К началу

Как Арендодателю расторгнуть договор аренды имущества?

Последняя версия:
Последняя версия: 20 ноября 2019 годa
Последняя версия:
Категория: Жилье, недвижимость

Неотъемлемым компонентом современного рынка являются арендные правоотношения, которые возникают при передаче во временное платное пользование физических и юридических лиц определенного имущества. Так, в аренду может быть передано практически любое имущество, которое не исключено из гражданского оборота и передача в аренду которого не запрещена законом.

Договор аренды имущества - сделка, по которой собственник определенного имущества (т.е. арендодатель) передает его во временное платное пользование третьему лицу (т.е. арендатору).

Чаще всего арендные отношения возникают в связи с передачей недвижимого имущества (зданий, сооружений, офисных помещений и т.п.) и земельных участков во временное платное пользование третьим лицам. Кроме этого, действующее законодательство также дает возможность сторонам заключить договор о передаче транспортных средств или оборудования в аренду.

Практика заключения различных видов договоров аренды показывает, что наиболее спорным моментом между сторонами всегда является процесс расторжения такого договора. Зачастую, арендатор и арендодатель при заключении договора не уделяют достаточного внимания условиям расторжения, что приводит к огромным трудностям в дальнейшем.

В ходе исполнения договора аренды арендодатель часто может столкнуться с ситуацией, когда его имущество используется не по назначению, не проводится своевременно оплата арендных платежей или же наносится вред. В результате чего вполне обоснованно у арендодателя возникает желание расторгнуть договор аренды и потребовать возврата имущества обратно. Однако, будучи законным собственником переданного в аренду имущества, арендодатель не во всех случаях может беспрепятственно расторгнуть договор аренды.

Для избежания каких-либо споров между сторонами на практике и недопущения нарушения законных прав арендодателя, в тексте данной статьи будут приведены способы расторжения договора аренды арендодателем, а также алгоритм совершения необходимых действий. Так, Глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирует, что договор аренды имущества может быть расторгнут по (1) совместному согласию арендодателя и арендатора, (2) в одностороннем порядке по инициативе арендодателя или арендатора, а также (3) в судебном порядке по заявлению арендодателя или арендатора. Каждый из указанных вариантов будет детальнее рассмотрен ниже.

1. Расторжение договора аренды по согласию обеих сторон

В данном случае арендодатель заявляет арендатору о намерении расторгнуть договор аренды имущества, а арендатор не возражает против такого расторжения, в результате чего сторонами заключается отдельное соглашение о расторжении договора аренды имущества. Такое соглашение должно быть в письменной форме, подписывается обеими сторонами и вступает в юридическую силу от даты его подписания, если только более поздняя дата не указана в тексте самого соглашения. В данном случае арендатор обязуется возвратить арендодателю арендное имущество до даты расторжения договора аренды имущества, путем подписания отдельного акта приема-передачи.

Еще один нюанс состоит в том, что если речь идет о договоре аренды недвижимого имущества сроком 1 (один) год и более, в таком случае арендодателю и арендатору необходимо будет обратиться с заявлением о прекращении права аренды имущества в Единый государственный реестр недвижимости (далее "ЕГРН"). Без такого заявления информация о существующей аренде имущества исключена из ЕГРН не будет.

Порядок расторжения договора аренды по согласию сторон схематически можно изложить следующим образом: (1) направление уведомления арендатору с предложением расторгнуть договор; (2) согласование сторонами сроков возврата имущества и даты прекращения договора; (3) заключение письменного соглашения о расторжении договора между арендатором и арендодателем; (4) государственная регистрация прекращения аренды (если только договор аренды недвижимости был заключен на срок от 1 года и более); (5) договор считается расторгнутым в дату, согласованную сторонами.

2. Расторжение договора в одностороннем порядке арендодателем

Данная опция дает возможность арендодателю расторгнуть договор аренды имущества без получения предварительного согласия на такое расторжения от арендатора и без необходимости обращения в суд. Гражданский кодекс не закрепляет по умолчанию права арендодателя на одностороннее расторжение договора, потому такое право должно быть прямо закреплено в тексте договора аренды имущества.

Положения договора аренды о праве арендодателя на односторонний отказ от договора могут быть закреплены следующим образом:

  • арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды имущества ТОЛЬКО в случае наступления определенных условий (к примеру, арендатор использует имущество не по назначению, арендатор имеет финансовые проблемы, арендатор не проводит капитальный ремонт и прочие условия). Перечень таких условий не указан в законе, а потому стороны вольны самостоятельно определить обстоятельства, наступление которых дает возможность арендодателю расторгнуть договор; или
  • арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды ТОЛЬКО по прошествии определенного периода времени (месяцев/лет); или
  • любая другая комбинация из приведенных выше вариантов на усмотрение сторон.

Для того, чтоб воспользоваться своим правом на односторонний отказ, арендодателю необходимо соблюдать установленный порядок расторжения договора. Первым делом арендодатель обязуется направить соответствующее уведомление о намерении расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке арендатору. Такое уведомление должно быть направлено на последний известный почтовый адрес получателя (т.е. арендатора), если только иной адрес или иной способ направления такого уведомления не указан в тексте самого договора (к примеру, направление электронного письма).

Важным является также вопрос о моменте прекращения договора аренды при его расторжении арендодателем в одностороннем порядке. Так, стороны в договоре аренды могут предусмотреть, что договор считается расторгнутым (1) от даты направления соответствующего уведомления арендатору; или (2) от даты получения арендатором уведомления о расторжении договора; или (3) в любой другой момент, предусмотренный положениями договора аренды имущества. Если же в договоре аренды имущества ничего не сказано о моменте прекращения договора аренды, тогда арендодатель вправе самостоятельно указать дату окончания договора аренды в тексте соответствующего уведомления, направляемого арендатору.

В положениях договора аренды имущества может быть также предусмотрено, что арендатор должен быть поставлен в известность о факте расторжения договора за определенное количество дней до желаемой даты расторжения. Стоит обратить внимание, что сроки уведомления арендатора о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, указаны в законе: для расторжения договора аренды недвижимости - за 3 (три) месяца до даты расторжения, а для расторжения договора аренды других видов имущества - за 1 (один) месяц до запланированной даты расторжения. Сроки же уведомления арендатора о расторжении договора аренды, заключенного на определенный (фиксированный) срок, в законе не указываются и могут быть согласованы сторонами отдельно в тексте самого договора аренды.

Довольно часто можно встретить договора аренды имущества, в которых арендодатель при реализации права на односторонний отказ от договора обязуется оплатить арендатору определенную денежную компенсацию. Данное условие не предусмотрено законом, а потому обязанность арендодателя по выплате каких-либо неустоек или компенсаций арендатору в связи с расторжением договора аренды в одностороннем порядке должна быть прямо предусмотрена в положениях договора аренды имущества.

Арендатор обязан возвратить обратно арендодателю имущество до момента расторжения договора аренды по акту приема-передачи. Если договор аренды прекращен, а арендатор до сих пор не возвратил обратно арендодателю имущество, арендатор продолжает оплачивать арендную плату не смотря на факт расторжения договора аренды.

Порядок расторжения договора аренды арендодателем схематически можно изложить следующим образом: (1) право арендодателя на односторонний отказ прямо предусмотрено в тексте договора; (2) возникли обстоятельства, которые дают арендодателю право на односторонний отказ; (3) арендодатель направил письменное уведомление арендатору о расторжении договора аренды; (4) договор считается прекращенным в дату установленную договором или уведомлением арендодателя.

3. Расторжение договора в судебном порядке по инициативе арендодателя

Право арендодателя расторгнуть договор в судебном порядке не должно быть обязательно прописано в тексте договора, так как гарантируется действующим гражданским законодательством Российской Федерации. Данный вариант расторжения договора аренды имущества является наиболее затратным как по времени, так и в плане финансовых издержек обеих сторон. Положения гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают перечень обстоятельств, в связи с наступлением которых арендодатель имеет право обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды, в частности:

  • арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; или
  • арендатор существенно ухудшает имущество, полученное в аренду; или
  • арендатор более 2 (двух) раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; или
  • арендатор не выполняет иные обязанности, предусмотренные договором аренды и невыполнение которых дает право арендодателю требовать расторжения договора в судебном порядке (к примеру, не проводит капитальный и/или текущий ремонт помещения).

Однако, наступление указанных выше условий недостаточно для подачи искового заявления. Закон требует от арендодателя в обязательном порядке обратиться к арендатору с письменным предложением расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке. Такое уведомление должно быть направлено на последний известный почтовый адрес арендатора, если иной порядок отправления уведомления не предусмотрен положениями договора аренды имущества. Арендатор обязуется дать ответ на полученное уведомление в течении срока, установленного договором аренды, или, если такой срок не установлен, - в течении 30 (тридцати) календарных дней от момента получения такого уведомления.

Если арендатор не отвечает, отказался от расторжения договора аренды или истек срок для предоставления такого ответа, только в таком случае арендодатель имеет право подать исковое заявление в порядке, предусмотренном действующим процессуальным законодательством Российской Федерации. Обращаем внимание, что на арендодателя в данном случае возлагается обязательство по доказыванию факта нарушения арендатором условий договора аренды. Договор аренды считается прекращенным с момента вступления в силу решения суда о расторжении договора.

Порядок расторжения договора аренды в судебном порядке схематически можно изложить следующим образом: (1) допущенное арендатором нарушение дает право арендодателю расторгнуть договор; (2) арендодатель направляет предложения арендатору расторгнуть договора аренды; (3) неполучение ответа или получение отказа в расторжении договора от арендатора; (4) подготовка арендодателем искового заявления и его подача в суд; (5) договор считается расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

4. Моменты, о которых важно помнить при расторжении договора аренды

Поскольку расторжению договора аренды имущества предшествует, в большинстве случаев, недобросовестное исполнение арендатором своих обязательств, арендодатель имеет также право взыскать с арендатора определенные штрафные санкции. Штрафные санкции могут быть предусмотрены как положениями договора, так и действующим законодательством, и применяются в случае обнаружения нецелевого использования имущества арендатором, просрочки уплаты арендных платежей, нанесения арендатором вреда имуществу и т.п.

Кроме этого, если ранее арендатору было разрешено передавать имущество в последующею субаренду третьим лицам, арендодателю стоит убедиться в том, что субарендатор также поставлен в известность о факте расторжения основного договора аренды. Поскольку договор субаренды недвижимого имущества также подлежит обязательной государственной регистрации, арендодатель имеет право требовать от арендатора исключения записи о субаренде имущества из ЕГРН.

Шаблоны и образцы для загрузки в форматах Word и PDF

Оцените статью