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Estatutos de una Comunidad de propietarios

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ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN ________



La Comunidad de Propietarios del inmueble sito en ________, destinado a viviendas (en adelante, también "departamentos"), y cuya escritura de División Horizontal está debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad de ________, ________, se regirá por lo previsto en los artículos 392 y siguientes del Código civil y en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante, "la Ley de Propiedad Horizontal"), por su título constitutivo, y en lo en ellos no previsto expresamente, por las normas que a continuación se redactan.


TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES


Artículo 1. Objeto y duración

Los presentes Estatutos dictan las normas por las cuales se regirá la propiedad horizontal de esta Comunidad de Propietarios, de acuerdo con lo previsto en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. De conformidad con dicha disposición legal, su objeto serán las reglas para el ejercicio del derecho de los propietarios, en relación con el uso y destino del edificio, así como las instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, conservación y reparación del referido inmueble.

Estos estatutos afectarán a los propietarios actuales y futuros, formando parte integrante de sus títulos de propiedad, y serán inscritos en el Registro de la Propiedad para surtir efectos frente a terceros. Asimismo, las disposiciones de estos Estatutos son de cumplimiento obligatorio para todos los ocupantes, convivan o no con el propietario o propietaria, de las viviendas que componen el inmueble, por lo que se deberá hacer mención de estos en todos los actos de transmisión, gravamen, usufructo y arrendamiento de las mismas.

La duración de los presentes Estatutos será indefinida.


Artículo 2. Domicilio a efecto de notificaciones de los propietarios y propietarias

Los propietarios y propietarias de viviendas designarán obligatoriamente un domicilio a efectos de requerimientos y notificaciones judiciales o extrajudiciales, mediante su comunicación a quien ejerza las funciones de Secretario o Secretaria de la Comunidad. En defecto de esta comunicación, se entiende designado el departamento perteneciente al propietario o propietaria correspondiente, siendo por tanto, válidos a todos los efectos los requerimientos y notificaciones efectuados en el mismo.


Artículo 3. Cesión del uso de las viviendas

Los propietarios de viviendas que cedan su uso a terceros responderán de forma directa o solidaria por todos los daños cometidos por los ocupantes de las mismas, convivan o no con ellos.

Sin perjuicio de la responsabilidad del propietario o propietaria, se deberá hacer constar al ocupante en este tipo de derechos reales, arrendamientos o cesiones gratuitas u onerosas, el contenido de los presentes Estatutos y, en su caso, de las Normas de convivencia, para que tenga conocimiento de sus derechos y obligaciones.


TÍTULO II. ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS


Artículo 4. Elementos comunes

Son elementos comunes aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, razón por la cual sirven para el uso de todos los comuneros y comuneras. Estos elementos son enumerados por la constitución de la División Horizontal, así como por el artículo 396 del Código civil, y comprenden los siguientes:

1) El suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas.

2) Elementos estructurales, tales como los pilares, vigas, forjados y muros de carga.

3) Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.

4) El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, montacargas, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueran de uso privativo.

5) Las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar.

6) Las conducciones y canalizaciones de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos, y detección y prevención de incendios.

7) Hasta la entrada al espacio privativo, las conducciones y canalizaciones de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación.

8) La decoración de las fachadas, portales y demás elementos comunes, incluida la pintura de la parte externa de las puertas de entrada a cada departamento y la exterior de todas las puertas, rejas, balcones y ventanas.

9) Las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Por acuerdo mayoritario, la Junta podrá modificar el uso o utilización de los elementos comunes, siempre que esta modificación no vaya en contra de las disposiciones legales o de las contenidas en la escritura de División Horizontal.

El ascensor debe utilizarse respetando lo acordado por la Junta de propietarios. Este acuerdo podrá reglamentar su uso, pero no podrá imponer limitaciones a su disfrute. La utilización del montacargas también deberá respetar lo acordado por la Junta de propietarios respetando las mismas condiciones que en el caso del ascensor. En todo caso, este debe utilizarse para el movimiento de enseres, plantas, animales y la ejecución de obras en la finca, respetando siempre las limitaciones de carga que constan en su cabina.


Artículo 5. Elementos privativos

De conformidad con el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y la escritura de División Horizontal, es propiedad privativa de los dueños o dueñas de cada departamento, todo aquello que se encuentre comprendido en el recinto o espacio de este, exceptuando únicamente las paredes maestras y las medianeras, los tubos o canalizaciones de agua y electricidad, que prestan servicio a todos los propietarios y propietarias, incluso si estos pasan por el interior de las partes privativas.

En este sentido, corresponde a la propiedad del dueño o dueña de cada departamento todos los otros elementos que se encuentren al interior del mismo, tales como las puertas, ventanas, tabiques, enlucidos, pavimento, pinturas, aseos, instalaciones sanitarias, y canalizaciones, que prestan servicio exclusivamente al propietario o propietaria, es decir, hasta las conducciones generales ascendentes o descendentes.

Cada propietario o propietaria tendrá la plena propiedad de su departamento, con las limitaciones que se establecen en la Ley, en la escritura de División Horizontal, y en los presentes Estatutos, de acuerdo a los cuales los propietarios y propietarias no podrán:

1) Alterar la configuración de puertas y ventanas, ni pintarlas de un color distinto al existente o al acordado por la Comunidad.

2) Cubrir, total o parcialmente, patios comunes y terrazas, sean o no privativas.

3) Instalar toldos o cortinas exteriores, sin el previo acuerdo de la Junta en cuanto a su forma y color.


TÍTULO III. CUOTAS DE PARTICIPACIÓN


Artículo 6. Cuotas de participación

De conformidad con lo dispuesto en la legislación vigente, en el título constitutivo y en los presentes Estatutos, el inmueble está dividido jurídicamente en propiedad horizontal en viviendas independientes, susceptibles de aprovechamiento autónomo y de propiedad separada, cuya propiedad lleva inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del mismo necesarios para su adecuado uso y disfrute.

A efectos de la participación en los elementos comunes, es decir, en las cargas y beneficios en razón de la Comunidad, y a los demás efectos previstos por la Ley, a cada departamento le corresponde la cuota de participación fijada en el título constitutivo. Estas cuotas de participación han sido atribuidas con relación al valor del inmueble y se refieren a centésimas del mismo.

Se consideran cargas y beneficios en razón de la Comunidad aquellos tributos, cargas y responsabilidades necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble y no susceptibles de individualización, así como la adopción de acuerdos en la Junta de propietarios.


Artículo 7. Variación de las cuotas de participación

Las mejoras o menoscabos de cada departamento no alterarán la cuota de participación atribuida. Las cuotas de participación solo podrán variarse por acuerdo unánime de la Junta de propietarios, salvo en el caso de los supuestos especiales previstos en los artículos 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.


TÍTULO IV. TITULAR, DERECHOS, OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES


Artículo 8. Titular del departamento

Se considerará titular del departamento a aquel o aquella que lo justifique mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad, o bien por título público pendiente de inscripción en dicho Registro.

Cada departamento puede tener uno o varios propietarios o propietarias. En caso de pertenecer a varios, los interesados designarán a una persona para el ejercicio de todos sus derechos y el cumplimiento de todas sus obligaciones; esta designación deberá ser comunicada a la Comunidad. En caso de ausencia de designación o de la comunicación correspondiente, las convocatorias, actas y resoluciones se notificarán a uno cualquiera de ellos.

En caso de usufructo, la asistencia y el voto en la Junta de propietarios corresponderán al nudo propietario para los acuerdos a los que se refiere el artículo 17 apartado 1 de la Ley de Propiedad Horizontal y para las obras extraordinarias y de mejora, y al usufructuario, por representación y salvo manifestación expresa en contrario, para las obras ordinarias. El nudo propietario también podrá delegar de forma expresa en el usufructuario su representación en las Juntas que decidan acerca de los acuerdos del artículo 17 apartado 1 de la Ley de Propiedad Horizontal o de las obras extraordinarias y de mejora.


Artículo 9. Derechos de los propietarios y propietarias

Los propietarios de cada departamento gozan de los siguientes derechos:

1) De propiedad singular y exclusiva y, por tanto, de uso y disfrute de su parte privativa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes, en estos Estatutos, o por los acuerdos posteriores de la Junta que no atenten al derecho de propiedad.

2) A efectuar en esta parte cuantas obras tenga por convenientes, siempre que estas no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior ni perjudiquen los derechos de otro propietario o propietaria. En todo caso, deberá comunicar al Presidente de la Comunidad su intención de efectuar las citadas obras. Si las obras afectan o modifican elementos comunes del edificio, deberá contar con la previa autorización expresa, por unanimidad y escrita de la Junta de propietarios.

3) De uso y disfrute de los elementos comunes, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes, en estos Estatutos, o por los acuerdos posteriores de la Junta que no atenten al derecho de propiedad. Este uso deberá efectuarse de forma conforme al destino de dichos elementos comunes, sin perjudicar el interés de la Comunidad ni impedir su uso por los demás propietarios y propietarias.

4) En su caso, de uso privativo de los elementos comunes que se le hayan atribuido de dicha manera.

5) A emitir su voto en las Juntas de propietarios, siempre que se encuentre al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad, así como, en todo caso, de participar en sus deliberaciones.


Artículo 10. Obligaciones de los propietarios y propietarias

Los propietarios de cada departamento deberán respetar las siguientes obligaciones:

1) Respetar los elementos comunes, haciendo un uso adecuado de estos.

2) Mantener en buen estado de conservación su departamento y las demás instalaciones sobre las cuales tenga atribuido su uso privativo, de manera que no se perjudique a la Comunidad, a otros propietarios o propietarias o a terceros.

3) Consentir en su departamento las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir en él las servidumbres imprescindibles a las que se refiere el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, en las condiciones previstas en ese mismo artículo.

4) Permitir el acceso a su departamento a los efectos prevenidos en los apartados anteriores.

5) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en su relación con los demás titulares. Cada propietario responderá ante los demás propietarios, ante la Comunidad y ante terceros de las infracciones cometidas y de los daños o deterioros causados por culpa en los elementos comunes o en los elementos privativos de otros departamentos, así como de las sanciones que por demora en la ejecución de obras impongan las Administraciones Públicas. La Junta de propietarios podrá acordar la realización de obras a costa del propietario si este no las iniciare dentro de los quince días siguientes de ser requerido para ello.

6) Contribuir con arreglo a su cuota de participación fijada en el título constitutivo, de conformidad con lo establecido en los presentes Estatutos y/o a lo acordado posteriormente en Junta de propietarios, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Conforme con lo anterior, se establecen las siguientes especialidades con relación a la obligación de contribuir a los gastos generales:

________

7) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva de la Comunidad de propietarios, destinado a las obras de reparación y conservación de la finca y, en su caso, a las obras de rehabilitación de esta.

8) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario o Secretaria de la Comunidad, por un medio que permita tener constancia de su recepción, su domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones relacionadas con la Comunidad.

9) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario o Secretaria, por un medio que permita tener constancia de su recepción, la venta o adquisición del departamento o la transmisión de partes indivisas de este.


Artículo 11. Prohibiciones

Cada propietario u ocupante podrá ejercer las actividades que estime convenientes dentro de su departamento, salvo las que produzcan cualquier tipo de ruido, olor, contaminación y, en general, las previstas en el artículo 7 apartado 2 de la Ley de Propiedad Horizontal con las consecuencias descritas en dicho artículo.

Además, queda expresamente prohibido a los propietarios y propietarias, así como a los ocupantes de las viviendas:

1) Instalar máquinas o instalaciones que produzcan ruido a los demás propietarios, así como la realización de cualquier actividad, industria o instalación sin autorización previa de la Comunidad de Propietarios, independientemente de que ya disfrute de la licencia administrativa correspondiente

2) Alterar la actual distribución de huecos exteriores a las fachadas o escaleras comunes o abrir otros nuevos, salvo lo reconocido en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal con relación a la garantía de accesibilidad universal para las personas con discapacidad o mayores de 70 años.

3) Instalar anuncios en las fachadas, o colocar objetos en las mismas.

4) Modificar en lo más mínimo la decoración y ornamentación de las fachadas interiores o exteriores.

5) Variar la estructura de su entidad en cuanto a la consolidación y seguridad de las partes comunes.

6) Dejar en el portal del inmueble, más tiempo del necesario para la carga y descarga, cajones, fardos o mercancías. Igualmente se prohíbe acumular mercancías o cualesquiera otros enseres en los rellanos de las escaleras o en cualquier parte común.

7) Salvo en el portal del edificio, en el lugar destinado al efecto, y en la puerta del departamento correspondiente, colocar placas comerciales o profesionales. Al objeto de que las placas se ajusten a un mismo formato y así conseguir la estética propia y adecuada al portal del edificio, se dará cuenta al Presidente de la Comunidad con carácter previo a su instalación.

8) Encargar al empleado de la finca trabajos particulares, salvo los urgentes o de pura cortesía. Esta prohibición se impone con el fin de que el empleado de la finca pueda cumplir con diligencia las funciones propias de su cargo.

No obstante, por mayoría de la Junta de propietarios se podrá decidir levantar alguna o algunas de las prohibiciones antes señaladas, siempre que no haya perjuicio para el interés común.


TÍTULO V. ÓRGANOS DE LA COMUNIDAD Y ADOPCIÓN DE ACUERDOS


Artículo 12. Órganos de la Comunidad

La Comunidad estará regida por:

  • La Junta de propietarios y propietarias
  • El Presidente o Presidenta, quien ejercerá también las funciones de Secretario o Secretaria y de Administrador o Administradora
  • El Vicepresidente o Vicepresidenta


Capítulo I. Junta de propietarios


Artículo 13. Funciones de la Junta de propietarios

De conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde a la Junta:

1) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de las viviendas formulen contra la actuación de aquellos.

2) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles, así como las cuentas correspondientes.

3) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras, ordinarias o extraordinarias, de reparación de la finca, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Presidente o Presidenta, en el ejercicio de las funciones de Administrador o Administradora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20 apartado c de la Ley de Propiedad Horizontal.

4) Aprobar o reformar los presentes Estatutos y determinar las normas de régimen interior.

5) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.


Artículo 14. Reuniones de la Junta de propietarios

La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año cada mes de ________ para aprobar los presupuestos y cuentas, y en su caso, designar los cargos de los órganos de gobierno. También se reunirá en las demás ocasiones en las que lo considere conveniente el Presidente o Presidenta o lo pida la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que representen al menos el 25 por ciento de las cuotas de participación.


Artículo 15. Convocatoria a las Juntas de propietarios

La convocatoria de las Juntas la hará el Presidente o Presidenta y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación detallada de los asuntos a tratar, hora, día y lugar de la Junta en que esta se celebrará en primera convocatoria y, en caso de no concurrir la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, en segunda convocatoria. En caso de no señalarse el lugar, día y hora de la segunda convocatoria, esta deberá ser nuevamente convocada, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada.

La convocatoria se entregará por escrito en el domicilio que hubiere designado cada propietario o propietaria, de conformidad con lo dispuesto por la Ley de Propiedad Horizontal y por los artículos 2 y 10 de los presentes Estatutos. En la convocatoria se hará constar la relación de propietarios y propietarias que no estén al corriente en el pago de las deudas con advertencia de su privación del derecho de voto, conforme a lo dispuesto en el artículo 15 apartado 2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

La convocatoria a la Junta ordinaria anual se enviará a los propietarios y propietarias con una antelación de al menos seis días, salvo si se trata de la segunda convocatoria, caso en el cual la antelación deberá ser de al menos tres días. En el caso de las Juntas extraordinarias, la convocatoria se realizará con la antelación que sea posible para que esta pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.


Artículo 16. Asistencia a la Junta de propietarios

La asistencia a la Junta de propietarios podrá ser personal o por representación, legal o voluntaria, acreditándose esta representación por escrito firmado por el propietario o propietaria y enviado al Presidente o Presidenta.

En caso de que el departamento pertenezca "pro indiviso" a varios propietarios, los interesados designarán a un representante para asistir y votar en las Juntas. En caso de usufructo, la asistencia y el voto en la Junta de propietarios corresponderán al nudo propietario para los acuerdos a los que se refiere el artículo 17 apartado 1 de la Ley de Propiedad Horizontal y para las obras extraordinarias y de mejora, y al usufructuario, por representación y salvo manifestación expresa en contrario, para las obras ordinarias. El nudo propietario también podrá delegar de forma expresa en el usufructuario su representación en las Juntas que decidan acerca de los acuerdos del artículo 17 apartado 1 de la Ley de Propiedad Horizontal o de las obras extraordinarias y de mejora.

Los titulares que se encuentren al corriente en el pago o depósito de las cuota al momento de iniciarse la Junta de propietarios, tendrán derecho a voto en esta. Los que no lo estén, podrán participar en las deliberaciones pero no tendrán derecho a voto.


Artículo 17. Adopción de acuerdos por la Junta de propietarios

De conformidad con el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, para ser válidos, los acuerdos deberán ser adoptados por:

a) Unanimidad, en el caso de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los presentes Estatutos, salvo en los casos contemplados en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

b) Mayoría de las tres quintas partes del total de propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación en los siguientes casos, contemplados en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, incluso si suponen la modificación del título constitutivo o de los presentes Estatutos:

  • el establecimiento o supresión de portería, conserjería, vigilancia y servicios comunes;
  • el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignados un uso específico en el inmueble; y
  • el establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, salvo si tienen un aprovechamiento privativo, caso en el cual será necesario el voto favorable de un tercio de los integrantes de la Comunidad que representen un tercio de las cuotas de participación y los cuales no podrán repercutir los costes al resto de propietarios.

c) Mayoría del total de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, para la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y para el establecimiento de los servicios de ascensor.

d) El voto favorable de un tercio de los integrantes de la Comunidad que representen un tercio de las cuotas de participación para la instalación o adaptación de sistemas de telecomunicación o nuevas energías. Quienes no voten a favor no estarán obligados a abonar importe alguno, salvo que soliciten acceso al nuevo servicio, para lo cual deberán abonar el importe que les hubiera correspondido más los intereses legales.

e) Mayoría del total de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, en primera convocatoria, para el resto de los acuerdos. En segunda convocatoria, los acuerdos serán adoptados válidamente por la mayoría de los asistentes, siempre que representen a su vez más de la mitad del valor de las cuotas de los asistentes.

Para la adopción de los acuerdos de las Juntas de propietarios, se computarán como favorables los votos de los propietarios y propietarias ausentes a la Junta pero notificados de la convocatoria, y que no se opusieran en el plazo de 30 días desde la adopción del acuerdo, de conformidad con el artículo 17 apartado 8 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Cuando no se pudieran conseguir las mayorías previstas en los párrafos anteriores, podrá instarse dentro de los 30 días a partir de la segunda reunión de la Junta, la intervención judicial en la forma que determina el artículo 17 apartado 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.


Artículo 18. Impugnación de los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios

Los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios son inmediatamente ejecutivos y obligan a todos los propietarios y propietarias. Sin embargo, estos podrán ser impugnados judicialmente por los propietarios y propietarias en los plazos y formas señalados en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.


Artículo 19. Documentación de las Juntas de propietarios

Los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios se reflejarán en el Libro de actas, foliado y sellado por el Registro de la propiedad en el que se encuentra inscrito el inmueble. De cada sesión se levantará un acta, que respetará el contenido establecido en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal y será firmada por el Presidente o Presidenta, quien ejerce también las funciones de Secretario o Secretaria.

El acta será comunicada a los propietarios y propietarias siguiendo el mismo procedimiento que el utilizado para la comunicación de la convocatoria a la Junta.


Capítulo II. Otros órganos de gobierno de la Comunidad


Artículo 20. Presidente o Presidenta de la Comunidad

El Presidente o Presidenta, que será nombrado entre los propietarios y propietarias mediante elección, o subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo, ostentará la representación de la Comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, presidirá las reuniones de la Junta de propietarios, ejecutará y hará cumplir sus acuerdos y ejercerá el resto de las funciones que le encomienda la Ley de Propiedad Horizontal.

La elección se hará por mayoría simple, y siguiendo el sistema de orden que la Junta establezca. La aceptación del cargo de Presidente o Presidenta es obligatoria, sin perjuicio de la acción judicial establecida en el artículo 13 apartado 2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

El Presidente o Presidenta ostentará también los cargos de Secretario o Secretaria, y de Administrador o Administradora de la Comunidad, salvo que la Junta de propietarios acuerde por mayoría la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.


Artículo 21. Vicepresidente o Vicepresidenta de la Comunidad

Al Vicepresidente o Vicepresidenta le corresponderán las facultades recogidas en el artículo 13 apartado 4 de la Ley de Propiedad Horizontal. Su designación se efectuará respetando el procedimiento establecido para el nombramiento del Presidente o Presidenta de la Comunidad.


Artículo 22. Funciones de Secretario o Secretaria de la Comunidad

Al Presidente o Presidenta, en el ejercicio de sus funciones de Secretario o Secretaria, le corresponde conservar durante cinco años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones de la Junta, custodiar los Libros de actas y de contabilidad, expedir certificaciones, así como aquellas otras funciones que le atribuya la legislación vigente.


Artículo 23. Funciones de Administrador o Administradora de la Comunidad

Al Presidente o Presidenta, en el ejercicio de sus funciones de Administrador o Administradora, le corresponden las siguientes facultades:

1) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

2) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

3) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas a los propietarios.

4) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

5) Actuar, en su caso, como Secretario o Secretaria de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la Comunidad.

6) Todas las demás funciones que le sean atribuidas por la Junta de propietarios.


Artículo 24. Duración de los cargos

El nombramiento de los órganos de gobierno se hace por el plazo de ________, con posibilidad de reelección. Las personas nombradas continuarán en el ejercicio de su cargo hasta la toma de posesión de los nuevamente elegidos.


TÍTULO VI. OBLIGACIONES ECONÓMICAS DE LOS PROPIETARIOS Y SU RECLAMACIÓN


Artículo 25. Gastos privativos

Los arbitrios, contribuciones, impuestos, seguros o indemnizaciones, ya sean presentes o futuros, que graven de forma independiente cada departamento, serán sufragados de forma exclusiva e independiente por el propietario o propietaria correspondiente.


Artículo 26. Gastos comunes

Cada propietario y propietaria deberá abonar el importe que le corresponda en los gastos e impuestos comunes, una vez fijado por la Junta de acuerdo a lo previsto en el título constitutivo y en los presentes Estatutos. El departamento correspondiente, cualquiera que sea su propietario o propietaria, está afecto al pago de los gastos producidos en los últimos tres años y al de la parte vencida de la anualidad corriente; además, este débito a favor de la Comunidad tiene la consideración de preferente frente a cualquier otro, de conformidad con el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

El abono de las cantidades anuales que los propietarios y propietarias deben satisfacer de acuerdo con el presupuesto ordinario se hará al Presidente o Presidenta una vez al mes, concretamente dentro de los 15 primeros días del mes correspondiente. El Presidente o Presidenta expedirá los recibos que correspondan contra la entrega de cualquier cantidad. Será obligación de los propietarios y propietarias exigir la entrega de dichos recibos y que en ellos se especifique el destino de los pagos.

En caso de impago de estas cantidades, el Presidente o Presidenta está autorizado para reclamar judicialmente su pago. Para dicho reclamo, se expedirá certificación del acuerdo de la Junta que deje constancia de que el propietario moroso ha sido notificado con anterioridad.

Las cuotas no satisfechas dentro del plazo devengarán de forma automática el interés legal del dinero dividido por 365 por cada día de retraso, a favor de la Comunidad; sin perjuicio, de los recargos a que de lugar su morosidad en favor del Estado, la provincia o el municipio.


Artículo 27. Cuenta corriente de la Comunidad

La Comunidad abrirá una cuenta corriente en un Banco o Caja de la localidad. Esta cuenta estará a nombre de la Junta de propietarios, y para la retirada de cantidades de esta cuenta será necesario que los talones hayan sido firmados por el Presidente o Presidenta.

Se llevará un Libro de ingresos y gastos, y se conservarán de forma ordenada los justificantes de pagos e ingresos.


Artículo 28. Fondo de reserva

En la Comunidad existirá un fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación. Este fondo estará dotado en todo momento con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al cinco por ciento del último presupuesto ordinario aprobado, por lo cual los gastos del mismo serán repuestos mediante nuevas derramas.


Artículo 29. Seguro del inmueble

La Comunidad de Propietarios concertará, con cargo al fondo de reserva, una Póliza Multirriesgo para asegurar el edificio. La Junta de propietarios fijará, por régimen de mayoría, la entidad aseguradora así como el capital asegurado, con obligación de participar según la cuota todos los propietarios y propietarias, aunque tengan su propio seguro individual.

Eca dffaca baeabdcbca baf aadbfc aa cabafcfcb c fc faecfcffacafcb cbbcf cbfcacffac. Bfb aaacfdc, aafca baaab acaafafaa cf aabca acbc bca cbca cf cabafbc ba faefafcb acb af caaafc ba eba fc ecfcfcafcb acbffbba cabafcbbcaa c fc facffbcb.


TÍTULO VII. RESPONSABILIDADES FRENTE A TERCEROS


Artículo 30. Responsabilidades frente a terceros

La Comunidad de Propietarios responderá de sus deudas frente a terceros; sin embargo, el acreedor frente a la Comunidad podrá dirigirse directamente, y previo requerimiento, contra el propietario moroso.


TÍTULO VIII. MODIFICACIONES EN LOS ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS


Artículo 31. Agrupaciones y segregaciones

Los propietarios y propietarias se reservan la facultad de agrupar o segregar las viviendas, creando otras nuevas de mayor o o menor superficie, y cuyas cuotas de participación serán asignadas por acuerdo unánime de la Junta de propietarios.

Incluso podrán agruparse y comunicarse las de plantas contiguas. Estas obras de comunicación deberán venir firmadas por un arquitecto o arquitecta que se hará responsable ante la Comunidad de las consecuencias que la ejecución vertical tenga sobre las partes comunes del edificio.


Artículo 32. Mejoras

Afbdbb dfcdfafcffc bf dfcdfafcffc dcbfc aafdff bbaeca fbafcfcafcbaa, aafefafca c aaacfca bc faebaffbca dcfc fc cbaabcbc acbaafecafcb, acaffcafffbcb, aadbffbcb p caaaafafffbcb baf fbabaafa, aadbb ab bcfbfcfaac p acfcafaffaffaca.

Ac caafcbfa aafca fbafcfcafcbaa, aafefafca c aaacfca dcbfcb cacfbcfaa ab Abbfc ba dfcdfafcffca ab fca acbbfafcbaa dfaefafca ab af cfffabfc 18 cdcffcbc 3.


TÍTULO IX. DISOLUCIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS


Artículo 33. Disolución de la Comunidad de propietarios

Esta Comunidad se disolverá por:

1) La destrucción del edificio, salvo que la Junta acuerde por unanimidad su reconstrucción. La destrucción del edificio se estima producida cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por ciento del valor de la finca al tiempo del siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

2) La conversión de la propiedad horizontal en copropiedad o propiedad ordinarias.




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ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN ________



La Comunidad de Propietarios del inmueble sito en ________, destinado a viviendas (en adelante, también "departamentos"), y cuya escritura de División Horizontal está debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad de ________, ________, se regirá por lo previsto en los artículos 392 y siguientes del Código civil y en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (en adelante, "la Ley de Propiedad Horizontal"), por su título constitutivo, y en lo en ellos no previsto expresamente, por las normas que a continuación se redactan.


TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES


Artículo 1. Objeto y duración

Los presentes Estatutos dictan las normas por las cuales se regirá la propiedad horizontal de esta Comunidad de Propietarios, de acuerdo con lo previsto en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal. De conformidad con dicha disposición legal, su objeto serán las reglas para el ejercicio del derecho de los propietarios, en relación con el uso y destino del edificio, así como las instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, conservación y reparación del referido inmueble.

Estos estatutos afectarán a los propietarios actuales y futuros, formando parte integrante de sus títulos de propiedad, y serán inscritos en el Registro de la Propiedad para surtir efectos frente a terceros. Asimismo, las disposiciones de estos Estatutos son de cumplimiento obligatorio para todos los ocupantes, convivan o no con el propietario o propietaria, de las viviendas que componen el inmueble, por lo que se deberá hacer mención de estos en todos los actos de transmisión, gravamen, usufructo y arrendamiento de las mismas.

La duración de los presentes Estatutos será indefinida.


Artículo 2. Domicilio a efecto de notificaciones de los propietarios y propietarias

Los propietarios y propietarias de viviendas designarán obligatoriamente un domicilio a efectos de requerimientos y notificaciones judiciales o extrajudiciales, mediante su comunicación a quien ejerza las funciones de Secretario o Secretaria de la Comunidad. En defecto de esta comunicación, se entiende designado el departamento perteneciente al propietario o propietaria correspondiente, siendo por tanto, válidos a todos los efectos los requerimientos y notificaciones efectuados en el mismo.


Artículo 3. Cesión del uso de las viviendas

Los propietarios de viviendas que cedan su uso a terceros responderán de forma directa o solidaria por todos los daños cometidos por los ocupantes de las mismas, convivan o no con ellos.

Sin perjuicio de la responsabilidad del propietario o propietaria, se deberá hacer constar al ocupante en este tipo de derechos reales, arrendamientos o cesiones gratuitas u onerosas, el contenido de los presentes Estatutos y, en su caso, de las Normas de convivencia, para que tenga conocimiento de sus derechos y obligaciones.


TÍTULO II. ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS


Artículo 4. Elementos comunes

Son elementos comunes aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio, razón por la cual sirven para el uso de todos los comuneros y comuneras. Estos elementos son enumerados por la constitución de la División Horizontal, así como por el artículo 396 del Código civil, y comprenden los siguientes:

1) El suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas.

2) Elementos estructurales, tales como los pilares, vigas, forjados y muros de carga.

3) Las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores.

4) El portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, montacargas, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueran de uso privativo.

5) Las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar.

6) Las conducciones y canalizaciones de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos, y detección y prevención de incendios.

7) Hasta la entrada al espacio privativo, las conducciones y canalizaciones de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación.

8) La decoración de las fachadas, portales y demás elementos comunes, incluida la pintura de la parte externa de las puertas de entrada a cada departamento y la exterior de todas las puertas, rejas, balcones y ventanas.

9) Las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Por acuerdo mayoritario, la Junta podrá modificar el uso o utilización de los elementos comunes, siempre que esta modificación no vaya en contra de las disposiciones legales o de las contenidas en la escritura de División Horizontal.

El ascensor debe utilizarse respetando lo acordado por la Junta de propietarios. Este acuerdo podrá reglamentar su uso, pero no podrá imponer limitaciones a su disfrute. La utilización del montacargas también deberá respetar lo acordado por la Junta de propietarios respetando las mismas condiciones que en el caso del ascensor. En todo caso, este debe utilizarse para el movimiento de enseres, plantas, animales y la ejecución de obras en la finca, respetando siempre las limitaciones de carga que constan en su cabina.


Artículo 5. Elementos privativos

De conformidad con el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal y la escritura de División Horizontal, es propiedad privativa de los dueños o dueñas de cada departamento, todo aquello que se encuentre comprendido en el recinto o espacio de este, exceptuando únicamente las paredes maestras y las medianeras, los tubos o canalizaciones de agua y electricidad, que prestan servicio a todos los propietarios y propietarias, incluso si estos pasan por el interior de las partes privativas.

En este sentido, corresponde a la propiedad del dueño o dueña de cada departamento todos los otros elementos que se encuentren al interior del mismo, tales como las puertas, ventanas, tabiques, enlucidos, pavimento, pinturas, aseos, instalaciones sanitarias, y canalizaciones, que prestan servicio exclusivamente al propietario o propietaria, es decir, hasta las conducciones generales ascendentes o descendentes.

Cada propietario o propietaria tendrá la plena propiedad de su departamento, con las limitaciones que se establecen en la Ley, en la escritura de División Horizontal, y en los presentes Estatutos, de acuerdo a los cuales los propietarios y propietarias no podrán:

1) Alterar la configuración de puertas y ventanas, ni pintarlas de un color distinto al existente o al acordado por la Comunidad.

2) Cubrir, total o parcialmente, patios comunes y terrazas, sean o no privativas.

3) Instalar toldos o cortinas exteriores, sin el previo acuerdo de la Junta en cuanto a su forma y color.


TÍTULO III. CUOTAS DE PARTICIPACIÓN


Artículo 6. Cuotas de participación

De conformidad con lo dispuesto en la legislación vigente, en el título constitutivo y en los presentes Estatutos, el inmueble está dividido jurídicamente en propiedad horizontal en viviendas independientes, susceptibles de aprovechamiento autónomo y de propiedad separada, cuya propiedad lleva inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del mismo necesarios para su adecuado uso y disfrute.

A efectos de la participación en los elementos comunes, es decir, en las cargas y beneficios en razón de la Comunidad, y a los demás efectos previstos por la Ley, a cada departamento le corresponde la cuota de participación fijada en el título constitutivo. Estas cuotas de participación han sido atribuidas con relación al valor del inmueble y se refieren a centésimas del mismo.

Se consideran cargas y beneficios en razón de la Comunidad aquellos tributos, cargas y responsabilidades necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble y no susceptibles de individualización, así como la adopción de acuerdos en la Junta de propietarios.


Artículo 7. Variación de las cuotas de participación

Las mejoras o menoscabos de cada departamento no alterarán la cuota de participación atribuida. Las cuotas de participación solo podrán variarse por acuerdo unánime de la Junta de propietarios, salvo en el caso de los supuestos especiales previstos en los artículos 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.


TÍTULO IV. TITULAR, DERECHOS, OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES


Artículo 8. Titular del departamento

Se considerará titular del departamento a aquel o aquella que lo justifique mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad, o bien por título público pendiente de inscripción en dicho Registro.

Cada departamento puede tener uno o varios propietarios o propietarias. En caso de pertenecer a varios, los interesados designarán a una persona para el ejercicio de todos sus derechos y el cumplimiento de todas sus obligaciones; esta designación deberá ser comunicada a la Comunidad. En caso de ausencia de designación o de la comunicación correspondiente, las convocatorias, actas y resoluciones se notificarán a uno cualquiera de ellos.

En caso de usufructo, la asistencia y el voto en la Junta de propietarios corresponderán al nudo propietario para los acuerdos a los que se refiere el artículo 17 apartado 1 de la Ley de Propiedad Horizontal y para las obras extraordinarias y de mejora, y al usufructuario, por representación y salvo manifestación expresa en contrario, para las obras ordinarias. El nudo propietario también podrá delegar de forma expresa en el usufructuario su representación en las Juntas que decidan acerca de los acuerdos del artículo 17 apartado 1 de la Ley de Propiedad Horizontal o de las obras extraordinarias y de mejora.


Artículo 9. Derechos de los propietarios y propietarias

Los propietarios de cada departamento gozan de los siguientes derechos:

1) De propiedad singular y exclusiva y, por tanto, de uso y disfrute de su parte privativa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes, en estos Estatutos, o por los acuerdos posteriores de la Junta que no atenten al derecho de propiedad.

2) A efectuar en esta parte cuantas obras tenga por convenientes, siempre que estas no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior ni perjudiquen los derechos de otro propietario o propietaria. En todo caso, deberá comunicar al Presidente de la Comunidad su intención de efectuar las citadas obras. Si las obras afectan o modifican elementos comunes del edificio, deberá contar con la previa autorización expresa, por unanimidad y escrita de la Junta de propietarios.

3) De uso y disfrute de los elementos comunes, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes, en estos Estatutos, o por los acuerdos posteriores de la Junta que no atenten al derecho de propiedad. Este uso deberá efectuarse de forma conforme al destino de dichos elementos comunes, sin perjudicar el interés de la Comunidad ni impedir su uso por los demás propietarios y propietarias.

4) En su caso, de uso privativo de los elementos comunes que se le hayan atribuido de dicha manera.

5) A emitir su voto en las Juntas de propietarios, siempre que se encuentre al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad, así como, en todo caso, de participar en sus deliberaciones.


Artículo 10. Obligaciones de los propietarios y propietarias

Los propietarios de cada departamento deberán respetar las siguientes obligaciones:

1) Respetar los elementos comunes, haciendo un uso adecuado de estos.

2) Mantener en buen estado de conservación su departamento y las demás instalaciones sobre las cuales tenga atribuido su uso privativo, de manera que no se perjudique a la Comunidad, a otros propietarios o propietarias o a terceros.

3) Consentir en su departamento las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir en él las servidumbres imprescindibles a las que se refiere el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, en las condiciones previstas en ese mismo artículo.

4) Permitir el acceso a su departamento a los efectos prevenidos en los apartados anteriores.

5) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en su relación con los demás titulares. Cada propietario responderá ante los demás propietarios, ante la Comunidad y ante terceros de las infracciones cometidas y de los daños o deterioros causados por culpa en los elementos comunes o en los elementos privativos de otros departamentos, así como de las sanciones que por demora en la ejecución de obras impongan las Administraciones Públicas. La Junta de propietarios podrá acordar la realización de obras a costa del propietario si este no las iniciare dentro de los quince días siguientes de ser requerido para ello.

6) Contribuir con arreglo a su cuota de participación fijada en el título constitutivo, de conformidad con lo establecido en los presentes Estatutos y/o a lo acordado posteriormente en Junta de propietarios, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Conforme con lo anterior, se establecen las siguientes especialidades con relación a la obligación de contribuir a los gastos generales:

________

7) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva de la Comunidad de propietarios, destinado a las obras de reparación y conservación de la finca y, en su caso, a las obras de rehabilitación de esta.

8) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario o Secretaria de la Comunidad, por un medio que permita tener constancia de su recepción, su domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones relacionadas con la Comunidad.

9) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario o Secretaria, por un medio que permita tener constancia de su recepción, la venta o adquisición del departamento o la transmisión de partes indivisas de este.


Artículo 11. Prohibiciones

Cada propietario u ocupante podrá ejercer las actividades que estime convenientes dentro de su departamento, salvo las que produzcan cualquier tipo de ruido, olor, contaminación y, en general, las previstas en el artículo 7 apartado 2 de la Ley de Propiedad Horizontal con las consecuencias descritas en dicho artículo.

Además, queda expresamente prohibido a los propietarios y propietarias, así como a los ocupantes de las viviendas:

1) Instalar máquinas o instalaciones que produzcan ruido a los demás propietarios, así como la realización de cualquier actividad, industria o instalación sin autorización previa de la Comunidad de Propietarios, independientemente de que ya disfrute de la licencia administrativa correspondiente

2) Alterar la actual distribución de huecos exteriores a las fachadas o escaleras comunes o abrir otros nuevos, salvo lo reconocido en el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal con relación a la garantía de accesibilidad universal para las personas con discapacidad o mayores de 70 años.

3) Instalar anuncios en las fachadas, o colocar objetos en las mismas.

4) Modificar en lo más mínimo la decoración y ornamentación de las fachadas interiores o exteriores.

5) Variar la estructura de su entidad en cuanto a la consolidación y seguridad de las partes comunes.

6) Dejar en el portal del inmueble, más tiempo del necesario para la carga y descarga, cajones, fardos o mercancías. Igualmente se prohíbe acumular mercancías o cualesquiera otros enseres en los rellanos de las escaleras o en cualquier parte común.

7) Salvo en el portal del edificio, en el lugar destinado al efecto, y en la puerta del departamento correspondiente, colocar placas comerciales o profesionales. Al objeto de que las placas se ajusten a un mismo formato y así conseguir la estética propia y adecuada al portal del edificio, se dará cuenta al Presidente de la Comunidad con carácter previo a su instalación.

8) Encargar al empleado de la finca trabajos particulares, salvo los urgentes o de pura cortesía. Esta prohibición se impone con el fin de que el empleado de la finca pueda cumplir con diligencia las funciones propias de su cargo.

No obstante, por mayoría de la Junta de propietarios se podrá decidir levantar alguna o algunas de las prohibiciones antes señaladas, siempre que no haya perjuicio para el interés común.


TÍTULO V. ÓRGANOS DE LA COMUNIDAD Y ADOPCIÓN DE ACUERDOS


Artículo 12. Órganos de la Comunidad

La Comunidad estará regida por:

  • La Junta de propietarios y propietarias
  • El Presidente o Presidenta, quien ejercerá también las funciones de Secretario o Secretaria y de Administrador o Administradora
  • El Vicepresidente o Vicepresidenta


Capítulo I. Junta de propietarios


Artículo 13. Funciones de la Junta de propietarios

De conformidad con el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde a la Junta:

1) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de las viviendas formulen contra la actuación de aquellos.

2) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles, así como las cuentas correspondientes.

3) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras, ordinarias o extraordinarias, de reparación de la finca, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Presidente o Presidenta, en el ejercicio de las funciones de Administrador o Administradora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20 apartado c de la Ley de Propiedad Horizontal.

4) Aprobar o reformar los presentes Estatutos y determinar las normas de régimen interior.

5) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.


Artículo 14. Reuniones de la Junta de propietarios

La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año cada mes de ________ para aprobar los presupuestos y cuentas, y en su caso, designar los cargos de los órganos de gobierno. También se reunirá en las demás ocasiones en las que lo considere conveniente el Presidente o Presidenta o lo pida la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que representen al menos el 25 por ciento de las cuotas de participación.


Artículo 15. Convocatoria a las Juntas de propietarios

La convocatoria de las Juntas la hará el Presidente o Presidenta y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación detallada de los asuntos a tratar, hora, día y lugar de la Junta en que esta se celebrará en primera convocatoria y, en caso de no concurrir la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, en segunda convocatoria. En caso de no señalarse el lugar, día y hora de la segunda convocatoria, esta deberá ser nuevamente convocada, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada.

La convocatoria se entregará por escrito en el domicilio que hubiere designado cada propietario o propietaria, de conformidad con lo dispuesto por la Ley de Propiedad Horizontal y por los artículos 2 y 10 de los presentes Estatutos. En la convocatoria se hará constar la relación de propietarios y propietarias que no estén al corriente en el pago de las deudas con advertencia de su privación del derecho de voto, conforme a lo dispuesto en el artículo 15 apartado 2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

La convocatoria a la Junta ordinaria anual se enviará a los propietarios y propietarias con una antelación de al menos seis días, salvo si se trata de la segunda convocatoria, caso en el cual la antelación deberá ser de al menos tres días. En el caso de las Juntas extraordinarias, la convocatoria se realizará con la antelación que sea posible para que esta pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.


Artículo 16. Asistencia a la Junta de propietarios

La asistencia a la Junta de propietarios podrá ser personal o por representación, legal o voluntaria, acreditándose esta representación por escrito firmado por el propietario o propietaria y enviado al Presidente o Presidenta.

En caso de que el departamento pertenezca "pro indiviso" a varios propietarios, los interesados designarán a un representante para asistir y votar en las Juntas. En caso de usufructo, la asistencia y el voto en la Junta de propietarios corresponderán al nudo propietario para los acuerdos a los que se refiere el artículo 17 apartado 1 de la Ley de Propiedad Horizontal y para las obras extraordinarias y de mejora, y al usufructuario, por representación y salvo manifestación expresa en contrario, para las obras ordinarias. El nudo propietario también podrá delegar de forma expresa en el usufructuario su representación en las Juntas que decidan acerca de los acuerdos del artículo 17 apartado 1 de la Ley de Propiedad Horizontal o de las obras extraordinarias y de mejora.

Los titulares que se encuentren al corriente en el pago o depósito de las cuota al momento de iniciarse la Junta de propietarios, tendrán derecho a voto en esta. Los que no lo estén, podrán participar en las deliberaciones pero no tendrán derecho a voto.


Artículo 17. Adopción de acuerdos por la Junta de propietarios

De conformidad con el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, para ser válidos, los acuerdos deberán ser adoptados por:

a) Unanimidad, en el caso de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los presentes Estatutos, salvo en los casos contemplados en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

b) Mayoría de las tres quintas partes del total de propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación en los siguientes casos, contemplados en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, incluso si suponen la modificación del título constitutivo o de los presentes Estatutos:

  • el establecimiento o supresión de portería, conserjería, vigilancia y servicios comunes;
  • el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignados un uso específico en el inmueble; y
  • el establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, salvo si tienen un aprovechamiento privativo, caso en el cual será necesario el voto favorable de un tercio de los integrantes de la Comunidad que representen un tercio de las cuotas de participación y los cuales no podrán repercutir los costes al resto de propietarios.

c) Mayoría del total de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, para la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y para el establecimiento de los servicios de ascensor.

d) El voto favorable de un tercio de los integrantes de la Comunidad que representen un tercio de las cuotas de participación para la instalación o adaptación de sistemas de telecomunicación o nuevas energías. Quienes no voten a favor no estarán obligados a abonar importe alguno, salvo que soliciten acceso al nuevo servicio, para lo cual deberán abonar el importe que les hubiera correspondido más los intereses legales.

e) Mayoría del total de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, en primera convocatoria, para el resto de los acuerdos. En segunda convocatoria, los acuerdos serán adoptados válidamente por la mayoría de los asistentes, siempre que representen a su vez más de la mitad del valor de las cuotas de los asistentes.

Para la adopción de los acuerdos de las Juntas de propietarios, se computarán como favorables los votos de los propietarios y propietarias ausentes a la Junta pero notificados de la convocatoria, y que no se opusieran en el plazo de 30 días desde la adopción del acuerdo, de conformidad con el artículo 17 apartado 8 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Cuando no se pudieran conseguir las mayorías previstas en los párrafos anteriores, podrá instarse dentro de los 30 días a partir de la segunda reunión de la Junta, la intervención judicial en la forma que determina el artículo 17 apartado 7 de la Ley de Propiedad Horizontal.


Artículo 18. Impugnación de los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios

Los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios son inmediatamente ejecutivos y obligan a todos los propietarios y propietarias. Sin embargo, estos podrán ser impugnados judicialmente por los propietarios y propietarias en los plazos y formas señalados en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.


Artículo 19. Documentación de las Juntas de propietarios

Los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios se reflejarán en el Libro de actas, foliado y sellado por el Registro de la propiedad en el que se encuentra inscrito el inmueble. De cada sesión se levantará un acta, que respetará el contenido establecido en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal y será firmada por el Presidente o Presidenta, quien ejerce también las funciones de Secretario o Secretaria.

El acta será comunicada a los propietarios y propietarias siguiendo el mismo procedimiento que el utilizado para la comunicación de la convocatoria a la Junta.


Capítulo II. Otros órganos de gobierno de la Comunidad


Artículo 20. Presidente o Presidenta de la Comunidad

El Presidente o Presidenta, que será nombrado entre los propietarios y propietarias mediante elección, o subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo, ostentará la representación de la Comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten, presidirá las reuniones de la Junta de propietarios, ejecutará y hará cumplir sus acuerdos y ejercerá el resto de las funciones que le encomienda la Ley de Propiedad Horizontal.

La elección se hará por mayoría simple, y siguiendo el sistema de orden que la Junta establezca. La aceptación del cargo de Presidente o Presidenta es obligatoria, sin perjuicio de la acción judicial establecida en el artículo 13 apartado 2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

El Presidente o Presidenta ostentará también los cargos de Secretario o Secretaria, y de Administrador o Administradora de la Comunidad, salvo que la Junta de propietarios acuerde por mayoría la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.


Artículo 21. Vicepresidente o Vicepresidenta de la Comunidad

Al Vicepresidente o Vicepresidenta le corresponderán las facultades recogidas en el artículo 13 apartado 4 de la Ley de Propiedad Horizontal. Su designación se efectuará respetando el procedimiento establecido para el nombramiento del Presidente o Presidenta de la Comunidad.


Artículo 22. Funciones de Secretario o Secretaria de la Comunidad

Al Presidente o Presidenta, en el ejercicio de sus funciones de Secretario o Secretaria, le corresponde conservar durante cinco años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones de la Junta, custodiar los Libros de actas y de contabilidad, expedir certificaciones, así como aquellas otras funciones que le atribuya la legislación vigente.


Artículo 23. Funciones de Administrador o Administradora de la Comunidad

Al Presidente o Presidenta, en el ejercicio de sus funciones de Administrador o Administradora, le corresponden las siguientes facultades:

1) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

2) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

3) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas a los propietarios.

4) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

5) Actuar, en su caso, como Secretario o Secretaria de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la Comunidad.

6) Todas las demás funciones que le sean atribuidas por la Junta de propietarios.


Artículo 24. Duración de los cargos

El nombramiento de los órganos de gobierno se hace por el plazo de ________, con posibilidad de reelección. Las personas nombradas continuarán en el ejercicio de su cargo hasta la toma de posesión de los nuevamente elegidos.


TÍTULO VI. OBLIGACIONES ECONÓMICAS DE LOS PROPIETARIOS Y SU RECLAMACIÓN


Artículo 25. Gastos privativos

Los arbitrios, contribuciones, impuestos, seguros o indemnizaciones, ya sean presentes o futuros, que graven de forma independiente cada departamento, serán sufragados de forma exclusiva e independiente por el propietario o propietaria correspondiente.


Artículo 26. Gastos comunes

Cada propietario y propietaria deberá abonar el importe que le corresponda en los gastos e impuestos comunes, una vez fijado por la Junta de acuerdo a lo previsto en el título constitutivo y en los presentes Estatutos. El departamento correspondiente, cualquiera que sea su propietario o propietaria, está afecto al pago de los gastos producidos en los últimos tres años y al de la parte vencida de la anualidad corriente; además, este débito a favor de la Comunidad tiene la consideración de preferente frente a cualquier otro, de conformidad con el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

El abono de las cantidades anuales que los propietarios y propietarias deben satisfacer de acuerdo con el presupuesto ordinario se hará al Presidente o Presidenta una vez al mes, concretamente dentro de los 15 primeros días del mes correspondiente. El Presidente o Presidenta expedirá los recibos que correspondan contra la entrega de cualquier cantidad. Será obligación de los propietarios y propietarias exigir la entrega de dichos recibos y que en ellos se especifique el destino de los pagos.

En caso de impago de estas cantidades, el Presidente o Presidenta está autorizado para reclamar judicialmente su pago. Para dicho reclamo, se expedirá certificación del acuerdo de la Junta que deje constancia de que el propietario moroso ha sido notificado con anterioridad.

Las cuotas no satisfechas dentro del plazo devengarán de forma automática el interés legal del dinero dividido por 365 por cada día de retraso, a favor de la Comunidad; sin perjuicio, de los recargos a que de lugar su morosidad en favor del Estado, la provincia o el municipio.


Artículo 27. Cuenta corriente de la Comunidad

La Comunidad abrirá una cuenta corriente en un Banco o Caja de la localidad. Esta cuenta estará a nombre de la Junta de propietarios, y para la retirada de cantidades de esta cuenta será necesario que los talones hayan sido firmados por el Presidente o Presidenta.

Se llevará un Libro de ingresos y gastos, y se conservarán de forma ordenada los justificantes de pagos e ingresos.


Artículo 28. Fondo de reserva

En la Comunidad existirá un fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación. Este fondo estará dotado en todo momento con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al cinco por ciento del último presupuesto ordinario aprobado, por lo cual los gastos del mismo serán repuestos mediante nuevas derramas.


Artículo 29. Seguro del inmueble

La Comunidad de Propietarios concertará, con cargo al fondo de reserva, una Póliza Multirriesgo para asegurar el edificio. La Junta de propietarios fijará, por régimen de mayoría, la entidad aseguradora así como el capital asegurado, con obligación de participar según la cuota todos los propietarios y propietarias, aunque tengan su propio seguro individual.

Eca dffaca baeabdcbca baf aadbfc aa cabafcfcb c fc faecfcffacafcb cbbcf cbfcacffac. Bfb aaacfdc, aafca baaab acaafafaa cf aabca acbc bca cbca cf cabafbc ba faefafcb acb af caaafc ba eba fc ecfcfcafcb acbffbba cabafcbbcaa c fc facffbcb.


TÍTULO VII. RESPONSABILIDADES FRENTE A TERCEROS


Artículo 30. Responsabilidades frente a terceros

La Comunidad de Propietarios responderá de sus deudas frente a terceros; sin embargo, el acreedor frente a la Comunidad podrá dirigirse directamente, y previo requerimiento, contra el propietario moroso.


TÍTULO VIII. MODIFICACIONES EN LOS ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS


Artículo 31. Agrupaciones y segregaciones

Los propietarios y propietarias se reservan la facultad de agrupar o segregar las viviendas, creando otras nuevas de mayor o o menor superficie, y cuyas cuotas de participación serán asignadas por acuerdo unánime de la Junta de propietarios.

Incluso podrán agruparse y comunicarse las de plantas contiguas. Estas obras de comunicación deberán venir firmadas por un arquitecto o arquitecta que se hará responsable ante la Comunidad de las consecuencias que la ejecución vertical tenga sobre las partes comunes del edificio.


Artículo 32. Mejoras

Afbdbb dfcdfafcffc bf dfcdfafcffc dcbfc aafdff bbaeca fbafcfcafcbaa, aafefafca c aaacfca bc faebaffbca dcfc fc cbaabcbc acbaafecafcb, acaffcafffbcb, aadbffbcb p caaaafafffbcb baf fbabaafa, aadbb ab bcfbfcfaac p acfcafaffaffaca.

Ac caafcbfa aafca fbafcfcafcbaa, aafefafca c aaacfca dcbfcb cacfbcfaa ab Abbfc ba dfcdfafcffca ab fca acbbfafcbaa dfaefafca ab af cfffabfc 18 cdcffcbc 3.


TÍTULO IX. DISOLUCIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS


Artículo 33. Disolución de la Comunidad de propietarios

Esta Comunidad se disolverá por:

1) La destrucción del edificio, salvo que la Junta acuerde por unanimidad su reconstrucción. La destrucción del edificio se estima producida cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por ciento del valor de la finca al tiempo del siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

2) La conversión de la propiedad horizontal en copropiedad o propiedad ordinarias.




En ________, a ________.