Поскольку многие предприниматели осуществляют свою деятельность с использованием арендуемого имущества (торговое оборудование, офис, торговые площадки и т.п.), довольно актуальной темой для обсуждения в нынешних условиях является возможность сокращения размера арендной платы.
В тексте настоящей статьи подробно разберем в каких случаях и при каких условиях арендаторы могут требовать уменьшения размера арендных платежей, а в каких - полного освобождения от их выплаты.
Уменьшение арендной платы - снижение размера арендной ставки за аренду имущества, которое может быть введено на временной или на постоянной основе.
Освобождение от арендной платы (арендные каникулы) - в течение определенного периода времени арендатор освобождается от выплаты арендной платы полностью, однако у арендатора при этом не возникает какая-либо задолженность перед арендодателем, а арендодатель не имеет права взымать с арендатора какие-либо штрафные санкции за несвоевременную выплату арендной платы.
Согласно общему правилу стороны договора аренды имущества вправе в любой момент изменить условия договора аренды, в том числе уменьшить размер арендной платы или освободить арендатора от ее уплаты вовсе. Единственным условием в данной ситуации является то, что такие нововведения допускаются исключительно по обоюдному согласию сторон. Иными словами одностороннее изменение условий договора аренды одной из сторон прямо запрещено (если только иное не указано в тексте самого договора аренды или в любом другом законе).
Федеральным законом № 98-ФЗ от 1 апреля 2020 года (далее "Закон") ранее была предусмотрена возможность в отдельных случаях заключать с арендатором соглашение об уменьшении размера арендной платы за 2020 год. Однако следует отметить, что правило установленное законом не распространяется на 2021 год. Вместе с этим никто не ограничивает стороны договора аренды принять решение об уменьшение арендной платы в 2021 по обоюдному согласию.
В случае с полным освобождением арендатора от выплаты арендной платы, действующее законодательство не устанавливает какие-либо требование к арендатором, в следствие чего арендные каникулы возможны только по обоюдному согласию сторон.
Требовать уменьшения арендной платы представляется разумным в тех случаях, когда по тем или иным причинам арендатор не может использовать частично арендуемое имущество. Для начала арендатору нужно обратиться с письменным уведомлением к арендодателю об уменьшении размера арендной платы. Такое уведомление может быть направлено по почте, на электронный адрес или любым другим способом, предусмотренным условиями заключенного договора аренды. В тексте указанного уведомления арендатору нужно объяснить детально по каким причинам он требует уменьшения арендной платы, с указанием желаемого размера арендной платы или процента, на который должна быть уменьшена арендная ставка.
К тексту указанного уведомления арендатор сразу может приложить проект дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы, что значительно ускорит процесс документального оформления изменений в договор аренды. Размер арендной платы может быть уменьшен как на постоянной основе, так и на определенный период времени (на период времени тех обстоятельств, которые ограничивают арендатора в возможности использовать имущество).
Арендодатель при получении такого уведомления рассматривает его в течение 30 (тридцати) календарных дней (если только иной срок не предусмотрен условиями договора аренды) и принимает одно из следующих решений:
Прямой обязанности арендодателя по уменьшению арендной платы законом не предусмотрено, потому такое уменьшение возможно только по обоюдному согласию сторон или в судебном порядке (конечно, если суд признает такое уменьшение обоснованным).
Арендатор имеет право обжаловать полученный от арендодателя отказ в уменьшении арендной платы в судебном порядке. Процесс обжалования в суде будет состязательным и арендатору придется доказывать необходимость и правомерность такого уменьшения. В такой ситуации арендатор имеет право ссылаться на ч. 4 статьи 614 Гражданского кодекса, которая дает право арендатору потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Минус судебного разбирательства в обоих случаях заключается в том, что помимо оплаты судебных сборов и иных издержек, уменьшенный размер арендной платы будет применяться НЕ от даты введения ограничения по использованию арендуемого имущества, а от даты постановления суда об уменьшении арендной платы.
В данном случае стороны заключают дополнительное соглашение об уменьшении размера арендной платы. Не зависимо от даты вступления в юридическую силу такого дополнительного соглашения, арендная плата подлежит уменьшению с того момента, когда арендатор потерял возможность использовать арендуемое имущество по назначению (на основании разъяснения Верховного суда Российской Федерации). Обращаем внимание, что стороны могут предусмотреть любую другую более раннею дату, с которой будет применяться уменьшенный размер арендной платы.
Если договор аренды имущества был ранее зарегистрирован (применимо к договорам аренды недвижимого имущества, заключенным на срок 12 месяцев и более), в таком случае сторонам требуется дополнительно провести государственную регистрацию дополнительного соглашения в Росреестре.
Для того, чтоб уменьшение арендной платы выглядело привлекательным не только для арендатора, но и для арендодателя, на законодательном уровне также был принят ряд поощрительных мер в поддержку арендодателей при оплате ими налога на имущество и земельного налога.
Если в течение 30 (тридцати) календарных дней (если только иной срок не предусмотрен условиями договора аренды) арендатор не получит ответа вовсе, в таком случае арендатор может (а) направить свой запрос повторно; или (б) предложить арендодателю рассмотреть вариант с отсрочкой по арендным платежам; или (в) обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя к уменьшению арендной платы.
Ни один законодательный акт не дает ясности относительно того, на сколько нужно уменьшить арендную плату, как высчитать соразмерность между размером арендной платы и фактическим доступом арендатора к использованию арендуемого имущества. На все эти вопросы предстоит ответить сторонам договора аренды самостоятельно в ходе переговоров.
Разумеется, если не удается достичь согласия, спор может быть передан в суд, который по своему собственному усмотрению и основываясь на доводах сторон примет решение о новом размере арендной платы.
Полного освобождения от уплаты арендной платы можно требовать только в тех случаях, когда арендатор не может пользоваться таким имуществом (т.е. использовать его по назначению) полностью. При этом ни действующий Гражданский кодекс РФ, ни указанный выше Закон не дают четкого перечня оснований, при которых у арендодателя возникает обязанность освободить арендатора от уплаты арендной платы.
Представляется разумным, что арендные каникулы нужно предоставлять во время проведения капитального ремонта помещения или когда в силу тех или иных обстоятельств использование арендуемого имущества невозможно вовсе. В период пандемии коронавирусной инфекции такими иными обстоятельствами могут быть решения органов государственной власти, полностью запрещающие ведение той или иной деятельности. К примеру, указом мэра Москвы запрещена работа салонов красоты, в связи с чем салон красоты "Незабудка" более не может использовать арендуемое помещение для обслуживания клиентов.
Арендатор может обратиться с письменной просьбой к арендодателю об освобождении его от уплаты арендной платы и с детальным указанием причин для такого освобождения. Такая просьба направляется по почте, на электронный адрес или любым другим способом, установленным договором аренды. К такому письму можно также дополнительно прикрепить образец дополнительного соглашения об освобождении от уплаты арендной платы. В случае согласия арендатора с таким освобождением, это существенно ускорит процесс внесения изменений в договор аренды.
Освобождение от арендной платы - временная мера, потому сторонам нужно четко описать срок, на который арендатор будет освобожден от таких выплат. В случае получения от арендодателя отказа в освобождении от выплаты арендной платы или неполучение какого-либо ответа вовсе, арендатор может (1) направить арендодателю предложение об уменьшении размера арендной платы; или (2) направить арендодателю предложение о предоставлении отсрочки по выплате арендной платы (детально с условиями отсрочки предлагаем ознакомиться в отдельном юридическом гиде "Предоставление отсрочки по арендным платежам в период карантина"); или (3) обратиться в суд с исковым требованием об освобождении от арендной платы.