Каждый день на территории Российской Федерации заключаются тысячи различных договоров аренды (временного пользования) имуществом - от передачи арендных площадок в торгово-развлекательных центрах, до сдачи в аренду коммерческой недвижимости под салоны красоты, стоматологию, места общественного питания, офисы, станции технического обслуживания и многое другое.
Значение аренды сложно переоценить, ведь сегодня она имеет ключевое значение для бизнеса, так как дает доступ к заветным объектам тем предпринимателям, которые не могут позволить себе приобрести такие объекты в частную собственность.
Договор аренды имущества - сделка, по которой собственник определенного имущества (т.е. арендодатель) передает его во временное платное пользование третьему лицу (т.е. арендатору).
Стоит заметить, что в процессе арендных отношений могут происходить различные непредвиденные ситуации, о которых стороны договора аренды не догадывались или не допускали даже вероятность их возникновения. Как показывает практика наиболее поверхностное отношение к составлению договора аренды на начальном этапе может привести к дальнейшем проблемы во время исполнения договора, а также в процессе его расторжения. Ни арендодатель, ни арендатор зачастую не заботятся о том, как будут расторгать тот или иной договор аренды или каждая из сторон наивно полагает, что дело до расторжения не дойдет вовсе.
В тексте данной статьи мы хотим уделить внимания особенностям расторжения договоров аренды арендаторами - т.е. пользователями имуществом. Для более детального ознакомления с процедурой и особенностями расторжения договоров аренды арендодателями (собственниками имущества), предлагаем воспользоваться другим юридическим гидом "Как Арендодателю расторгнуть договор аренды имущества?".
Не смотря на общепризнанный принцип свободы договора, рынок зачастую не позволяет арендатору самостоятельно "выбирать" условия будущего договора аренды (так происходит в случаях аренды торговых площадок в различных развлекательных центрах). Часто арендатора лишают права на расторжение договора в одностороннем порядке вовсе или же такое право возникает только при условии уплаты огромного штрафа. Возникновение таких и иных схожих ситуаций возможно, если арендатор должным образом не осведомлен о своих правах, связанных с расторжением договора, а также об общем порядке прекращения договоров аренды в целом.
Так, Глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее "ГК РФ") регламентирует, что договор аренды имущества может быть расторгнут:
Обращаем внимание, что закон не устанавливает разительных отличий в процедуре прекращения договоров аренды для недвижимого имущества (зданий, сооружений, офисных помещений, земельных участков и т.п.) и движимого имущества (транспортные средства, оборудование).
Арендатор может расторгнуть договор аренды (1) во внесудебном порядке по собственной инициативе (если договором это прямо предусмотрено); или (2) по обоюдному соглашению арендатора и арендодателя; или (3) через суд (на основаниях, предусмотренных законом).
В данном случае арендатор заявляет арендодателю о намерении расторгнуть договор аренды имущества, а арендодатель не возражает против такого расторжения, в результате чего сторонами заключается отдельное соглашение о расторжении договора аренды имущества. Такое соглашение должно быть составлено в письменной форме, подписывается обеими сторонами и вступает в юридическую силу от даты его подписания, если только более поздняя дата не указана в тексте самого соглашения.
В тексте соглашения разумным будет (1) указать состояние, в котором имущество возвращается обратно из аренды (с возможностью приложить соответствующие фотографии), и (2) подтвердить отсутствие претензий со стороны арендодателя и арендатора, и (3) подтвердить отсутствие задолженности по уплате арендной платы или определить ее суммы и сроки погашения. Фактический возврат имущества арендодателю осуществляется на основании акта приема-передачи. Если арендодатель уклоняется от подписания такого акта, в таком случае арендатор может составить односторонний акт приема-передачи, подписать и отправить его арендодателю.
Еще один нюанс состоит в том, что если речь идет о договоре аренды недвижимого имущества сроком 1 (один) год и более, в таком случае арендодателю и арендатору необходимо будет обратиться с заявлением о прекращении права аренды имущества в Единый государственный реестр недвижимости (далее "ЕГРН"). Без такого заявления информация о существующей аренде недвижимости исключена из ЕГРН не будет.
При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Закон не дает права арендодателю отказаться от приема имущества обратно по причине его неисправности или плохого (ненадлежащего) состояния. В данном случае с арендатора могут потребовать возместить убытки, причиненные арендодателю состоянием имущества, в котором оно возвращено из аренды.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество в сроки, согласованные сторонами в дополнительном соглашении о расторжении договора аренды, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время невозврата такого имущества обратно.
Порядок расторжения договора аренды по согласию сторон схематически можно изложить следующим образом: (1) направление уведомления арендодателю с предложением расторгнуть договор; (2) согласование сторонами сроков возврата имущества и даты прекращения договора; (3) заключение письменного соглашения о расторжении договора между арендатором и арендодателем; (4) фактическая передача имущества арендодателю по акту приема-передачи; (5) государственная регистрация прекращения аренды (только если речь идет о договоре недвижимости сроком от 1 года и более).
Данная опция дает возможность арендатору расторгнуть договор аренды имущества без получения предварительного согласия на такое расторжения от арендодателя и без необходимости обращения в суд. При закреплении права арендатора на односторонний отказ от договора аренды крайне важно применить правильную словесную формулировку для такого права, в противном случае право на односторонний отказ от договора не возникает, а любые попытки арендатора выйти из него досрочно приведут к негативным последствиям для арендатора.
Важно, чтоб при заключении договора арендатор настаивал на включении в текст следующих формулировок "арендатор имеет право отказаться от договора" или "арендатор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке". Ведь только в таком случае арендатор действительно закрепляет за собой право на односторонний отказ от договора.
Любые другие положения по типу "арендатор имеет право требовать расторжения договора" НЕ ДАЮТ законного права арендатору расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, а означают лишь право арендатора в данном случае обратиться в суд. И даже если арендатор покинет, к примеру, арендуемое помещение под предлогом возникшего у него права на односторонний отказ от договора, суды никогда не станут на сторону арендатора в данном случае и обяжут его возместить арендодателю неуплаченную арендную плату до конца срока договора или до момента заключения соглашения о расторжении договора между арендатором и арендодателем.
Односторонний отказ арендатора от договора может быть безусловным (т.е. в любой момент без указания причины) или в случае возникновения определенных обстоятельств, заранее прописанных в договоре аренды. Нужно заметить, что для коммерческой аренды односторонний отказ арендатора от договора без каких-либо причин встречается крайне редко. Если все же безусловный отказ для арендатора предусмотрен договором, то зачастую стороны заранее могут оговорить штраф, взимаемый с арендатора за односторонний отказ от договора без причины. Формат одностороннего отказа арендатора от договора при наличии определенных обстоятельств может быть сформулирован в тексте договора аренды в один из следующих способов:
Для того, чтоб воспользоваться своим правом на односторонний отказ, арендатору необходимо соблюдать установленный порядок расторжения, предусмотренный положениями договора. Если в тексте договора односторонний порядок отказа арендатора от договора не раскрыт, в таком случае арендатор может воспользоваться следующим алгоритмом действий. Первым делом арендатор обязуется направить соответствующее уведомление о намерении расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке арендодателю. Такое уведомление должно быть направлено на последний известный почтовый адрес получателя (т.е. арендодателя), если только иной адрес или иной способ направления такого уведомления не указан в тексте самого договора (к примеру, направление электронного письма).
Важным является также вопрос о фактическом моменте прекращения договора аренды при его расторжении арендатором в одностороннем порядке. Так, если иное прямо не указано в тексте договора аренды, по выбору арендатора договор считается расторгнутым (1) от даты направления соответствующего уведомления арендодателю; или (2) от даты получения арендодателем уведомления о расторжении договора; или (3) в течение определенного срока, от даты отправления уведомления арендодателю; или (4) в любой другой момент/срок на усмотрение арендатора.
В положениях договора аренды имущества может быть также предусмотрено, что арендодатель должен быть поставлен в известность о факте расторжения договора за определенное количество дней до желаемой даты расторжения. Стоит обратить внимание, что сроки уведомления арендодателя о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, указаны в законе: для расторжения договора аренды недвижимости - за 3 (три) месяца до даты расторжения, а для расторжения договора аренды других видов имущества - за 1 (один) месяц до запланированной даты расторжения. Сроки же уведомления арендодателя о расторжении договора аренды, заключенного на определенный (фиксированный) срок, в законе не указываются и могут быть согласованы сторонами отдельно в тексте самого договора аренды.
Арендатор обязан возвратить обратно арендодателю имущество до момента расторжения договора аренды по акту приема-передачи. Если договор аренды прекращен, а арендатор до сих пор не возвратил обратно арендодателю имущество, арендатор продолжает оплачивать арендную плату не смотря на факт расторжения договора аренды. Закон не дает права арендодателю отказаться от приема имущества обратно по причине его неисправности или плохого (ненадлежащего) состояния. В данном случае с арендатора могут потребовать возместить убытки, причиненные арендодателю состоянием имущества, в котором оно возвращено из аренды.
Порядок расторжения договора арендатором схематически можно изложить следующим образом: (1) право арендатора на односторонний отказ прямо предусмотрено в тексте договора; (2) возникли обстоятельства, которые дают арендатору право на односторонний отказ (если только односторонний отказ от договора не является безусловным); (3) арендатор направил письменное уведомление арендодателю о расторжении договора (с соблюдением сроков, если такие предусмотрены договором аренды); (4) договор считается прекращенным в сроки, заранее установленные договором или самостоятельно арендатором.
Если право арендатора на односторонний отказ от договора не закреплено, а арендодатель отказывается расторгнуть договор аренды по согласию сторон, в таком случае арендатору остается только обратиться в суд. Сразу нужно заметить, что расторжение договора аренды арендатором в судебном порядке возможно ТОЛЬКО в исключительных случаях, указанных в ГК РФ, в частности:
Если даже у арендатора имеются основания для расторжения договора в судебном порядке, это еще не значит, что решение суда будет в пользу арендатора. Так, возможны случаи, при которых арендодатель устранит недостатки до вынесения судом окончательного решения (к примеру, проведет капитальный ремонт), в таком случае обстоятельства для расторжения договора сами по себе отпадают.
Однако, наступление указанных выше условий недостаточно для подачи искового заявления. Закон требует от арендатора в обязательном порядке обратиться к арендодателю с письменным предложением расторгнуть договор аренды во внесудебном порядке. Такое уведомление должно быть направлено на последний известный почтовый адрес арендодателя, если иной порядок отправления уведомления не предусмотрен положениями договора аренды имущества. Арендодатель обязуется дать ответ на полученное уведомление в течении срока, установленного договором аренды, или, если такой срок не установлен, - в течении 30 (тридцати) календарных дней от момента получения такого уведомления. Если арендодатель не отвечает, отказался от расторжения договора аренды или истек срок для предоставления такого ответа, только в таком случае арендатор имеет право подать исковое заявление в порядке, предусмотренном действующим процессуальным законодательством Российской Федерации.
Порядок расторжения договора аренды в судебном порядке схематически можно изложить следующим образом: (1) допущенное арендодателем нарушение дает право арендатору расторгнуть договор; (2) арендатор направляет предложения арендодателю расторгнуть договора аренды по соглашению сторон; (3) неполучение ответа или получение отказа в расторжении договора от арендодателя; (4) подготовка арендатором искового заявления и его подача в суд; (5) договор считается расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.
Если все-таки у арендатора сложилась ситуация, при которой он ни смотря ни на что желает расторгнуть договор аренды, ОДНАКО арендодателем не допущены нарушения, позволяющие арендатору обратиться в суд, и договором не предусмотрен односторонний отказ арендатора от договора, можно попробовать следующее:
(1) передать имущество в последующею субаренду третьему лицу по цене не меньшей, чем арендная плата по основному договору (при этом важно помнить, что право арендатора на передачу в субаренду имущества должно быть прямо предусмотрено договором). Данный вариант позволит арендатору свести на нет финансовые потери, связанные с выплатной арендной платы, перекрыв их субарендными платежами; или
(2) найти третье лицо, которое будет согласно вступить в договор аренды на тех же условиях, на которых договор аренды заключен с арендатором. В таком случае одновременно арендодателем оформляется дополнительное соглашение о расторжении договора аренды с арендатором и новый договор аренды имущества с третьим лицом.