arrendador puede exigir que el cesionario (nuevo inquilino) presente un aval o fiador solidario. En este caso, una o varias personas ajenas al contrato de arrendamiento (es decir, distintas del arrendador y del nuevo arrendatario) se comprometen a saldar, eventualmente, las deudas que el nuevo arrendatario haya contraído como consecuencia de la ejecución de este contrato (particularmente, pagar las rentas impagas). En el contrato de traspaso, será necesario identificar a esta(s) persona(s) e incluir su firma. En el caso de haberse constituido un aval o fiador solidario del anterior arrendatario en el contrato de arrendamiento, la celebración del contrato de traspaso los liberará de su obligación.

Una vez cumplimentado el documento con las informaciones necesarias relativas a las condiciones de la cesión, y a los derechos, deberes y responsabilidades de cada una de las partes, el contrato debe ser firmado por las partes o, en su caso, por sus representantes, que deberán exhibir la autorización, o en su caso poder notarial, que les habilita a ello en el momento de la firma.

Para un mayor nivel de seguridad, las firmas han de figurar no sólo en la sección final del documento, sino también en el borde izquierdo de cada página que compone el documento, incluyendo, las páginas de los anexos en los que se adjuntará todo otro documento suplementario que también formará parte del contrato. El documento debe ser firmado al menos en dos ejemplares, para que cada una de las partes conserve una copia.

En anexo al contrato de traspaso, deben figurar:

• Una copia del contrato de arrendamiento celebrado entre el arrendador y el cedente (anterior arrendatario), ya que la descripción del local de negocio que en él figura debe ser puesta en conocimiento del cesionario (nuevo arrendatario).
• El consentimiento escrito del arrendador al traspaso, o la comunicación de su celebración junto con el justificante de su entrega, según el caso.
• En su caso, el inventario de los bienes muebles o mobiliario que se entrega junto con el local de negocio.

Legislación aplicable

El contrato de traspaso de local de negocio se rige por lo previsto en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (particularmente, en su artículo 32).

Además, para los contratos de arrendamiento celebrados antes del 1 de enero de 1995, también puede ser de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 cuyo texto refundido fue aprobado por el Decreto 4104/1964 (particularmente, sus artículos 29 a 42).

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