Содержание
Сегодня рынок аренды жилья буквально переполнен предложениями по найму жилого помещения в краткосрочную или долгосрочную аренду. На первый взгляд сам договор найма жилого помещения кажется довольно простым и понятным. Вместе с этим, немногие осознают весь спектр обязательств, который на них автоматически возлагается вследствие заключения такого договора.
Договор найма (аренды) жилого помещения - сделка, по которой собственник жилого помещения (т.е. наймодатель) передает принадлежащее ему жилое помещение третьему лицу (т.е. нанимателю) для последующего проживания в нем.
Большинство граждан полагают, что основной и, пожалуй, единственной обязанностью нанимателя является своевременное внесение платы за жилье, а потому какие-либо иные законные претензии собственников жилых помещений (к примеру, уборка помещения, вывоз мусора и т.п.) воспринимаются не всерьез или с недоумением. Равно такое же незнание своих обязанностей по договору найма жилого помещения зачастую присутствует у наймодателя, который может быть уверен в том, что посещение с целью проверки арендуемого нанимателем жилого помещения в любое время суток - абсолютно законно и оправдано.
Результатом такого довольно ограниченного подхода к пониманию своих договорных обязанностей наймодателем или нанимателем являются конфликты сторон, которые могут закончиться в зале судебных заседаний.
Основной и единственной целью найма жилого помещения может быть проживание в нем физических лиц, вследствие чего на стороне нанимателя в данном виде договора всегда выступает физическое лицо. Если стороны имеют намерение передать в пользование помещение для каких-либо иных целей, не связанных с проживанием в нем физических лиц, скорее всего речь идет о заключении договора аренды имущества.
В наем должно быть передано помещение, принадлежащее к жилищному фонду. Данная информация может быть проверена путем получения соответствующей выписки из Единого государственного реестра недвижимости. Важно помнить, что в дальнейшем такое помещение не может быть использовано для офиса, магазина, склада или для ведения какой-либо иной предпринимательской деятельности. Если же речь идет об аренде помещения в многоквартирном доме, то в наем не могут быть переданы вспомогательные помещения или помещения общего пользования многоквартирного дома.
Также важно помнить, что жилое помещение должно быть пригодным для проживания в нем физических лиц, соответствовать нормам санитарной и пожарной безопасности, а также не должно пребывать в процессе реконструкции или сноса.
Если наймодателю станет известно о нецелевом использовании жилого помещения (т.е. аренда такого помещения для иных целей, чем проживание в нем физическим лиц), в таком случае собственник помещения имеет право требовать расторжения договора, однако только в судебном порядке. Кроме этого, стороны имеют возможность в договоре предусмотреть штраф (определенную денежную сумму) за нецелевое использование нанимателем арендуемого жилого помещения.
Как уже было указано выше, единственной целью найма жилого помещения является проживание в нем физическим лиц. Действующее законодательство Российской Федерации дает возможность нанимателю при заключении договора указать перечень лиц, которые будут проживать вместе с ним на постоянной основе (к примеру, партнер, супруга, дети или какие-либо другие лица). Перечень таких лиц может быть включен непосредственно в сам текст договора или изложен в отдельном дополнении к нему.
Обращаем внимание, что количество лиц, вселяемых вместе с нанимателем в жилое помещение, не может быть безграничным. Так, при передаче в аренду жилого помещения должны быть в обязательном порядке соблюдены нормы минимальной жилой площади (не менее 18 кв.м. на одного человека). Наниматель несет ответственность за действия лиц, проживающих с ним, перед собственником жилого помещения.
Наниматель и лица, постоянно проживающие с ним, могут зарегистрировать место своего постоянного проживания в арендуемом жилом помещении, при условии получения соответствующего согласия от собственника такого жилого помещения.
Законодательство также предусматривает такую отдельную категорию как "временные жильцы" - лица, которые по разрешению нанимателя вселяются на бесплатное и временное проживание (до 6 месяцев) в жилое помещение. Иными словами, нанимателю не запрещено принимать и селить в арендуемом жилье родственников и/или гостей. Однако, наймодатель имеет право запретить вселение таких временных жильцов только, если при этом нарушается законом установленная норма минимальной жилой площади на одного человека. Наниматель несет ответственность за ущерб, причиненный жилому помещению и/или имуществу находящемуся в нем действиями временных жильцов.
Довольно часто под видом "временных жильцов" или "лиц, постоянно проживающих с нанимателем" могут быть люди, которым наниматель впоследствии передал жилое помещение в последующий наем (субаренду). Во избежание подобных ситуаций сторонам очень важно в самом начале четко оговаривать такие моменты. Так, если наймодатель разрешает передачу жилого помещения (полностью или в части) нанимателем в последующею субаренду третьим лицам, необходимо подробно описать на каких условиях и в каком порядке нанимателю нужно будут уведомлять наймодателя о такой передаче.
Если сам наниматель, лица, проживающие постоянно с нанимателем, или временные жильцы нарушают порядок пользования арендуемым жилым помещением, собственник имеет право потребовать через суд их выселения и расторжения такого договора аренды.
Если же собственник жилого помещения необоснованно препятствует нанимателю в реализации его законного права на подселение в жилое помещение временных жильцов или других лиц, в таком случае наниматель имеет право расторгнуть такой договор в одностороннем порядке в любой момент путем направления соответствующего уведомления собственнику о расторжении договора.
Наниматель и наймодатель перед фактическим вселением нанимателя в жилое помещение обязуются подготовить отдельный акт приема-передачи жилого помещения с целью закрепления перечня всей бытовой техники и/или мебели, передаваемой в пользование нанимателю вместе с жилым помещением.
Наниматель обязуется бережно относиться к вверенному имуществу, не допускать его повреждения (при этом нормальный износ вещей не считается повреждением) или уничтожения. Еще одним обязательством нанимателя является проведение текущего ремонта жилого помещения. Однако, стороны договора вольны возложить такое обязательство и на наймодателя, закрепив такое положение в тексте договора найма жилого помещения. Наниматель обязан за свой собственный счет устранить поломку имущества, допущенную по собственной вини, или же предоставить наймодателю аналогичную вещь взамен. Если же поломка вещи произошла не по вине нанимателя, расходы на ремонт имущества возлагаются в таком случае на наймодателя. Если сторона, на которую возложено обязательство по проведению ремонта, не проводит такой ремонт, другая сторона имеет право в любой момент направить ей соответствующее требование о необходимости проведения такого ремонта.
Проживание нанимателя с животными качественно влияет на износ помещения и имущества, находящегося в нем. В связи с чем данный момент сторонам также стоит прямо оговорить в тексте договора, включая следующие условия: (1) виды и/или габариты животных, которым разрешено проживать в жилом помещении; (2) дополнительные обязанности нанимателя по устранению порчи, причиненной помещению и/или имуществу действиями животного; (3) дополнительная сумма залога.
Если жилое помещение по каким-либо причинам стало непригодным для проживания в нем физических лиц или наниматель создает угрозу для ухудшения состояния жилого помещения, собственник имеет право требовать расторжения договора найма в судебном порядке.
Собственник жилого помещения имеет безоговорочное право совершать проверку состояния жилого помещения, переданного в аренду. Во избежание возможных недоразумений, в текст договора стоит включить общее количество раз (к примеру, в течении календарного года/месяца) проверки наймодателем состояния жилого помещения, а также время/дни проведения такой проверки. Обязательным условием является заблаговременное уведомление нанимателя о таком посещении, и самое важное - проверка жилого помещения проводится ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО в присутствии нанимателя.
По общему правилу проведение капитального ремонта жилого помещения - обязанность наймодателя, однако стороны договора имеют возможность изменить это путем возложения такого обязательства на нанимателя. Момент, на который стоит обратить дополнительное внимание, - сроки проведения такого ремонта. Положения о сроках проведения капитального ремонта могут быть сформулированы абсолютно по-разному, к примеру: (1) в течении определенного срока от даты заключения договора найма жилого помещения; (2) до определенной даты в будущем; (3) в течении определенного периода времени от даты получения соответствующего требования от нанимателя и прочее.
Существенным условием каждого договора найма жилого помещения является размер арендной платы, который определяется самостоятельно сторонами договора, исходя из уровня рыночных цен. Изменение размера арендной платы в одностороннем порядке запрещено. Если состояние жилого помещения со временем ухудшилось (не по вине нанимателя и/или лиц, проживающих с ним), в таком случае наймодатель обязуется пересмотреть размер арендной платы в сторону ее уменьшения.
Если речь идет об аренде жилого дома с земельным участком, на нанимателя может быть возложена дополнительная обязанность по уборке территории, стрижке газона, покраске забора или по выполнению каких-либо иных действий. Если же в аренду передана квартира или комната в многоквартирном доме, пользователя жилым помещением можно дополнительно обязать оплачивать услуги по охране недвижимости и/или консьерж-сервиса.
Не менее важным условием найма жилого помещения является обязанность по оплате коммунальных платежей за пользование отоплением, газом, светом и водой. Такое обязательство может быть возложено как на собственника жилого помещения, так и на нанимателя. При закреплении обязанности по уплате коммунальных платежей за нанимателем, в договоре нужно дополнительно изложить следующие моменты: (1) кто производит расчет стоимости потребляемых коммунальных услуг каждый месяц; (2) требуется ли от нанимателя самостоятельная оплата коммунальных платежей или достаточно передачи необходимой суммы для оплаты в распоряжение наймодателя; (3) стоимость коммунальных услуг не является фиксированной суммой и может постоянно меняться в зависимости от объема потребления, сезона года и размеров установленных тарифов на коммунальные услуги.
Наличие интернета - сегодня неотъемлемая часть комплектации жилого помещения, передаваемого в аренду. Стороны договора могут согласовать, что в жилом помещении будет проведен кабель и установлен WiFi роутер, и также определить кто из сторон будет оплачивать услуги пользования Интернетом, а также издержки свыше, связанные с превышением потребляемого трафика.
В договоре также часто устанавливается обязанность по передаче нанимателем гарантийного задатка - денежной суммы в размере не менее одной арендной платы, которой обеспечивается надлежащее выполнение нанимателем своих обязанностей по заключенному договору. Так, в случае нанесения вреда имуществу и/или жилому помещению, его ремонт покрывается за счет задатка, а если суммы задатка не достаточно - дополнительно за счет и средства нанимателя.
В тексте договора найма жилого помещения наймодатель имеет возможность предусмотреть дополнительные штрафные санкции (штраф, пеня) за несвоевременную оплату стоимости аренды жилого помещения. Если арендная плата за жилое помещение не вносится нанимателем 6 (шесть) месяцев подряд и более, собственник жилого помещения имеет права требовать расторжения договора в судебном порядке.
Если срок договора найма подходит к концу, в таком случае не позднее, чем за 3 (три) месяца до его окончания наймодатель обязуется направить нанимателю (1) письмо с предложением продлить договор на новый срок или же (2) уведомление с решением не сдавать жилое помещение на новый срок нанимателю. Если наймодатель выбрал вторую опцию, в таком случае ему запрещено в течении последующего года передать в наем жилое помещение третьим лицам (кроме нанимателя). Если все таки наймодатель передал жилое помещение вопреки установленному запрету, наниматель имеет право обратиться в суд за признанием такого договора недействительным и требовать возмещения от наймодателя убытков, причиненных таким отказом.
Еще одним важным моментом, о котором не всегда помнят наймодатели, является автоматический переход прав наймодателя по ранее заключенному договору найма жилого помещения к новому собственнику, в случае покупки им жилого помещения у предыдущего собственника (наймодателя).