Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego lokalu umożliwia wynajem lokalu mieszkalnego przez osobę, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Właściciel lokalu (wynajmujący) oddaje do używania swój lokal innej osobie (najemcy). Najemca zobowiązuje się, w zamian za uzyskanie lokalu, płacić czynsz. Umowa najmu okazjonalnego jest zawarta w celach mieszkaniowych na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego generuje obowiązek jej zgłoszenia do naczelnika urzędu skarbowego. Dzięki załączonym do umowy oświadczeniom w formie aktu notarialnego, możliwa będzie w przyszłości szybka egzekucja w razie gdyby najemca nie chciał opróżnić i wydać lokalu po zakończeniu umowy najmu okazjonalnego. Umowę najmu okazjonalnego należy odróżnić od najmu instytucjonalnego, który dokonuje się w ramach prowadzenia przez wynajmującego działalności gospodarczej. Należy ją również odróżnić od standardowej umowy najmu mieszkalnego lub użytkowego, którą regulują przepisy kodeksu cywilnego.

Wynajmowany lokal powinien być oddany najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku. Powinien on być przystosowany na pobyt w nim ludzi. Najemca powinien, przez cały okres najmu, utrzymywać lokal w odpowiednim stanie.

Od 28 kwietnia 2023 r. wynajmowany lokal ma obowiązek posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej, która określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb energetycznych, związanych z użytkowaniem budynku lub części budynku, czyli energii na potrzeby ogrzewania i wentylacji, przygotowania ciepłej wody użytkowej, chłodzenia, oświetlenia. Dzięki informacjom zawartym w świadectwie właściciel, najemca lub użytkownik budynku może określić orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię, a tym samym koszt utrzymania, związany ze zużyciem energii. Ma to pomóc w osiągnięciu unijnych celów redukcji emisji gazów cieplarnianych. Zgodnie ze strategią Europejskiego Zielonego Ładu, cały sektor budowlany powinien osiągnąć neutralność emisyjną do 2050 r.

Opłaty eksploatacyjne:

Z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, np.:

• tzw. czynsz administracyjny (czynsz za użytkowanie lokalu, który płaci się wspólnocie mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej);
• opłaty za zużycie wody;
• opłaty za zużycie energii elektrycznej;
• opłaty za zużycie gazu;
• opłaty za korzystanie z internetu i telewizji;
• opłaty za utylizację śmieci;
• inne opłaty.
  
  

Kaucja:

Można w ramach umowy przewidzieć konieczność zapłacenia przez najemcę kaucji. Zabezpiecza ona pokrycie należności i ewentualnych roszczeń z tytułu najmu oraz ewentualnych kosztów egzekucji opróżnienia lokalu.

Kaucja nie może przekraczać 6-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu, obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Zwaloryzowana kaucja zostanie zwrócona najemcy w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po ewentualnym potrąceniu należności właściciela. Jeśli w trakcie spisywania protokołu zdawczo - odbiorczego, strony zauważyłyby, że np. lokal ma jakieś widoczne szkody, które nie wynikają z normalnej eksploatacji, najemca nie uiścił wszystkich wymaganych opłat za użytkowanie lokalu lub opróżnienie lokalu dokonuje się w drodze egzekucji, wynajmujący może potrącić z kaucji wymaganą sumę pieniędzy.

Jak korzystać z dokumentu?

Umowa najmu okazjonalnego lokalu zawiera m.in.:

• dokładny opis lokalu (lokalizacja, powierzchnia, skład pomieszczeń, wyposażenie itd.);
• kwotę czynszu;
• inne opłaty eksploatacyjne np. opłaty za energię elektryczną;
• kaucję;
• czas trwania umowy;
• prawa i obowiązki stron umowy;
• obowiązki dokonywania napraw;
• wypowiedzenie umowy;
• podpisy stron;
• załączniki.

Umowę zawiera się w formie pisemnej - w tym celu należy wydrukować niniejszą umowę w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron umowy, a następnie udostępnić do odręcznego podpisu każdej ze stron umowy. Każda ze stron powinna zachować w swojej dokumentacji jeden egzemplarz podpisanej umowy w formie pisemnej.

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego w formie pisemnej jest zastrzeżone pod rygorem nieważności, co oznacza że brak jej zawarcia w takiej formie oznacza nieważność postanowień stron - tak jakby strony nigdy nie zawarły umowy między sobą. Również zmiany umowy najmu okazjonalnego wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Załączniki do umowy najmu okazjonalnego są następujące:

• Oświadczenie najemcy (w formie aktu notarialnego), o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu się do opróżnienia i wydania lokalu po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu;
• Oświadczenie najemcy wskazujące inny lokal, w którym będzie on mógł zamieszkać, w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
• Oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu, w razie egzekucji i zobowiązania do opróżnienia lokalu (na żądanie wynajmującego oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym).

Wydanie lokalu następuje po spisaniu protokołu zdawczo - odbiorczego. Dotyczy to zarówno sytuacji wydania lokalu najemcy, w wyniku zawarcia umowy najmu okazjonalnego, jak też wydania lokalu wynajmującemu, po zakończeniu realizowania umowy najmu okazjonalnego. Protokół zdawczo - odbiorczy również stanowi załącznik do umowy najmu okazjonalnego.

Po zawarciu umowy oraz otrzymaniu załączników do umowy w formie aktu notarialnego, jak też wydaniu lokalu najemcy, właściciel lokalu powinien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela lokalu, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić mu potwierdzenie zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego.

Podatek od najmu mieszkania:

Najem mieszkania prywatnie jest opodatkowane podatkiem. Wynajmujący, którzy uzyskują czynsz z najmu mieszkania muszą więc odprowadzić podatek od najmu. W wyniku nowelizacji ustawy z 2022 r. (tzw. "Polski Ład"), od 1 stycznia 2022 r. możliwe jest jedynie opodatkowanie ryczałtem, w zależności od przychodu brutto (czyli nie odlicza się kosztów): 8,5% czynszu od przychodu do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Rozwiązanie umowy:

Zawarta umowa wiąże strony, aż do chwili jej rozwiązania lub wygaśnięcia. Strony powinny stosować wszystkie postanowienia umowne. Umowa najmu okazjonalnego jest zawarta na czas określony - wygasa ona automatycznie, z upływem okresu, na jaki została zawarta. Wynajmujący w ściśle określonych sytuacjach może wypowiedzieć umowę przed terminem, na jaki została zawarta.

Opróżnienie lokalu w ramach postępowania egzekucyjnego:

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy wezwanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Wezwanie opróżnienia lokalu wyznacza dodatkowy termin, co najmniej 7 dni, od dnia otrzymania wezwania przez najemcę, na opróżnienie lokalu. W przypadku bezskutecznego upływu terminu, właściciel lokalu składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Do wniosku załącza się: wezwanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą; dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu; potwierdzenie zgłoszenia najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego. Wszczęte postępowanie egzekucyjne doprowadzi do opróżnienia wynajmowanego lokalu i umieszczenia najemcy, wraz z jego dobytkiem, w mieszkaniu właściciela innego lokalu, który zadeklarował gotowość przyjęcia najemcy do swojego lokalu.

Podstawa prawna:

Umowa najmu lokalu wynika z art. 19a i nast. ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Jak edytować wzór?

Wypełnij formularz. Dokument jest redagowany na Twoich oczach w miarę podawania odpowiedzi.

Po zakończeniu, otrzymujesz go w formacie Word i PDF. Możesz go edytować i wykorzystać ponownie.