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Contrat de sous-location d'un bail d'habitation

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Indiquez si oui ou non, le bailleur initial a expressément ou implicitement autorisé la sous-location du logement dans le contrat initial ou dans un accord postérieur.

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CONTRAT DE SOUS-LOCATION — BAIL DE RESIDENCE SECONDAIRE


ENTRE

________, né(e) le ________ à ________ et domicilié(e) à l'adresse suivante : ________ ;

ci-après le "Preneur",

ET

________, né(e) le ________ à ________, domicilié(e) à l'adresse suivante : ________,

ci-après le "Sous-Locataire",



IL A ÉTÉ CONVENU CE QUI SUIT :



1. OBJET

Le Preneur donne en sous-location au Sous-Locataire le bien le bien affecté à sa résidence principale situé à l'adresse suivante : ________. Le bien est sous-loué de manière partielle, attentivement visité et complètement décrit comme suit :

________ ;

ci-après le "Bien".


2. ETAT DES LIEUX

Le Bien répond notamment aux exigences élémentaires requises de sécurité, de salubrité et d'équipement des logements, et est en bon état de réparations de toute espèce.

Il sera dressé en début de bail, entre les parties, un état des lieux détaillé à frais communs, qui sera annexé au présent contrat.

L'état des lieux de sortie sera effectué à frais communs après la libération des lieux et avant la remise des clés au Preneur.


3. DESTINATION DU BIEN

La résidence principale du Sous-Locataire étant établie à l'adresse (autre que celle du Bien) mentionnée plus haut, le Bien est destiné à usage de résidence secondaire, pour le motif suivant :

________

Le Preneur n'autorise pas que le Bien soit affecté en tout ou en partie à l'exercice d'une activité professionnelle. Le Sous-Locataire assumera seul, à la décharge du Preneur, les éventuelles conséquences fiscales de l'exercice d'une activité professionnelle interdite en vertu de la présente convention.

Le Sous-Locataire déclare avoir effectué, en regard de la destination projetée ou déclarée pour le Bien, toutes démarches nécessaires et pris toutes informations quant au respect de la législation urbanistique, relative, entre autres, à l'occupation de la zone dans laquelle l'immeuble est placé, et aux prescriptions urbanistiques en matière d'octroi de permis.

En conséquence, il n'est imputé au Preneur aucune obligation de garantie quant à la destination du Bien projetée ou déclarée par le Sous-Locataire et tous droits ou amendes dus par application de la législation seront exclusivement supportés par le Sous-Locataire.

Aucune modification par le Sous-Locataire de la destination ou des prescrits urbanistiques ne sera permise, sauf accord écrit du Preneur et de l'autorité concernée. Toute charge susceptible d'être subie par le Preneur en conséquence d'une contravention au présent paragraphe par le Sous-Locataire sera imputée et répercutée sur ce dernier.


4. DUREE

Le bail est dans tous les cas limitée à la durée restant à courir du bail principal, se terminant le ________.

Le bail commence le ________ et est conclu pour une durée de ________. Il prend donc fin le ________.


5. IMPACT DU BAIL PRINCIPAL

S'il est mis fin au bail principal par le bailleur, le Preneur envoie la copie du congé au Sous-Locataire par recommandé dans les 15 jours. Le bail se termine en même temps que le bail principal.


6. LOYER

Le présent bail est consenti en contrepartie d'un loyer mensuel de ________ euros, hors charges.

Le loyer doit être payé par le Sous-Locataire selon les échéances et modalités suivantes :

________ ;

Sauf nouvelles instructions du Preneur, sur le compte en banque suivant : ________ ;


7. CHARGES

Aucune charge ne sera demandée au Sous-Locataire en plus du loyer.


8. TAXES ET IMPOTS

Tous les impôts et taxes quelconques mis ou à mettre sur les lieux sous-loués par toute autorité publique, à l'exception du précompte immobilier, sont à charge du Sous-Locataire, proportionnellement à la durée de son occupation.


9. GARANTIE LOCATIVE

Le Sous-Locataire est tenu de constituer une garantie du respect de ses obligations, selon l'une des formes suivantes :

  • Compte bloqué au nom du Sous-Locataire auprès d'une institution financière pour un montant de ________ euros.
  • Versement en espèces entre les mains du Preneur de ________ euros.
  • Aval fourni par une institution financière pour un montant de ________ euros.
  • Mise en dépôt de valeurs auprès du Preneur pour un montant de ________ euros.

La garantie sera, selon le cas, libérée ou levée en fin de bail, sous déduction des sommes éventuellement dues, après bonne et entière exécution de toutes les obligations du Sous-Locataire.

Sauf accord des parties, la libération ou la levée de la garantie n'emportera pas décharge des éventuels soldes de charges à devoir, à l'exception de ceux liquidés à la fin du bail. La garantie ne pourra pas entre temps être affectée au paiement d'un ou plusieurs loyers ou charges. Elle sera réactualisée en fonction de l'évolution du loyer.

La garantie devra être constituée en concordance avec la durée du bail, et son appel rendu possible dans les temps matériellement ou juridiquement nécessaires.

Le Sous-Locataire ne pourra, sauf accord du Preneur, disposer des lieux tant que la garantie n'aura pas été dûment constituée.


10. INTERETS

En cas de retard de paiement quelconque dû par une Partie, celle-ci sera redevable, dès l'échéance, de plein droit et sans mise en demeure préalable, d'un intérêt de ________ % l'an, l'intérêt étant compté chaque fois pour l'entièreté du mois entamé.

Au cas où une Partie ferait indûment obstacle à une libération de tout ou partie de la garantie locative en fin de sous-location, elle sera redevable d'un intérêt de ________ % l'an sur le montant retenu, après mise en demeure restée infructueuse pendant huit jours, l'intérêt étant compté chaque fois pour l'entièreté du mois entamé.


11. ENTRETIEN ET REPARATIONS

Les Parties renvoient, pour tout ce qui n'est pas précisé dans le présent article, à l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 novembre 2017 instaurant une liste non limitative des réparations et travaux d'entretien impérativement à charge du Sous-Locataire ou du Preneur.

a. A charge du Preneur

Le Preneur prendra à sa charge le coût d'achat, d'installation et de remplacement des détecteurs de fumée requis, ainsi que les réparations, autres que locatives, à effectuer au Bien, comprenant, entre autres, les réparations à la toiture et au gros oeuvre, la peinture et la menuiserie extérieure.

Si l'exécution de telles réparations s'impose, le Sous-Locataire est tenu d'en aviser le Preneur dans un délai raisonnable, faute de quoi il s'expose à devoir supporter l'aggravation des dommages causés par sa passivité.

Ces travaux seront effectués sans qu'aucune indemnité ne soit due.

b. A charge du Sous-Locataire

Le Sous-Locataire prendra à sa charge les réparations locatives, non occasionnées par vétusté ou force majeure, et de menus entretiens, ainsi que les travaux incombant au Preneur, mais résultant de son fait ou d'une personne dont il est responsable. Il fera procéder, entre autres, à l'entretien des menuiseries intérieures, des boiseries et châssis, des détecteurs de fumée requis, des cheminées et autres conduits d'évacuation, selon la fréquence requise par la réglementation, ou à défaut, par la fréquence d'utilisation, et à tout le moins peu avant la sortie locative.

Il procèdera à l'entretien des parties accessibles des installations sanitaires et de chauffage. Il fera effectuer, conformément à la réglementation applicable, et chaque année, s'agissant d'une chaudière au mazout, ou tous les trois ans, pour une chaudière au gaz, un contrôle périodique de l'installation de chauffage individuelle par un technicien chaudière agréé. Il reconnaît avoir reçu le carnet de bord du système de chauffage et le mettra à disposition des différents intervenants sur la chaudière. Tous les installations, conduites et appareils devront être maintenus par le Sous-Locataire en bon état de propreté et d'entretien, et devront être préservés du gel et des autres risques habituels.

Il sera tenu de nettoyer les tuyaux d'écoulement ainsi que les gouttières aisément accessibles. Il remplacera toutes vitres brisées ou fêlées par sa faute. Il entretiendra les volets.


12. TRAVAUX ET RENOVATIONS

Tous les travaux visant à embellir, améliorer ou transformer le Bien sous-loué ne pourront être exécutés par le Sous-Locataire que moyennant l'autorisation préalable et écrite du Preneur et, le cas échéant, de l'autorité concernée. Ceux-ci seront réalisés conformément aux règles de l'art, aux frais et risques du Sous-Locataire, à l'entière décharge du Preneur, et acquis à celui-ci sans indemnité, sans préjudice du droit de ce dernier d'exiger en fin de bail la remise des lieux en leur état initial, sauf convention contraire.

En cas de changement ou de modification des serrures extérieures ou autres mécanismes sur l'initiative du Sous-Locataire, ce dernier veillera à transmettre au Preneur un jeu complet de clés ou dispositifs destinés à permettre en son absence l'accès aux lieux ou leur fermeture en cas de nécessité impérieuse guidée par un souci de sauvegarde du logement, de ses annexes, et des biens voisins, communs ou privatifs. Cette disposition n'infère nullement une quelconque décharge émanant du Preneur, ou d'un organe d'une copropriété, ou d'un indivisaire, non plus qu'une obligation mise à leur charge. Elle n'exclut pas non plus l'obligation éventuelle de fournir tous jeux ou dispositifs en vertu d'une décision de copropriété.


13. CESSION ET SOUS-LOCATION

Le Sous-Locataire ne pourra céder ses droits découlant du présent contrat ni sous-sous-louer le Bien que moyennant l'accord préalable et écrit du Preneur.


14. ENREGISTREMENT

Le Preneur procèdera à l'enregistrement du contrat de sous-location, de ses avenants et de l'état des lieux dans les deux mois suivant la conclusion du contrat. En cas d'enregistrement tardif, les frais sont à charge du Preneur.

Passé ce délai de deux mois et si le Preneur n'a toujours pas enregistré le bail dans le mois suivant sa mise en demeure par le Sous-Locataire, ce dernier obtient le droit de résilier le contrat à tout moment et sans indemnité.


15. AABADBAFBFFDA

Ab aca b'aadfcdffcffcb, fa Bfababf ab ceaffffc fa Bcba-Ecacfcffa ab faada bfffa. Ea Bcba-Ecacfcffa ba dcbffc faafcaaf cbabba fbbaabffa, acbb aaa bfcffa acbffa f'aadfcdffcbf, acba dcffaf cffafbfa bffaafaaabf cb fbbffaafaaabf cba babcaacdaaabfa c baecff cb Bfababf.


16. ASSURANCES

Le Sous-Locataire sera tenu de se faire dûment assurer, pendant toute la durée du bail, contre les risques locatifs, tels que l'incendie, les dégâts de l'eau et le bris de glace. Il devra en plus s'assurer contre le recours des voisins.

Il communiquera au Preneur, à la demande de celui-ci, la preuve de la souscription d'une assurance valable et en cours ainsi que du paiement des primes.


17. ANIMAUX

Les animaux domestiques habituels sont autorisés dans le respect de la législation, et pour autant qu'ils ne constituent pas de gêne, nuisance, même sporadique, de quelque nature qu'elle soit.


18. RESOLUTION DU BAIL

a. Pour faute du Sous-Locataire

En cas de rupture de la présente convention prononcée pour faute du Sous-Locataire, ce dernier devra supporter tous les frais et toutes les dépenses résultant de cette résiliation et payer, outre une indemnité de rupture équivalente à trois mois de loyer, les loyers échus et les honoraires, dans les limites des usages professionnels, de l'agent immobilier éventuel chargé de la re-locationdu Bien.

L'indemnité de rupture susmentionnée sera portée à six mois dans l'hypothèse où il aura été avéré que le Sous-Locataire a en outre quitté les lieux sous-loués sans avertissement.

b. Pour faute du Preneur

En cas de résolution du bail pour manquement du Preneur aux exigences élémentaires requises de sécurité, de salubrité et d'équipement des logements, les dommages et intérêts à devoir au Sous-Locataire pourront inclure notamment les frais de déménagement.


19. VISITES ET AFFICHAGES

Le Preneur ou son représentant au sens le plus large, sera en droit de faire procéder, dans les trois mois précédant la fin du contrat (par l'effet d'un congé ou l'échéance d'un terme), à la visite du Bien par des amateurs, trois jours par semaine, à raison de deux heures consécutives, à convenir avec le Sous-Locataire.

Pendant cette même période, le Sous-Locataire doit laisser apposer aux endroits les plus apparents des affiches annonçant la mise en sous-location du Bien. Sauf convention contraire, le Preneur veillera à ce que ces affiches ne soient pas de nature à causer au Sous-Locataire un trouble anormal ou à créer chez lui des visites ou contacts intempestifs.

Les deux paragraphes qui précèdent s'appliquent également à tout moment en cas de mise en vente du Bien, même si celle-ci intervient plus de trois mois avant le terme du bail.

Le Preneur est également habilité à prendre rendez-vous avec le Sous-Locataire, dans le but de contrôler la bonne exécution des obligations du Sous-Locataire, ou dans celui de faire visiter le Bien par un professionnel de l'immobilier, agent, courtier, entrepreneur, architecte, etc.


20. SOLIDARITE

Les Parties, leurs héritiers ou leurs ayants droit, à quelque titre que ce soit, sont solidairement et indivisiblement tenus au respect des obligations découlant du présent contrat.


21. CLAUSE RÉSOLUTOIRE EXPRESSE

Le présent contrat sera résolu de plein droit, immédiatement et sans intervention du juge si :

  • le Sous-Locataire manque à son obligation de paiement des loyers et des charges ;
  • le Sous-Locataire manque à ses obligations en matière d'assurances ;
  • le Sous-Locataire manque à ses obligations en matière de garantie ;
  • le preneur manque à son obligation d'user paisiblement du logement et qu'il en résulte un trouble de voisinage constaté par un jugement final.


22. ANNEXES

Sont annexés au présent contrat :

  • l'annexe du Gouvernement bruxellois contenant une explication des dispositions légales relatives aux éléments suivants : les dispositions adoptées en matière de normes de salubrité, de sécurité et d'équipement des logements et leur contenu détaillé ; une explication sur la nature d'une règle impérative ; les dispositions relatives au bail écrit, à son enregistrement et à la gratuité de l'enregistrement; la durée du bail ; les possibilités de révision du loyer ; l'indexation ; les charges ; les règles établies en matière de réparations locatives ; les possibilités de mettre fin au bail et les dispositions y afférentes ; les dispositions liées au changement de propriétaire ; les possibilités pour les parties de recourir, préalablement à la saisine d'une juridiction, à des processus de règlements alternatifs de leur différend tels que la médiation, l'arbitrage ou la conciliation ;
  • une copie du contrat de bail principal ;
  • une copie du certificat de performance énergétique (PEB) ;
  • une fois celui-ci réalisé, l'état des lieux.


23. DROIT APPLICABLE ET RESOLUTION DES LITIGES

Le présent contrat est régi par le droit belge.

Tout différend relatif au présent contrat sera soumis aux tribunaux de l'arrondissement judiciaire où se situe le Bien.

Les Parties peuvent convenir, après la naissance d'un litige, de soumettre celui-ci à un arbitre.



Fait à ________, le ________, en autant d'exemplaires originaux que de parties, plus un destiné à l'enregistrement.



Le Preneur








Le Sous-Locataire








ANNEXES

1. ANNEXE EXPLICATIVE AU CONTRAT DE BAIL

1) Que visent les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'équipement élémentaire ?

Ce sont des exigences qui doivent être respectées par tous les logements bruxellois.

Le Code du Logement prévoit trois catégories de normes impératives auxquelles doivent répondre les logements loués en Région de Bruxelles-Capitale.

En premier lieu, le logement doit satisfaire à des normes de sécurité.
Ceci concerne la stabilité du bâtiment (escaliers, fondations, toit, plancher,...) mais aussi la conformité des installations électriques et de gaz aux normes en vigueur, le raccordement du bien à l'égout (ou éventuellement la présence d'une station d'épuration du bien) et la conformité du chauffage aux normes.

En deuxième lieu, le logement doit être salubre.
Ceci signifie qu'il doit notamment être étanche, ne pas être infesté de parasites (comme des insectes, rongeurs, champignons) qui pourraient nuire à la santé, qu'il doit comporter un certain éclairage naturel et une aération suffisante et qu'il doit avoir une surface minimale en fonction du nombre de personnes occupantes.

Enfin, en troisième lieu, le bien doit présenter un équipement minimal.
Ceci signifie que :

  • des conduites doivent être prévues pour l'électricité, l'eau et le gaz ;
  • que le bien doit comporter des installations sanitaires minimales ;
  • qu'il doit être doté :
    • d'un minimum de prises et de points lumineux ;
    • d'un chauffage ou d'un raccordement permettant de chauffer jusqu'à 19 degrés en cas de gel à -10 degrés (et 22 degrés dans la salle de bains) ;
    • d'une arrivée de gaz ;
    • d'une alimentation en électricité pour la cuisine.

Pour plus d'information, consulter :

  • Le Code du logement (articles 4 et 219) ;
  • le texte de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles Capitale du 4 septembre 2004 déterminant les exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d'équipement des logements ;
  • http://www.slrb.irisnet.be/professionnels/reglementation/code-bruxellois-dulogement-exigences-elementaires-securite-salubrite-equipement ;
  • la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation, point II.4.

En pratique :

Le bien loué doit respecter les 3 exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement élémentaire.

Les parties peuvent toutefois conclure un bail de rénovation en vue de remédier à certaines non conformités aux normes. En cas de bail de rénovation, des conditions définies par le Code du logement doivent être respectées.

Voici en outre quelques exemples plus précis en matière d'exigences élémentaires :

Exemple 1 : en ce qui concerne l'exigence élémentaire d'équipement en matière de chauffage, le bailleur est tenu de mettre en location un bien disposant soit du système lui-même, soit d'un branchement nécessaire afin de permettre au locataire de chauffer correctement le bien loué.

Exemple 2 : en ce qui concerne l'exigence de sécurité portant sur l'électricité du logement, les installations électriques de l'immeuble doivent permettre d'habiter en sécurité dans le logement, de circuler dans les mêmes conditions de sécurité dans les communs et les abords, et ne présenter aucun risque dans l'hypothèse d'un usage adapté aux installations. En termes d'équipement, il faut une prise et un point lumineux par chambre ainsi qu'un point lumineux dans la cuisine.

Exemple 3 : en ce qui concerne l'exigence de sécurité portant sur le gaz, les installations de distribution de gaz de l'immeuble, ainsi que les appareils qui y sont raccordés, doivent permettre d'habiter en sécurité dans le logement, de circuler dans les mêmes conditions de sécurité dans les communs et les abords et ne présenter aucun risque dans l'hypothèse d'un usage normal par le locataire.

Exemple 4 : en ce qui concerne l'exigence de salubrité, le logement doit :
1. avoir une surface éclairante de 1/12ème de la surface totale de chaque pièce ;
2. avoir une surface d'au minimum :

  • 18m² (1 personne) ;
  • 28m² (2 personnes) ;
  • 33m² (3 personnes) ;
  • 37m² (4 personnes ;
  • 44m² (5 personnes) ;
  • 12m² supplémentaires de surface par personne supplémentaire.


2) Qu'est-ce qu'une règle impérative ? Qu'est-ce qu'une règle supplétive ?

Une règle impérative est une règle qui doit nécessairement être respectée dans le contrat.

Les parties ne peuvent donc pas insérer une clause contraire à cette règle.

Les dispositions relatives aux baux d'habitation sont en principe impératives, à moins qu'elles ne prévoient le contraire.

A l'inverse, une règle supplétive est une règle à laquelle il peut être dérogé dans le contrat.

Pour plus d'information, consulter :

  • le Code du logement (article 216) ;
  • la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation, point I.3.

En pratique :

Les règles relatives aux baux d'habitation inscrites dans le Code du logement sont en général impératives.

Les parties doivent donc les respecter, à moins que ces dispositions ne prévoient expressément qu'il est possible d'y déroger.

Si un choix est laissé aux parties ou si le texte du Code du logement permet expressément une clause contraire, cela signifie que la disposition est supplétive et le contrat peut s'en écarter.

Exemple de disposition impérative : l'article 223 du Code du logement prévoit que le preneur est tenu des réparations locatives, à l'exception de celles qui sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure, et des travaux de menu entretien. Toutes les autres réparations sont à charge du bailleur.

Cela signifie que, même si le contrat prévoit que le preneur se charge des grosses réparations, il peut exiger du bailleur que celui-ci effectue ces réparations.

Exemple de disposition supplétive : dans un bail de résidence principale, la révision du loyer est possible en fin de triennat (article 240 du Code du logement). Dans un bail à vie, les parties peuvent écarter cette possibilité.

Autre exemple de disposition supplétive : la faculté d'indexation peut être exclue dans le bail (article 224 du Code du logement)


3) Quelle forme doit prendre le bail ?

Les baux d'habitation doivent nécessairement être établi dans un écrit. Cet écrit doit contenir :

1° l'identité complète des parties ;
2° la date de prise de cours du bail ;
3° la désignation de tous les locaux et parties d'immeuble faisant l'objet du bail ;
4° le montant du loyer qui ne peut pas englober les charges ;
5° l'énumération et l'estimation du montant des charges relatives aux parties privatives et/ou communes qui seront portées en compte au locataire, en mentionnant si les montants réclamés au titre de charges le seront sur la base des frais réels (éventuellement avec versement de provisions périodiques) ou sur la base d'un forfait (présumé couvrir le montant des charges).Il sera également spécifié leur mode de calcul ainsi que le nombre de quotités dans les copropriétés ;
6° l'indication de l'existence ou non de compteurs individuels pour l'eau, le gaz et l'électricité et, si le cas se présente, l'indication des numéros de compteurs ainsi que des codes EAN ou de tout autre code d'identification.

Ce contrat doit être signé par les parties et être établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct, plus un exemplaire supplémentaire pour le bureau d'enregistrement. Par exemple : un couple ne doit pas recevoir deux exemplaires puisque chacun des locataires a le même intérêt. Par contre, dans une colocation, chacun des colocataires a individuellement un intérêt individuel distinct et il faut donc un exemplaire par preneur.

Un bail fait au départ sans écrit (bail verbal) n'est pas nul mais chacune des parties peut exiger que le contrat fasse l'objet d'un tel écrit. Si cette demande n'aboutit pas, la partie concernée peut s'adresser au juge de paix pour l'obtenir.

Plus spécifiquement, en ce qui concerne la description du bien loué, il est proposé de spécifier la surface habitable du bien. La superficie habitable correspond à la superficie plancher totale (c'est-à-dire à l'exclusion des mures et parois) du logement. Cette notion doit être distinguée de la notion de " superficie plancher ". La superficie plancher correspond en réalité à la superficie utile du logement.

Pour plus d'information, consulter :

  • le Code du logement (article 218) ;
  • la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation, point I.4.

En pratique :

Le bail doit reprendre obligatoirement les mentions suivantes :

  • Identité des parties ;
  • Description du bail ;
  • Durée du bail ;
  • Loyer et ;
  • Frais et charges.

Les parties doivent signer le bail aux emplacements prévus à cet effet (dernière page).


4) Qu'est-ce que la formalité de l'enregistrement ? Quelle est son incidence sur l'aliénation de l'immeuble loué ?

L'enregistrement du bail écrit est une formalité obligatoire qui incombe au bailleur. Cette formalité implique que le contrat soit communiqué au bureau d'enregistrement du lieu où se situe le bien. Cette formalité gratuite doit être effectuée dans les 2 mois de la conclusion du bail. En cas de dépassement de ce délai, des amendes peuvent s'appliquer.

Dans l'hypothèse où le bailleur n'exécute pas cette obligation d'enregistrement, le preneur peut lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée. Si le bailleur ne donne pas de suite utile à cette mise en demeure dans le mois, le preneur peut mettre fin au bail sans préavis ni indemnité.

La formalité de l'enregistrement permet d'éviter les antidates.

Par exemple, si le bail est signé le 30 janvier mais est daté du 30 décembre et que le bail est enregistré le 15 février, seule compte.vis-à-vis des tiers, la date de cet enregistrement. On dit que celui-ci rend le bail opposable aux tiers. Ceci a des conséquences importantes en cas de vente.

A cet égard, plusieurs cas de figure sont envisageables :

  • Le bail a été enregistré : l'acquéreur est subrogé dans les droits et obligations du bailleur. Autrement dit, il prend la place du bailleur ;
  • Le bail n'a pas été enregistré et le preneur occupe les lieux depuis 6 mois ou plus : l'acquéreur est subrogé dans les droits et obligations du bailleur. Autrement dit, il prend la place du bailleur. Toutefois, l'acquéreur pourra mettre fin au bail dans les 6 mois qui suivent la passation de l'acte authentique (et seulement pendant cette période), moyennant un congé de 6 mois.
  • Le bail n'a pas été enregistré et le preneur occupe les lieux depuis moins de 6 mois : le bail n'est pas opposable à l'acquéreur. Il peut, dès lors, ordonner la libération des lieux.

Pour plus d'information, consulter :

  • le Code du logement (articles 227 et 229) ;
  • la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation, point I.5.

En pratique :

Pour trouver le bureau d'enregistrement concerné : http://www.cadastre.be/Cadastre/Bureaux_de_l%E2%80%99enregistrement

L'enregistrement peut aussi se faire en ligne.


5) Quelle est la durée du bail ? Quelles sont les possibilités de mettre fin au bail ?

a. Remarque générale concernant le début des délais de préavis

Lorsque le congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

b. Bail de droit commun

Le bail de droit commun est conclu pour une durée librement convenue entre les parties.

c. Bail de résidence principale

1° Neuf ans – durée de principe

Le bail de résidence principale est réputé conclu pour une durée de 9 ans, même si le bail lui-même prévoit une durée plus courte.

Il est également possible de conclure un bail d'une durée déterminée supérieure à 9 ans. Ce bail est, de manière générale, régi par les mêmes dispositions que celles applicables au bail de 9 ans. Il doit être constaté devant notaire par un acte authentique afin d'assurer aux tiers l'opposabilité de sa durée. Il prend fin à l'issue du terme convenu par les parties.

A l'issue de la période de 9 ans, ou à l'issue du terme convenu pour un bail d'une durée supérieure à 9 ans, le preneur et le bailleur peuvent chacun résilier le contrat, sans motif et sans devoir d'indemnité, à condition de notifier un congé de 6 mois au moins, avant l'échéance.

Si à l'expiration de la période de 9 ans ou à l'expiration de la durée convenue pour un bail de longue durée, aucune des deux parties ne résilie le bail, celui-ci est prorogé à chaque fois pour une période de 3 ans, aux même conditions. Chacune des parties a alors la possibilité, tous les trois ans, de résilier le bail prorogé, sans motif et sans devoir verser d'indemnité.

Au cours de la période de 9 ans, le bailleur a, dans les trois cas suivants et tels que prévus aux articles 237 et 239 du Code du logement, la possibilité de mettre fin, sous certaines conditions, au bail. Ces règles ne sont pas impératives, de sorte que le bail peut exclure ou limiter le droit du bailleur à résilier le contrat dans ces trois cas. Le bail peut dès lors prévoir des possibilités de résiliation plus restrictives dans le chef du bailleur, ou celui-ci peut décider de renoncer à l'une ou plusieurs d'entre elles.

1. Le bailleur peut à tout moment résilier le bail afin d'occuper personnellement le bien, ce moyennant notification d'un congé donné par écrit (de préférence par lettre recommandée) de 6 mois. Pour être valable, le congé doit mentionner le motif et l'identité de la personne qui occupera personnellement et effectivement le bien loué, ainsi que son lien de parenté avec le futur occupant.

La personne qui occupe le bien peut être le bailleur même, son conjoint, ses descendants et les enfants de son conjoint, ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint, ses frères, sœurs, oncles, tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint.

Si le preneur le demande, le bailleur devra apporter dans les deux mois la preuve du lien de parenté.

Cette occupation devra être effective pendant deux ans et débuter au plus tard un an après la libération effective des lieux.

Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation personnelle dans les conditions et le délai prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.

2. A l'expiration de chaque triennat, le bailleur peut, moyennant notification d'un congé donné par écrit de 6 mois, résilier le bail en vue de l'exécution de certains travaux. Lorsqu'il dispose de plusieurs logements dans un même immeuble, le bailleur peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé donné par écrit de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année.

Les travaux doivent respecter les conditions suivantes :

  • ils doivent notamment respecter la destination du bien loué, affecter le corps du logement occupé par le preneur et être d'un coût dépassant trois années du loyer afférent au bien loué ou, si l'immeuble dans lequel est situé ce bien comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux, d'un coût global dépassant deux années de loyer de l'ensemble de ces logements ;
  • être commencés dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent la restitution des lieux par le preneur ;
  • le bailleur doit communiquer au preneur, soit le permis d'urbanisme qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnée d'une estimation détaillée de leur coût, soit un contrat d'entreprise ;

A la demande du preneur, le bailleur est tenu de lui communiquer gratuitement les documents justifiant la réalisation des travaux.

3. A l'expiration du premier ou du deuxième triennat, ou, en cas de bail de longue durée, d'un triennat subséquent, le bailleur peut, sans motif, mettre fin au bail moyennant notification d'un congé donné par écrit de 6 mois et le versement d'une indemnité correspondant à 9 ou 6 mois de loyer selon que le congé a été notifié à l'expiration du premier ou du deuxième triennat, au bénéfice du preneur. Si le bail a une durée de plus de neuf ans et que le bailleur met fin au bail à l'expiration du troisième triennat ou d'un triennat subséquent, il devra une indemnité équivalente à trois mois de loyer au preneur.

Le preneur peut à tout moment partir, pour autant qu'il notifie un congé de trois mois au bailleur. Il n'est jamais tenu de motiver son congé.

Durant les trois premières années du bail, il doit néanmoins verser au bailleur une indemnité équivalant à 3, 2 ou 1 mois de loyer, selon qu'il part au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

Si le bailleur met fin anticipativement au bail par un congé de 6 mois au motif qu'il souhaite occuper personnellement le bien, y effectuer des travaux ou même sans motif (le preneur peut donner un contre-préavis d'1 mois, sans devoir verser d'indemnité, même si le préavis a lieu au cours des trois premières années de son contrat.

Il convient également d'insister sur la faculté spéciale de résiliation dans les cas où le bail n'a pas été enregistré (voir point 4)).

2° Bail de courte durée

Les parties peuvent conclure un bail de courte durée, pour une durée totale n'excédant pas 3 ans. Il peut être prorogé une ou plusieurs fois mais seulement par un écrit contenu dans le bail, un avenant à celui-ci ou tout autre écrit subséquent.

Le bail de moins de six mois prend fin à son échéance sans congé. Il ne peut être résilié anticipativement par l'une ou l'autre des parties. Il ne peut y être mis fin anticipativement.

Pour le bail de plus de six mois :

  • Le bailleur peut résilier le bail à partir de la fin de la première année d'occupation et ce pour occupation personnelle. Le préavis est de trois mois et une indemnité d'un mois de loyer est due au preneur.
  • Le preneur peut résilier le bail à tout moment moyennant un préavis de trois mois et une indemnité d'un mois de loyer.
  • Si aucun congé n'a été notifié 3 mois avant l'échéance ou si le preneur a continué à occuper le bien à l'expiration de la durée convenue sans opposition du bailleur, le bail initial est poursuivi aux mêmes conditions (à savoir le loyer et les autres clauses du contrat) mais est censé avoir été conclu pour une période de 9 ans à compter du début du premier contrat de courte durée.

3° Bail à vie

Il est également possible de conclure un bail pour la vie du locataire.

Le bailleur d'un tel bail à vie ne peut en principe y mettre fin anticipativement, sauf dispositions contraires dans le contrat.

Par conséquent, les parties sont libres de prévoir une ou plusieurs des faculté(s) de résiliation pour le bailleur telles qu'elles existent pour le bail de neuf ans ou de longue durée (résiliation pour occupation personnelle, résiliation pour travaux, résiliation sans motifs). Dans ce cas, les règles indiquées au point c) 1. de la présente Annexe s'appliquent.

Le preneur peut à tout moment résilier le bail, moyennant un préavis de 3 mois.

4° Bail étudiant

Le bail étudiant est conclu pour une durée de maximum 12 mois.

Le bailleur peut mettre fin au bail à son expiration, moyennant un congé notifié au moins trois mois avant l'échéance du contrat.

A l'échéance, le preneur peut quitter les lieux sans notifier de préavis. Il peut également mettre fin anticipativement au bail, moyennant un préavis de 2 mois. Toutefois, si le bail est conclu pour une durée inférieure ou égale à 3 mois, il ne peut y être mis fin anticipativement.

Pour plus d'information, consulter :

  • le Code du logement (articles 237 à 239 et 256) ;
  • la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation, point III.3.

En pratique :

Les parties:

• choisissent la durée du bail – en cas de bail de résidence principale le bail est réputé conclu pour 9 ans au moins, sauf bail de courte durée ;

• Le tableau ci-dessous reprend en synthèse les facultés de résiliation du bail de résidence principale :

Bail de 9 ans

Résiliation anticipée par le bailleur :

  • Occupation personnelle (à tout moment)
  • Travaux (fin de triennat)
  • Sans motifs mais moyennant indemnité (fin de triennat) (9 mois si résiliation en fin du 1er triennat, 6 mois si résiliation en fin de 2ème triennat.

Résiliation par le preneur :

  • A tout moment
  • Préavis de trois mois
  • Indemnité (3, 2, 1 mois) si durant les trois premières années

Dans les 3 autres cas: préavis de 6 mois et conditions spécifiques à respecter

Bail de courte durée (max. 3 ans)

Résiliation anticipée par le bailleur :

  • Si moins de six mois, pas de résiliation possible
  • Si plus de six mois, uniquement pour occupation personnelle – préavis de trois mois – après la première année d'occupation – indemnité d'un mois

Résiliation par le preneur :

  • Si moins de six mois, pas de résiliation possible
  • Si plus de six mois, à tout moment, préavis 3 mois, indemnité 1 mois

Bail de longue durée

Résiliation anticipée par le bailleur :

Indemnité réduite à trois mois si résiliation sans motif à l'issue du 3ème triennat ou d'un triennat subséquent

Résiliation par le preneur :

  • A tout moment
  • Préavis de trois mois
  • Indemnité (3, 2, 1 mois) si durant les trois premières années

Bail à vie

Résiliation anticipée par le bailleur :

Sauf accord contraire, pas de résiliation

Résiliation par le preneur :

  • A tout moment
  • Préavis de trois mois
  • Indemnité (3, 2, 1 mois) si durant les trois premières années


6) Quelles sont les règles applicables en matière de révision du loyer ?

Pour les baux de droit commun, l'adaptation du loyer se fait librement.

Pour les baux de résidence principale de courte durée, le loyer est fixe même en cas de prorogation du bail.

Pour les baux de résidence principale de neuf ans ou plus, le loyer ne peut pas être modifié en cours de triennat sauf si les parties conviennent d'une telle modification en raison de travaux réalisés pour améliorer la performance énergétique du bien loué ou pour adapter le bien à une situation de handicap ou de perte d'autonomie du preneur.

Les parties peuvent négocier la révision du loyer uniquement entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.

Dans le cadre d'un bail à vie, les parties peuvent décider, lors de la conclusion du contrat, de renoncer à la faculté de demander la révision du loyer.

Pour plus d'information, consulter :

  • le Code du logement (article 240) ;
  • la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation, point III.9.

En pratique :

Si les parties ne parviennent pas à se mettre d'accord, la question est soumise au juge. L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.

Le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20% au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.

Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de 10% au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué.

Cependant, les travaux exécutés pour mettre le bien en conformité avec les exigences élémentaires (point 1. ci-dessus) n'entrent pas en considération dans la variation de la valeur locative.


7) Quelles sont les règles applicables en matière d'indexation ?

Les parties conviennent soit qu'elles pourront demander l'indexation du loyer, soit qu'elles ne pourront pas demander une telle indexation.

L'indexation ne peut avoir lieu qu'une fois par an à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.

Elle doit être expressément demandée par écrit.

Elle ne peut être demandée pour le passé que pour les trois mois précédant la demande d''indexation.

Si les parties optent pour la faculté d'indexer le loyer, la formule est la suivante : loyer de base x indice nouveau

Indice de base : Le loyer de base est celui convenu dans le bail.

L'indice nouveau est l'indice du mois précédant la date anniversaire du bail.

L'indice de base est l'indice du mois précédant la conclusion du contrat.

Les parties peuvent choisir une autre formule mais celle-ci ne peut pas aboutir à un loyer supérieur à celui résultant de celle citée ci-dessus.

Pour plus d'informations, consulter :

  • Le Code du logement (article 224) ;
  • la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation, point II.14.

En pratique :

Les parties choisissent de permettre ou non l'indexation du bail.

Pour calculer le loyer indexé :

  • http://economie.fgov.be/fr/statistiques/chiffres/economie/prix_consommation/calculateur_loyer/ (attention de bien choisir la Région bruxelloise)

Exemple :

Un bail est conclu le 15 janvier 2018 pour un loyer de 500 EUR/mois mais n'entre en vigueur que le 15 mars.

L'indexation peut intervenir pour la première fois, au plus tôt le 15 mars 2019.

Si l'indexation est demandée le 15 août 2019, elle n'aura d'effet, pour le passé, que du 15 mai au 15 août (et pas pour la période du 15 mars au 15 mai).

L'application de la formule se fait comme suit :

500 EUR x indice de février 2019

________________________________

Indice de décembre 2017


8) Quelles sont les règles applicables en matière de charges ?

Le bailleur communique au preneur, préalablement et au plus tard à la conclusion du bail, les informations relatives à l'énumération et à l'estimation du montant des charges afférentes aux parties privatives et communes qui lui seront portées en compte, en mentionnant si les montants réclamés au titre de charges le seront sur la base des frais réels (éventuellement avec versement de provisions périodiques) ou sur la base d'un forfait (présumé couvrir le montant des charges).

Leur mode de calcul doit être précisé dans le contrat ainsi que le nombre de quotités dans les copropriétés ;

Si le bailleur a volontairement omis de communiquer une information complète et exacte quant aux charges communes, le juge peut limiter le montant des charges dues par le preneur à celui communiqué avant la conclusion du bail, pour autant que le preneur démontre un dommage.

A tout moment, chacune des parties peut demander au juge la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. Le juge statue notamment sur la base de l'évolution des dépenses réelles.

Pour plus d'information, consulter :

  • le Code du logement (articles 217 et 224) ;
  • la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation, points II.3. et II.14

En pratique :

Les parties déterminent si les charges correspondent à des dépenses réelles ou à un montant forfaitaire qu'elles déterminent.

Concernant les charges individuelles, les parties relèvent les compteurs individuels (eau, gaz, électricité, chauffage). A défaut de compteur individuel, les parties déterminent le montant pris en charges par le preneur et précisent si cette intervention est forfaitaire ou correspond à une quotepart.

Dans cette deuxième hypothèse, les parties précisent les facteurs déterminant cette quotepart. Concernant les charges communes, les parties font de même.


9) Quelles sont les règles applicables en matière de réparations locatives ?

Le preneur est tenu des réparations locatives, à l'exception de celles qui sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure. Il est également tenu des travaux de menu entretien.

Les réparations locatives et de menu entretien sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux.

De manière non limitative, le preneur assurera à ses frais :

  • Le détartrage et l'entretien annuel des chauffe-bains et chauffe-eau ;
  • L'entretien annuel et les recharges des appareils décalcarisateurs et adoucisseurs d'eau ;
  • Le contrôle périodique des systèmes de chauffage ainsi que le ramonage des cheminées y reliées, tels qu'imposés par les législations régionales. L'entretien se fera en même temps que ledit contrôle périodique, à moins que l'installateur ou le fabricant ait émis d'autres prescriptions et sous réserve d'entretiens plus fréquents imposés par l'association des copropriétaires ou par le bailleur ;
  • L'entretien annuel de tout système de chauffage à combustible solide ;
  • Le ramonage annuel de toutes les autres cheminées.

En aucun cas le preneur ne pourra (faire) effectuer de sa propre initiative des travaux ou réparations incombant au bailleur et ne présentant pas un caractère d'urgence absolue.

Le bailleur est tenu de toutes les autres réparations qui peuvent devenir nécessaires.

Cette répartition est obligatoire.

Le Gouvernement a établi une liste non-limitative des réparations et travaux d'entretien impérativement à charge du preneur ou impérativement à charge bailleur.

Si, durant le bail, le bien loué a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être postposées jusqu'à son échéance, le preneur devra les supporter, même si elles l'incommodent, et même s'il est privé, pendant leur durée, d'une partie de la chose louée. Si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué proportionnellement au temps et à la partie du bien dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable la ou les partie(s) du bien nécessaire(s) au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Les parties peuvent également décider d'autoriser le bailleur à exécuter des travaux destinés à adapter le logement à une situation d'handicap ou de perte d'autonomie du preneur. Elles décideront au plus tard un mois avant l'exécution des travaux, si ceux-ci donneront lieu à une augmentation du loyer, celle-ci devant être proportionnelle au coût réel des travaux et à l'ampleur de l'adaptation du logement à la situation de handicap ou de perte d'autonomie.

Pour plus d'information, consulter :

  • Le Code du logement (article 223) ;
  • L'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 novembre 2017;
  • la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation, point II.6.

En pratique :

Le Gouvernement a établi une liste exemplative des travaux à charge de chacune des parties.

Les parties peuvent la compléter dans le respect des principes de répartition mais ne peuvent pas convenir d'une répartition contraire à l'arrêté.

Les parties déterminent les équipements et éléments du bien (appareils, chaudière, cheminée, jardin,...) pour lesquels le preneur fera effectuer un entretien, ainsi que leur périodicité. Les parties précisent également si le preneur devra produire une attestation relative à ces entretiens.


10) Quelles sont les règles en cas de transmission du bien ?

A. Opposabilité du bail :

En cas de transmission du bien loué, deux cas de figure sont à envisager :

- Soit le bail a une date certaine (c'est-à-dire, qui n'est pas susceptible de contestation) antérieure à l'aliénation, ce qui est le cas lorsqu'il est enregistré, lorsqu'il a été constaté dans un acte authentique ou lorsqu'il a acquis une telle date à la suite du décès de l'une des parties : en ce cas, ce bail est opposable à l'acquéreur qui doit le respecter.

- Soit le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation : en ce cas, (i) si le preneur occupe les lieux depuis moins de six mois, l'acquéreur n'est pas tenu de respecter le bail pour autant qu'il y ait une clause d'expulsion prévue dans le contrat ou (ii) si le preneur occupe les lieux depuis plus de six mois, il est protégé comme un locataire qui dispose d'un titre opposable à l'acheteur (c'est-à-dire d'un bail ayant date certaine) même si le bail contient une clause d'expulsion.

Cependant, l'acquéreur pourra mettre fin au bail dans les six mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de propriété, sans qu'un congé puisse être notifié préalablement à cette date. Les motifs de préavis sont :

1. L'occupation personnelle
2. Des travaux importants (de plus de trois ans de loyer)

Le délai de préavis à respecter est également de six mois.

B. Droit d'information

En cas de bail de résidence principale, le preneur a le droit d'être informé avant toute publicité de l'intention du bailleur de vendre le bien loué de gré à gré. Cette information doit être donnée à l'ensemble des preneurs s'il y en a plusieurs. L'information doit être donnée par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier.

Pour plus d'informations :

  • le Code du logement (articles 229 et 242 à 247);
  • la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation, points II.12 et III.5.


11) Comment les parties assurent-elles le bien ?

Les parties peuvent assurer le bien selon des modalités distinctes qu'il leur appartient de choisir.

Ainsi, le preneur peut assurer sa responsabilité relative au bien loué et ses meubles contre tous les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, tempête, grêle, recours des tiers, etc).

Les parties peuvent également décider que, pour éviter la multiplicité des recours, toutes les assurances relatives à l'Immeuble seront souscrites par le bailleur contre tous les périls qu'il juge utile de couvrir.

Les parties peuvent prévoir que, si en raison des activités du preneur ou ceux dont il répond, en ce compris les sous-locataires éventuels, devaient entraîner une augmentation des primes d'assurances de l'immeuble dues par le bailleur, cette augmentation serait à charge exclusive du preneur.

Le preneur peut par ailleurs assurer à ses frais tous objets se trouvant dans le bien loué ainsi que les aménagements immobiliers qu'il aurait effectués, contre les périls qu'il juge utile de couvrir.

Dans le cadre des assurances qu'elles contractent, les Parties peuvent réciproquement renoncer à tous recours qu'elles pourraient être amenées à exercer l'une contre l'autre, ainsi que contre toutes personnes à leur service et leurs mandataires, du chef de tous dégâts qu'elles pourraient subir à la suite d'événements tels l'incendie, le dégât des eaux ou du chef de tous autres inconvénients, dommages dont la survenance est liée à l'occupation de l'immeuble.

Elles peuvent également décider de conserver un droit de recours contre la personne qui aurait commis un acte de malveillance à l'origine des dommages.


12) Les parties peuvent-elles recourir à des modes alternatifs de résolution des conflits tels que la médiation, l'arbitrage ou la conciliation ?

Les litiges locatifs sont en principe de la compétence exclusive du juge de paix (article 591 du Code judiciaire).

Il existe toutefois d'autres façons de régler un litige entre le preneur et le bailleur.

Le Code du Logement prévoit que les parties peuvent tenter de régler leur différend à l'amiable (article 233, §1er).

Les parties peuvent ainsi recourir à la médiation ou à la conciliation.

Ces deux processus, entamés sur base volontaire, impliquent la désignation d'un tiers. Le rôle de ce dernier est quelque peu différent selon qu'on recourt à la médiation ou à la conciliation. Ainsi :

  • Le conciliateur expose aux parties – après les avoir entendues – une solution à leur litige ;
  • Tandis que le médiateur essaye d'aider les parties à trouver elles-mêmes une solution conforme à leurs intérêts pour régler leur désaccord ;

Dans le passé, de nombreux contrats type de bail prévoyaient d'office le recours à l'arbitrage et désignaient souvent une chambre d'arbitrage prédéterminée.

Cette procédure est en réalité comparable à une procédure judiciaire et le ou les arbitre(s) dispose(nt) en principe des mêmes pouvoirs qu'un juge. Cette voie est rapide et efficace. Mais il faut savoir, d'une part, qu'elle est aussi coûteuse car les arbitres sont rémunérés et, d'autre part, que leur décision ne peut faire l'objet d'un appel. Par ailleurs, les possibilités d'annulation de la sentence arbitrale sont limitées.

Les parties n'en comprenaient pas toujours les implications.

C'est pourquoi l'article 233, §2 du Code du Logement interdit désormais d'insérer cette clause dans le bail même.

Toutefois, les parties peuvent choisir cette procédure une fois que le litige est né.

Pour plus d'information, consulter :

  • le Code du logement (article 233) ;
  • la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation, point VII

En pratique :

Les litiges sont de la compétence du juge de paix du lieu où est situé l'immeuble. Aucun autre juge ne peut statuer sur un litige locatif en première instance.

Le bail peut prévoir que les parties tenteront de régler leur litige à l'amiable en recourant au service d'un médiateur ou à tout autre processus alternatif de règlement des différends. En cas d'échec, les parties peuvent toujours soumettre leur litige au juge de paix.

Les parties ne peuvent pas prévoir de clause d'arbitrage dans le bail (ni dans tout avenant ultérieur). Elles peuvent, en revanche, décider de recourir à l'arbitrage une fois que le litige est né entre elles.

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CONTRAT DE SOUS-LOCATION — BAIL DE RESIDENCE SECONDAIRE


ENTRE

________, né(e) le ________ à ________ et domicilié(e) à l'adresse suivante : ________ ;

ci-après le "Preneur",

ET

________, né(e) le ________ à ________, domicilié(e) à l'adresse suivante : ________,

ci-après le "Sous-Locataire",



IL A ÉTÉ CONVENU CE QUI SUIT :



1. OBJET

Le Preneur donne en sous-location au Sous-Locataire le bien le bien affecté à sa résidence principale situé à l'adresse suivante : ________. Le bien est sous-loué de manière partielle, attentivement visité et complètement décrit comme suit :

________ ;

ci-après le "Bien".


2. ETAT DES LIEUX

Le Bien répond notamment aux exigences élémentaires requises de sécurité, de salubrité et d'équipement des logements, et est en bon état de réparations de toute espèce.

Il sera dressé en début de bail, entre les parties, un état des lieux détaillé à frais communs, qui sera annexé au présent contrat.

L'état des lieux de sortie sera effectué à frais communs après la libération des lieux et avant la remise des clés au Preneur.


3. DESTINATION DU BIEN

La résidence principale du Sous-Locataire étant établie à l'adresse (autre que celle du Bien) mentionnée plus haut, le Bien est destiné à usage de résidence secondaire, pour le motif suivant :

________

Le Preneur n'autorise pas que le Bien soit affecté en tout ou en partie à l'exercice d'une activité professionnelle. Le Sous-Locataire assumera seul, à la décharge du Preneur, les éventuelles conséquences fiscales de l'exercice d'une activité professionnelle interdite en vertu de la présente convention.

Le Sous-Locataire déclare avoir effectué, en regard de la destination projetée ou déclarée pour le Bien, toutes démarches nécessaires et pris toutes informations quant au respect de la législation urbanistique, relative, entre autres, à l'occupation de la zone dans laquelle l'immeuble est placé, et aux prescriptions urbanistiques en matière d'octroi de permis.

En conséquence, il n'est imputé au Preneur aucune obligation de garantie quant à la destination du Bien projetée ou déclarée par le Sous-Locataire et tous droits ou amendes dus par application de la législation seront exclusivement supportés par le Sous-Locataire.

Aucune modification par le Sous-Locataire de la destination ou des prescrits urbanistiques ne sera permise, sauf accord écrit du Preneur et de l'autorité concernée. Toute charge susceptible d'être subie par le Preneur en conséquence d'une contravention au présent paragraphe par le Sous-Locataire sera imputée et répercutée sur ce dernier.


4. DUREE

Le bail est dans tous les cas limitée à la durée restant à courir du bail principal, se terminant le ________.

Le bail commence le ________ et est conclu pour une durée de ________. Il prend donc fin le ________.


5. IMPACT DU BAIL PRINCIPAL

S'il est mis fin au bail principal par le bailleur, le Preneur envoie la copie du congé au Sous-Locataire par recommandé dans les 15 jours. Le bail se termine en même temps que le bail principal.


6. LOYER

Le présent bail est consenti en contrepartie d'un loyer mensuel de ________ euros, hors charges.

Le loyer doit être payé par le Sous-Locataire selon les échéances et modalités suivantes :

________ ;

Sauf nouvelles instructions du Preneur, sur le compte en banque suivant : ________ ;


7. CHARGES

Aucune charge ne sera demandée au Sous-Locataire en plus du loyer.


8. TAXES ET IMPOTS

Tous les impôts et taxes quelconques mis ou à mettre sur les lieux sous-loués par toute autorité publique, à l'exception du précompte immobilier, sont à charge du Sous-Locataire, proportionnellement à la durée de son occupation.


9. GARANTIE LOCATIVE

Le Sous-Locataire est tenu de constituer une garantie du respect de ses obligations, selon l'une des formes suivantes :

  • Compte bloqué au nom du Sous-Locataire auprès d'une institution financière pour un montant de ________ euros.
  • Versement en espèces entre les mains du Preneur de ________ euros.
  • Aval fourni par une institution financière pour un montant de ________ euros.
  • Mise en dépôt de valeurs auprès du Preneur pour un montant de ________ euros.

La garantie sera, selon le cas, libérée ou levée en fin de bail, sous déduction des sommes éventuellement dues, après bonne et entière exécution de toutes les obligations du Sous-Locataire.

Sauf accord des parties, la libération ou la levée de la garantie n'emportera pas décharge des éventuels soldes de charges à devoir, à l'exception de ceux liquidés à la fin du bail. La garantie ne pourra pas entre temps être affectée au paiement d'un ou plusieurs loyers ou charges. Elle sera réactualisée en fonction de l'évolution du loyer.

La garantie devra être constituée en concordance avec la durée du bail, et son appel rendu possible dans les temps matériellement ou juridiquement nécessaires.

Le Sous-Locataire ne pourra, sauf accord du Preneur, disposer des lieux tant que la garantie n'aura pas été dûment constituée.


10. INTERETS

En cas de retard de paiement quelconque dû par une Partie, celle-ci sera redevable, dès l'échéance, de plein droit et sans mise en demeure préalable, d'un intérêt de ________ % l'an, l'intérêt étant compté chaque fois pour l'entièreté du mois entamé.

Au cas où une Partie ferait indûment obstacle à une libération de tout ou partie de la garantie locative en fin de sous-location, elle sera redevable d'un intérêt de ________ % l'an sur le montant retenu, après mise en demeure restée infructueuse pendant huit jours, l'intérêt étant compté chaque fois pour l'entièreté du mois entamé.


11. ENTRETIEN ET REPARATIONS

Les Parties renvoient, pour tout ce qui n'est pas précisé dans le présent article, à l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 novembre 2017 instaurant une liste non limitative des réparations et travaux d'entretien impérativement à charge du Sous-Locataire ou du Preneur.

a. A charge du Preneur

Le Preneur prendra à sa charge le coût d'achat, d'installation et de remplacement des détecteurs de fumée requis, ainsi que les réparations, autres que locatives, à effectuer au Bien, comprenant, entre autres, les réparations à la toiture et au gros oeuvre, la peinture et la menuiserie extérieure.

Si l'exécution de telles réparations s'impose, le Sous-Locataire est tenu d'en aviser le Preneur dans un délai raisonnable, faute de quoi il s'expose à devoir supporter l'aggravation des dommages causés par sa passivité.

Ces travaux seront effectués sans qu'aucune indemnité ne soit due.

b. A charge du Sous-Locataire

Le Sous-Locataire prendra à sa charge les réparations locatives, non occasionnées par vétusté ou force majeure, et de menus entretiens, ainsi que les travaux incombant au Preneur, mais résultant de son fait ou d'une personne dont il est responsable. Il fera procéder, entre autres, à l'entretien des menuiseries intérieures, des boiseries et châssis, des détecteurs de fumée requis, des cheminées et autres conduits d'évacuation, selon la fréquence requise par la réglementation, ou à défaut, par la fréquence d'utilisation, et à tout le moins peu avant la sortie locative.

Il procèdera à l'entretien des parties accessibles des installations sanitaires et de chauffage. Il fera effectuer, conformément à la réglementation applicable, et chaque année, s'agissant d'une chaudière au mazout, ou tous les trois ans, pour une chaudière au gaz, un contrôle périodique de l'installation de chauffage individuelle par un technicien chaudière agréé. Il reconnaît avoir reçu le carnet de bord du système de chauffage et le mettra à disposition des différents intervenants sur la chaudière. Tous les installations, conduites et appareils devront être maintenus par le Sous-Locataire en bon état de propreté et d'entretien, et devront être préservés du gel et des autres risques habituels.

Il sera tenu de nettoyer les tuyaux d'écoulement ainsi que les gouttières aisément accessibles. Il remplacera toutes vitres brisées ou fêlées par sa faute. Il entretiendra les volets.


12. TRAVAUX ET RENOVATIONS

Tous les travaux visant à embellir, améliorer ou transformer le Bien sous-loué ne pourront être exécutés par le Sous-Locataire que moyennant l'autorisation préalable et écrite du Preneur et, le cas échéant, de l'autorité concernée. Ceux-ci seront réalisés conformément aux règles de l'art, aux frais et risques du Sous-Locataire, à l'entière décharge du Preneur, et acquis à celui-ci sans indemnité, sans préjudice du droit de ce dernier d'exiger en fin de bail la remise des lieux en leur état initial, sauf convention contraire.

En cas de changement ou de modification des serrures extérieures ou autres mécanismes sur l'initiative du Sous-Locataire, ce dernier veillera à transmettre au Preneur un jeu complet de clés ou dispositifs destinés à permettre en son absence l'accès aux lieux ou leur fermeture en cas de nécessité impérieuse guidée par un souci de sauvegarde du logement, de ses annexes, et des biens voisins, communs ou privatifs. Cette disposition n'infère nullement une quelconque décharge émanant du Preneur, ou d'un organe d'une copropriété, ou d'un indivisaire, non plus qu'une obligation mise à leur charge. Elle n'exclut pas non plus l'obligation éventuelle de fournir tous jeux ou dispositifs en vertu d'une décision de copropriété.


13. CESSION ET SOUS-LOCATION

Le Sous-Locataire ne pourra céder ses droits découlant du présent contrat ni sous-sous-louer le Bien que moyennant l'accord préalable et écrit du Preneur.


14. ENREGISTREMENT

Le Preneur procèdera à l'enregistrement du contrat de sous-location, de ses avenants et de l'état des lieux dans les deux mois suivant la conclusion du contrat. En cas d'enregistrement tardif, les frais sont à charge du Preneur.

Passé ce délai de deux mois et si le Preneur n'a toujours pas enregistré le bail dans le mois suivant sa mise en demeure par le Sous-Locataire, ce dernier obtient le droit de résilier le contrat à tout moment et sans indemnité.


15. AABADBAFBFFDA

Ab aca b'aadfcdffcffcb, fa Bfababf ab ceaffffc fa Bcba-Ecacfcffa ab faada bfffa. Ea Bcba-Ecacfcffa ba dcbffc faafcaaf cbabba fbbaabffa, acbb aaa bfcffa acbffa f'aadfcdffcbf, acba dcffaf cffafbfa bffaafaaabf cb fbbffaafaaabf cba babcaacdaaabfa c baecff cb Bfababf.


16. ASSURANCES

Le Sous-Locataire sera tenu de se faire dûment assurer, pendant toute la durée du bail, contre les risques locatifs, tels que l'incendie, les dégâts de l'eau et le bris de glace. Il devra en plus s'assurer contre le recours des voisins.

Il communiquera au Preneur, à la demande de celui-ci, la preuve de la souscription d'une assurance valable et en cours ainsi que du paiement des primes.


17. ANIMAUX

Les animaux domestiques habituels sont autorisés dans le respect de la législation, et pour autant qu'ils ne constituent pas de gêne, nuisance, même sporadique, de quelque nature qu'elle soit.


18. RESOLUTION DU BAIL

a. Pour faute du Sous-Locataire

En cas de rupture de la présente convention prononcée pour faute du Sous-Locataire, ce dernier devra supporter tous les frais et toutes les dépenses résultant de cette résiliation et payer, outre une indemnité de rupture équivalente à trois mois de loyer, les loyers échus et les honoraires, dans les limites des usages professionnels, de l'agent immobilier éventuel chargé de la re-locationdu Bien.

L'indemnité de rupture susmentionnée sera portée à six mois dans l'hypothèse où il aura été avéré que le Sous-Locataire a en outre quitté les lieux sous-loués sans avertissement.

b. Pour faute du Preneur

En cas de résolution du bail pour manquement du Preneur aux exigences élémentaires requises de sécurité, de salubrité et d'équipement des logements, les dommages et intérêts à devoir au Sous-Locataire pourront inclure notamment les frais de déménagement.


19. VISITES ET AFFICHAGES

Le Preneur ou son représentant au sens le plus large, sera en droit de faire procéder, dans les trois mois précédant la fin du contrat (par l'effet d'un congé ou l'échéance d'un terme), à la visite du Bien par des amateurs, trois jours par semaine, à raison de deux heures consécutives, à convenir avec le Sous-Locataire.

Pendant cette même période, le Sous-Locataire doit laisser apposer aux endroits les plus apparents des affiches annonçant la mise en sous-location du Bien. Sauf convention contraire, le Preneur veillera à ce que ces affiches ne soient pas de nature à causer au Sous-Locataire un trouble anormal ou à créer chez lui des visites ou contacts intempestifs.

Les deux paragraphes qui précèdent s'appliquent également à tout moment en cas de mise en vente du Bien, même si celle-ci intervient plus de trois mois avant le terme du bail.

Le Preneur est également habilité à prendre rendez-vous avec le Sous-Locataire, dans le but de contrôler la bonne exécution des obligations du Sous-Locataire, ou dans celui de faire visiter le Bien par un professionnel de l'immobilier, agent, courtier, entrepreneur, architecte, etc.


20. SOLIDARITE

Les Parties, leurs héritiers ou leurs ayants droit, à quelque titre que ce soit, sont solidairement et indivisiblement tenus au respect des obligations découlant du présent contrat.


21. CLAUSE RÉSOLUTOIRE EXPRESSE

Le présent contrat sera résolu de plein droit, immédiatement et sans intervention du juge si :

  • le Sous-Locataire manque à son obligation de paiement des loyers et des charges ;
  • le Sous-Locataire manque à ses obligations en matière d'assurances ;
  • le Sous-Locataire manque à ses obligations en matière de garantie ;
  • le preneur manque à son obligation d'user paisiblement du logement et qu'il en résulte un trouble de voisinage constaté par un jugement final.


22. ANNEXES

Sont annexés au présent contrat :

  • l'annexe du Gouvernement bruxellois contenant une explication des dispositions légales relatives aux éléments suivants : les dispositions adoptées en matière de normes de salubrité, de sécurité et d'équipement des logements et leur contenu détaillé ; une explication sur la nature d'une règle impérative ; les dispositions relatives au bail écrit, à son enregistrement et à la gratuité de l'enregistrement; la durée du bail ; les possibilités de révision du loyer ; l'indexation ; les charges ; les règles établies en matière de réparations locatives ; les possibilités de mettre fin au bail et les dispositions y afférentes ; les dispositions liées au changement de propriétaire ; les possibilités pour les parties de recourir, préalablement à la saisine d'une juridiction, à des processus de règlements alternatifs de leur différend tels que la médiation, l'arbitrage ou la conciliation ;
  • une copie du contrat de bail principal ;
  • une copie du certificat de performance énergétique (PEB) ;
  • une fois celui-ci réalisé, l'état des lieux.


23. DROIT APPLICABLE ET RESOLUTION DES LITIGES

Le présent contrat est régi par le droit belge.

Tout différend relatif au présent contrat sera soumis aux tribunaux de l'arrondissement judiciaire où se situe le Bien.

Les Parties peuvent convenir, après la naissance d'un litige, de soumettre celui-ci à un arbitre.



Fait à ________, le ________, en autant d'exemplaires originaux que de parties, plus un destiné à l'enregistrement.



Le Preneur








Le Sous-Locataire








ANNEXES

1. ANNEXE EXPLICATIVE AU CONTRAT DE BAIL

1) Que visent les exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'équipement élémentaire ?

Ce sont des exigences qui doivent être respectées par tous les logements bruxellois.

Le Code du Logement prévoit trois catégories de normes impératives auxquelles doivent répondre les logements loués en Région de Bruxelles-Capitale.

En premier lieu, le logement doit satisfaire à des normes de sécurité.
Ceci concerne la stabilité du bâtiment (escaliers, fondations, toit, plancher,...) mais aussi la conformité des installations électriques et de gaz aux normes en vigueur, le raccordement du bien à l'égout (ou éventuellement la présence d'une station d'épuration du bien) et la conformité du chauffage aux normes.

En deuxième lieu, le logement doit être salubre.
Ceci signifie qu'il doit notamment être étanche, ne pas être infesté de parasites (comme des insectes, rongeurs, champignons) qui pourraient nuire à la santé, qu'il doit comporter un certain éclairage naturel et une aération suffisante et qu'il doit avoir une surface minimale en fonction du nombre de personnes occupantes.

Enfin, en troisième lieu, le bien doit présenter un équipement minimal.
Ceci signifie que :

  • des conduites doivent être prévues pour l'électricité, l'eau et le gaz ;
  • que le bien doit comporter des installations sanitaires minimales ;
  • qu'il doit être doté :
    • d'un minimum de prises et de points lumineux ;
    • d'un chauffage ou d'un raccordement permettant de chauffer jusqu'à 19 degrés en cas de gel à -10 degrés (et 22 degrés dans la salle de bains) ;
    • d'une arrivée de gaz ;
    • d'une alimentation en électricité pour la cuisine.

Pour plus d'information, consulter :

  • Le Code du logement (articles 4 et 219) ;
  • le texte de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles Capitale du 4 septembre 2004 déterminant les exigences élémentaires en matière de sécurité, de salubrité et d'équipement des logements ;
  • http://www.slrb.irisnet.be/professionnels/reglementation/code-bruxellois-dulogement-exigences-elementaires-securite-salubrite-equipement ;
  • la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation, point II.4.

En pratique :

Le bien loué doit respecter les 3 exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement élémentaire.

Les parties peuvent toutefois conclure un bail de rénovation en vue de remédier à certaines non conformités aux normes. En cas de bail de rénovation, des conditions définies par le Code du logement doivent être respectées.

Voici en outre quelques exemples plus précis en matière d'exigences élémentaires :

Exemple 1 : en ce qui concerne l'exigence élémentaire d'équipement en matière de chauffage, le bailleur est tenu de mettre en location un bien disposant soit du système lui-même, soit d'un branchement nécessaire afin de permettre au locataire de chauffer correctement le bien loué.

Exemple 2 : en ce qui concerne l'exigence de sécurité portant sur l'électricité du logement, les installations électriques de l'immeuble doivent permettre d'habiter en sécurité dans le logement, de circuler dans les mêmes conditions de sécurité dans les communs et les abords, et ne présenter aucun risque dans l'hypothèse d'un usage adapté aux installations. En termes d'équipement, il faut une prise et un point lumineux par chambre ainsi qu'un point lumineux dans la cuisine.

Exemple 3 : en ce qui concerne l'exigence de sécurité portant sur le gaz, les installations de distribution de gaz de l'immeuble, ainsi que les appareils qui y sont raccordés, doivent permettre d'habiter en sécurité dans le logement, de circuler dans les mêmes conditions de sécurité dans les communs et les abords et ne présenter aucun risque dans l'hypothèse d'un usage normal par le locataire.

Exemple 4 : en ce qui concerne l'exigence de salubrité, le logement doit :
1. avoir une surface éclairante de 1/12ème de la surface totale de chaque pièce ;
2. avoir une surface d'au minimum :

  • 18m² (1 personne) ;
  • 28m² (2 personnes) ;
  • 33m² (3 personnes) ;
  • 37m² (4 personnes ;
  • 44m² (5 personnes) ;
  • 12m² supplémentaires de surface par personne supplémentaire.


2) Qu'est-ce qu'une règle impérative ? Qu'est-ce qu'une règle supplétive ?

Une règle impérative est une règle qui doit nécessairement être respectée dans le contrat.

Les parties ne peuvent donc pas insérer une clause contraire à cette règle.

Les dispositions relatives aux baux d'habitation sont en principe impératives, à moins qu'elles ne prévoient le contraire.

A l'inverse, une règle supplétive est une règle à laquelle il peut être dérogé dans le contrat.

Pour plus d'information, consulter :

  • le Code du logement (article 216) ;
  • la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation, point I.3.

En pratique :

Les règles relatives aux baux d'habitation inscrites dans le Code du logement sont en général impératives.

Les parties doivent donc les respecter, à moins que ces dispositions ne prévoient expressément qu'il est possible d'y déroger.

Si un choix est laissé aux parties ou si le texte du Code du logement permet expressément une clause contraire, cela signifie que la disposition est supplétive et le contrat peut s'en écarter.

Exemple de disposition impérative : l'article 223 du Code du logement prévoit que le preneur est tenu des réparations locatives, à l'exception de celles qui sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure, et des travaux de menu entretien. Toutes les autres réparations sont à charge du bailleur.

Cela signifie que, même si le contrat prévoit que le preneur se charge des grosses réparations, il peut exiger du bailleur que celui-ci effectue ces réparations.

Exemple de disposition supplétive : dans un bail de résidence principale, la révision du loyer est possible en fin de triennat (article 240 du Code du logement). Dans un bail à vie, les parties peuvent écarter cette possibilité.

Autre exemple de disposition supplétive : la faculté d'indexation peut être exclue dans le bail (article 224 du Code du logement)


3) Quelle forme doit prendre le bail ?

Les baux d'habitation doivent nécessairement être établi dans un écrit. Cet écrit doit contenir :

1° l'identité complète des parties ;
2° la date de prise de cours du bail ;
3° la désignation de tous les locaux et parties d'immeuble faisant l'objet du bail ;
4° le montant du loyer qui ne peut pas englober les charges ;
5° l'énumération et l'estimation du montant des charges relatives aux parties privatives et/ou communes qui seront portées en compte au locataire, en mentionnant si les montants réclamés au titre de charges le seront sur la base des frais réels (éventuellement avec versement de provisions périodiques) ou sur la base d'un forfait (présumé couvrir le montant des charges).Il sera également spécifié leur mode de calcul ainsi que le nombre de quotités dans les copropriétés ;
6° l'indication de l'existence ou non de compteurs individuels pour l'eau, le gaz et l'électricité et, si le cas se présente, l'indication des numéros de compteurs ainsi que des codes EAN ou de tout autre code d'identification.

Ce contrat doit être signé par les parties et être établi en autant d'exemplaires qu'il y a de parties ayant un intérêt distinct, plus un exemplaire supplémentaire pour le bureau d'enregistrement. Par exemple : un couple ne doit pas recevoir deux exemplaires puisque chacun des locataires a le même intérêt. Par contre, dans une colocation, chacun des colocataires a individuellement un intérêt individuel distinct et il faut donc un exemplaire par preneur.

Un bail fait au départ sans écrit (bail verbal) n'est pas nul mais chacune des parties peut exiger que le contrat fasse l'objet d'un tel écrit. Si cette demande n'aboutit pas, la partie concernée peut s'adresser au juge de paix pour l'obtenir.

Plus spécifiquement, en ce qui concerne la description du bien loué, il est proposé de spécifier la surface habitable du bien. La superficie habitable correspond à la superficie plancher totale (c'est-à-dire à l'exclusion des mures et parois) du logement. Cette notion doit être distinguée de la notion de " superficie plancher ". La superficie plancher correspond en réalité à la superficie utile du logement.

Pour plus d'information, consulter :

  • le Code du logement (article 218) ;
  • la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation, point I.4.

En pratique :

Le bail doit reprendre obligatoirement les mentions suivantes :

  • Identité des parties ;
  • Description du bail ;
  • Durée du bail ;
  • Loyer et ;
  • Frais et charges.

Les parties doivent signer le bail aux emplacements prévus à cet effet (dernière page).


4) Qu'est-ce que la formalité de l'enregistrement ? Quelle est son incidence sur l'aliénation de l'immeuble loué ?

L'enregistrement du bail écrit est une formalité obligatoire qui incombe au bailleur. Cette formalité implique que le contrat soit communiqué au bureau d'enregistrement du lieu où se situe le bien. Cette formalité gratuite doit être effectuée dans les 2 mois de la conclusion du bail. En cas de dépassement de ce délai, des amendes peuvent s'appliquer.

Dans l'hypothèse où le bailleur n'exécute pas cette obligation d'enregistrement, le preneur peut lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée. Si le bailleur ne donne pas de suite utile à cette mise en demeure dans le mois, le preneur peut mettre fin au bail sans préavis ni indemnité.

La formalité de l'enregistrement permet d'éviter les antidates.

Par exemple, si le bail est signé le 30 janvier mais est daté du 30 décembre et que le bail est enregistré le 15 février, seule compte.vis-à-vis des tiers, la date de cet enregistrement. On dit que celui-ci rend le bail opposable aux tiers. Ceci a des conséquences importantes en cas de vente.

A cet égard, plusieurs cas de figure sont envisageables :

  • Le bail a été enregistré : l'acquéreur est subrogé dans les droits et obligations du bailleur. Autrement dit, il prend la place du bailleur ;
  • Le bail n'a pas été enregistré et le preneur occupe les lieux depuis 6 mois ou plus : l'acquéreur est subrogé dans les droits et obligations du bailleur. Autrement dit, il prend la place du bailleur. Toutefois, l'acquéreur pourra mettre fin au bail dans les 6 mois qui suivent la passation de l'acte authentique (et seulement pendant cette période), moyennant un congé de 6 mois.
  • Le bail n'a pas été enregistré et le preneur occupe les lieux depuis moins de 6 mois : le bail n'est pas opposable à l'acquéreur. Il peut, dès lors, ordonner la libération des lieux.

Pour plus d'information, consulter :

  • le Code du logement (articles 227 et 229) ;
  • la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation, point I.5.

En pratique :

Pour trouver le bureau d'enregistrement concerné : http://www.cadastre.be/Cadastre/Bureaux_de_l%E2%80%99enregistrement

L'enregistrement peut aussi se faire en ligne.


5) Quelle est la durée du bail ? Quelles sont les possibilités de mettre fin au bail ?

a. Remarque générale concernant le début des délais de préavis

Lorsque le congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

b. Bail de droit commun

Le bail de droit commun est conclu pour une durée librement convenue entre les parties.

c. Bail de résidence principale

1° Neuf ans – durée de principe

Le bail de résidence principale est réputé conclu pour une durée de 9 ans, même si le bail lui-même prévoit une durée plus courte.

Il est également possible de conclure un bail d'une durée déterminée supérieure à 9 ans. Ce bail est, de manière générale, régi par les mêmes dispositions que celles applicables au bail de 9 ans. Il doit être constaté devant notaire par un acte authentique afin d'assurer aux tiers l'opposabilité de sa durée. Il prend fin à l'issue du terme convenu par les parties.

A l'issue de la période de 9 ans, ou à l'issue du terme convenu pour un bail d'une durée supérieure à 9 ans, le preneur et le bailleur peuvent chacun résilier le contrat, sans motif et sans devoir d'indemnité, à condition de notifier un congé de 6 mois au moins, avant l'échéance.

Si à l'expiration de la période de 9 ans ou à l'expiration de la durée convenue pour un bail de longue durée, aucune des deux parties ne résilie le bail, celui-ci est prorogé à chaque fois pour une période de 3 ans, aux même conditions. Chacune des parties a alors la possibilité, tous les trois ans, de résilier le bail prorogé, sans motif et sans devoir verser d'indemnité.

Au cours de la période de 9 ans, le bailleur a, dans les trois cas suivants et tels que prévus aux articles 237 et 239 du Code du logement, la possibilité de mettre fin, sous certaines conditions, au bail. Ces règles ne sont pas impératives, de sorte que le bail peut exclure ou limiter le droit du bailleur à résilier le contrat dans ces trois cas. Le bail peut dès lors prévoir des possibilités de résiliation plus restrictives dans le chef du bailleur, ou celui-ci peut décider de renoncer à l'une ou plusieurs d'entre elles.

1. Le bailleur peut à tout moment résilier le bail afin d'occuper personnellement le bien, ce moyennant notification d'un congé donné par écrit (de préférence par lettre recommandée) de 6 mois. Pour être valable, le congé doit mentionner le motif et l'identité de la personne qui occupera personnellement et effectivement le bien loué, ainsi que son lien de parenté avec le futur occupant.

La personne qui occupe le bien peut être le bailleur même, son conjoint, ses descendants et les enfants de son conjoint, ses ascendants (père, mère, grands-parents) et ceux de son conjoint, ses frères, sœurs, oncles, tantes, neveux et nièces et ceux de son conjoint.

Si le preneur le demande, le bailleur devra apporter dans les deux mois la preuve du lien de parenté.

Cette occupation devra être effective pendant deux ans et débuter au plus tard un an après la libération effective des lieux.

Lorsque le bailleur, sans justifier d'une circonstance exceptionnelle, ne réalise pas l'occupation personnelle dans les conditions et le délai prévus, le preneur a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.

2. A l'expiration de chaque triennat, le bailleur peut, moyennant notification d'un congé donné par écrit de 6 mois, résilier le bail en vue de l'exécution de certains travaux. Lorsqu'il dispose de plusieurs logements dans un même immeuble, le bailleur peut, à tout moment, mettre fin à plusieurs baux moyennant un congé donné par écrit de six mois, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année.

Les travaux doivent respecter les conditions suivantes :

  • ils doivent notamment respecter la destination du bien loué, affecter le corps du logement occupé par le preneur et être d'un coût dépassant trois années du loyer afférent au bien loué ou, si l'immeuble dans lequel est situé ce bien comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et affectés par les travaux, d'un coût global dépassant deux années de loyer de l'ensemble de ces logements ;
  • être commencés dans les six mois et être terminés dans les vingt-quatre mois qui suivent la restitution des lieux par le preneur ;
  • le bailleur doit communiquer au preneur, soit le permis d'urbanisme qui lui a été octroyé, soit un devis détaillé, soit une description des travaux accompagnée d'une estimation détaillée de leur coût, soit un contrat d'entreprise ;

A la demande du preneur, le bailleur est tenu de lui communiquer gratuitement les documents justifiant la réalisation des travaux.

3. A l'expiration du premier ou du deuxième triennat, ou, en cas de bail de longue durée, d'un triennat subséquent, le bailleur peut, sans motif, mettre fin au bail moyennant notification d'un congé donné par écrit de 6 mois et le versement d'une indemnité correspondant à 9 ou 6 mois de loyer selon que le congé a été notifié à l'expiration du premier ou du deuxième triennat, au bénéfice du preneur. Si le bail a une durée de plus de neuf ans et que le bailleur met fin au bail à l'expiration du troisième triennat ou d'un triennat subséquent, il devra une indemnité équivalente à trois mois de loyer au preneur.

Le preneur peut à tout moment partir, pour autant qu'il notifie un congé de trois mois au bailleur. Il n'est jamais tenu de motiver son congé.

Durant les trois premières années du bail, il doit néanmoins verser au bailleur une indemnité équivalant à 3, 2 ou 1 mois de loyer, selon qu'il part au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.

Si le bailleur met fin anticipativement au bail par un congé de 6 mois au motif qu'il souhaite occuper personnellement le bien, y effectuer des travaux ou même sans motif (le preneur peut donner un contre-préavis d'1 mois, sans devoir verser d'indemnité, même si le préavis a lieu au cours des trois premières années de son contrat.

Il convient également d'insister sur la faculté spéciale de résiliation dans les cas où le bail n'a pas été enregistré (voir point 4)).

2° Bail de courte durée

Les parties peuvent conclure un bail de courte durée, pour une durée totale n'excédant pas 3 ans. Il peut être prorogé une ou plusieurs fois mais seulement par un écrit contenu dans le bail, un avenant à celui-ci ou tout autre écrit subséquent.

Le bail de moins de six mois prend fin à son échéance sans congé. Il ne peut être résilié anticipativement par l'une ou l'autre des parties. Il ne peut y être mis fin anticipativement.

Pour le bail de plus de six mois :

  • Le bailleur peut résilier le bail à partir de la fin de la première année d'occupation et ce pour occupation personnelle. Le préavis est de trois mois et une indemnité d'un mois de loyer est due au preneur.
  • Le preneur peut résilier le bail à tout moment moyennant un préavis de trois mois et une indemnité d'un mois de loyer.
  • Si aucun congé n'a été notifié 3 mois avant l'échéance ou si le preneur a continué à occuper le bien à l'expiration de la durée convenue sans opposition du bailleur, le bail initial est poursuivi aux mêmes conditions (à savoir le loyer et les autres clauses du contrat) mais est censé avoir été conclu pour une période de 9 ans à compter du début du premier contrat de courte durée.

3° Bail à vie

Il est également possible de conclure un bail pour la vie du locataire.

Le bailleur d'un tel bail à vie ne peut en principe y mettre fin anticipativement, sauf dispositions contraires dans le contrat.

Par conséquent, les parties sont libres de prévoir une ou plusieurs des faculté(s) de résiliation pour le bailleur telles qu'elles existent pour le bail de neuf ans ou de longue durée (résiliation pour occupation personnelle, résiliation pour travaux, résiliation sans motifs). Dans ce cas, les règles indiquées au point c) 1. de la présente Annexe s'appliquent.

Le preneur peut à tout moment résilier le bail, moyennant un préavis de 3 mois.

4° Bail étudiant

Le bail étudiant est conclu pour une durée de maximum 12 mois.

Le bailleur peut mettre fin au bail à son expiration, moyennant un congé notifié au moins trois mois avant l'échéance du contrat.

A l'échéance, le preneur peut quitter les lieux sans notifier de préavis. Il peut également mettre fin anticipativement au bail, moyennant un préavis de 2 mois. Toutefois, si le bail est conclu pour une durée inférieure ou égale à 3 mois, il ne peut y être mis fin anticipativement.

Pour plus d'information, consulter :

  • le Code du logement (articles 237 à 239 et 256) ;
  • la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation, point III.3.

En pratique :

Les parties:

• choisissent la durée du bail – en cas de bail de résidence principale le bail est réputé conclu pour 9 ans au moins, sauf bail de courte durée ;

• Le tableau ci-dessous reprend en synthèse les facultés de résiliation du bail de résidence principale :

Bail de 9 ans

Résiliation anticipée par le bailleur :

  • Occupation personnelle (à tout moment)
  • Travaux (fin de triennat)
  • Sans motifs mais moyennant indemnité (fin de triennat) (9 mois si résiliation en fin du 1er triennat, 6 mois si résiliation en fin de 2ème triennat.

Résiliation par le preneur :

  • A tout moment
  • Préavis de trois mois
  • Indemnité (3, 2, 1 mois) si durant les trois premières années

Dans les 3 autres cas: préavis de 6 mois et conditions spécifiques à respecter

Bail de courte durée (max. 3 ans)

Résiliation anticipée par le bailleur :

  • Si moins de six mois, pas de résiliation possible
  • Si plus de six mois, uniquement pour occupation personnelle – préavis de trois mois – après la première année d'occupation – indemnité d'un mois

Résiliation par le preneur :

  • Si moins de six mois, pas de résiliation possible
  • Si plus de six mois, à tout moment, préavis 3 mois, indemnité 1 mois

Bail de longue durée

Résiliation anticipée par le bailleur :

Indemnité réduite à trois mois si résiliation sans motif à l'issue du 3ème triennat ou d'un triennat subséquent

Résiliation par le preneur :

  • A tout moment
  • Préavis de trois mois
  • Indemnité (3, 2, 1 mois) si durant les trois premières années

Bail à vie

Résiliation anticipée par le bailleur :

Sauf accord contraire, pas de résiliation

Résiliation par le preneur :

  • A tout moment
  • Préavis de trois mois
  • Indemnité (3, 2, 1 mois) si durant les trois premières années


6) Quelles sont les règles applicables en matière de révision du loyer ?

Pour les baux de droit commun, l'adaptation du loyer se fait librement.

Pour les baux de résidence principale de courte durée, le loyer est fixe même en cas de prorogation du bail.

Pour les baux de résidence principale de neuf ans ou plus, le loyer ne peut pas être modifié en cours de triennat sauf si les parties conviennent d'une telle modification en raison de travaux réalisés pour améliorer la performance énergétique du bien loué ou pour adapter le bien à une situation de handicap ou de perte d'autonomie du preneur.

Les parties peuvent négocier la révision du loyer uniquement entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.

Dans le cadre d'un bail à vie, les parties peuvent décider, lors de la conclusion du contrat, de renoncer à la faculté de demander la révision du loyer.

Pour plus d'information, consulter :

  • le Code du logement (article 240) ;
  • la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation, point III.9.

En pratique :

Si les parties ne parviennent pas à se mettre d'accord, la question est soumise au juge. L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.

Le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de 20% au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.

Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de 10% au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué.

Cependant, les travaux exécutés pour mettre le bien en conformité avec les exigences élémentaires (point 1. ci-dessus) n'entrent pas en considération dans la variation de la valeur locative.


7) Quelles sont les règles applicables en matière d'indexation ?

Les parties conviennent soit qu'elles pourront demander l'indexation du loyer, soit qu'elles ne pourront pas demander une telle indexation.

L'indexation ne peut avoir lieu qu'une fois par an à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail.

Elle doit être expressément demandée par écrit.

Elle ne peut être demandée pour le passé que pour les trois mois précédant la demande d''indexation.

Si les parties optent pour la faculté d'indexer le loyer, la formule est la suivante : loyer de base x indice nouveau

Indice de base : Le loyer de base est celui convenu dans le bail.

L'indice nouveau est l'indice du mois précédant la date anniversaire du bail.

L'indice de base est l'indice du mois précédant la conclusion du contrat.

Les parties peuvent choisir une autre formule mais celle-ci ne peut pas aboutir à un loyer supérieur à celui résultant de celle citée ci-dessus.

Pour plus d'informations, consulter :

  • Le Code du logement (article 224) ;
  • la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation, point II.14.

En pratique :

Les parties choisissent de permettre ou non l'indexation du bail.

Pour calculer le loyer indexé :

  • http://economie.fgov.be/fr/statistiques/chiffres/economie/prix_consommation/calculateur_loyer/ (attention de bien choisir la Région bruxelloise)

Exemple :

Un bail est conclu le 15 janvier 2018 pour un loyer de 500 EUR/mois mais n'entre en vigueur que le 15 mars.

L'indexation peut intervenir pour la première fois, au plus tôt le 15 mars 2019.

Si l'indexation est demandée le 15 août 2019, elle n'aura d'effet, pour le passé, que du 15 mai au 15 août (et pas pour la période du 15 mars au 15 mai).

L'application de la formule se fait comme suit :

500 EUR x indice de février 2019

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Indice de décembre 2017


8) Quelles sont les règles applicables en matière de charges ?

Le bailleur communique au preneur, préalablement et au plus tard à la conclusion du bail, les informations relatives à l'énumération et à l'estimation du montant des charges afférentes aux parties privatives et communes qui lui seront portées en compte, en mentionnant si les montants réclamés au titre de charges le seront sur la base des frais réels (éventuellement avec versement de provisions périodiques) ou sur la base d'un forfait (présumé couvrir le montant des charges).

Leur mode de calcul doit être précisé dans le contrat ainsi que le nombre de quotités dans les copropriétés ;

Si le bailleur a volontairement omis de communiquer une information complète et exacte quant aux charges communes, le juge peut limiter le montant des charges dues par le preneur à celui communiqué avant la conclusion du bail, pour autant que le preneur démontre un dommage.

A tout moment, chacune des parties peut demander au juge la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. Le juge statue notamment sur la base de l'évolution des dépenses réelles.

Pour plus d'information, consulter :

  • le Code du logement (articles 217 et 224) ;
  • la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation, points II.3. et II.14

En pratique :

Les parties déterminent si les charges correspondent à des dépenses réelles ou à un montant forfaitaire qu'elles déterminent.

Concernant les charges individuelles, les parties relèvent les compteurs individuels (eau, gaz, électricité, chauffage). A défaut de compteur individuel, les parties déterminent le montant pris en charges par le preneur et précisent si cette intervention est forfaitaire ou correspond à une quotepart.

Dans cette deuxième hypothèse, les parties précisent les facteurs déterminant cette quotepart. Concernant les charges communes, les parties font de même.


9) Quelles sont les règles applicables en matière de réparations locatives ?

Le preneur est tenu des réparations locatives, à l'exception de celles qui sont occasionnées par la vétusté ou la force majeure. Il est également tenu des travaux de menu entretien.

Les réparations locatives et de menu entretien sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux.

De manière non limitative, le preneur assurera à ses frais :

  • Le détartrage et l'entretien annuel des chauffe-bains et chauffe-eau ;
  • L'entretien annuel et les recharges des appareils décalcarisateurs et adoucisseurs d'eau ;
  • Le contrôle périodique des systèmes de chauffage ainsi que le ramonage des cheminées y reliées, tels qu'imposés par les législations régionales. L'entretien se fera en même temps que ledit contrôle périodique, à moins que l'installateur ou le fabricant ait émis d'autres prescriptions et sous réserve d'entretiens plus fréquents imposés par l'association des copropriétaires ou par le bailleur ;
  • L'entretien annuel de tout système de chauffage à combustible solide ;
  • Le ramonage annuel de toutes les autres cheminées.

En aucun cas le preneur ne pourra (faire) effectuer de sa propre initiative des travaux ou réparations incombant au bailleur et ne présentant pas un caractère d'urgence absolue.

Le bailleur est tenu de toutes les autres réparations qui peuvent devenir nécessaires.

Cette répartition est obligatoire.

Le Gouvernement a établi une liste non-limitative des réparations et travaux d'entretien impérativement à charge du preneur ou impérativement à charge bailleur.

Si, durant le bail, le bien loué a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être postposées jusqu'à son échéance, le preneur devra les supporter, même si elles l'incommodent, et même s'il est privé, pendant leur durée, d'une partie de la chose louée. Si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué proportionnellement au temps et à la partie du bien dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable la ou les partie(s) du bien nécessaire(s) au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Les parties peuvent également décider d'autoriser le bailleur à exécuter des travaux destinés à adapter le logement à une situation d'handicap ou de perte d'autonomie du preneur. Elles décideront au plus tard un mois avant l'exécution des travaux, si ceux-ci donneront lieu à une augmentation du loyer, celle-ci devant être proportionnelle au coût réel des travaux et à l'ampleur de l'adaptation du logement à la situation de handicap ou de perte d'autonomie.

Pour plus d'information, consulter :

  • Le Code du logement (article 223) ;
  • L'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 novembre 2017;
  • la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation, point II.6.

En pratique :

Le Gouvernement a établi une liste exemplative des travaux à charge de chacune des parties.

Les parties peuvent la compléter dans le respect des principes de répartition mais ne peuvent pas convenir d'une répartition contraire à l'arrêté.

Les parties déterminent les équipements et éléments du bien (appareils, chaudière, cheminée, jardin,...) pour lesquels le preneur fera effectuer un entretien, ainsi que leur périodicité. Les parties précisent également si le preneur devra produire une attestation relative à ces entretiens.


10) Quelles sont les règles en cas de transmission du bien ?

A. Opposabilité du bail :

En cas de transmission du bien loué, deux cas de figure sont à envisager :

- Soit le bail a une date certaine (c'est-à-dire, qui n'est pas susceptible de contestation) antérieure à l'aliénation, ce qui est le cas lorsqu'il est enregistré, lorsqu'il a été constaté dans un acte authentique ou lorsqu'il a acquis une telle date à la suite du décès de l'une des parties : en ce cas, ce bail est opposable à l'acquéreur qui doit le respecter.

- Soit le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation : en ce cas, (i) si le preneur occupe les lieux depuis moins de six mois, l'acquéreur n'est pas tenu de respecter le bail pour autant qu'il y ait une clause d'expulsion prévue dans le contrat ou (ii) si le preneur occupe les lieux depuis plus de six mois, il est protégé comme un locataire qui dispose d'un titre opposable à l'acheteur (c'est-à-dire d'un bail ayant date certaine) même si le bail contient une clause d'expulsion.

Cependant, l'acquéreur pourra mettre fin au bail dans les six mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de propriété, sans qu'un congé puisse être notifié préalablement à cette date. Les motifs de préavis sont :

1. L'occupation personnelle
2. Des travaux importants (de plus de trois ans de loyer)

Le délai de préavis à respecter est également de six mois.

B. Droit d'information

En cas de bail de résidence principale, le preneur a le droit d'être informé avant toute publicité de l'intention du bailleur de vendre le bien loué de gré à gré. Cette information doit être donnée à l'ensemble des preneurs s'il y en a plusieurs. L'information doit être donnée par lettre recommandée à la poste ou par exploit d'huissier.

Pour plus d'informations :

  • le Code du logement (articles 229 et 242 à 247);
  • la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation, points II.12 et III.5.


11) Comment les parties assurent-elles le bien ?

Les parties peuvent assurer le bien selon des modalités distinctes qu'il leur appartient de choisir.

Ainsi, le preneur peut assurer sa responsabilité relative au bien loué et ses meubles contre tous les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, tempête, grêle, recours des tiers, etc).

Les parties peuvent également décider que, pour éviter la multiplicité des recours, toutes les assurances relatives à l'Immeuble seront souscrites par le bailleur contre tous les périls qu'il juge utile de couvrir.

Les parties peuvent prévoir que, si en raison des activités du preneur ou ceux dont il répond, en ce compris les sous-locataires éventuels, devaient entraîner une augmentation des primes d'assurances de l'immeuble dues par le bailleur, cette augmentation serait à charge exclusive du preneur.

Le preneur peut par ailleurs assurer à ses frais tous objets se trouvant dans le bien loué ainsi que les aménagements immobiliers qu'il aurait effectués, contre les périls qu'il juge utile de couvrir.

Dans le cadre des assurances qu'elles contractent, les Parties peuvent réciproquement renoncer à tous recours qu'elles pourraient être amenées à exercer l'une contre l'autre, ainsi que contre toutes personnes à leur service et leurs mandataires, du chef de tous dégâts qu'elles pourraient subir à la suite d'événements tels l'incendie, le dégât des eaux ou du chef de tous autres inconvénients, dommages dont la survenance est liée à l'occupation de l'immeuble.

Elles peuvent également décider de conserver un droit de recours contre la personne qui aurait commis un acte de malveillance à l'origine des dommages.


12) Les parties peuvent-elles recourir à des modes alternatifs de résolution des conflits tels que la médiation, l'arbitrage ou la conciliation ?

Les litiges locatifs sont en principe de la compétence exclusive du juge de paix (article 591 du Code judiciaire).

Il existe toutefois d'autres façons de régler un litige entre le preneur et le bailleur.

Le Code du Logement prévoit que les parties peuvent tenter de régler leur différend à l'amiable (article 233, §1er).

Les parties peuvent ainsi recourir à la médiation ou à la conciliation.

Ces deux processus, entamés sur base volontaire, impliquent la désignation d'un tiers. Le rôle de ce dernier est quelque peu différent selon qu'on recourt à la médiation ou à la conciliation. Ainsi :

  • Le conciliateur expose aux parties – après les avoir entendues – une solution à leur litige ;
  • Tandis que le médiateur essaye d'aider les parties à trouver elles-mêmes une solution conforme à leurs intérêts pour régler leur désaccord ;

Dans le passé, de nombreux contrats type de bail prévoyaient d'office le recours à l'arbitrage et désignaient souvent une chambre d'arbitrage prédéterminée.

Cette procédure est en réalité comparable à une procédure judiciaire et le ou les arbitre(s) dispose(nt) en principe des mêmes pouvoirs qu'un juge. Cette voie est rapide et efficace. Mais il faut savoir, d'une part, qu'elle est aussi coûteuse car les arbitres sont rémunérés et, d'autre part, que leur décision ne peut faire l'objet d'un appel. Par ailleurs, les possibilités d'annulation de la sentence arbitrale sont limitées.

Les parties n'en comprenaient pas toujours les implications.

C'est pourquoi l'article 233, §2 du Code du Logement interdit désormais d'insérer cette clause dans le bail même.

Toutefois, les parties peuvent choisir cette procédure une fois que le litige est né.

Pour plus d'information, consulter :

  • le Code du logement (article 233) ;
  • la brochure informative de la Région de Bruxelles-Capitale disponible sur le site http://logement.brussels/louer/bail-dhabitation, point VII

En pratique :

Les litiges sont de la compétence du juge de paix du lieu où est situé l'immeuble. Aucun autre juge ne peut statuer sur un litige locatif en première instance.

Le bail peut prévoir que les parties tenteront de régler leur litige à l'amiable en recourant au service d'un médiateur ou à tout autre processus alternatif de règlement des différends. En cas d'échec, les parties peuvent toujours soumettre leur litige au juge de paix.

Les parties ne peuvent pas prévoir de clause d'arbitrage dans le bail (ni dans tout avenant ultérieur). Elles peuvent, en revanche, décider de recourir à l'arbitrage une fois que le litige est né entre elles.