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Bail commercial

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Dernière révision 02/02/2017
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Dernière révision :02/02/2017

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Bail commercial

Le bail commercial est un contrat qui encadre les modalités de location d'un lieu dont le louage sert à l'exploitation d'une entreprise. C'est dans ce contrat, entre un locateur (le propriétaire du local à louer) et un locataire (l'entreprise qui loue un local pour y exploiter son entreprise), que les parties prévoient le loyer, les réparations à effectuer, et les obligations respectives du locateur et du locataire.

 

Comment utiliser ce document ?

Pour remplir ce document, il faut :

  • être majeur (18 ans et plus)
  • avoir l'intention de louer un local pour l'exploitation d'une entreprise seulement (et non à des fins résidentielles auquel cas il faut remplir un autre document, nommé Bail de logement résidentiel)

Contrairement au bail de logement résidentiel, le bail commercial sert à la location d'un local pour des fins d'exploitation d'entreprise seulement, et n'est pas aussi strictement règlementé que le premier. En effet, la Régie du logement n'a pas compétence en matière de baux commerciaux et ses règlements ne s'appliquent pas.

De ce fait, les propriétaires et locataires doivent prévoir eux-mêmes au contrat de bail qui aura la responsabilité, par exemple, des travaux à effectuer, des frais d'administration et d'entretien des aires communes, des taxes à payer et les mesures de règlement des différends entre eux, les conséquences d'un défaut du locataire ou du locateur, etc. Le droit applicable aux baux commerciaux se limite donc à la section sur le louage du Code civil du Québec ainsi que celles concernant les règles générales applicables aux contrats.

Les baux commerciaux peuvent prévoir différents types de loyer. Dans ce document, deux options s'offrent aux parties : le loyer fixe ou le loyer variable, ce dernier étant composé d'un loyer de base, fixe, et d'un loyer additionnel, variable. Le loyer fixe est un loyer dont le montant ne varie pas pendant la durée du bail et toutes dépenses y sont déjà inclues. Un loyer variable est composé d'un loyer de base, fixe, qui ne change pas, et d'un loyer additionnel qui varie en fonction des taxes et des frais d'entretiens et d'administration.

Le propriétaire peut aussi prévoir dans le bail certaines garanties pour se protéger en cas de défaut ou de faillite du locataire. Par exemple, il aura le choix d'exiger une caution personnelle, le paiement à l'avance de deux mensualités de loyer ou un dépôt.

Il est d'usage que la durée des baux commerciaux soit de 3 à 10 ans, mais les parties peuvent tout à fait convenir autrement, la durée demeure à leur discrétion. Il est aussi possible de renouveler le bail grâce à l'option de renouvellement que le locataire peut choisir d'exercer ou non. S'il choisit de renouveler, il lui suffit d'envoyer un avis au propriétaire respectant le délai inscrit au bail et déterminé par les parties.

La publication du bail au Bureau de la publicité des droits du Québec permet d'éviter au locataire un éventuel évincement advenant la vente de l'immeuble dans lequel se situent les locaux loués à un nouveau propriétaire qui pourrait tenter de résilier le bail unilatéralement. Pour le faire publier, il faudra signer le bail devant deux témoins. Un de ces deux témoins doit être notaire, avocat ou commissaire à l'assermentation. Il faudra aussi inclure pour les fins de la publication au Bureau de la publicité des droits du Québec, le numéro de lot la ville du cadastre et la circonscription foncière du local loué.

Le bail doit être signé par les parties et un exemplaire est remis à chacune d'entre elles.

 

Droit applicable

Le Code civil du Québec :

  • section du louage (contrats-nommés) : articles 1854 et suivants
  • section des obligations (les contrats) : articles 1371 et suivants
  • publication du bail : article 2936

 

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