Contratto di locazione ad uso abitativo

Il contratto di locazione ad uso abitativo è un accordo attraverso il quale una parte, il proprietario dell'immobile chiamato locatore, concede ad un'altra parte, conduttore o inquilino, il diritto di utilizzare l' immobile per un periodo di tempo determinato in cambio di un canone di locazione, ossia di un pagamento ricorrente.

Essendo uno dei contratti più importanti nel panorama giuridico nazionale, vi sono numerose leggi e sentenze che regolano il rapporto tra le parti, lasciando comunque la possibilità al locatore e conduttore di poter avere libertà nella scelta delle clausole contrattuali

Vi sono varie fattispecie di contratto di locazione, in base alle esigenze dei proprietari e/o delle persone che hanno bisogno dell'immobile in affitto. Vi è sempre la possibilità di poter recedere dal contratto, ossia di poter interrompere lo stesso. Nel caso in cui sia il conduttore a voler recedere dal contratto, questo generalmente è più libero di poterlo effettuare. Nel caso in cui invece sia il locatore, questo ha molti più vincoli previsti dalla legge, dipendendo se si tratta della prima scadenza o della seconda. Si possono avere più informazioni nelle nostre guide sul recesso da parte del conduttore e da parte del locatore.

Il proprietario è tenuto al pagamento dell'IMU (Imposta Municipale Propria) se l'immobile non è classificato come sua prima casa, oltre a dover dichiarare i redditi derivanti dalla locazione ai fini IRPEF, salvo opti per il regime della cedolare secca.

La cedolare secca è un'opzione fiscale che consente al locatore di sostituire l'imposizione fiscale progressiva IRPEF su redditi da affitto con una tassazione a tasso fisso, che può essere al 21% per i contratti di locazione a canone libero o di un 10% per i contratti concordati. Questo regime, volontario, fa si che il locatore paghi un 21% o un 10% rispetto al contratto di locazione stabilito, senza andare ad accumulare tale cifra all'interno del suo patrimonio.

1. Tipi di contratto di locazione

1.1 Contratto di locazione a canone libero

Il contratto di locazione a canone libero, conosciuto anche come 4+4, prevede una durata iniziale di quattro anni con la possibilità di rinnovo automatico per altri quattro anni. Questo tipo di contratto offre maggiore stabilità per l'inquilino, mentre il locatore beneficia di una locazione a lungo termine.

Questo tipo di contratto si definisce a canone libero perché le parti sono libere di scegliere l'importo che ritengono più opportuno per il prezzo dell'affitto

La legge prevede che al termine dei primi quattro anni, il contratto si rinnovi automaticamente per altri quattro anni, arrivando quindi ad un totale di otto anni, a meno che il locatore non comunichi la volontà di terminare il contratto per specifici motivi legittimi, come ad esempio il bisogno di recuperare l'immobile per uso personale.

Vi è la possibilità in questo tipo di contratto di applicare la cedolare secca, con un imposta prevista del 21% rispetto al canone di locazione pattuito.

1.2 Contratto di locazione a canone concordato 3+2

Altro tipo fondamentale di contratto, e sempre più utilizzato, è quello a canone concordato 3+2, ossia un contratto con una durata iniziale di 3 anni ed uno successivo di 2 anni. Questo contratto si chiama a canone concordato il quanto il prezzo dell'affitto non viene stabilito liberamente dalle parti ma deve essere un prezzo stabilito dal Comune in base a vari parametri.

La differenza quindi tra questo tipo di contratto e il contratto di locazione a canone libero 4+4 risiede nel fatto che le parti dovranno attenersi ai prezzi previsti dagli accordi tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini per le città con più di 10.000 persone. Per stipulare questo contratto, è comunque necessario rivolgersi a un CAF o patronato che possa determinare l'effettivo canone convenzionato, onde evitare che si firmino contratti a canone concordato nonostante non se ne abbiano le possibilità.

Il locatore, nel caso in cui scegliesse la cedolare secca, pagherebbe solamente un 10% di imposte, rispetto al contratto di locazione. Quindi, nel caso in cui la locazione fosse di 500€ al mese, il proprietario paga solamente 50€ al mese di imposte.

Inoltre non pagherà le imposte di bollo e imposte di registro, e, nel caso in cui il canone fosse concordato, si applicherà una riduzione del 25% su IMU e TASI. L'unico obbligo per il locatore è quello di rinunciare all'aumento del canone in base all'aggiornamento ISTAT.

1.3 Contratto di natura transitoria

Questo tipo di contratto si caratterizza per il suo elemento temporale, ossia il fatto che può essere stipulato per un massimo di 18 mesi per esigenze non turistiche. La natura transitoria deve essere giustificata, ossia deve essere indicato chiaramente l'elemento che comporta l'esigenza di stipulare un contratto più breve. Questa esigenz può essere una ragione:

• Del proprietario, ad esempio perché andrà a vivere all'estero per un determinato periodo di tempo, e al ritorno prenderà il possesso della sua proprietà;
• Dell'inquilino, ad esempio perché trasferitosi nella città per un periodo di prova aziendale.

Questo tipo di contratto può essere sia a canone libero che a canone concordato, andando quindi a riprendere gli stessi elementi indicati in precedenza per questi tipi di contratto. Si può applicare quindi anche qua la cedolare secca al 21% o al 10%.

È opportuno evidenziare che la stipula di un contratto transitorio senza la presenza del requisito della transitorietà comporta la conversione automatica del contratto in un contratto di locazione ordinario 4+4.

1.4 Contratto di locazione per studenti

Anche questo tipo di contratto è di natura transitoria, ma con la specificità che venga affittato solamente a studenti universitari. Per poter accedere a questa tipologia di contratto occorre che vi siano due elementi

• Lo studente deve avere la propria residenza anagrafica in un Comune diverso da quello nel quale frequenta l'Università. Tale condizione deve essere espressamente indicata in una clausola del contratto. Questo, in quanto l'unico motivo che deve giustificare lo spostamento deve essere per gli studi universitari;
• Il comune ove è posto l'immobile concesso in locazione deve essere quello in cui ha sede l'Università (o un Comune limitrofo). In alternativa può essere anche il Comune nel quale si svolgono corsi universitari distaccati.

La durata di tale contratto va da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 36 mesi, e in questo caso non vi è la possibilità di avere un canone libero. Il recesso potrà avvenire con un preavviso di 3 mesi, salvo che le parti non prevedano diversamente nel contratto.

Per quanto riguarda il prezzo del canone, questo verrà definito in appositi accordi locali sulla base dei valori per aree omogenee ed eventuali zone stabiliti negli accordi territoriali delle città universitarie. L'accordo locale potrà individuare misure di aumento o diminuzione dei valori dei canoni in relazione alla durata contrattuale. I canoni di locazione sono definiti con le medesime modalità previste dalla locazione concordata.

2. Sanzioni

Abbiamo visto come è importante quindi stipulare il contratto corrispondente alle esigenze del proprietario e dell'inquilino. L'importante è che vi sia sempre un contratto scritto tra le parti e che questo venga registrato presso l'agenzia delle entrate.

Nel caso in cui vi sia un contratto in nero, ossia un contratto non stipulato o non registrato, si rischiano multe molto elevate. Nel caso in cui le parti venissero scoperte, saranno entrambe responsabili.

Le multe variano da un 60 a 120% dell'imposta evasa, nel caso in cui questa sia totale, o da un 90 fino al 180% nel caso in cui questa sia parziale, ovvero si sia erogato già una parte, e la multa sarà sulla parte restante che non è stata erogata.

3. Guida

Per avere informazioni più dettagliate sul questo tipo di contratto, si legga la nostra guida sui contratti di locazione ad uso abitativo.

Come utilizzare il documento?

Attraverso questo documento, si potrà:

• Decidere il tipo di contratto che si vuole stipulare: canone libero, concordato, transitorio, concordato transitorio o per studenti;
• Comunicazioni da effettuare obbligatori per legge: Certificato energetico APE così come documentazione amministrativa e tecnica sicurezza impianti;
• Stabilire la durata del contratto (solamente quando non vincolata);
• Stabilire il canone dell'affitto
• Prevedere il pagamento di un deposito cauzionale;
• Stabilire chi pagherà gli oneri accessori, come le spese condominiali, il riscaldamento centralizzato ed altre spese;
• Stabilire la possibilità di un diritto di prelazione del conduttore nel caso in cui questi voglia comprare l'immobile;
• Stabilire si può effettuare la sublocazione dell'immobile
• Se si vuole o meno l'applicazione della cedolare secca

Una volta firmato il contratto, le parti dovranno registrarlo obbligatoriamente entro 30 giorni dalla firma presso l'Agenzia delle Entrate competente, sia online che personalmente. Nel caso in cui il contratto presenti l'opzione della cedolare secca, si dovrà comunicare all'Agenzia delle Entrate.

Il proprietario dovrà successivamente poi provvedere entro 60 giorni alla comunicazione dell'avvenuta registrazione all'amministratore di condominio e al conduttore. La comunicazione all'amministratore di condominio può avvenire anche via mail, oppure mediante lettera raccomandata A/R o PEC.

Normativa di riferimento

Legge 9 dicembre 1998, n. 431; "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo."

Legge 27 luglio 1978, n. 392; "Equo Canone. Disciplina delle locazioni di immobili urbani."

D.M. 16 gennaio 2017; "Contratti di locazione regolamentati."

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