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Convenção de condomínio

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CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO

DO EDIFÍCIO "________"





TÍTULO I - DO OBJETO E DA DISCRIMINAÇÃO DAS UNIDADES


CAPÍTULO I - DO OBJETO

Art. 1º. Por meio desta Convenção constitui-se o Condomínio do Edifício ________, doravante denominado Condomínio, e regulam-se as relações entre os seus condôminos.

Art. 2º. Este Condomínio edilício será regulado pelos dispositivos de Direito brasileiro vigentes em relação a esta matéria, notadamente a Lei Federal n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964 e o art. 1.331 e seguintes do Código Civil (Lei Federal n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002).


CAPÍTULO II - DAS PROPRIEDADES COMUNS E EXCLUSIVAS

Art. 3º. Todos os bens e áreas que, de qualquer forma e a qualquer título, pertençam ou venham a pertencer ao Condomínio e que, por sua natureza ou destinação, sejam de uso comum, são de propriedade comum dos Condôminos, sendo insuscetíveis de divisão ou de alienação, incluindo: o terreno sobre o qual o edifício está construído; as estruturas do edifício; as fundações, colunas e vigas de sustentação que compõem a edificação; as paredes, as divisórias e as portas não localizadas exclusivamente no interior de alguma unidade autônoma; os ornamentos da fachada; as redes gerais de distribuição de água, esgoto, gás, eletricidade, telefonia e telecomunicações; os revestimentos das áreas comuns; as escadas; o elevador; as dependências destinadas ao uso de funcionários e prestadores de serviço; as áreas de circulação; os móveis, utensílios e assessórios que guarnecem as áreas comuns, incluindo tanto aqueles adquiridos com recursos do Condomínio quanto aqueles oriundos de doações ou de outras formas aquisitivas de direitos reais.

Art. 4º. As unidades autônomas descritas neste instrumento são de propriedade exclusiva dos Condôminos em nome de quem estiverem registradas.

§ 1°. O Condômino poderá alienar, ceder a qualquer título e gravar livremente os bens que estiverem sob sua propriedade exclusiva

§ 2°. As vagas de garagem designadas a cada unidade autônoma por força desta Convenção não serão consideradas propriedade exclusiva dos condôminos, mas serão acessórias às unidades autônomas às quais se vincularem.

§ 3°. O direito de uso de vaga de garagem não poderá ser cedido a pessoa estranha ao Condomínio, exceto nos casos em que o Condômino ceder a terceiro a posse de sua unidade autônoma, ocasiões nas quais o possuidor poderá utilizar a vaga de garagem a ela vinculada, a depender do que tiver sido acordado entre ele e o proprietário.

§ 4°. São exemplos de possuidores, para fins do disposto no item anterior, os locatários, os sublocatários, os usufrutuários ou os comodatários que estiverem utilizando, mediante acordo firmado com o Condômino, a unidade autônoma à qual a vaga de garagem se vincula.


CAPÍTULO III - DO EDIFÍCIO E DE SUAS UNIDADES AUTÔNOMAS

Art. 5º. O Edifício, com finalidade exclusivamente residencial, está situado no seguinte endereço:

________

tendo sido construído no terreno matriculado sob o nº ________ no seguinte cartório: ________, apresentando as seguintes características, dimensões e confrontações:

________

Art. 6º. As unidades autônomas poderão ser utilizadas exclusivamente para os fins designados nesta Convenção.

Art. 7º. O Edifício é constituído de ________ (________) unidades autônomas com as seguintes características:

________,

cada uma delas com área privativa total de ________ m² (________ metros quadrados), área comum total de ________ m² (________ metros quadrados) e fração ideal do terreno e dos bens de uso e de propriedade comum de 1/________.



TÍTULO II - DAS CONTRIBUIÇÕES PARA DESPESAS E ENCARGOS DO CONDOMÍNIO


CAPÍTULO I - DAS DESPESAS E DOS ENCARGOS

Art. 8º. Entendem-se como despesas e encargos comuns:

I. os gastos com manutenção, conservação, modernização e reparação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum, inclusive elevadores, escadas rolantes, geradores, caldeiras, porteiro eletrônico, antenas coletivas, câmeras, encanamentos e aqueles destinados à pratica de esportes e ao lazer;

II. os gastos com limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum, inclusive das acomodações destinadas aos empregados do Condomínio;

III. os salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do Condomínio, tais como porteiros, faxineiros, jardineiros, técnicos e outros cujos serviços se tornem necessários;

IV. a aquisição de equipamentos, uniformes, máquinas e demais materiais necessários à execução dos serviços mencionados neste artigo;

V. as contas de consumo de água e esgoto, telefonia e telecomunicações, gás, luz e força das áreas de uso comum;

VI. os impostos, taxas e demais tributos que incidam sobre as áreas comuns;

VII. os prêmios de seguro referentes aos empregados do Condomínio e ao edifício, contra incêndio e demais sinistros;

VIII. a remuneração do Síndico;

IX. outros gastos, desde que devidamente aprovados pela Assembleia Geral.


CAPÍTULO II - DO PROCEDIMENTO DE RATEIO

Art. 9º. O exercício financeiro coincidirá com o ano civil, iniciando-se em janeiro e terminando em dezembro, com duração de 12 (doze) meses.

Art. 10. Ao final do exercício financeiro, o Síndico deverá preparar o orçamento referente ao próximo ano, fixando as despesas e os encargos previstos.

§ 1º. O orçamento anual será apresentado e aprovado em Assembleia Geral, que deverá ser convocada a se reunir com no mínimo 15 (quinze) e no máximo 30 (trinta) dias de antecedência em relação ao início do próximo exercício financeiro.

§ 2º. Poderão ser posteriormente acrescentadas ao orçamento anual outras despesas, de caráter extraordinário, mediante aprovação da Assembleia Geral, que deverá, igualmente, fixar o prazo e as condições de pagamento destes novos custos pelos Condôminos, em caso de não se utilizar o fundo de reserva.

Art. 11. Os Condôminos concorrerão para o custeio dos encargos e das despesas, sejam ordinárias ou extraordinárias, com valor rateado proporcionalmente às suas frações ideais de terreno.

Parágrafo único. A quota-parte devida por cada Condômino, calculada mensalmente, deverá ser paga até o dia 1 (um) de cada mês.

Art. 12. Ficarão a cargo exclusivo do Condômino as despesas decorrentes de atos lesivos por ele praticados.

§ 1º. Correrão, igualmente, a cargo exclusivo do Condômino os prejuízos por ele ocasionados às partes comuns por omissão ou por retardamento na execução de trabalhos ou de reparações em suas unidades autônomas.

§ 2º. Em caso de aumento de despesas comuns, sejam elas de qualquer natureza, ocasionado por unidade autônoma, o pagamento do excesso deverá ser suportado pelo Condômino titular da respectiva unidade.

Art. 13. O saldo disponível das contas do Condomínio permanecerá em caderneta de poupança ou outra modalidade de conta remunerada, desde que permita o saque para o pagamento das despesas.

Art. 14. O saldo remanescente no orçamento de um exercício financeiro será remanejado para o próximo ano, salvo se outra for a deliberação da Assembleia Geral.

Parágrafo único. Em caso de déficit nas contas anuais, o valor será rateado entre os Condôminos, segundo as suas frações ideais de terreno, e será arrecadado no prazo definido pela Assembleia Geral.


CAPÍTULO III - DO FUNDO DE RESERVA

Art. 15. A Assembleia Geral poderá deliberar pela constituição de um fundo de reserva, que servirá ao pagamento de eventuais despesas imprevistas e urgentes, para as quais o orçamento anual não seja suficiente.

Art. 16. O fundo de reserva será constituído:

I. por taxa adicional sobre as parcelas mensais dos Condôminos, a ser definida pela Assembleia GeralI. pela taxa adicional de ________% (________ por cento) sobre as parcelas mensais dos Condôminos;

II. pelos valores recolhidos a título de sanção pelas infrações a esta Convenção e demais normas internas do Condomínio.

Art. 17. O saldo do fundo de reserva será aplicado em fundo de investimento, caderneta de poupança ou outra conta remunerada.

§ 1º. Os rendimentos destas aplicações serão revertidos em benefício do fundo de reserva.

§ 2º. Mediante aprovação da Assembleia Geral, o saldo do fundo de reserva poderá ser aplicado em outras modalidades de investimento, além daquelas mencionadas neste artigo.

Art. 18. A Assembleia Geral determinará um teto para o fundo de reserva, cujo valor poderá ser atualizado anualmente.

Parágrafo único. Uma vez atingido o teto fixado, poderá ser suspensa a cobrança da taxa adicional dos condôminos, devendo, entretanto, ser esta retomada tão logo sofra o fundo de reserva alguma diminuição.

Art. 19. A utilização do fundo de reserva dependerá da aprovação da Assembleia Geral.


CAPÍTULO IV - DO SEGURO E DO RESSARCIMENTO DE DANOS

Art. 20. O edifício será segurado contra incêndio e outros riscos que o possam afetar ou destruir, no todo ou em parte, em empresa seguradora de reconhecida qualidade e idoneidade, escolhida pelo Síndico, com aprovação do Conselho Consultivo.

Parágrafo único. Os Condôminos poderão, a seu critério, aumentar os prêmios de seguro referentes às suas unidades autônomas, bem como segurar as benfeitorias e os melhoramentos nelas introduzidas.

Art. 21. Ocorrendo sinistro que ocasione a destruição total ou considerável da edificação ou, ainda, que ameace ruir o edifício, a Assembleia Geral se reunirá, no prazo de 15 (quinze) dias, para compor uma comissão formada de 3 (três) condôminos, que terão plenos poderes para:

I. receber a indenização e depositá-la em nome do Condomínio, em estabelecimento bancário designado pela Assembleia Geral;

II. abrir concorrência para a reconstrução do edifício ou das partes destruídas, comunicando o resultado à Assembleia Geral, para a devida deliberação;

III. acompanhar os trabalhos de reconstrução até o final, representando os Condôminos frente aos construtores, engenheiros, fornecedores e repartições públicas.

Parágrafo único. Caso a importância paga pela seguradora não seja suficiente para atender às despesas de reconstrução do edifício, os Condôminos ficarão responsáveis pelo pagamento da reparação na medida de suas frações ideais, salvo a minoria que, recusando-se a fazê-lo, cede à maioria os seus direitos, na forma da Lei.

Art. 22. Mediante voto favorável da maioria das frações ideais, poderá ser deliberada a não-reconstrução do edifício, caso em que será autorizada a venda do terreno, com posterior rateio do preço e do valor do seguro entre os Condôminos, na proporção das respectivas frações ideais.

Art. 23. Em caso de incêndio ou outros sinistros parciais, será recolhido o seguro e, após, proceder-se-á à reparação ou reconstrução das partes afetadas.


CAPÍTULO V - DA RESPONSABILIDADE EM CASO DE CRIMES

Art. 24. O Condomínio não indenizará o Condômino ou o legítimo possuidor de unidade autônoma que for vítima de crime praticado dentro das dependências do Condomínio, devendo o prejudicado pleitear seus direitos diretamente em face do responsável.


TÍTULO III - DA ASSEMBLEIA GERAL

Art. 25. A Assembleia Geral é o órgão máximo de deliberação do Condomínio e poderão dela participar todos os Condôminos, desde que em dia com suas obrigações condominiais.

Art. 26. As Assembleias Gerais serão convocadas mediante carta registrada ou protocolada, pelo Síndico ou pelos Condôminos que representem, no mínimo, 1/4 (um quarto) das frações ideais do Condomínio.

§ 1º. Deverá, ainda, ser afixado edital de convocação em local próprio, de circulação comum, no Edifício.

§ 2º. As convocações poderão ser igualmente enviadas por e-mail ou disponibilizadas em site próprio do Condomínio, caso exista.

§ 3º. As convocações deverão vir assinadas pelo Síndico ou pelos Condôminos responsáveis e indicarão precisamente a data, a hora e o local de realização da Assembleia Geral, bem como os assuntos que comporão a sua pauta.

§ 4º. Os Condôminos deverão ser convocados com, no mínimo, 5 (cinco) dias de antecedência, salvo caso urgente.

§ 5º. As convocações serão entregues nas unidades autônomas pertencentes ao Condômino ou em endereço diverso, informado por este.

§ 6º. A Assembleia Geral não poderá deliberar se todos os Condôminos não tiverem sido devidamente convocados.

Art. 27. Ressalvadas as exceções legais ou aquelas contidas nesta Convenção, a Assembleia Geral será instaurada, em primeira chamada, com presença de Condôminos que representem, no mínimo, metade das frações ideais do Condomínio e, em segunda chamada, a ser realizada 30 (trinta) minutos após o horário marcado para o início, com qualquer número.

Art. 28. A Assembleia Geral será presidida por um Condômino, especialmente aclamado, o qual designará, entre os presentes, o Secretário que lavrará, em livro próprio, a Ata dos trabalhos.

§ 1º. Será mantido um Livro de Atas, que será aberto, rubricado e encerrado pelo Síndico.

§ 2º. As Atas serão assinadas pelo Presidente, pelo Secretário e por todos os Condôminos presentes na Assembleia Geral.

Art. 29. Nas deliberações da Assembleia Geral, os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada Condômino.

Parágrafo único. Se uma mesma unidade autônoma for possuída por diversos proprietários, estes deverão eleger o Condômino responsável por sua representação, constituindo-o através de procuração, por escrito.

Art. 30. Salvo disposição em contrário, as decisões serão tomadas pela maioria de votos dos Condôminos presentes, conforme assinaturas constantes da Lista de Presença.

Parágrafo único. Em se tratando de assunto pessoal ou familiar, as votações poderão ser secretas.

Art. 31. Os Condôminos poderão se fazer representados na Assembleia Geral por procurador, Condômino ou não, devidamente constituído através de procuração com poderes especiais e com a firma reconhecida em cartório.

§ 1º. Não poderão ser nomeados procuradores de Condômino para a Assembleia Geral o Síndico ou quaisquer membros dos órgãos da Administração.

§ 2º. O procurador constituído não poderá representar mais de um Condômino ao mesmo tempo.

Art. 32. Em até 8 (oito) dias após a realização da Assembleia Geral, as deliberações por ela tomadas serão comunicadas a todos os Condôminos, por meio de carta registrada ou protocolada e de nota afixada em local próprio, de circulação comum, no Edifício.

Art. 33. A Assembleia Geral Ordinária ocorrerá, no mínimo, uma vez ao ano, em no máximo 4 (quatro) meses após a finalização do exercício fiscal, para:

I. discutir e votar as contas da administração relativas ao ano findo;

II. discutir e votar o orçamento para o ano corrente e instituir o fundo de reserva, se necessário;

III. quando for o caso, eleger o Síndico e os membros do Conselho Consultivo e do Conselho Fiscal e fixar as respectivas remunerações, se previstas nesta Convenção;

IV. discutir e votar as demais questões contidas na pauta do dia.

Art. 34. A Assembleia Geral Extraordinária será convocada sempre que existirem matérias de interesse geral do Edifício ou dos Condôminos a serem tratadas, inclusive para:

I. examinar as questões que lhe sejam propostas por qualquer dos Condôminos;

II. decidir, em grau de recurso, as decisões proferidas pelo Síndico que venham a ser questionadas pelo interessado;

III. destituir o Síndico, a qualquer tempo e sem indenização, quando este praticar quaisquer irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o Condomínio;

IV. apreciar demais questões contidas na pauta do dia.

Art. 35. As despesas com a Assembleia Geral correrão a cargo do Condomínio, exceto quando o motivo exclusivo de sua convocação for a apreciação de recurso de Condômino, ocasião em que, se o recurso restar improvido, este deverá arcar com as despesas realizadas.



TÍTULO IV - DA ADMINISTRAÇÃO


CAPÍTULO I - DO SÍNDICO

Art. 36. A administração do Condomínio caberá a um Síndico, Condômino ou não, eleito para um mandato de: ________, com possibilidade de reeleição.

Parágrafo único. Poderão se candidatar à função de Síndico e aos demais cargos de Administração previstos nesta Convenção todos os Condôminos que estejam em dia com suas obrigações condominiais.

Art. 37. Caberá ao Síndico, dentre outras tarefas que lhe forem imputadas pela Assembleia Geral:

I. gerir a administração do Edifício;

II. diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos Condôminos e aos possuidores;

III. convocar a Assembleia Geral Ordinária, nas épocas previstas, bem como as Extraordinárias;

IV. representar, ativa e passivamente, o Condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

V. dar imediato conhecimento à Assembleia Geral da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do Condomínio e comunicar o recebimento de quaisquer citações, notificações ou intimações;

VI. cumprir e fazer cumprir esta Convenção, o Regulamento Interno, as determinações da Assembleia Geral e demais normas internas do Condomínio;

VII. elaborar e apresentar à Assembleia Geral o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VIII. executar fielmente as disposições orçamentárias aprovadas pela Assembleia Geral;

IX. cobrar dos Condôminos, inclusive judicialmente, as suas contribuições em relação às despesas ordinárias e extraordinárias, bem como impor e cobrar as multas impostas por infrações a esta Convenção, ao Regulamento Interno, às determinações da Assembleia Geral e às demais normas internas do Condomínio;

X. encaminhar aos Condôminos, juntamente às cobranças, os balancetes mensais, com as respectivas receitas e despesas do condomínio no período anterior ao do da cobrança;

XI. prestar contas à Assembleia Geral, anualmente e quando exigidas;

XII. prestar, a qualquer tempo, esclarecimentos sobre os atos da Administração;

XIII. realizar o seguro da edificação;

XIV. admitir e demitir empregados, bem como fixar a respectiva remuneração, dentro das verbas previstas no orçamento;

XV. manter e escriturar o Livro Caixa, devidamente aberto, encerrado e rubricado pelos membros do Conselho Consultivo;

XVI. ordenar reparos urgentes ou adquirir o que seja necessário à segurança e à conservação do Edifício, desde que não represente gasto significativo, caso em que dependerá da aprovação prévia da Assembleia Geral;

XVII. buscar dirimir, por meios pacíficos e razoáveis, os conflitos existentes entre os Condôminos;

XVIII. entregar ao seu sucessor todos os livros, documentos, registros e demais pertences da Administração que estiverem sob seu poder.

Art. 38. Pela execução das tarefas descritas nessa Convenção e das demais que lhe forem designadas, o síndico receberá remuneração, no valor e na forma definidos pela Assembleia Geral.

Art. 39. O Síndico não é pessoalmente responsável pelas obrigações contraídas em nome do Condomínio, desde que tenha agido no exercício regular de suas atribuições.

Parágrafo único. O Sindico responderá, entretanto, pelo excesso de representação e pelos prejuízos que der causa, por dolo ou por culpa.

Art. 40. O Síndico poderá transferir a terceiros de sua confiança suas funções administrativas ou seus poderes de representação, desde que mediante expressa autorização da Assembleia Geral.

Parágrafo único. Entre os terceiros de que trata este artigo estão incluídas as pessoas físicas ou jurídicas especializadas na administração de condomínios.

Art. 41. O Síndico poderá ser destituído se praticar irregularidades, se não prestar contas ou se não administrar convenientemente o Condomínio.

§ 1º. 8 52828258852 522225255 52 8222 258255828 55 2582585 58828525 528 8225228228.

§ 2º. Na mesma Assembleia Geral que aprovar a destituição, será designada a data para a realização da nova eleição, ficando o Presidente do Conselho Consultivo responsável pela representação e pela administração do Condomínio, até que se tenha um novo Síndico.


CAPÍTULO
II - DO CONSELHO CONSULTIVO

Art. 42. Se a Assembleia Geral julgar conveniente, poderá, juntamente à eleição do Síndico, eleger um Conselho Consultivo, formado por 3 (três) membros, para um mandato de: ________, com possibilidade de reeleição.

Parágrafo único. Os membros do Conselho Consultivo não serão remunerados pelo exercício desta função.

Art. 43. Caberá ao Conselho Consultivo:

I. assessorar o Síndico na solução de problemas do Condomínio;

II. fiscalizar as atividades do Síndico e examinar suas contas e registros;

III. opinar sobre as diretrizes da Administração, inclusive sobre a aquisição de bens, a contratação de serviços e os eventuais trabalhos de conservação, manutenção e modernização do Edifício;

IV. dar parecer sobre as propostas orçamentárias, bem como sobre eventuais despesas extraordinárias;

V. eleger, dentre os seus membros, o Presidente, que ficará responsável pela substituição do Síndico, quando este estiver impedido de exercer sua função;

VI. fiscalizar o cumprimento desta Convenção, do Regulamento Interno, das deliberações da Assembleia Geral e demais normas internas do Condomínio pelo Síndico;

VII. abrir, rubricar e encerrar o Livro Caixa.


CAPÍTULO III - DO CONSELHO FISCAL

Art. 44. Se a Assembleia Geral julgar conveniente, poderá eleger um Conselho Fiscal, composto por 3 (três) membros, para um mandato de: ________, com possibilidade de reeleição.

Parágrafo único. Os membros do Conselho Fiscal não serão remunerados pelo exercício desta função.

Art. 45. Caberá ao Conselho Fiscal:

I. fiscalizar as atividades dos órgãos de Administração do Condomínio;

II. examinar regularmente as contas, os relatórios e demais registros financeiros e contábeis do Condomínio;

III. 228285 2552825 82852 58 822258 52 5825882;

IV. comunicar aos Condôminos, por carta registrada ou protocolada, as irregularidades percebidas na Administração do Condomínio.



TÍTULO V - DAS PENALIDADES


CAPÍTULO I - DAS PENALIDADES POR DESCUMPRIMENTO DE NORMA CONDOMINIAL

Art. 46. Os condôminos ou possuidores de unidades autônomas que desrespeitarem as normas do Condomínio, incluindo, além de outras eventualmente existentes, aquelas constantes desta Convenção de Condomínio, do Regimento Interno ou de deliberações da Assembleia Geral, poderão sofrer as seguintes penalidades:

I. advertência escrita;

II. multa.

§ 1°. O Condomínio manterá um Livro de Ocorrências no qual os Condôminos ou possuidores poderão registrar eventuais violações às normas condominiais.

§ 2°. A aplicação de qualquer penalidade não retira do Condomínio o direito de pleitear, em face do infrator ou de quem for responsável por ele, indenização por eventuais danos decorrentes da violação praticada.

Art. 47. A penalidade de advertência é cabível sempre que os Condôminos, possuidores ou terceiros sob sua responsabilidade violarem qualquer norma condominial, incluindo as previstas nesta Convenção e no Regimento Interno, desde que não haja outra penalidade prevista para a mesma violação.

Art. 48. A penalidade de multa será aplicável ao Condômino que:

I. manter, dentro das dependências do Condomínio, bens ou objetos que possam colocar em risco a integridade física das pessoas que as frequentem ou dos bens condominiais;

II. realizar obras ou reformas que coloquem em risco a integridade estrutural da edificação, dos bens do Condomínio ou do patrimônio de outros moradores;

III. atirar quaisquer objetos pelas janelas das unidades autônomas;

IV. alterar a fachada ou as esquadrias externas da edificação;

V. utilizar as áreas comuns para o armazenamento de bens pessoais, fora dos locais em que isto for eventualmente permitido, por mais de um dia;

VI. depositar lixo fora dos locais permitidos;

VII. receber mais de três advertências.

§ 1°. A multa por descumprimento de norma condominial tem valor correspondente a ________% (________ por cento) do valor da taxa de condomínio, sem prejuízo das disposições do art. 1.337, caput e parágrafo único, do Código Civil Brasileiro

§ 2°. Em caso de reincidência em uma mesma conduta para a qual esteja prevista aplicação de multa por descumprimento de norma condominial, o valor da penalidade passará a ser de ________% (________ por cento) da taxa condominial.

§ 3°. O Regimento Interno poderá definir outras condutas passíveis penalização por meio de multa.

Art. 49. Em caso de violação das normas condominiais, além de poder aplicar a penalidade prevista nesta Convenção, o Condomínio poderá adotar todas as medidas cabíveis para fazer cessar a violação, ficando o infrator ou quem for responsável por ele obrigado a ressarcir o Condomínio pelos custos incorridos, independentemente de interpelação judicial.

Art. 50. O fato de o Condomínio deixar de aplicar uma penalidade prevista nesta Convenção, por qualquer motivo que não seja o lícito reconhecimento, pela Assembleia Geral, de que não houve infração, não prejudica os direitos do Condomínio de pleitear indenização ou de adotar as medidas necessárias à cessação da violação.


SUBCAPÍTULO I - DAS RESPONSABILIDADES EM CASO DE VIOLAÇÕES

Art. 51. O Condômino ou o possuidor de unidade autônoma será responsável perante o Condomínio pelas ações ou omissões que violarem as normas condominiais e que sejam praticadas por terceiros que ingressarem nas dependências do Condomínio mediante sua autorização ou convite, incluindo funcionários ou prestadores de serviços.

Art. 52. O Condômino será solidariamente responsável pelo pagamento de multas eventualmente impostas pelo Condomínio ao possuidor que ocupar sua unidade autônoma.


SUBCAPÍTULO II - DO PROCEDIMENTO PARA APLICAÇÃO DE ADVERTÊNCIA

Art. 53. Uma vez que tomar conhecimento de uma infração apta a ensejar a aplicação de penalidade de advertência a uma pessoa qualquer, o síndico encaminhará a advertência por escrito ao responsável, por meio físico ou eletrônico que permita assegurar e comprovar o recebimento da advertência pelo advertido.

Art. 54. A advertência deverá detalhar a violação imputada ao advertido, indicando os dispositivos que foram violados, o prazo para recurso e as evidências do cometimento da infração.

Art. 55. Uma vez recebida a advertência, o advertido poderá, em até dez dias corridos, recorrer da aplicação da penalidade à Assembleia de Condôminos, endereçando ao síndico pedido para que inclua o assunto em Assembleia Geral Extraordinária a ser convocada em até trinta dias corridos contados do recebimento do pedido de recurso.

Art. 56. Na Assembleia Geral Extraordinária que tratar do assunto, o advertido poderá apresentar sua defesa, ficando a decisão final a cargo do colegiado, que poderá anular ou manter a penalidade imposta pelo síndico.

Art. 57. A deliberação de anulação ou de manutenção de penalidade imposta pelo síndico será tomada por maioria de votos dos presentes, sendo que, se o síndico for morador, seu voto não poderá ser computado para fins de agravar a situação do advertido.


SUBCAPÍTULO III - DO PROCEDIMENTO PARA APLICAÇÃO DE MULTA POR DESCUMPRIMENTO DE NORMA CONDOMINIAL

Art. 58. Uma vez que tomar conhecimento de uma situação apta a ensejar a aplicação de multa por descumprimento de norma condominial a uma pessoa qualquer, nos termos desta Convenção, o síndico notificará o responsável de que a multa lhe será cobrada juntamente com a taxa condominial a ser enviada no segundo mês subsequente ao do envio da notificação.

Art. 59. A notificação deverá detalhar a violação imputada ao notificado, indicando os dispositivos que foram violados, o prazo para recurso e as evidências do cometimento da infração.

Art. 60. A notificação será obrigatoriamente encaminhada por escrito, por meio físico ou eletrônico que permita assegurar e comprovar seu recebimento pelo notificado.

Art. 61. Uma vez recebida a notificação, o notificado poderá, em até vinte dias corridos, recorrer da aplicação da penalidade à Assembleia de Condôminos, endereçando ao síndico pedido para que inclua o assunto em Assembleia Geral Extraordinária a ser convocada em até trinta dias corridos contados do recebimento do pedido de recurso.

Art. 62. Recebido o recurso pelo síndico, a aplicação da multa por descumprimento de norma condominial ficará suspensa até decisão da Assembleia de Condôminos.

Art. 63. Na Assembleia Geral Extraordinária que tratar do assunto, o advertido poderá apresentar sua defesa, ficando a decisão final a cargo do colegiado, que poderá anular ou manter a penalidade imposta pelo síndico.

Art. 64. A deliberação de anulação ou de manutenção de penalidade imposta pelo síndico será tomada por maioria de votos dos presentes, sendo que, se o síndico for morador, seu voto não poderá ser computado para fins de agravar a situação do notificado.

Art. 65. Mantida a aplicação da penalidade, a cobrança da multa por descumprimento de norma condominial deverá ser efetuada juntamente com a taxa condominial do mês subsequente ao da realização da Assembleia.


CAPÍTULO II - DAS PENALIDADES POR ATRASO NO PAGAMENTO DAS CONTRIBUIÇÕES MENSAIS

Art. 66. O Condômino que atrasar o pagamento das contribuições mensais deverá pagar ao Condomínio juros de mora de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor devido, contados a partir da data do vencimento.

Art. 67. O atraso superior a 1 (um) mês obrigará o Condômino, também, ao pagamento de multa de 2% (dois por cento) sobre o débito.

Art. 68. Todos os valores eventualmente devidos pelos Condôminos por força do disposto nesta Convenção serão corrigidos monetariamente de acordo com o IGP-M/FGV ou, em sua falta, por outro índice que reflita a real desvalorização da moeda no período considerado.


SUBCAPÍTULO I - 885 85528858852588855

Art. 69. 8 822522822 822252 8255 8222255822222 52822285828 2282 252522222 558 8222588588228 2228588 528588225558 5 855 5285552 55222225, 822 8222 225 25528 2 258258 2255225858 52825522228 52 282225588 5255828, 82252 8222885228, 2255222 2 8225228282, 855888525 885585858 52825828858 52 5282228588885552 2822255822222 5228258 22 528522222 2588882 25 2552885855 2852552 22252 2 822522822 2 22582852.

Parágrafo único. 8 5282228588885552 52 852 25525 2 caput 52822 552822 25882855 58255 852 2 828222 52852882 5 822258858852 222858 8225 2282852 22 2222 52 22582852 82588552 2282 822522822.


SUBCAPÍTULO II - DA COBRANÇA

Art. 70. A multa por atraso de pagamento de contribuição mensal será aplicada automaticamente após transcorrido o prazo previsto para sua incidência.

Art. 71. O atraso de pagamento superior a 30 (trinta) dias autoriza o Síndico a adotar todas as medidas judiciais ou extrajudiciais cabíveis para cobrança da dívida, sendo que, caso seja adotada alguma medida, o Condômino inadimplente deverá:

§ 1°. Nos casos em que houver a contratação de advogado, pagar ao Condomínio a importância de 20% (vinte por cento) sobre o valor devido, além de ressarcí-lo pelos custos em que tiver incorrido para a cobrança, incluindo despesas com envio de correspondência ou com serviços cartoriais;

§ 2°. Nos casos em que não houver a contratação de advogado, ressarcir o Condomínio pelos custos em que tiver incorrido para a cobrança.



TÍTULO VI
- DAS DISPOSIÇÕES GERAIS E TRANSITÓRIAS

Art. 72. A presente Convenção obriga a todos os Condôminos, os titulares de direitos sobre as unidades autônomas, os que sobre elas exerçam posse ou detenção, os seus sub-rogados ou sucessores e, ainda, os ocupantes, ainda que a título eventual, do Edifício ou de qualquer de suas partes.

Parágrafo único. Os Condôminos farão constar nos contratos de locação, de alienação, de cessão de uso e quaisquer outros que importem em transferência de direitos sobre o Condomínio ou sobre suas unidades autônomas cláusula que imponha a obrigação de obediência a esta Convenção e demais normas do Condomínio.

Art. 73. Os Condôminos deverão se cientificar do teor desta Convenção e de seu Regulamento Interno, bem como das deliberações da Assembleia Geral e demais normas internas do Condomínio.

Parágrafo único. Tão logo seja aprovada em Assembleia Geral, serão remetidas cópias integrais desta Convenção a todos os Condôminos, que confirmarão o recebimento de suas respectivas cópias por meio da assinatura em folha de protocolo específico.

Art. 74. A Assembleia Geral - ou o síndico, em sua ausência - poderá fixar normas de uso do elevador e das áreas de lazer de uso comum que existirem ou que vierem a ser construídas, desde que em conformidade com a lei e com as normas condominiais.

Parágrafo único. É expressamente proibida a fixação de normas de uso que impeçam a utilização de áreas comuns por Condôminos inadimplentes ou que tenham caráter disciminatório.

Art. 75. O Condômino não poderá eximir-se do cumprimento desta Convenção e demais normas internas do Condomínio alegando desconhecimento.

Art. 76. As mudanças em quaisquer das cláusulas desta Convenção dependerão do voto favorável de, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais do Condomínio.

Art. 77. 88 2225225528 52 8225228282 222 5522585552 2555 25225 8522585 2825 822822852, 2 825 82258522222 5222522 2 522588 225258 82225258 52 8225228282.

Art. 78. 858255 5 8882288285 22558 5 52888255852 82852 28 85828 2288828, 22 82282252885 822 58 58822888228 822588 5288858288 52 8582.

Art. 79. 2555 85588525 5852 25 25285852 55 528885852 52 85588525 528 588228828828 52825 822822852 25 52 855 8222525225852, 2885 282822 2 2252 55 8225585 22 852 2825 8285882552 2 55828882, 822 52252885 52 85588525 25252, 225 2588 258888228552 852 8225.

Art. 80. Para todos os efeitos, esta Convenção passa a vigorar da data de sua aprovação em Assembleia Geral, sendo revogadas quaisquer disposições em contrário, vigentes antes disso.





Convenção de Condomínio aprovada pela Assembleia Geral Extraordinária,

realizada em ________, na data de ________,

conforme ata e lista de presença em anexo.

Ver seu documento
em processo de criação

CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO

DO EDIFÍCIO "________"





TÍTULO I - DO OBJETO E DA DISCRIMINAÇÃO DAS UNIDADES


CAPÍTULO I - DO OBJETO

Art. 1º. Por meio desta Convenção constitui-se o Condomínio do Edifício ________, doravante denominado Condomínio, e regulam-se as relações entre os seus condôminos.

Art. 2º. Este Condomínio edilício será regulado pelos dispositivos de Direito brasileiro vigentes em relação a esta matéria, notadamente a Lei Federal n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964 e o art. 1.331 e seguintes do Código Civil (Lei Federal n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002).


CAPÍTULO II - DAS PROPRIEDADES COMUNS E EXCLUSIVAS

Art. 3º. Todos os bens e áreas que, de qualquer forma e a qualquer título, pertençam ou venham a pertencer ao Condomínio e que, por sua natureza ou destinação, sejam de uso comum, são de propriedade comum dos Condôminos, sendo insuscetíveis de divisão ou de alienação, incluindo: o terreno sobre o qual o edifício está construído; as estruturas do edifício; as fundações, colunas e vigas de sustentação que compõem a edificação; as paredes, as divisórias e as portas não localizadas exclusivamente no interior de alguma unidade autônoma; os ornamentos da fachada; as redes gerais de distribuição de água, esgoto, gás, eletricidade, telefonia e telecomunicações; os revestimentos das áreas comuns; as escadas; o elevador; as dependências destinadas ao uso de funcionários e prestadores de serviço; as áreas de circulação; os móveis, utensílios e assessórios que guarnecem as áreas comuns, incluindo tanto aqueles adquiridos com recursos do Condomínio quanto aqueles oriundos de doações ou de outras formas aquisitivas de direitos reais.

Art. 4º. As unidades autônomas descritas neste instrumento são de propriedade exclusiva dos Condôminos em nome de quem estiverem registradas.

§ 1°. O Condômino poderá alienar, ceder a qualquer título e gravar livremente os bens que estiverem sob sua propriedade exclusiva

§ 2°. As vagas de garagem designadas a cada unidade autônoma por força desta Convenção não serão consideradas propriedade exclusiva dos condôminos, mas serão acessórias às unidades autônomas às quais se vincularem.

§ 3°. O direito de uso de vaga de garagem não poderá ser cedido a pessoa estranha ao Condomínio, exceto nos casos em que o Condômino ceder a terceiro a posse de sua unidade autônoma, ocasiões nas quais o possuidor poderá utilizar a vaga de garagem a ela vinculada, a depender do que tiver sido acordado entre ele e o proprietário.

§ 4°. São exemplos de possuidores, para fins do disposto no item anterior, os locatários, os sublocatários, os usufrutuários ou os comodatários que estiverem utilizando, mediante acordo firmado com o Condômino, a unidade autônoma à qual a vaga de garagem se vincula.


CAPÍTULO III - DO EDIFÍCIO E DE SUAS UNIDADES AUTÔNOMAS

Art. 5º. O Edifício, com finalidade exclusivamente residencial, está situado no seguinte endereço:

________

tendo sido construído no terreno matriculado sob o nº ________ no seguinte cartório: ________, apresentando as seguintes características, dimensões e confrontações:

________

Art. 6º. As unidades autônomas poderão ser utilizadas exclusivamente para os fins designados nesta Convenção.

Art. 7º. O Edifício é constituído de ________ (________) unidades autônomas com as seguintes características:

________,

cada uma delas com área privativa total de ________ m² (________ metros quadrados), área comum total de ________ m² (________ metros quadrados) e fração ideal do terreno e dos bens de uso e de propriedade comum de 1/________.



TÍTULO II - DAS CONTRIBUIÇÕES PARA DESPESAS E ENCARGOS DO CONDOMÍNIO


CAPÍTULO I - DAS DESPESAS E DOS ENCARGOS

Art. 8º. Entendem-se como despesas e encargos comuns:

I. os gastos com manutenção, conservação, modernização e reparação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança de uso comum, inclusive elevadores, escadas rolantes, geradores, caldeiras, porteiro eletrônico, antenas coletivas, câmeras, encanamentos e aqueles destinados à pratica de esportes e ao lazer;

II. os gastos com limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum, inclusive das acomodações destinadas aos empregados do Condomínio;

III. os salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do Condomínio, tais como porteiros, faxineiros, jardineiros, técnicos e outros cujos serviços se tornem necessários;

IV. a aquisição de equipamentos, uniformes, máquinas e demais materiais necessários à execução dos serviços mencionados neste artigo;

V. as contas de consumo de água e esgoto, telefonia e telecomunicações, gás, luz e força das áreas de uso comum;

VI. os impostos, taxas e demais tributos que incidam sobre as áreas comuns;

VII. os prêmios de seguro referentes aos empregados do Condomínio e ao edifício, contra incêndio e demais sinistros;

VIII. a remuneração do Síndico;

IX. outros gastos, desde que devidamente aprovados pela Assembleia Geral.


CAPÍTULO II - DO PROCEDIMENTO DE RATEIO

Art. 9º. O exercício financeiro coincidirá com o ano civil, iniciando-se em janeiro e terminando em dezembro, com duração de 12 (doze) meses.

Art. 10. Ao final do exercício financeiro, o Síndico deverá preparar o orçamento referente ao próximo ano, fixando as despesas e os encargos previstos.

§ 1º. O orçamento anual será apresentado e aprovado em Assembleia Geral, que deverá ser convocada a se reunir com no mínimo 15 (quinze) e no máximo 30 (trinta) dias de antecedência em relação ao início do próximo exercício financeiro.

§ 2º. Poderão ser posteriormente acrescentadas ao orçamento anual outras despesas, de caráter extraordinário, mediante aprovação da Assembleia Geral, que deverá, igualmente, fixar o prazo e as condições de pagamento destes novos custos pelos Condôminos, em caso de não se utilizar o fundo de reserva.

Art. 11. Os Condôminos concorrerão para o custeio dos encargos e das despesas, sejam ordinárias ou extraordinárias, com valor rateado proporcionalmente às suas frações ideais de terreno.

Parágrafo único. A quota-parte devida por cada Condômino, calculada mensalmente, deverá ser paga até o dia 1 (um) de cada mês.

Art. 12. Ficarão a cargo exclusivo do Condômino as despesas decorrentes de atos lesivos por ele praticados.

§ 1º. Correrão, igualmente, a cargo exclusivo do Condômino os prejuízos por ele ocasionados às partes comuns por omissão ou por retardamento na execução de trabalhos ou de reparações em suas unidades autônomas.

§ 2º. Em caso de aumento de despesas comuns, sejam elas de qualquer natureza, ocasionado por unidade autônoma, o pagamento do excesso deverá ser suportado pelo Condômino titular da respectiva unidade.

Art. 13. O saldo disponível das contas do Condomínio permanecerá em caderneta de poupança ou outra modalidade de conta remunerada, desde que permita o saque para o pagamento das despesas.

Art. 14. O saldo remanescente no orçamento de um exercício financeiro será remanejado para o próximo ano, salvo se outra for a deliberação da Assembleia Geral.

Parágrafo único. Em caso de déficit nas contas anuais, o valor será rateado entre os Condôminos, segundo as suas frações ideais de terreno, e será arrecadado no prazo definido pela Assembleia Geral.


CAPÍTULO III - DO FUNDO DE RESERVA

Art. 15. A Assembleia Geral poderá deliberar pela constituição de um fundo de reserva, que servirá ao pagamento de eventuais despesas imprevistas e urgentes, para as quais o orçamento anual não seja suficiente.

Art. 16. O fundo de reserva será constituído:

I. por taxa adicional sobre as parcelas mensais dos Condôminos, a ser definida pela Assembleia GeralI. pela taxa adicional de ________% (________ por cento) sobre as parcelas mensais dos Condôminos;

II. pelos valores recolhidos a título de sanção pelas infrações a esta Convenção e demais normas internas do Condomínio.

Art. 17. O saldo do fundo de reserva será aplicado em fundo de investimento, caderneta de poupança ou outra conta remunerada.

§ 1º. Os rendimentos destas aplicações serão revertidos em benefício do fundo de reserva.

§ 2º. Mediante aprovação da Assembleia Geral, o saldo do fundo de reserva poderá ser aplicado em outras modalidades de investimento, além daquelas mencionadas neste artigo.

Art. 18. A Assembleia Geral determinará um teto para o fundo de reserva, cujo valor poderá ser atualizado anualmente.

Parágrafo único. Uma vez atingido o teto fixado, poderá ser suspensa a cobrança da taxa adicional dos condôminos, devendo, entretanto, ser esta retomada tão logo sofra o fundo de reserva alguma diminuição.

Art. 19. A utilização do fundo de reserva dependerá da aprovação da Assembleia Geral.


CAPÍTULO IV - DO SEGURO E DO RESSARCIMENTO DE DANOS

Art. 20. O edifício será segurado contra incêndio e outros riscos que o possam afetar ou destruir, no todo ou em parte, em empresa seguradora de reconhecida qualidade e idoneidade, escolhida pelo Síndico, com aprovação do Conselho Consultivo.

Parágrafo único. Os Condôminos poderão, a seu critério, aumentar os prêmios de seguro referentes às suas unidades autônomas, bem como segurar as benfeitorias e os melhoramentos nelas introduzidas.

Art. 21. Ocorrendo sinistro que ocasione a destruição total ou considerável da edificação ou, ainda, que ameace ruir o edifício, a Assembleia Geral se reunirá, no prazo de 15 (quinze) dias, para compor uma comissão formada de 3 (três) condôminos, que terão plenos poderes para:

I. receber a indenização e depositá-la em nome do Condomínio, em estabelecimento bancário designado pela Assembleia Geral;

II. abrir concorrência para a reconstrução do edifício ou das partes destruídas, comunicando o resultado à Assembleia Geral, para a devida deliberação;

III. acompanhar os trabalhos de reconstrução até o final, representando os Condôminos frente aos construtores, engenheiros, fornecedores e repartições públicas.

Parágrafo único. Caso a importância paga pela seguradora não seja suficiente para atender às despesas de reconstrução do edifício, os Condôminos ficarão responsáveis pelo pagamento da reparação na medida de suas frações ideais, salvo a minoria que, recusando-se a fazê-lo, cede à maioria os seus direitos, na forma da Lei.

Art. 22. Mediante voto favorável da maioria das frações ideais, poderá ser deliberada a não-reconstrução do edifício, caso em que será autorizada a venda do terreno, com posterior rateio do preço e do valor do seguro entre os Condôminos, na proporção das respectivas frações ideais.

Art. 23. Em caso de incêndio ou outros sinistros parciais, será recolhido o seguro e, após, proceder-se-á à reparação ou reconstrução das partes afetadas.


CAPÍTULO V - DA RESPONSABILIDADE EM CASO DE CRIMES

Art. 24. O Condomínio não indenizará o Condômino ou o legítimo possuidor de unidade autônoma que for vítima de crime praticado dentro das dependências do Condomínio, devendo o prejudicado pleitear seus direitos diretamente em face do responsável.


TÍTULO III - DA ASSEMBLEIA GERAL

Art. 25. A Assembleia Geral é o órgão máximo de deliberação do Condomínio e poderão dela participar todos os Condôminos, desde que em dia com suas obrigações condominiais.

Art. 26. As Assembleias Gerais serão convocadas mediante carta registrada ou protocolada, pelo Síndico ou pelos Condôminos que representem, no mínimo, 1/4 (um quarto) das frações ideais do Condomínio.

§ 1º. Deverá, ainda, ser afixado edital de convocação em local próprio, de circulação comum, no Edifício.

§ 2º. As convocações poderão ser igualmente enviadas por e-mail ou disponibilizadas em site próprio do Condomínio, caso exista.

§ 3º. As convocações deverão vir assinadas pelo Síndico ou pelos Condôminos responsáveis e indicarão precisamente a data, a hora e o local de realização da Assembleia Geral, bem como os assuntos que comporão a sua pauta.

§ 4º. Os Condôminos deverão ser convocados com, no mínimo, 5 (cinco) dias de antecedência, salvo caso urgente.

§ 5º. As convocações serão entregues nas unidades autônomas pertencentes ao Condômino ou em endereço diverso, informado por este.

§ 6º. A Assembleia Geral não poderá deliberar se todos os Condôminos não tiverem sido devidamente convocados.

Art. 27. Ressalvadas as exceções legais ou aquelas contidas nesta Convenção, a Assembleia Geral será instaurada, em primeira chamada, com presença de Condôminos que representem, no mínimo, metade das frações ideais do Condomínio e, em segunda chamada, a ser realizada 30 (trinta) minutos após o horário marcado para o início, com qualquer número.

Art. 28. A Assembleia Geral será presidida por um Condômino, especialmente aclamado, o qual designará, entre os presentes, o Secretário que lavrará, em livro próprio, a Ata dos trabalhos.

§ 1º. Será mantido um Livro de Atas, que será aberto, rubricado e encerrado pelo Síndico.

§ 2º. As Atas serão assinadas pelo Presidente, pelo Secretário e por todos os Condôminos presentes na Assembleia Geral.

Art. 29. Nas deliberações da Assembleia Geral, os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada Condômino.

Parágrafo único. Se uma mesma unidade autônoma for possuída por diversos proprietários, estes deverão eleger o Condômino responsável por sua representação, constituindo-o através de procuração, por escrito.

Art. 30. Salvo disposição em contrário, as decisões serão tomadas pela maioria de votos dos Condôminos presentes, conforme assinaturas constantes da Lista de Presença.

Parágrafo único. Em se tratando de assunto pessoal ou familiar, as votações poderão ser secretas.

Art. 31. Os Condôminos poderão se fazer representados na Assembleia Geral por procurador, Condômino ou não, devidamente constituído através de procuração com poderes especiais e com a firma reconhecida em cartório.

§ 1º. Não poderão ser nomeados procuradores de Condômino para a Assembleia Geral o Síndico ou quaisquer membros dos órgãos da Administração.

§ 2º. O procurador constituído não poderá representar mais de um Condômino ao mesmo tempo.

Art. 32. Em até 8 (oito) dias após a realização da Assembleia Geral, as deliberações por ela tomadas serão comunicadas a todos os Condôminos, por meio de carta registrada ou protocolada e de nota afixada em local próprio, de circulação comum, no Edifício.

Art. 33. A Assembleia Geral Ordinária ocorrerá, no mínimo, uma vez ao ano, em no máximo 4 (quatro) meses após a finalização do exercício fiscal, para:

I. discutir e votar as contas da administração relativas ao ano findo;

II. discutir e votar o orçamento para o ano corrente e instituir o fundo de reserva, se necessário;

III. quando for o caso, eleger o Síndico e os membros do Conselho Consultivo e do Conselho Fiscal e fixar as respectivas remunerações, se previstas nesta Convenção;

IV. discutir e votar as demais questões contidas na pauta do dia.

Art. 34. A Assembleia Geral Extraordinária será convocada sempre que existirem matérias de interesse geral do Edifício ou dos Condôminos a serem tratadas, inclusive para:

I. examinar as questões que lhe sejam propostas por qualquer dos Condôminos;

II. decidir, em grau de recurso, as decisões proferidas pelo Síndico que venham a ser questionadas pelo interessado;

III. destituir o Síndico, a qualquer tempo e sem indenização, quando este praticar quaisquer irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o Condomínio;

IV. apreciar demais questões contidas na pauta do dia.

Art. 35. As despesas com a Assembleia Geral correrão a cargo do Condomínio, exceto quando o motivo exclusivo de sua convocação for a apreciação de recurso de Condômino, ocasião em que, se o recurso restar improvido, este deverá arcar com as despesas realizadas.



TÍTULO IV - DA ADMINISTRAÇÃO


CAPÍTULO I - DO SÍNDICO

Art. 36. A administração do Condomínio caberá a um Síndico, Condômino ou não, eleito para um mandato de: ________, com possibilidade de reeleição.

Parágrafo único. Poderão se candidatar à função de Síndico e aos demais cargos de Administração previstos nesta Convenção todos os Condôminos que estejam em dia com suas obrigações condominiais.

Art. 37. Caberá ao Síndico, dentre outras tarefas que lhe forem imputadas pela Assembleia Geral:

I. gerir a administração do Edifício;

II. diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos Condôminos e aos possuidores;

III. convocar a Assembleia Geral Ordinária, nas épocas previstas, bem como as Extraordinárias;

IV. representar, ativa e passivamente, o Condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

V. dar imediato conhecimento à Assembleia Geral da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do Condomínio e comunicar o recebimento de quaisquer citações, notificações ou intimações;

VI. cumprir e fazer cumprir esta Convenção, o Regulamento Interno, as determinações da Assembleia Geral e demais normas internas do Condomínio;

VII. elaborar e apresentar à Assembleia Geral o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VIII. executar fielmente as disposições orçamentárias aprovadas pela Assembleia Geral;

IX. cobrar dos Condôminos, inclusive judicialmente, as suas contribuições em relação às despesas ordinárias e extraordinárias, bem como impor e cobrar as multas impostas por infrações a esta Convenção, ao Regulamento Interno, às determinações da Assembleia Geral e às demais normas internas do Condomínio;

X. encaminhar aos Condôminos, juntamente às cobranças, os balancetes mensais, com as respectivas receitas e despesas do condomínio no período anterior ao do da cobrança;

XI. prestar contas à Assembleia Geral, anualmente e quando exigidas;

XII. prestar, a qualquer tempo, esclarecimentos sobre os atos da Administração;

XIII. realizar o seguro da edificação;

XIV. admitir e demitir empregados, bem como fixar a respectiva remuneração, dentro das verbas previstas no orçamento;

XV. manter e escriturar o Livro Caixa, devidamente aberto, encerrado e rubricado pelos membros do Conselho Consultivo;

XVI. ordenar reparos urgentes ou adquirir o que seja necessário à segurança e à conservação do Edifício, desde que não represente gasto significativo, caso em que dependerá da aprovação prévia da Assembleia Geral;

XVII. buscar dirimir, por meios pacíficos e razoáveis, os conflitos existentes entre os Condôminos;

XVIII. entregar ao seu sucessor todos os livros, documentos, registros e demais pertences da Administração que estiverem sob seu poder.

Art. 38. Pela execução das tarefas descritas nessa Convenção e das demais que lhe forem designadas, o síndico receberá remuneração, no valor e na forma definidos pela Assembleia Geral.

Art. 39. O Síndico não é pessoalmente responsável pelas obrigações contraídas em nome do Condomínio, desde que tenha agido no exercício regular de suas atribuições.

Parágrafo único. O Sindico responderá, entretanto, pelo excesso de representação e pelos prejuízos que der causa, por dolo ou por culpa.

Art. 40. O Síndico poderá transferir a terceiros de sua confiança suas funções administrativas ou seus poderes de representação, desde que mediante expressa autorização da Assembleia Geral.

Parágrafo único. Entre os terceiros de que trata este artigo estão incluídas as pessoas físicas ou jurídicas especializadas na administração de condomínios.

Art. 41. O Síndico poderá ser destituído se praticar irregularidades, se não prestar contas ou se não administrar convenientemente o Condomínio.

§ 1º. 8 52828258852 522225255 52 8222 258255828 55 2582585 58828525 528 8225228228.

§ 2º. Na mesma Assembleia Geral que aprovar a destituição, será designada a data para a realização da nova eleição, ficando o Presidente do Conselho Consultivo responsável pela representação e pela administração do Condomínio, até que se tenha um novo Síndico.


CAPÍTULO
II - DO CONSELHO CONSULTIVO

Art. 42. Se a Assembleia Geral julgar conveniente, poderá, juntamente à eleição do Síndico, eleger um Conselho Consultivo, formado por 3 (três) membros, para um mandato de: ________, com possibilidade de reeleição.

Parágrafo único. Os membros do Conselho Consultivo não serão remunerados pelo exercício desta função.

Art. 43. Caberá ao Conselho Consultivo:

I. assessorar o Síndico na solução de problemas do Condomínio;

II. fiscalizar as atividades do Síndico e examinar suas contas e registros;

III. opinar sobre as diretrizes da Administração, inclusive sobre a aquisição de bens, a contratação de serviços e os eventuais trabalhos de conservação, manutenção e modernização do Edifício;

IV. dar parecer sobre as propostas orçamentárias, bem como sobre eventuais despesas extraordinárias;

V. eleger, dentre os seus membros, o Presidente, que ficará responsável pela substituição do Síndico, quando este estiver impedido de exercer sua função;

VI. fiscalizar o cumprimento desta Convenção, do Regulamento Interno, das deliberações da Assembleia Geral e demais normas internas do Condomínio pelo Síndico;

VII. abrir, rubricar e encerrar o Livro Caixa.


CAPÍTULO III - DO CONSELHO FISCAL

Art. 44. Se a Assembleia Geral julgar conveniente, poderá eleger um Conselho Fiscal, composto por 3 (três) membros, para um mandato de: ________, com possibilidade de reeleição.

Parágrafo único. Os membros do Conselho Fiscal não serão remunerados pelo exercício desta função.

Art. 45. Caberá ao Conselho Fiscal:

I. fiscalizar as atividades dos órgãos de Administração do Condomínio;

II. examinar regularmente as contas, os relatórios e demais registros financeiros e contábeis do Condomínio;

III. 228285 2552825 82852 58 822258 52 5825882;

IV. comunicar aos Condôminos, por carta registrada ou protocolada, as irregularidades percebidas na Administração do Condomínio.



TÍTULO V - DAS PENALIDADES


CAPÍTULO I - DAS PENALIDADES POR DESCUMPRIMENTO DE NORMA CONDOMINIAL

Art. 46. Os condôminos ou possuidores de unidades autônomas que desrespeitarem as normas do Condomínio, incluindo, além de outras eventualmente existentes, aquelas constantes desta Convenção de Condomínio, do Regimento Interno ou de deliberações da Assembleia Geral, poderão sofrer as seguintes penalidades:

I. advertência escrita;

II. multa.

§ 1°. O Condomínio manterá um Livro de Ocorrências no qual os Condôminos ou possuidores poderão registrar eventuais violações às normas condominiais.

§ 2°. A aplicação de qualquer penalidade não retira do Condomínio o direito de pleitear, em face do infrator ou de quem for responsável por ele, indenização por eventuais danos decorrentes da violação praticada.

Art. 47. A penalidade de advertência é cabível sempre que os Condôminos, possuidores ou terceiros sob sua responsabilidade violarem qualquer norma condominial, incluindo as previstas nesta Convenção e no Regimento Interno, desde que não haja outra penalidade prevista para a mesma violação.

Art. 48. A penalidade de multa será aplicável ao Condômino que:

I. manter, dentro das dependências do Condomínio, bens ou objetos que possam colocar em risco a integridade física das pessoas que as frequentem ou dos bens condominiais;

II. realizar obras ou reformas que coloquem em risco a integridade estrutural da edificação, dos bens do Condomínio ou do patrimônio de outros moradores;

III. atirar quaisquer objetos pelas janelas das unidades autônomas;

IV. alterar a fachada ou as esquadrias externas da edificação;

V. utilizar as áreas comuns para o armazenamento de bens pessoais, fora dos locais em que isto for eventualmente permitido, por mais de um dia;

VI. depositar lixo fora dos locais permitidos;

VII. receber mais de três advertências.

§ 1°. A multa por descumprimento de norma condominial tem valor correspondente a ________% (________ por cento) do valor da taxa de condomínio, sem prejuízo das disposições do art. 1.337, caput e parágrafo único, do Código Civil Brasileiro

§ 2°. Em caso de reincidência em uma mesma conduta para a qual esteja prevista aplicação de multa por descumprimento de norma condominial, o valor da penalidade passará a ser de ________% (________ por cento) da taxa condominial.

§ 3°. O Regimento Interno poderá definir outras condutas passíveis penalização por meio de multa.

Art. 49. Em caso de violação das normas condominiais, além de poder aplicar a penalidade prevista nesta Convenção, o Condomínio poderá adotar todas as medidas cabíveis para fazer cessar a violação, ficando o infrator ou quem for responsável por ele obrigado a ressarcir o Condomínio pelos custos incorridos, independentemente de interpelação judicial.

Art. 50. O fato de o Condomínio deixar de aplicar uma penalidade prevista nesta Convenção, por qualquer motivo que não seja o lícito reconhecimento, pela Assembleia Geral, de que não houve infração, não prejudica os direitos do Condomínio de pleitear indenização ou de adotar as medidas necessárias à cessação da violação.


SUBCAPÍTULO I - DAS RESPONSABILIDADES EM CASO DE VIOLAÇÕES

Art. 51. O Condômino ou o possuidor de unidade autônoma será responsável perante o Condomínio pelas ações ou omissões que violarem as normas condominiais e que sejam praticadas por terceiros que ingressarem nas dependências do Condomínio mediante sua autorização ou convite, incluindo funcionários ou prestadores de serviços.

Art. 52. O Condômino será solidariamente responsável pelo pagamento de multas eventualmente impostas pelo Condomínio ao possuidor que ocupar sua unidade autônoma.


SUBCAPÍTULO II - DO PROCEDIMENTO PARA APLICAÇÃO DE ADVERTÊNCIA

Art. 53. Uma vez que tomar conhecimento de uma infração apta a ensejar a aplicação de penalidade de advertência a uma pessoa qualquer, o síndico encaminhará a advertência por escrito ao responsável, por meio físico ou eletrônico que permita assegurar e comprovar o recebimento da advertência pelo advertido.

Art. 54. A advertência deverá detalhar a violação imputada ao advertido, indicando os dispositivos que foram violados, o prazo para recurso e as evidências do cometimento da infração.

Art. 55. Uma vez recebida a advertência, o advertido poderá, em até dez dias corridos, recorrer da aplicação da penalidade à Assembleia de Condôminos, endereçando ao síndico pedido para que inclua o assunto em Assembleia Geral Extraordinária a ser convocada em até trinta dias corridos contados do recebimento do pedido de recurso.

Art. 56. Na Assembleia Geral Extraordinária que tratar do assunto, o advertido poderá apresentar sua defesa, ficando a decisão final a cargo do colegiado, que poderá anular ou manter a penalidade imposta pelo síndico.

Art. 57. A deliberação de anulação ou de manutenção de penalidade imposta pelo síndico será tomada por maioria de votos dos presentes, sendo que, se o síndico for morador, seu voto não poderá ser computado para fins de agravar a situação do advertido.


SUBCAPÍTULO III - DO PROCEDIMENTO PARA APLICAÇÃO DE MULTA POR DESCUMPRIMENTO DE NORMA CONDOMINIAL

Art. 58. Uma vez que tomar conhecimento de uma situação apta a ensejar a aplicação de multa por descumprimento de norma condominial a uma pessoa qualquer, nos termos desta Convenção, o síndico notificará o responsável de que a multa lhe será cobrada juntamente com a taxa condominial a ser enviada no segundo mês subsequente ao do envio da notificação.

Art. 59. A notificação deverá detalhar a violação imputada ao notificado, indicando os dispositivos que foram violados, o prazo para recurso e as evidências do cometimento da infração.

Art. 60. A notificação será obrigatoriamente encaminhada por escrito, por meio físico ou eletrônico que permita assegurar e comprovar seu recebimento pelo notificado.

Art. 61. Uma vez recebida a notificação, o notificado poderá, em até vinte dias corridos, recorrer da aplicação da penalidade à Assembleia de Condôminos, endereçando ao síndico pedido para que inclua o assunto em Assembleia Geral Extraordinária a ser convocada em até trinta dias corridos contados do recebimento do pedido de recurso.

Art. 62. Recebido o recurso pelo síndico, a aplicação da multa por descumprimento de norma condominial ficará suspensa até decisão da Assembleia de Condôminos.

Art. 63. Na Assembleia Geral Extraordinária que tratar do assunto, o advertido poderá apresentar sua defesa, ficando a decisão final a cargo do colegiado, que poderá anular ou manter a penalidade imposta pelo síndico.

Art. 64. A deliberação de anulação ou de manutenção de penalidade imposta pelo síndico será tomada por maioria de votos dos presentes, sendo que, se o síndico for morador, seu voto não poderá ser computado para fins de agravar a situação do notificado.

Art. 65. Mantida a aplicação da penalidade, a cobrança da multa por descumprimento de norma condominial deverá ser efetuada juntamente com a taxa condominial do mês subsequente ao da realização da Assembleia.


CAPÍTULO II - DAS PENALIDADES POR ATRASO NO PAGAMENTO DAS CONTRIBUIÇÕES MENSAIS

Art. 66. O Condômino que atrasar o pagamento das contribuições mensais deverá pagar ao Condomínio juros de mora de 1% (um por cento) ao mês sobre o valor devido, contados a partir da data do vencimento.

Art. 67. O atraso superior a 1 (um) mês obrigará o Condômino, também, ao pagamento de multa de 2% (dois por cento) sobre o débito.

Art. 68. Todos os valores eventualmente devidos pelos Condôminos por força do disposto nesta Convenção serão corrigidos monetariamente de acordo com o IGP-M/FGV ou, em sua falta, por outro índice que reflita a real desvalorização da moeda no período considerado.


SUBCAPÍTULO I - 885 85528858852588855

Art. 69. 8 822522822 822252 8255 8222255822222 52822285828 2282 252522222 558 8222588588228 2228588 528588225558 5 855 5285552 55222225, 822 8222 225 25528 2 258258 2255225858 52825522228 52 282225588 5255828, 82252 8222885228, 2255222 2 8225228282, 855888525 885585858 52825828858 52 5282228588885552 2822255822222 5228258 22 528522222 2588882 25 2552885855 2852552 22252 2 822522822 2 22582852.

Parágrafo único. 8 5282228588885552 52 852 25525 2 caput 52822 552822 25882855 58255 852 2 828222 52852882 5 822258858852 222858 8225 2282852 22 2222 52 22582852 82588552 2282 822522822.


SUBCAPÍTULO II - DA COBRANÇA

Art. 70. A multa por atraso de pagamento de contribuição mensal será aplicada automaticamente após transcorrido o prazo previsto para sua incidência.

Art. 71. O atraso de pagamento superior a 30 (trinta) dias autoriza o Síndico a adotar todas as medidas judiciais ou extrajudiciais cabíveis para cobrança da dívida, sendo que, caso seja adotada alguma medida, o Condômino inadimplente deverá:

§ 1°. Nos casos em que houver a contratação de advogado, pagar ao Condomínio a importância de 20% (vinte por cento) sobre o valor devido, além de ressarcí-lo pelos custos em que tiver incorrido para a cobrança, incluindo despesas com envio de correspondência ou com serviços cartoriais;

§ 2°. Nos casos em que não houver a contratação de advogado, ressarcir o Condomínio pelos custos em que tiver incorrido para a cobrança.



TÍTULO VI
- DAS DISPOSIÇÕES GERAIS E TRANSITÓRIAS

Art. 72. A presente Convenção obriga a todos os Condôminos, os titulares de direitos sobre as unidades autônomas, os que sobre elas exerçam posse ou detenção, os seus sub-rogados ou sucessores e, ainda, os ocupantes, ainda que a título eventual, do Edifício ou de qualquer de suas partes.

Parágrafo único. Os Condôminos farão constar nos contratos de locação, de alienação, de cessão de uso e quaisquer outros que importem em transferência de direitos sobre o Condomínio ou sobre suas unidades autônomas cláusula que imponha a obrigação de obediência a esta Convenção e demais normas do Condomínio.

Art. 73. Os Condôminos deverão se cientificar do teor desta Convenção e de seu Regulamento Interno, bem como das deliberações da Assembleia Geral e demais normas internas do Condomínio.

Parágrafo único. Tão logo seja aprovada em Assembleia Geral, serão remetidas cópias integrais desta Convenção a todos os Condôminos, que confirmarão o recebimento de suas respectivas cópias por meio da assinatura em folha de protocolo específico.

Art. 74. A Assembleia Geral - ou o síndico, em sua ausência - poderá fixar normas de uso do elevador e das áreas de lazer de uso comum que existirem ou que vierem a ser construídas, desde que em conformidade com a lei e com as normas condominiais.

Parágrafo único. É expressamente proibida a fixação de normas de uso que impeçam a utilização de áreas comuns por Condôminos inadimplentes ou que tenham caráter disciminatório.

Art. 75. O Condômino não poderá eximir-se do cumprimento desta Convenção e demais normas internas do Condomínio alegando desconhecimento.

Art. 76. As mudanças em quaisquer das cláusulas desta Convenção dependerão do voto favorável de, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais do Condomínio.

Art. 77. 88 2225225528 52 8225228282 222 5522585552 2555 25225 8522585 2825 822822852, 2 825 82258522222 5222522 2 522588 225258 82225258 52 8225228282.

Art. 78. 858255 5 8882288285 22558 5 52888255852 82852 28 85828 2288828, 22 82282252885 822 58 58822888228 822588 5288858288 52 8582.

Art. 79. 2555 85588525 5852 25 25285852 55 528885852 52 85588525 528 588228828828 52825 822822852 25 52 855 8222525225852, 2885 282822 2 2252 55 8225585 22 852 2825 8285882552 2 55828882, 822 52252885 52 85588525 25252, 225 2588 258888228552 852 8225.

Art. 80. Para todos os efeitos, esta Convenção passa a vigorar da data de sua aprovação em Assembleia Geral, sendo revogadas quaisquer disposições em contrário, vigentes antes disso.





Convenção de Condomínio aprovada pela Assembleia Geral Extraordinária,

realizada em ________, na data de ________,

conforme ata e lista de presença em anexo.