Bail rural

Le bail rural est le contrat par lequel un propriétaire met à disposition un fonds agricole à un locataire qui l'exploitera pour y exercer une activité agricole, en contrepartie d'un loyer qu'il devra payer chaque année.

1. Les caractéristiques du bail rural

Le bail rural sera la mise en location par le propriétaire, soit :

• De parcelles de terre sans bâtiment ;

• De parcelles de terre et de bâtiment(s) d'exploitation (ex. : une grange) ;

• De parcelles de terre et de bâtiment(s) d'habitation (ex. : une maison) ;

• De parcelles de terre, de bâtiment(s) d'exploitation et de bâtiment(s) d'habitation (ex. : une maison).

Le locataire doit exercer une activité agricole au sens de l'article L. 311-1 du Code rural et de la pêche maritime.

Le contrat précise également la destination des parcelles de terre louées, à savoir la nature des activités agricoles du locataire exercées sur le fonds agricole loué (ex. : maraîchage, arboriculture, élevage de bovins, travaux de reboisement, etc.).

Il convient, pour rédiger un contrat de bail rural, de connaitre la référence cadastrale de chacune des parcelles louées.
La référence cadastrale est l'identifiant de la parcelle. Elle est unique pour chaque parcelle. Cet identifiant comprend la désignation dans l'ordre suivant :

• Du département où est située la parcelle ;

• De la commune où est située la parcelle ;

• De la section cadastrale de la parcelle ;

• Du numéro de la parcelle.

2. La durée du bail rural

La durée légale d'un bail rural est de 9 ans. Les parties ne peuvent conclure un contrat de bail d'une durée inférieure (sauf exception non envisagées dans ce modèle). Les baux ruraux peuvent être conclus pour une durée plus longue. Lorsque la durée du bail excède douze années, le contrat de bail doit être établi devant notaire.

3. Le loyer ou fermage du bail rural

Le terme "fermage" est employé pour désigner le loyer du bail rural. Le loyer est payé chaque année. La fixation du loyer n'est pas libre. En effet, le loyer du contrat de bail rural est encadré a minima et maxima, et il doit être fixé conformément à l'article L. 411-11 du Code rural et de la pêche maritime et de l'arrêté du préfet du département de situation des parcelles louées. Le prix du loyer est établi en fonction, notamment :

• De la durée du bail ;

• De l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation ;

• De la qualité des sols.

Le montant du loyer est composé de plusieurs éléments, qui doivent être calculés distinctement :

• Le cas échéant, le loyer des bâtiments d'habitation ;

• Le loyer des terres nues et des bâtiments d'exploitation ;

• Le cas échéant, le loyer des terres portant des cultures pérennes.

Le loyer total dû chaque année par le locataire sera la somme de ces différents montants.

4. Obligations particulières liées à l'environnement

Il est possible d'insérer une clause dans le contrat qui impose au locataire de respecter certaines contraintes environnementales dans l'exercice de ses activités agricoles : elle peut être insérée d'une part, parce que le propriétaire souhaite imposer ces contraintes au locataire ou d'autre part, parce que les terres agricoles mises en location se situent dans une zone de protection de l'environnement telle que définie à l'article L. 411-27 du Code rural et de l'environnement. Ce même article précise le type de clauses environnementales qui peuvent être insérées dans le contrat.

Le propriétaire doit informer le locataire si le fonds agricole se situe dans l'une des zones suivantes :

• Une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ;

• Une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé ;

• Une zone de sismicité.

Dans ce cas, le propriétaire devra faire établir un état des risques qui sera annexé au contrat de bail.

Le contrat de bail doit être signé par les parties et un exemplaire remis à chacune d'entre elles.

Comment utiliser ce document ?

Ce modèle est contrat de bail rural conclu pour une durée de 9 ans. Il est conclu par écrit par acte sous signature privée, c'est à dire sans l'intervention d'un notaire. Le contrat de bail est signé par les parties et un exemplaire est remis à chacune d'entre elles.

Ce document n'est pas adapté à la rédaction d'un bail rural d'une durée supérieure ou inférieure à neuf ans. La rédaction d'un acte authentique devant notaire est nécessaire pour les baux dont la durée excède 12 ans.

Droit applicable

Articles L441-1 à L411-78 ainsi que D410-1 à R411-27 du code rural et de la pêche maritime

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