REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
TITOLO I - PARTE GENERALE
Art. 1 - Costituzione del condominio
1.1. E' costituito il condominio sito presso ________, identificato nel Catasto Fabbricati del Comune di ________, nella seguente maniera:
________
1.2. Il presente regolamento contiene le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione dello stesso.
1.3. Il condominio è composto da ________ piani, per un numero complessivo di ________ appartamenti.
1.4. Il condominio, oltre gli appartamenti sopracitati, è ulteriormente composto da:
________
Art. 2 - Parti comuni e indivisibili
2.1. Sono parti comuni:
a) l'area sulla quale sorge l'edificio, le fondazioni, i muri portanti, il tetto e i lastrici solari di copertura di beni comuni, i sottotetti, le facciate, le scale e i relativi vani e pianerottoli, i corridoi, gli accessi, i locali ove sono siti gli impianti e i servizi comuni, l'atrio di ingresso e il relativo portone, il locale portineria, il locale raccolta immondizie, le aree destinate a verde e a parcheggio comune, il cortile e gli annessi soprastanti;
b) i locali e gli impianti in essi ubicati di riscaldamento, elettrico e quello, l'ascensore e il relativo vano corsa, le colonne per il passaggio di tubi e cavi, la canna fumaria, i pozzi per la raccolta delle acque piovane, la cassetta della posta;
c) i macchinari, le installazioni e le opere di qualsiasi genere che per qualsiasi ragione o causa servono all'uso e al godimento comune di tutti i condomini;
d) tutto quanto descritto nel punto 4 dell'articolo precedente;
2.2. L'elenco di cui sopra è da ritenersi tassativo, onde tutto ciò che non è in esso ricompreso deve intendersi di proprietà esclusiva.
2.3. La destinazione d'uso delle parti comuni può essere modificata esclusivamente con il consenso in assemblea dell'80% dei partecipanti e dei millesimi.
2.4. La divisione delle stesse può avvenire solo con il consenso unanime dell'assemblea.
Art. 3 - Quote di comproprietà del condominio
3.1. I valori proporzionali delle singole proprietà costituenti il condominio, espressi in millesimi, possono essere modificati.
3.2. Tali valori saranno quelli da prendere in considerazione ai fini del computo delle maggioranze per la costituzione dell'assemblea e la validità delle delibere.
3.3. Il trasferimento di proprietà delle singole unità immobiliari, a qualsiasi titolo avvenga, comporterà il trasferimento di diritto della comproprietà pro quota sulle parti comuni del condominio.
TITOLO II - NORME DI USO CONDOMINIALE
Art. 4 - Norme comuni
4.1. Ciascun condòmino si obbliga con l'accettazione del presente regolamento per sé, per gli eredi e per gli aventi causa in via tra tutti solidale alla osservanza del regolamento stesso, fermi restando gli eventuali diritti e obblighi di ciascun condomino in base al suo titolo di proprietà.
4.2. Il fabbricato può essere destinato, previe le prescritte autorizzazioni civile abitazione misto ad attività professionali e/o commerciali
4.3. Tutti i condòmini sono tenuti a partecipare, in proporzione al valore della propria immobiliare di appartenenza, alle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi e per le innovazioni. Ciascun condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni né può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle stesse, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare.
4.4. In caso di trasferimento di proprietà il condominio è tenuto a comunicare a mezzo lettera raccomandata A/R all'amministratore le generalità del nuovo proprietario e gli estremi dell'atto di trasferimento nonché a pagare i contributi condominiali dovuti nei confronti del condominio fino al giorno della vendita.
4.5. Solo al compimento delle suddette formalità il condomino che cede la propria unità sarà liberato per l'avvenire da ogni suo obbligo nei confronti dell'amministrazione.
4.6. Ciascun condòmino, a richiesta dell'amministratore, e previo congruo avviso, deve consentire che nell'interno dei locali di sua proprietà si proceda, con i dovuti riguardi, alle ispezioni e ai lavori che si dovessero eseguire sulle parti comuni dell'edificio o sulle parti in proprietà esclusiva nell'interesse della comunione e dei singoli condomini salvo il diritto alla rifusione dei danni.
4.7. I condòmini, prima di intraprendere nei locali di loro proprietà l'esecuzione di opere e lavori che possano interessare la stabilità e l'estetica dell'edificio o parti di esso, devono preavvertirne l'amministratore.
4.8. Qualora l'amministratore si opponga, la decisione sarà rimessa all'assemblea da convocarsi all'uopo dell'amministratore entro e non oltre i 30 giorni della comunicazione dell'opposizione al condomino.
4.9. Trascorso tale termine senza che l'assemblea sia stata convocata, il condomino potrà senz'altro eseguire i lavori progettati sotto la sua responsabilità nei confronti sia del condomino sia dei singoli condomini.
4.10. Ciascun condomino è tenuto a eseguire nei locali e alle case di sua proprietà quelle riparazioni la cui omissione possa danneggiare gli altri condomini o compromettere la stabilità, l'uniformità esterna e il decoro dell'edificio.
4.11. I condomini degli appartamenti situati all'ultimo piano sono tenuti del pari a concedere il libero passaggio al tetto, ai lastrici solari, agli impianti distributori dell'acqua, quando altrimenti non si possa accedervi agevolmente senza onere o sacrificio da parte del condominio, per l'esecuzione dei lavori che interessano le parti comuni o i singoli, sempre salvo diritto al risarcimento del danno; del pari i proprietari dei giardini sono tenuti a concedere il deposito dei materiali occorrenti e l'installazione di ponti di servizio per loro afflusso ai piani superiori o per il restauro dei muri perimetrali a tutte le condizioni e con tutti i diritti dinanzi accennati.
Art. 5 - Regole di condotta per le parti comuni
5.1. È vietato:
- affiggere sulle parti comuni, sulla facciata, sulla porta, sulle finestres manifesti, volantini, targhe, scritte pubblicitarie
- occupare con materiali od oggetti di qualsiasi specie, sia di giorno, sia di notte, gli spazi di uso comune, salvo il caso di occupazione temporanea, autorizzata per iscritto;
- depositare oggetti sui balconi adibendoli a deposito;
- depositare oggetti sui balconi adibendoli a deposito;
- spostare mobili, generare rumori molesti nonché suonare, tenere riunioni, gridare e far funzionare apparecchi radio e televisivi (a meno che l'intensità del suono e dei rumori non sia regolata in modo da non giungere ai vicini) dalle ore 22 alle ore 8.
- tenere materiale infiammabile in quantità eccedente il fabbisogno domestico ovvero materie che producono esalazioni moleste o pericolose;
- lasciare aperto il portone.
TITOLO III - ORGANI DEL CONDOMINIO
Art. 6 - Convocazione Assemblea dei condòmini
6.1.L'assemblea dei condòmini si riunisce in via ordinaria non oltre sessanta giorni dalla chiusura dell'anno finanziario ed in via straordinaria quando l'amministratore lo reputi necessario o ne abbia avuto richiesta scritta e motivata da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore del fabbricato ed in ogni altro caso previsto dal presente regolamento e dalla legge.
6.2. L'assemblea è convocata a cura dell'amministrazione mediante avviso individuale da inviarsi per lettera raccomandata a mezzo posta o raccomandata a mano, almeno dieci giorni prima, prima della data fissata, salvo casi di particolare urgenza.
6.3. Per l'assemblea annuale, l'amministratore dovrà inviare, unitamente alla convocazione, un riepilogo del rendiconto, del bilancio preventivo e del riparto delle spese. L'avviso deve contenere le indicazioni del luogo, del giorno e dell'ora dell'adunanza, della materia da sottoporre alla deliberazione dell'assemblea, e della data di adunanza in seconda convocazione, che può essere fissata nel giorno successivo alla prima, ma non oltre dieci giorni dalla stessa.
6.4. Se l'amministratore omette di convocare l'assemblea, questa può essere convocata da almeno due condòmini, uniti tra loro, che rappresentino un sesto del valore del complesso. Il disposto del precedente comma si applica anche nel caso in cui l'amministratore non provveda alla convocazione dell'assemblea entro quindici giorni dalla richiesta fattane dai condòmini a norma del primo comma del presente articolo.
6.5. I libri ed i documenti giustificativi del rendiconto annuale della gestione e del bilancio preventivo e consultivo devono essere posti a disposizione dei condòmini, per ogni opportuno controllo, almeno dieci giorni prima dell'assemblea, nel luogo che l'amministratore crederà opportuno indicare (eventualmente anche presso uno studio di un notaio).
Art. 7 - Nomina e compiti del presidente e del segretario
7.1. I partecipanti all'assemblea, nomineranno un presidente ed un segretario, scegliendoli tra i partecipanti all'immobile, escluso l'amministratore il quale peraltro funzionerà da presidente nella fase preliminare dell'adunanza.
7.2. Il presidente constata la regolarità della convocazione e la costituzione dell'assemblea. Il segretario provvede alla redazione del processo verbale.
Art. 8 - Rappresentanza dei condòmini all'assemblea
8.1. Ogni condòmino ha diritto di farsi rappresentare nell'assemblea da altro o da persona estranea con delega scritta anche in calce all'avviso di convocazione.
Art. 9 - Processo verbale
9.1. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale, il quale deve contenere:
a) il luogo, la data dell'adunanza e l'ordine del giorno;
b) il cognome e nome dei partecipanti (con facoltà di far risultare questi elementi da apposito allegato);
c) la nomina del Presidente e del Segretario e la constatazione della regolarità dell'Assemblea;
d) da un sommario resoconto della discussione ed il testo delle deliberazioni prese con l'indicazione della maggioranza ottenuta per ciascuna delibera;
e) qualunque dichiarazione di cui si chiede l'inserzione da parte di uno degli intervenuti.
9.2. Il verbale deve essere trascritto in apposito registro e deve essere firmato da coloro che hanno esercitato le funzioni di Presidente e di Segretario e da almeno uno dei condòimini a tale scopo delegato dall'assemblea di volta in volta.
9.3. L'eventuale deliberazione del Consiglio dei condòmini sarà trascritta su separato registro con la firma di coloro che avranno esercitato le funzioni di Presidente e di Segretario.
9.4. Copia di detti verbali e deliberazioni, certificate conformi dall'amministratore e dai condòmini, devono essere rilasciate dall'amministrazione al condòmino che ne faccia richiesta entro otto giorni della richiesta stessa.
9.5. Le copie ed estratti di tali verbali o deliberazioni, certificati conformi dall'amministratore e da almeno due condòmini, fanno piena fede anche di fronte ai terzi ed in giudizio, integrando nei confronti dei condòmini gli estremi della prova scritta.
Art. 10 - Oggetto delle deliberazioni assembleari
10.1. L'assemblea delibera in prima ed in seconda convocazione con le maggioranze stabilite dalle leggi vigenti:
a) sul rendiconto di gestione dell'anno precedente, sul bilancio preventivo, sulla regolarità del progetto di ripartizione delle spese;
b) sull'erogazione di sopravanzi della gestione e delle rendite dei beni comuni;
c) sulle opere di manutenzione ordinaria, riparazioni e sostituzioni, sulla utilizzazione di eventuali fondi di riserva per la medesima e sui prelevamenti dal fondo stesso;
d) sui reclami proposti dai condòmini contro l'operato dell'Amministratore;
e) sulla nomina, licenziamento, sostituzione, nonché compenso del portiere e dell'eventuale custode;
f) su ogni argomento riguardante l'amministrazione, la conservazione ed il godimento delle cose comuni;
g) su quanto altro espressamente devoluto alla sua competenza del presente regolamento di legge.
Art. 11 - Obbligatorietà delle delibere adottate
11.1. Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie anche per le minoranze dissenzienti e per gli assenti, salvo il diritto di opposizione nei casi previsti dall'articolo 1137 c.c. – secondo comma.
Art. 12 - Nomina dell'Amministratore
12.1. L'Amministratore è nominato dall'assemblea anche in persona estranea ai condòmini. Rimane in carica un anno, è rieleggibile e può essere revocato per voto dell'Assemblea.
12.2. Il compenso dell'Amministratore e le spese di amministrazione sono ripartite fra tutti i condòmini.
Art. 13 - Compiti dell'Amministratore
13.1. L'amministratore provvede:
a) alla redazione del consuntivo e del preventivo di ciascun anno di esercizio;
b) alla convocazione dell'Assemblea generale sia ordinaria sia straordinaria e delle eventuali assemblee speciali;
c) alla riscossione dei contributi dovuti dai condòmini o da terzi ed al pagamento delle spese dell'immobile alle loro scadenze;
d) al pagamento dello stipendio al portiere od al custode ed al pagamento dei contributi assicurativi, curando le relative pratiche presso i competenti istituti di previdenza e assistenza;
e) alla sorveglianza sul servizio di custodia e di pulizia, nonché degli altri impianti e servizi comuni, con facoltà di impartire agli addetti istruzioni particolari, regolandone in genere le incombenze in modo da assicurare il funzionamento degli impianti e degli altri servizi condòmini;
f) di stipulare contratti di assicurazione e di manutenzione degli impianti in godimento ai condòmini;
g) a stipulare altre assicurazioni previste nel presente regolamento;
h) alla esecuzione in genere di quanto deliberato dall'assemblea ed a quanto altro previsto dalla legge e dal presente regolamento.
13.2. Contro i provvedimenti adottati dall'Amministratore i condòmini possono reclamare all'assemblea richiedendone la convocazione con le modalità previste dalla legge.
13.3. L'Amministratore può provvedere alle spese di straordinaria manutenzione delle cose comuni, senza la preventiva autorizzazione assembleare, unicamente quando le relative opere si presentano con carattere di urgenza e di indifferibilità e non vi sia il tempo necessario per ottenere la necessaria autorizzazione dell'assemblea.In tale ipotesi l'Amministratore dovrà provvedere alla più sollecita convocazione dell'Assemblea, per l'adozione dei provvedimenti opportuni e, comunque, per la ratifica di quanto abbia compiuto per motivi di urgenza.
Art. 14 - Rappresentanza legale del condominio
14.1. L'amministratore ha la rappresentanza legale dei condòmini a norma dell'art.1131 C.C., in quanto compatibile.
14.2. L'amministratore può promuovere, senza bisogno di specifica delibera assembleare, giudizi e presentare ricorsi, per decreti ingiuntivi contro condòmini morosi nel pagamento di contributi deliberati dall'Assemblea.
14.3. Negli altri casi e nei giudizi passivi deve essere autorizzato dall'assemblea, salvo che si tratti di procedure per le quali non vi sia il tempo necessario per provocare la preventiva deliberazione e fermo l'obbligo di convocare successivamente l'assemblea a termini dell'ultimo comma del precedente articolo.
Art. 15 - Obblighi dell'Amministratore
15.1. L'amministratore deve tenere:
a) il registro dei verbali dell'assemblea. Tale registro dovrà essere tenuto sempre a disposizione dei singoli condòmini per consentire loro, con preavviso di giorni dieci, la visione ed eventuale richiesta di copie;
b) il libro di cassa delle spese e delle rendite del condòmino;
c) un bollettario delle ricevute dei versamenti effettuati dai condòmini;
d) la raccolta di tutta la corrispondenza e documentazione relativa alle spese, agli atti ed ai provvedimenti da lui presi per conto dei condòmini e dei terzi.
15.2. L'amministratore risponde del suo operato verso l'Assemblea generale dei condòmini. Fermo quanto disposto al precedente articolo, i condòmini avranno diritto, in qualsiasi momento, di prendere visione del registro del libro di cassa e di quant'altro fra i documenti sopra menzionati, con un preavviso di almeno giorni dieci.
Art. 16 - Esercizio condominiale
16.1. L'esercizio condominiale inizia il 1° (primo) gennaio e termina il 31 (trentuno) dicembre dell'anno successivo.
16.2. Entro il 10 (dieci) gennaio di ogni anno l'amministratore dovrà presentare all'Assemblea:
a) il bilancio consuntivo dell'esercizio decorso;
b) il bilancio preventivo per l'esercizio in corso;
c) un programma sulla gestione del nuovo esercizio.
16.3. Fino alla notifica, da parte dell'Amministratore, dell'ammontare delle quote mensili dovute per l'anno in corso, i condomini sono tenuti a corrispondere acconti mensili pari all'importo delle quote mensili accertate nell'anno precedente.
TITOLO IV - RIPARTIZIONE SPESE COSE COMUNI
Art. 17 - Spese comuni condominiali
17.1. Le spese condominiali sono così suddivise:
a) le spese di carattere generale e per servizi accessori di interesse generale sono ripartite sulla base della tabella allegata;
b) le spese di manutenzione e di esercizio delle scale e dell'ascensore e degli impianti annessi sono, invece, ripartite sulla base delle tabelle d'uso;
c) le spese di manutenzione e di esercizio dell'impianto di riscaldamento sono calcolate in base alla tabella con doppio criterio del volume radiante e della cubatura libera degli alloggi.
17.2. Tutte le entrate e le uscite del condominio devono passare su un conto corrente bancario intestato al condominio.
17.3. Per le opere di manutenzione straordinaria il condominio è obbligato a costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.
Art. 18 - Quote e corresponsione delle stesse
18.1. Il preventivo delle spese, nonché l'ammontare dei contributi, il numero e l'importo delle quote, loro scadenza e modalità di versamento sono stabiliti dall'assemblea all'inizio di ogni esercizio amministrativo. L'Assemblea stabilisce anche la data di inizio e di chiusura dell'esercizio.
18.2. In difetto di quanto sopra e limitatamente alle spese relative alla gestione amministrativa ordinaria, l'Amministratore provvederà a propria discrezione, tenuto conto sia delle esigenze di cassa del corso dell'anno sia dell'effettiva interessenza dei condomini sulle singole spese.
18.3. Le somme risultanti a debito dei singoli condomini in sede di chiusura contabile, dovranno essere versate entro 30 giorni dalla comunicazione dell'amministratore.
18.4. Il condominio,essendo privo di un'azione diretta nei confronti del conduttore, può rivolgersi solo ai condomini per il rimborso delle spese condominiali.
18.5. Nel caso di ritardo del pagamento dei contributi rispetto alla data di scadenza stabilite il condomino sarà tenuto al versamento degli interessi legali come stabiliti per legge. L'amministratore nel contempo, dovrà procedere alla riscossione dei contributi mediante richiesta di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, con facoltà di procedere previamente con sollecito formale. In ogni caso sono addebitati al condomino inadempiente le spese e gli onorari relativi sia ai solleciti, sia all'azione legale, nonché il risarcimento di ogni eventuale danno derivante dallo stato di morosità.Ogni condomino è obbligato a corrispondere, mensilmente ed in via anticipata all'Amministratore, previo mandato dell'Assemblea dei condomini, le quote previste per l'esercizio ed il mantenimento delle cose comuni e per la costituzione di un fondo condominiale, nonché l'eventuale conguaglio risultante a debito in sede di rendiconto.
18.6. Le predette quote potranno essere comprensive di importi da accantonare per ammortamento impianto e fondo per la esecuzione di opere di manutenzione straordinaria e migliorie, qualora l'Assemblea decida la istituzione di accantonamenti.
18.7. Entro i termini previsti nel capitolo precedente, l'Amministratore comunicherà ai condomini l'ammontare delle quote a loro carico per l'esercizio in corso, stabilite in base al preventivo di spesa approvato dall'Assemblea, nonché le modalità di corresponsione.
Art. 19 - Scale e Lastrici solari
19.1. Le spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale con i relativi accessori, sono ripartite tra tutti i condomini dei diversi piani cui servono a norma dell'art. 1124 C.C. e, fra i condomini dello stesso piano, in proporzione del valore delle rispettive proprietà.
19.2.Le spese di manutenzione e di ricostruzione delle terrazze di copertura e dei lastrici solari di uso comune, sono a carico del fabbricato.
19.3. Per la manutenzione e la ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo, il fabbricato partecipa alle spese ai sensi dell'art. 1126 C.C.
Art. 20 - 2588285
________. 25 22828222 528 8258828 58 2588285 52882 25528 822528 2 528 8258828 25528828558 25 558888558 (252522228222 28555828, 8225528222 82285222 58 5888585522222, 288.) 2 855525, 85 2528882 2525522 5288'888228825 528 822522828, 5588'52282882552252, 88 85582 252, 5 852 28558282 2 8282252 288 222252528 8582258 58 82282282225, 52285552 8 8258828: 82 5225822 58222 8228858822522; 5 2588528 822 822255222 58 828528222 5'22255; 58 225822582 58 85822585 2 58 882885225 8282252 82 22522 5222522 82 2522585 558 822255228 8288222888, 55288 588 2 55 282225588 588228828228 5288'588228825.
Art. 21 - Acqua
21.1. Alle spese per il consumo dell'acqua, eccetto quelle risultanti dai contatori installati nei singoli appartamenti e locali, contribuiscono i singoli proprietari secondo il seguente il criterio di ripartizione in base ai millesimi di ogni condomino, così come da allegato.
Art. 22 - Ascensore
22.1. Le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dell'ascensore sono ripartite tra i proprietari di alloggi secondo della tabella allegata.
22.2. L' amministratore provvederà in particolare, oltre che al pagamento dei canoni di manutenzione ed accessori: ad assicurare il regolare svolgimento del servizio per quanto riguarda gli obblighi contrattuali a carico della ditta manutentrice; a provvedere direttamente, o a mezzo della ditta incaricata della manutenzione degli impianti, all'assicurazione contro i rischi della responsabilità civile verso i terzi.
Art. 23 - Riscaldamento
23.1. Le spese per la normale manutenzione e per la riparazione dell'impianto di riscaldamento comune, nonché le spese di esercizio e consumo del riscaldamento medesimo, sono ripartite tra i vari condomini partecipanti al medesimo impianto, secondo le quote della tabella millesimale.
Art. 24 - Illuminazione
24.1. Sono ripartite in base ai millesimi espressi nell'apposita tabella alleata le spese relative alla illuminazione del giardino, degli androni, dei garage e dei beni comuni del condominio.
TITOLO V - VARIE
Art. 25 - Sanzioni
25.1. La violazione del regolamento condominiale è sanzionata con multe che verranno discusse e promulgate in assemblea.
Art. 26 - Assicurazione
26.1. L'assemblea di Condominio stabilisce la misura in cui il fabbricato dovrà essere assicurato e contro quali danni.
26.2. La spesa per l'assicurazione del fabbricato è ripartita tra i proprietari del fabbricati stesso nella misura espressa nell'allegata tabella di proprietà.
26.3. Alla denuncia dei sinistri che interessano le parti comuni provvederà l'Amministratore fornendo all'assicurazione la descrizione dei danni ed ogni altra notizia prevista dalla polizza assicurativa.
26.4. I danni relativi agli appartamenti dovranno essere denunciati a cura dei singoli condomini, tramite l'Amministratore, alla Compagnia assicurativa.
26.5. Ogni condomino è direttamente responsabile delle conseguenze derivanti dall'omissione o dalla non tempestiva presentazione della denuncia.
26.6. Qualora la Compagnia assicuratrice preavvisi il sopralluogo dei propri periti per l'accertamento e la valutazione dei danni denunciati, l'Amministratore dovrà provvedere alla nomina di un tecnico, il quale parteciperà, eventualmente in contraddittorio, alla stesura ed alla sottoscrizione del relativo verbale.
26.7. L'accettazione delle liquidazioni proposte dall'assicurazione e riservata all'Assemblea di condominio, o in caso di danni relativi al singolo appartamento, al condomino interessato.
Art. 27 - Disposizioni generali
27.1. Le clausole del presente regolamento potranno essere modificate dall'assemblea a maggioranza degli aventi diritto e che rappresentino almeno il 50% + 1 del valore totale del condominio.
27.2. Per tutto quanto non previsto nel presente regolamento, si applicano le disposizioni del Codice civile e delle leggi speciali in materia.
REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
TITOLO I - PARTE GENERALE
Art. 1 - Costituzione del condominio
1.1. E' costituito il condominio sito presso ________, identificato nel Catasto Fabbricati del Comune di ________, nella seguente maniera:
________
1.2. Il presente regolamento contiene le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione dello stesso.
1.3. Il condominio è composto da ________ piani, per un numero complessivo di ________ appartamenti.
1.4. Il condominio, oltre gli appartamenti sopracitati, è ulteriormente composto da:
________
Art. 2 - Parti comuni e indivisibili
2.1. Sono parti comuni:
a) l'area sulla quale sorge l'edificio, le fondazioni, i muri portanti, il tetto e i lastrici solari di copertura di beni comuni, i sottotetti, le facciate, le scale e i relativi vani e pianerottoli, i corridoi, gli accessi, i locali ove sono siti gli impianti e i servizi comuni, l'atrio di ingresso e il relativo portone, il locale portineria, il locale raccolta immondizie, le aree destinate a verde e a parcheggio comune, il cortile e gli annessi soprastanti;
b) i locali e gli impianti in essi ubicati di riscaldamento, elettrico e quello, l'ascensore e il relativo vano corsa, le colonne per il passaggio di tubi e cavi, la canna fumaria, i pozzi per la raccolta delle acque piovane, la cassetta della posta;
c) i macchinari, le installazioni e le opere di qualsiasi genere che per qualsiasi ragione o causa servono all'uso e al godimento comune di tutti i condomini;
d) tutto quanto descritto nel punto 4 dell'articolo precedente;
2.2. L'elenco di cui sopra è da ritenersi tassativo, onde tutto ciò che non è in esso ricompreso deve intendersi di proprietà esclusiva.
2.3. La destinazione d'uso delle parti comuni può essere modificata esclusivamente con il consenso in assemblea dell'80% dei partecipanti e dei millesimi.
2.4. La divisione delle stesse può avvenire solo con il consenso unanime dell'assemblea.
Art. 3 - Quote di comproprietà del condominio
3.1. I valori proporzionali delle singole proprietà costituenti il condominio, espressi in millesimi, possono essere modificati.
3.2. Tali valori saranno quelli da prendere in considerazione ai fini del computo delle maggioranze per la costituzione dell'assemblea e la validità delle delibere.
3.3. Il trasferimento di proprietà delle singole unità immobiliari, a qualsiasi titolo avvenga, comporterà il trasferimento di diritto della comproprietà pro quota sulle parti comuni del condominio.
TITOLO II - NORME DI USO CONDOMINIALE
Art. 4 - Norme comuni
4.1. Ciascun condòmino si obbliga con l'accettazione del presente regolamento per sé, per gli eredi e per gli aventi causa in via tra tutti solidale alla osservanza del regolamento stesso, fermi restando gli eventuali diritti e obblighi di ciascun condomino in base al suo titolo di proprietà.
4.2. Il fabbricato può essere destinato, previe le prescritte autorizzazioni civile abitazione misto ad attività professionali e/o commerciali
4.3. Tutti i condòmini sono tenuti a partecipare, in proporzione al valore della propria immobiliare di appartenenza, alle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi e per le innovazioni. Ciascun condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni né può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle stesse, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare.
4.4. In caso di trasferimento di proprietà il condominio è tenuto a comunicare a mezzo lettera raccomandata A/R all'amministratore le generalità del nuovo proprietario e gli estremi dell'atto di trasferimento nonché a pagare i contributi condominiali dovuti nei confronti del condominio fino al giorno della vendita.
4.5. Solo al compimento delle suddette formalità il condomino che cede la propria unità sarà liberato per l'avvenire da ogni suo obbligo nei confronti dell'amministrazione.
4.6. Ciascun condòmino, a richiesta dell'amministratore, e previo congruo avviso, deve consentire che nell'interno dei locali di sua proprietà si proceda, con i dovuti riguardi, alle ispezioni e ai lavori che si dovessero eseguire sulle parti comuni dell'edificio o sulle parti in proprietà esclusiva nell'interesse della comunione e dei singoli condomini salvo il diritto alla rifusione dei danni.
4.7. I condòmini, prima di intraprendere nei locali di loro proprietà l'esecuzione di opere e lavori che possano interessare la stabilità e l'estetica dell'edificio o parti di esso, devono preavvertirne l'amministratore.
4.8. Qualora l'amministratore si opponga, la decisione sarà rimessa all'assemblea da convocarsi all'uopo dell'amministratore entro e non oltre i 30 giorni della comunicazione dell'opposizione al condomino.
4.9. Trascorso tale termine senza che l'assemblea sia stata convocata, il condomino potrà senz'altro eseguire i lavori progettati sotto la sua responsabilità nei confronti sia del condomino sia dei singoli condomini.
4.10. Ciascun condomino è tenuto a eseguire nei locali e alle case di sua proprietà quelle riparazioni la cui omissione possa danneggiare gli altri condomini o compromettere la stabilità, l'uniformità esterna e il decoro dell'edificio.
4.11. I condomini degli appartamenti situati all'ultimo piano sono tenuti del pari a concedere il libero passaggio al tetto, ai lastrici solari, agli impianti distributori dell'acqua, quando altrimenti non si possa accedervi agevolmente senza onere o sacrificio da parte del condominio, per l'esecuzione dei lavori che interessano le parti comuni o i singoli, sempre salvo diritto al risarcimento del danno; del pari i proprietari dei giardini sono tenuti a concedere il deposito dei materiali occorrenti e l'installazione di ponti di servizio per loro afflusso ai piani superiori o per il restauro dei muri perimetrali a tutte le condizioni e con tutti i diritti dinanzi accennati.
Art. 5 - Regole di condotta per le parti comuni
5.1. È vietato:
- affiggere sulle parti comuni, sulla facciata, sulla porta, sulle finestres manifesti, volantini, targhe, scritte pubblicitarie
- occupare con materiali od oggetti di qualsiasi specie, sia di giorno, sia di notte, gli spazi di uso comune, salvo il caso di occupazione temporanea, autorizzata per iscritto;
- depositare oggetti sui balconi adibendoli a deposito;
- depositare oggetti sui balconi adibendoli a deposito;
- spostare mobili, generare rumori molesti nonché suonare, tenere riunioni, gridare e far funzionare apparecchi radio e televisivi (a meno che l'intensità del suono e dei rumori non sia regolata in modo da non giungere ai vicini) dalle ore 22 alle ore 8.
- tenere materiale infiammabile in quantità eccedente il fabbisogno domestico ovvero materie che producono esalazioni moleste o pericolose;
- lasciare aperto il portone.
TITOLO III - ORGANI DEL CONDOMINIO
Art. 6 - Convocazione Assemblea dei condòmini
6.1.L'assemblea dei condòmini si riunisce in via ordinaria non oltre sessanta giorni dalla chiusura dell'anno finanziario ed in via straordinaria quando l'amministratore lo reputi necessario o ne abbia avuto richiesta scritta e motivata da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore del fabbricato ed in ogni altro caso previsto dal presente regolamento e dalla legge.
6.2. L'assemblea è convocata a cura dell'amministrazione mediante avviso individuale da inviarsi per lettera raccomandata a mezzo posta o raccomandata a mano, almeno dieci giorni prima, prima della data fissata, salvo casi di particolare urgenza.
6.3. Per l'assemblea annuale, l'amministratore dovrà inviare, unitamente alla convocazione, un riepilogo del rendiconto, del bilancio preventivo e del riparto delle spese. L'avviso deve contenere le indicazioni del luogo, del giorno e dell'ora dell'adunanza, della materia da sottoporre alla deliberazione dell'assemblea, e della data di adunanza in seconda convocazione, che può essere fissata nel giorno successivo alla prima, ma non oltre dieci giorni dalla stessa.
6.4. Se l'amministratore omette di convocare l'assemblea, questa può essere convocata da almeno due condòmini, uniti tra loro, che rappresentino un sesto del valore del complesso. Il disposto del precedente comma si applica anche nel caso in cui l'amministratore non provveda alla convocazione dell'assemblea entro quindici giorni dalla richiesta fattane dai condòmini a norma del primo comma del presente articolo.
6.5. I libri ed i documenti giustificativi del rendiconto annuale della gestione e del bilancio preventivo e consultivo devono essere posti a disposizione dei condòmini, per ogni opportuno controllo, almeno dieci giorni prima dell'assemblea, nel luogo che l'amministratore crederà opportuno indicare (eventualmente anche presso uno studio di un notaio).
Art. 7 - Nomina e compiti del presidente e del segretario
7.1. I partecipanti all'assemblea, nomineranno un presidente ed un segretario, scegliendoli tra i partecipanti all'immobile, escluso l'amministratore il quale peraltro funzionerà da presidente nella fase preliminare dell'adunanza.
7.2. Il presidente constata la regolarità della convocazione e la costituzione dell'assemblea. Il segretario provvede alla redazione del processo verbale.
Art. 8 - Rappresentanza dei condòmini all'assemblea
8.1. Ogni condòmino ha diritto di farsi rappresentare nell'assemblea da altro o da persona estranea con delega scritta anche in calce all'avviso di convocazione.
Art. 9 - Processo verbale
9.1. Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale, il quale deve contenere:
a) il luogo, la data dell'adunanza e l'ordine del giorno;
b) il cognome e nome dei partecipanti (con facoltà di far risultare questi elementi da apposito allegato);
c) la nomina del Presidente e del Segretario e la constatazione della regolarità dell'Assemblea;
d) da un sommario resoconto della discussione ed il testo delle deliberazioni prese con l'indicazione della maggioranza ottenuta per ciascuna delibera;
e) qualunque dichiarazione di cui si chiede l'inserzione da parte di uno degli intervenuti.
9.2. Il verbale deve essere trascritto in apposito registro e deve essere firmato da coloro che hanno esercitato le funzioni di Presidente e di Segretario e da almeno uno dei condòimini a tale scopo delegato dall'assemblea di volta in volta.
9.3. L'eventuale deliberazione del Consiglio dei condòmini sarà trascritta su separato registro con la firma di coloro che avranno esercitato le funzioni di Presidente e di Segretario.
9.4. Copia di detti verbali e deliberazioni, certificate conformi dall'amministratore e dai condòmini, devono essere rilasciate dall'amministrazione al condòmino che ne faccia richiesta entro otto giorni della richiesta stessa.
9.5. Le copie ed estratti di tali verbali o deliberazioni, certificati conformi dall'amministratore e da almeno due condòmini, fanno piena fede anche di fronte ai terzi ed in giudizio, integrando nei confronti dei condòmini gli estremi della prova scritta.
Art. 10 - Oggetto delle deliberazioni assembleari
10.1. L'assemblea delibera in prima ed in seconda convocazione con le maggioranze stabilite dalle leggi vigenti:
a) sul rendiconto di gestione dell'anno precedente, sul bilancio preventivo, sulla regolarità del progetto di ripartizione delle spese;
b) sull'erogazione di sopravanzi della gestione e delle rendite dei beni comuni;
c) sulle opere di manutenzione ordinaria, riparazioni e sostituzioni, sulla utilizzazione di eventuali fondi di riserva per la medesima e sui prelevamenti dal fondo stesso;
d) sui reclami proposti dai condòmini contro l'operato dell'Amministratore;
e) sulla nomina, licenziamento, sostituzione, nonché compenso del portiere e dell'eventuale custode;
f) su ogni argomento riguardante l'amministrazione, la conservazione ed il godimento delle cose comuni;
g) su quanto altro espressamente devoluto alla sua competenza del presente regolamento di legge.
Art. 11 - Obbligatorietà delle delibere adottate
11.1. Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie anche per le minoranze dissenzienti e per gli assenti, salvo il diritto di opposizione nei casi previsti dall'articolo 1137 c.c. – secondo comma.
Art. 12 - Nomina dell'Amministratore
12.1. L'Amministratore è nominato dall'assemblea anche in persona estranea ai condòmini. Rimane in carica un anno, è rieleggibile e può essere revocato per voto dell'Assemblea.
12.2. Il compenso dell'Amministratore e le spese di amministrazione sono ripartite fra tutti i condòmini.
Art. 13 - Compiti dell'Amministratore
13.1. L'amministratore provvede:
a) alla redazione del consuntivo e del preventivo di ciascun anno di esercizio;
b) alla convocazione dell'Assemblea generale sia ordinaria sia straordinaria e delle eventuali assemblee speciali;
c) alla riscossione dei contributi dovuti dai condòmini o da terzi ed al pagamento delle spese dell'immobile alle loro scadenze;
d) al pagamento dello stipendio al portiere od al custode ed al pagamento dei contributi assicurativi, curando le relative pratiche presso i competenti istituti di previdenza e assistenza;
e) alla sorveglianza sul servizio di custodia e di pulizia, nonché degli altri impianti e servizi comuni, con facoltà di impartire agli addetti istruzioni particolari, regolandone in genere le incombenze in modo da assicurare il funzionamento degli impianti e degli altri servizi condòmini;
f) di stipulare contratti di assicurazione e di manutenzione degli impianti in godimento ai condòmini;
g) a stipulare altre assicurazioni previste nel presente regolamento;
h) alla esecuzione in genere di quanto deliberato dall'assemblea ed a quanto altro previsto dalla legge e dal presente regolamento.
13.2. Contro i provvedimenti adottati dall'Amministratore i condòmini possono reclamare all'assemblea richiedendone la convocazione con le modalità previste dalla legge.
13.3. L'Amministratore può provvedere alle spese di straordinaria manutenzione delle cose comuni, senza la preventiva autorizzazione assembleare, unicamente quando le relative opere si presentano con carattere di urgenza e di indifferibilità e non vi sia il tempo necessario per ottenere la necessaria autorizzazione dell'assemblea.In tale ipotesi l'Amministratore dovrà provvedere alla più sollecita convocazione dell'Assemblea, per l'adozione dei provvedimenti opportuni e, comunque, per la ratifica di quanto abbia compiuto per motivi di urgenza.
Art. 14 - Rappresentanza legale del condominio
14.1. L'amministratore ha la rappresentanza legale dei condòmini a norma dell'art.1131 C.C., in quanto compatibile.
14.2. L'amministratore può promuovere, senza bisogno di specifica delibera assembleare, giudizi e presentare ricorsi, per decreti ingiuntivi contro condòmini morosi nel pagamento di contributi deliberati dall'Assemblea.
14.3. Negli altri casi e nei giudizi passivi deve essere autorizzato dall'assemblea, salvo che si tratti di procedure per le quali non vi sia il tempo necessario per provocare la preventiva deliberazione e fermo l'obbligo di convocare successivamente l'assemblea a termini dell'ultimo comma del precedente articolo.
Art. 15 - Obblighi dell'Amministratore
15.1. L'amministratore deve tenere:
a) il registro dei verbali dell'assemblea. Tale registro dovrà essere tenuto sempre a disposizione dei singoli condòmini per consentire loro, con preavviso di giorni dieci, la visione ed eventuale richiesta di copie;
b) il libro di cassa delle spese e delle rendite del condòmino;
c) un bollettario delle ricevute dei versamenti effettuati dai condòmini;
d) la raccolta di tutta la corrispondenza e documentazione relativa alle spese, agli atti ed ai provvedimenti da lui presi per conto dei condòmini e dei terzi.
15.2. L'amministratore risponde del suo operato verso l'Assemblea generale dei condòmini. Fermo quanto disposto al precedente articolo, i condòmini avranno diritto, in qualsiasi momento, di prendere visione del registro del libro di cassa e di quant'altro fra i documenti sopra menzionati, con un preavviso di almeno giorni dieci.
Art. 16 - Esercizio condominiale
16.1. L'esercizio condominiale inizia il 1° (primo) gennaio e termina il 31 (trentuno) dicembre dell'anno successivo.
16.2. Entro il 10 (dieci) gennaio di ogni anno l'amministratore dovrà presentare all'Assemblea:
a) il bilancio consuntivo dell'esercizio decorso;
b) il bilancio preventivo per l'esercizio in corso;
c) un programma sulla gestione del nuovo esercizio.
16.3. Fino alla notifica, da parte dell'Amministratore, dell'ammontare delle quote mensili dovute per l'anno in corso, i condomini sono tenuti a corrispondere acconti mensili pari all'importo delle quote mensili accertate nell'anno precedente.
TITOLO IV - RIPARTIZIONE SPESE COSE COMUNI
Art. 17 - Spese comuni condominiali
17.1. Le spese condominiali sono così suddivise:
a) le spese di carattere generale e per servizi accessori di interesse generale sono ripartite sulla base della tabella allegata;
b) le spese di manutenzione e di esercizio delle scale e dell'ascensore e degli impianti annessi sono, invece, ripartite sulla base delle tabelle d'uso;
c) le spese di manutenzione e di esercizio dell'impianto di riscaldamento sono calcolate in base alla tabella con doppio criterio del volume radiante e della cubatura libera degli alloggi.
17.2. Tutte le entrate e le uscite del condominio devono passare su un conto corrente bancario intestato al condominio.
17.3. Per le opere di manutenzione straordinaria il condominio è obbligato a costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.
Art. 18 - Quote e corresponsione delle stesse
18.1. Il preventivo delle spese, nonché l'ammontare dei contributi, il numero e l'importo delle quote, loro scadenza e modalità di versamento sono stabiliti dall'assemblea all'inizio di ogni esercizio amministrativo. L'Assemblea stabilisce anche la data di inizio e di chiusura dell'esercizio.
18.2. In difetto di quanto sopra e limitatamente alle spese relative alla gestione amministrativa ordinaria, l'Amministratore provvederà a propria discrezione, tenuto conto sia delle esigenze di cassa del corso dell'anno sia dell'effettiva interessenza dei condomini sulle singole spese.
18.3. Le somme risultanti a debito dei singoli condomini in sede di chiusura contabile, dovranno essere versate entro 30 giorni dalla comunicazione dell'amministratore.
18.4. Il condominio,essendo privo di un'azione diretta nei confronti del conduttore, può rivolgersi solo ai condomini per il rimborso delle spese condominiali.
18.5. Nel caso di ritardo del pagamento dei contributi rispetto alla data di scadenza stabilite il condomino sarà tenuto al versamento degli interessi legali come stabiliti per legge. L'amministratore nel contempo, dovrà procedere alla riscossione dei contributi mediante richiesta di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, con facoltà di procedere previamente con sollecito formale. In ogni caso sono addebitati al condomino inadempiente le spese e gli onorari relativi sia ai solleciti, sia all'azione legale, nonché il risarcimento di ogni eventuale danno derivante dallo stato di morosità.Ogni condomino è obbligato a corrispondere, mensilmente ed in via anticipata all'Amministratore, previo mandato dell'Assemblea dei condomini, le quote previste per l'esercizio ed il mantenimento delle cose comuni e per la costituzione di un fondo condominiale, nonché l'eventuale conguaglio risultante a debito in sede di rendiconto.
18.6. Le predette quote potranno essere comprensive di importi da accantonare per ammortamento impianto e fondo per la esecuzione di opere di manutenzione straordinaria e migliorie, qualora l'Assemblea decida la istituzione di accantonamenti.
18.7. Entro i termini previsti nel capitolo precedente, l'Amministratore comunicherà ai condomini l'ammontare delle quote a loro carico per l'esercizio in corso, stabilite in base al preventivo di spesa approvato dall'Assemblea, nonché le modalità di corresponsione.
Art. 19 - Scale e Lastrici solari
19.1. Le spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale con i relativi accessori, sono ripartite tra tutti i condomini dei diversi piani cui servono a norma dell'art. 1124 C.C. e, fra i condomini dello stesso piano, in proporzione del valore delle rispettive proprietà.
19.2.Le spese di manutenzione e di ricostruzione delle terrazze di copertura e dei lastrici solari di uso comune, sono a carico del fabbricato.
19.3. Per la manutenzione e la ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo, il fabbricato partecipa alle spese ai sensi dell'art. 1126 C.C.
Art. 20 - 2588285
________. 25 22828222 528 8258828 58 2588285 52882 25528 822528 2 528 8258828 25528828558 25 558888558 (252522228222 28555828, 8225528222 82285222 58 5888585522222, 288.) 2 855525, 85 2528882 2525522 5288'888228825 528 822522828, 5588'52282882552252, 88 85582 252, 5 852 28558282 2 8282252 288 222252528 8582258 58 82282282225, 52285552 8 8258828: 82 5225822 58222 8228858822522; 5 2588528 822 822255222 58 828528222 5'22255; 58 225822582 58 85822585 2 58 882885225 8282252 82 22522 5222522 82 2522585 558 822255228 8288222888, 55288 588 2 55 282225588 588228828228 5288'588228825.
Art. 21 - Acqua
21.1. Alle spese per il consumo dell'acqua, eccetto quelle risultanti dai contatori installati nei singoli appartamenti e locali, contribuiscono i singoli proprietari secondo il seguente il criterio di ripartizione in base ai millesimi di ogni condomino, così come da allegato.
Art. 22 - Ascensore
22.1. Le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dell'ascensore sono ripartite tra i proprietari di alloggi secondo della tabella allegata.
22.2. L' amministratore provvederà in particolare, oltre che al pagamento dei canoni di manutenzione ed accessori: ad assicurare il regolare svolgimento del servizio per quanto riguarda gli obblighi contrattuali a carico della ditta manutentrice; a provvedere direttamente, o a mezzo della ditta incaricata della manutenzione degli impianti, all'assicurazione contro i rischi della responsabilità civile verso i terzi.
Art. 23 - Riscaldamento
23.1. Le spese per la normale manutenzione e per la riparazione dell'impianto di riscaldamento comune, nonché le spese di esercizio e consumo del riscaldamento medesimo, sono ripartite tra i vari condomini partecipanti al medesimo impianto, secondo le quote della tabella millesimale.
Art. 24 - Illuminazione
24.1. Sono ripartite in base ai millesimi espressi nell'apposita tabella alleata le spese relative alla illuminazione del giardino, degli androni, dei garage e dei beni comuni del condominio.
TITOLO V - VARIE
Art. 25 - Sanzioni
25.1. La violazione del regolamento condominiale è sanzionata con multe che verranno discusse e promulgate in assemblea.
Art. 26 - Assicurazione
26.1. L'assemblea di Condominio stabilisce la misura in cui il fabbricato dovrà essere assicurato e contro quali danni.
26.2. La spesa per l'assicurazione del fabbricato è ripartita tra i proprietari del fabbricati stesso nella misura espressa nell'allegata tabella di proprietà.
26.3. Alla denuncia dei sinistri che interessano le parti comuni provvederà l'Amministratore fornendo all'assicurazione la descrizione dei danni ed ogni altra notizia prevista dalla polizza assicurativa.
26.4. I danni relativi agli appartamenti dovranno essere denunciati a cura dei singoli condomini, tramite l'Amministratore, alla Compagnia assicurativa.
26.5. Ogni condomino è direttamente responsabile delle conseguenze derivanti dall'omissione o dalla non tempestiva presentazione della denuncia.
26.6. Qualora la Compagnia assicuratrice preavvisi il sopralluogo dei propri periti per l'accertamento e la valutazione dei danni denunciati, l'Amministratore dovrà provvedere alla nomina di un tecnico, il quale parteciperà, eventualmente in contraddittorio, alla stesura ed alla sottoscrizione del relativo verbale.
26.7. L'accettazione delle liquidazioni proposte dall'assicurazione e riservata all'Assemblea di condominio, o in caso di danni relativi al singolo appartamento, al condomino interessato.
Art. 27 - Disposizioni generali
27.1. Le clausole del presente regolamento potranno essere modificate dall'assemblea a maggioranza degli aventi diritto e che rappresentino almeno il 50% + 1 del valore totale del condominio.
27.2. Per tutto quanto non previsto nel presente regolamento, si applicano le disposizioni del Codice civile e delle leggi speciali in materia.
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