Договор купли-продажи недвижимого имущества

Разработанный шаблон Договора купли-продажи недвижимого имущества (далее "Договор") понадобится в том случае, если одна сторона (далее "Продавец") имеет намерение за плату передать в собственность другой стороне (далее "Покупателю") определенный объект недвижимого имущества.

Настоящий Договор может быть использован для осуществления сделки купли-продажи жилого дома, квартиры, какого-либо здания или сооружения, гаража, а также земельного участка.

Если необходимо заключить сделку покупки-продажи объектов движимого имущества, к примеру, транспортного средства, нужно воспользоваться Договором купли-продажи движимого имущества. Если же стороны имеют намерение заключить сделку купли-продажи корпоративных прав (части) в уставном капитале юридического лица, в таком случае нужно воспользоваться Договором купли-продажи корпоративных прав.

Договор может быть расторгнут по совместному согласию сторон, оформленным дополнительным соглашением о расторжении.

Особенности заключения сделки купли-продажи с квартирой, домом или иным помещением

Разработанный проект Договора дает возможность заключить сделку купли-продажи в отношении квартиры или ее части (комнаты), жилого дома, гаража, а также иных зданий или сооружений. В разработанном шаблоне стороны имеют возможность зафиксировать наиболее важные моменты, согласование которых прямо влияет на действительность сделки, а также на обязательства Покупателя в будущем:

(1) определить характеристики передаваемого объекта недвижимости (количество комнат, этажей, общая площадь, местоположение), относится ли передаваемый объект к объектам культурного/исторического или археологического наследия;

(2) состояние, в котором объект передается Покупателю (наличие недостатков, а также статус аварийности объекта, если применимо);

(3) в случае передачи жилого дома, комнаты или квартиры в собственность Покупателя, требуется установить наличие/отсутствие задолженности по уплате коммунальных услуг, регистрационного учета по месту жительства третьих лиц, включая несовершеннолетних;

(4) в случае осуществления перепланировки или реконструкции помещения, передаваемого по Договору, требуется указать наличие разрешительной документации на осуществление такой перепланировки или реконструкции.

Особенности заключения сделки купли-продажи жилого дома с земельным участком

Следует отдельно обратить внимание на продажу жилого дома, который расположен на определенном земельном участке. В договоре потребуется дополнительно указать характеристики такого земельного участка, включая, его площадь, кадастровый номер и категорию земель (вида разрешенного использования).

Важным моментом также является определение правового титула, на основании которого Продавец пользуется таким земельным участком. Как правило, земельный участок может принадлежать Продавцу на праве частной собственности или праве аренды (или постоянного пользования).

Вместе с этим на практике существуют случаи, когда права Продавца в отношении пользования земельным участком, на котором расположен жилой дом, никак не оформлены. Действующее законодательство четко определяет, что в таком случае к Покупателю переходят автоматически все права пользования земельным участком, необходимые для владения и пользования жилым домом.

Если же земельный участок, на котором расположен жилой дом, принадлежит Продавцу на праве частной собственности, в таком случае в Договоре потребуется дополнительно указать стоимость такого земельного участка. Ведь в данном случае Покупателем приобретается не только дом, но и земельный участок на котором такой дом находится.

Если же земельный участок, на котором расположен жилой дом, принадлежит Продавцу на праве аренды (или постоянного пользования), Продавец обязуется получить предварительное согласие от собственника земельного участка на заключение Договора.

Особенности заключения сделки купли-продажи с земельным участком

Предложенный проект Договора дает возможность сторонам согласовать моменты, необходимые для совершения юридически грамотной сделки купли-продажи земельного участка:

(1) определить характеристики передаваемого земельного участка (категория земель, к которой относится передаваемый земельный участок, вид его разрешенного использования, площадь, кадастровый номер, местонахождение);

(2) установить наличие каких-либо ограничений в пользовании земельным участком (договорные или публичные сервитуты, аресты или запреты на отчуждение земельного участка, передача земельного участка в аренду третьим лицам и многое другое);

(3) определить сроки проведения государственной регистрации земельного участка и порядок оплаты приобретаемого участка Покупателем.

Действующее земельное законодательство устанавливает определенные ограничения в случаях приобретения земельных участков иностранным юридическими и физическими лицами.

Виды разрешенного использования земельных участков

Все земли Российской Федерации распределены на отдельные категории (к примеру, земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения), в зависимости от их назначения. Кроме этого, земельное законодательство устанавливает ряд ограничений, связанных с использованием земельных участков для всех категорий. Так, если земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, его использование для жилой застройки не допускается. Если же речь идет о земельном участке из земель лесного и водного фонда - их использование для ведения работы по капитальному строительству торговой и промышленной инфраструктуры запрещено.

Перед непосредственным заключением настоящего Договора, Покупатель должен четко быть осведомлен о категории земельного участка, приобретаемого в собственность, а также видах (способах) его разрешенного использования.

Особенности заключения сделки купли-продажи земельного участка иностранными компаниями и гражданами

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации.

Также, если земельный участок принадлежит к категории земель сельскохозяйственного назначения, то приобретение таких земель иностранными компаниями и гражданами запрещено. Земли, отнесенные к категории сельскохозяйственного назначения, могут быть получены иностранными компаниями и гражданами только в краткосрочную аренду.

Получение в собственность иностранными компаниями и гражданами иных земельных участков, кроме упомянутых выше, разрешается.

Порядок взаиморасчетов между сторонами

Оплата стоимости приобретаемого объекта недвижимого имущества или земельного участка осуществляется посредством наличной передачи денег или с помощью банковского перевода на счет Продавца.

Документом, подтверждающим передачу денежных средств от Покупателя к Продавцу, может выступать письменная расписка, выданная Продавцом при получении денежных средств. При банковском переводе таким подтверждением может выступать квитанция или выписка.

Регистрация права собственности Покупателя

Право собственности Покупателя на приобретаемый объект недвижимости или земельный участок должно быть в обязательном порядке зарегистрировано в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии ("Росреестр").

Покупатель считается собственником приобретенного объекта недвижимости или земельного участка с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Как использовать документ

Договор вступает в юридическую силу от даты его подписания обеими сторонами. Действующее законодательство требует обязательного нотариального удостоверения Договора только в одном из следующих случаев:

(1) одна или обе стороны Договора являются юридическими лицами; или

(2) продавец на дату заключения Договора является несовершеннолетним лицом; или

(3) передаваемый по Договору объект недвижимости находится в совместной собственности Продавца и третьих лиц; или

(4) обоюдное желание сторон Договора по его нотариальному удостоверению.

Сторонами Договора могут быть юридические и физические лица, а также индивидуальные предприниматели.

Обращаем внимание, что если продавцом по Договору выступает физическое лицо, находящиеся в зарегистрированном браке, такому лицу перед датой заключения Договора необходимо обязательно получить нотариально удостоверенное согласие от супруга(и) на заключение такого Договора.

Кроме этого стоит отметить, что если продавцом по Договору выступает несовершеннолетнее лицо, необходимо получение предварительного письменного согласия органов опеки и попечительства на заключение такого Договора несовершеннолетним лицом.

Применимое законодательство

Настоящий Договор подготовлен в соответствие с действующими нормами Главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", нормами Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" и Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", а также Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков".

Как изменить шаблон

Вы заполняете форму. Документ создается у вас на глазах по мере того, как вы отвечаете на вопросы.

В конце вы получите его бесплатно в форматах Word и PDF. Вы можете изменять его и использовать его повторно.