Contratto di affitto d'azienda

Il contratto di affitto d'azienda è un tipo di documento attraverso cui il concedente affitta all'affittuario l'azienda di cui il primo è proprietario. L'azienda è il complesso dei beni organizzati dall'imprenditore per l'esercizio dell'impresa. L'affitto avviene attraverso un'operazione unitaria e serve generalmente a garantire che un'altra persona possa proseguire nell'attività aziendale.

Il contratto prevede anche la possibilità di affittare un ramo d'azienda. Per ramo d'azienda si intende un complesso di beni organizzati all'interno di un'azienda più grande, ma che conserva una sua autonomia, tale da far si che questa possa essere venduta o affittata separatamente. In sintesi, è una piccola azienda autonoma e funzionale all'interno di un complesso di beni più grande. Al ramo d'azienda si prevedono le stesse previsioni dell'affitto d'azienda, visto che si tratta in ogni caso di un'azienda autonoma e indipendente.

Potrebbe capitare che insieme all'azienda venga ceduto anche il contratto di locazione commerciale dove ha sede l'azienda. L'affittuario continuerà nel pagamento con il contratto già in essere. Nel caso in cui il contratto di locazione finisse, si dovrà stipulare un altro contratto.

 

Principali elementi del contratto:

La disciplina dell'affitto d'azienda prevede alcune regole specifiche per questo tipo di contratto, e allo stesso tempo lascia libertà alle parti di poter stabilire le clausole che ritengono più opportune per le loro esigenze. In questo tipo di affitto, entrano in gioco vari beni e relazioni giuridiche di cui le parti devono disciplinare in che maniera questi verranno trasferiti dal locatore al conduttore

Una delle clausole più importanti è quella relativa alla successione dei contratti, ed in particolare ai relativi debiti e crediti aziendali. Infatti, nell'affitto d'azienda, l'affittuario subentra in tutti i contratti già stipulati, in maniera tale da non danneggiare ne creare confusione a tutti i terzi che hanno rapporti con l'azienda. Gli unici contratti che possono non entrare dentro alla cessione sono quelli di carattere personale o misto del cedente, che, dietro una specifica pattuizione delle parti, possono quindi essere esclusi. Le parti hanno quindi la possibilità di scegliere cosa inserire all'interno del contratto.

Se l'azienda svolge la sua attività in un locale di cui vi è un contratto di locazione o affitto, anche in questo caso vi sarà una successione di contratti, e l'acquirente dovrà ricevere tutte le informazioni, con riferimento particolare all'APE (attestato di prestazione energetica). Inoltre, l'affittuario si impegnerà a rispettare tutti gli obblighi previsti dal contratto.

Maggiori problemi si hanno per quanto riguarda la successione nei debiti e nei crediti aziendali del locatore. Per quanto riguarda i crediti, questi passeranno automaticamente all'affittuario, anche in mancanza di notifica al debitore in quanto farà fede l'iscrizione del trasferimento nel registro delle imprese. Problemi maggiori si hanno rispetto ai debiti in quanto il cedente venditore non è liberato dai debiti a meno che i creditori non vi abbiano acconsentito. In ogni caso, l'affittuario sarà obbligato insieme al locatore a pagare i vari debiti aziendali. La normativa stabilisce che questi dovranno risultare dai libri contabili, ciò significa che l'affittuario è obbligato solamente per i debiti di cui ne era a conoscenza prima dell'affitto dell'azienda. Nulla toglie che le parti possono pattuire che l'acquirente si possa accollare tutti i debiti aziendali anche al di fuori dalle scritture contabili.

Il canone di locazione dell'azienda verrà generalmente pagato su base mensile e comprenderà tutti gli elementi dell'azienda affittata. Le parti sono libere di stabilire le modalità di pagamento che ritengono più opportune, così come eventuali garanzie che l'acquirente può fornire.

Le parti dovranno anche stabilire, nel contratto o in un allegato, di quali beni si compone l'azienda oggetto del contratto. Infatti, potrebbe capitare che vi sono alcuni macchinari o elementi che, nonostante diano l'impressione di far parte del patrimonio aziendale, potrebbero invece essere di proprietà altrui e quindi non entrare nel patrimonio aziendale.

L'azienda potrebbe essere oggetto di un'autorizzazione o licenza amministrativa. In questo caso, il venditore dovrà garantire che la licenza e/o l'autorizzazione siano ancora in vigore per poter continuare l'attività, altrimenti il contratto si risolverà automaticamente.

Un'altra clausola molto importante per questo tipo di contratto riguarda il patto di non concorrenza da parte del locatore nell'attività che svolgerà l'affittuario. Infatti, attraverso questa pattuizione, l'acquirente sarà tutelato dal fatto che il locatore non svolga la sua attività per un periodo massimo di 5 anni. Le parti possono anche non inserire questa clausola, ma generalmente viene inserita. Si può anche prevedere un'eccezione della non concorrenza per una determinata attività specifica del locatore. Inoltre, si può circoscrivere la non concorrenza in una determinata zona.

Nel caso in cui l'azienda oggetto del contratto avesse dei lavoratori dipendenti con contratto subordinato, questi avranno garantito il loro posto di lavoro dall'affitto aziendale, con particolare riguardo ai lavoratori con contratto a tempo indeterminato.

Un altro elemento importante di questo contratto riguarda la possibilità di poter subaffittare o meno l'azienda e cedere il contratto a terzi. Ciò significa che un'altra persona (fisica o giuridica) potrebbe subentrare nel contratto e continuare l'attività aziendale agli stessi termini e condizioni previsto dal presente contratto.

Infine, si potrà indicare nel contratto la possibilità di dare un diritto di opzione o un diritto di prelazione al conduttore. Per diritto d'opzione, si intende la possibilità per il conduttore di poter acquistare l'azienda entro un determinato periodo di tempo indicato nel contratto. Ciò significa che nel caso in cui il conduttore voglia acquistare l'azienda, il locatore non potrà opporsi e dovrà accettare quanto stabilito. Per quanto riguarda invece il diritto di prelazione, in questo caso si darà la possibilità al conduttore di acquistare l'azienda solamente nel caso in cui il locatore voglia effettivamente vendere l'azienda. In questo caso il conduttore sarà il primo ad essere interpellato per la cessione ed avrà un diritto d'acquisto a parità d'offerta con altri offerenti.

 

Come utilizzare il presente documento:

Attraverso questo documento si potrà:

• Stabilire la natura giuridica delle parti, se queste sono una ditta, una società o enti del terzo settore;

• Indicare se il locale in cui si svolge l'attività è in affitto o di proprietà del locatore;

• Indicare l'attività del locatore e dell'affittuario;

• Stabilire se vi sarà la successione totale nei contratti oppure vi sono dei contratti di carattere personale del locatore;

• Indicare se entreranno nell'affitto tutti i beni dell'azienda o ve ne saranno alcuni esclusi;

• Indicare quale sarà la relazione delle parti in base ai debiti e ai crediti aziendali;

• Indicare il canone di locazione dell'azienda e le modalità di pagamento;

• Indicare se vi sono state licenze e/o autorizzazioni amministrative per l'esercizio aziendale;

• Stabilire se vi sarà un patto di non concorrenza per il locatore, e, in caso positivo, per quanto tempo, in quale zona e se vi saranno delle eccezioni rispetto all'attività svolta dal locatore;
• Indicare se le controversie verranno risolte da un Tribunale o si rivolgeranno ad un Arbitro.

Una volta firmato il contratto dalle due parti, queste avranno due opzioni: o far autenticare il contratto da un notaio e quindi avere una scrittura privata autenticata, oppure stipulare il contratto direttamente di fronte al notaio e quindi avere un atto pubblico. Le parti dovranno anche pagare l'imposta di registro, che sarà diversa per il tipo di azienda e per il valore dell'affitto.

 

Normativa applicabile:

Art. 2555 e seguenti del codice civile.

 

Assistenza di un avvocato:

Potrai scegliere di consultare un avvocato se avrai bisogno di aiuto.

L'avvocato potrà rispondere alle tue domande o assisterti negli adempimenti opportuni. Questa opzione ti sarà proposta alla fine del documento.

 

Come modificare il modello:

Compili un modulo. Il documento viene redatto sotto i tuoi occhi man mano che inserisci le tue risposte.

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