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Was sollte beim Kauf einer Eigentumswohnung beachtet werden?

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Kategorie: Miteigentümer

Der Kauf einer eigenen Eigentumswohnung stellt oft eine große Herausforderung dar. Von der Wohnungssuche, zur Kaufpreisermittlung, Finanzierung, zu den Behördenschritten, den Notarkosten und Versicherungen, der Wohnungskauf beinhaltet viele Schritte, die z.B. sehr anders sind als beim Kauf eines Hauses. Dieser Guide soll eine Veranschaulichung des Prozederes darstellen.

Generelle Fragen

Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird Teil einer Eigentümergemeinschaft:

Die Eigentümergemeinschaft ist der Verbund aller Eigentümer, die eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzen. Begründet wird die Gemeinschaft durch eine Teilungserklärung mit zugehöriger Gemeinschaftsordnung sowie einer notariellen Beurkundung.

Die Gemeinschaftsordnung und die Teilungserklärung regeln das Zusammenleben der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese beiden Dokumente können nachträglich entweder gar nicht mehr oder nur noch unter sehr strengen Voraussetzungen geändert werden. So heißt es grundsätzlich, dass die laufende Verwaltung und generelle Reparaturen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können. Größere Modernisierungen mit doppelt qualifizierter Mehrheit und bauliche Veränderung können allerdings nur einstimmig beschlossen werden. Dies ist im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. Individuelle Regelungen finden Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung.

Was regelt eine Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung regelt die formelle Aufteilung eines Gebäudes sowie Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer. Bestandteile der Teilungserklärung sind:

- ein Aufteilungsplan, aus dem die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der Gebäudeteile ersichtlich werden. Die Höhe des jeweiligen Eigentumsanteils der einzelnen Eigentümer wird meist in Tausendstel angegeben. Wird der Anteil eines Eigentümers beispielsweise mit 87/1.000stel angegeben, gehören ihm 8,7 Prozent des gesamten Gebäudes. Die Zahl 87 bezieht sich nicht auf die Quadratmeterzahl seiner Wohnung.
- eine Abgeschlossenheitsbescheinigung aus der hervorgeht, dass die einzelnen Einheiten abgeschlossen sind, das heißt, unabhängig voneinander genutzt werden können.
- eine Gemeinschaftsordnung, die „die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander " festlegt, wie Franziska Bock vom Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. betont. Die Gemeinschaftsordnung kann, muss aber keine Hausordnung enthalten.

Die Teilungserklärung ist also Voraussetzung dafür, dass einzelne Wohnungsgrundbücher angelegt werden können. Jeder Bestandteil der Teilungserklärung sowie die einzelnen Wohnungsgrundbücher müssen notariell beurkundet werden. Erst wenn dies geschehen ist, können die Wohnungen einzeln verkauft werden. Da die Aufteilung vor der Veräußerung der Einheiten erfolgt, hat der Wohnungskäufer keinerlei Einfluss auf die Regelungen in der Teilungserklärung.

In der Teilungserklärung wird zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Beim Sondereigentum handelt es sich um die Flächen, die einem Eigentümer individuell gehören, also um die Eigentumswohnung samt zugewiesenen weiteren Flächen wie etwa einer Garage oder einem Kellerabteil. Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Eigentümern der WEG gemeinschaftlich gemäß ihrem Miteigentumsanteil.

Kauf einer Eigentumswohnung: Unterlagen und Historie prüfen

Die Eigentümergemeinschaft und ihre zugehörigen Regeln sollte noch vor dem Kauf genau untersucht werden. D.h. die Gemeinschaftsordnung sollte, genau geprüft werden, da geklärt werden sollte, ob diese Regelungen mit den persönlichen Lebensumständen zusammenpassen. Ist dies nicht zutreffend, sollte man von einem Kauf Abstand nehmen. Geregelt werden meist die Bereiche wie die Nutzung der Einheit, Kostentragung und auch die Hausordnung. Wenn es sich um eine gebrauchte Eigentumswohnung handelt, sollten die bereits getroffenen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft untersucht werden. Dies gilt auch für die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Es sollten zudem auch folgende Fragen beantwortet werden:

Wichtigste Fragen

1. Wie hoch sind die Anteile der Wohnung an der gesamten Eigentümergemeinschaft?

Grundsätzlich werden die Anteile in X/1.000stel angegeben, welches in der Teilungserklärung festgelegt wird. Die Höhe des Miteigentumsanteils kann einen Einfluss darauf haben, wie hoch der Anteil des Eigentümers an späteren Sanierungskosten ist. In der Teilungserklärung kann aber auch geregelt werden, dass die Kosten nicht nach Miteigentumsanteilen, sondern nach Wohneinheit aufgeteilt werden. In diesem Fall würde der Eigentümer einer kleineren Wohnung für eine Treppenhaussanierung oder den Einbau eines Aufzugs genauso viel zahlen, wie der Eigentümer einer größeren Wohnung.

2. Wie sieht die Aufteilung der Kosten zwischen Eigentümer und der Gemeinschaft aus?

Da Teilungserklärungen unterschiedliche Regelungen enthalten können, sollten Immobilienkäufer vorab klären, welche Kosten die einzelnen Eigentümer der Gemeinschaft zu tragen haben.

Beispiel: Alle Fenster sind im Allgemeinen Gemeinschaftseigentum. d.h. dass größere Sanierungen wie der Austausch der Fenster dadurch mehrheitlich von der Gemeinschaft beschlossen werden müssen. Dies hat also die Folge, dass alle Eigentümer die Kosten für solche Arbeiten teilen. In der Teilungserklärung kann aber hingegen geregelt werden, dass jeder Eigentümer die Kosten für den Fenstertausch in der eigenen Wohnung selbst tragen muss. Bei Fenstern in gemeinschaftlichen Räumen wie etwa im Treppenhaus wird dann auf die gemeinschaftlichen Rücklagen zugegriffen, da diese immer Gemeinschaftseigentum sind.

3. Ist die Instandhaltungsrücklage ausreichend hoch?

Bei gebrauchten Eigentumswohnungen sollte darauf geachtet werden, dass eine ausreichend hohe Instandhaltungsrücklage vorhanden ist. Denn sollten später kostspielige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum notwendig werden, ist sonst bei einer zu geringen Rücklage eine Sonderumlage fällig. Vor dem Kauf sollte also herausgefunden werden, wie hoch die vorhandene Rücklage ist und wie viel monatlich in die Rücklage zu zahlen ist.

Achtung: Die laufenden Kosten, einer Eigentumswohnung sind höher, als die Betriebskosten für eine Mietwohnung. Denn Hausverwaltung und monatliche Instandhaltungsrücklage verursachen Kosten, die der Eigentümer selbst zu zahlen hat und die nicht auf den Mieter umgelegt werden können.

4. Wie sind die Stimmrechte in der Eigentümergemeinschaft geregelt?

Das Gewicht einer Stimme kann in einer Eigentümergemeinschaft verschieden geregelt werden. Es gibt grundsätzlich insgesamt drei unterschiedliche Möglichkeiten:

Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat nur eine Stimme, egal über wie viele Miteigentumsanteile und Einheiten er verfügt.

Objektprinzip: Für jede Einheit gibt es eine Stimme, unabhängig von den Eigentumsanteilen.

Wertprinzip (Miteigentumsanteilsprinzip): Es zählt nur das Gewicht der Miteigentumsanteile.

Als Standardregelung wird oft das Kopfprinzip festgelegt. Es dürfen aber auch abweichende Regelungen - nach dem Bundesgerichtshof - wirksam sein und angewandt werden.

Weiterhin sollte der potentielle Käufer feststellen, ob ein Hausverwalter in der Vergangenheit gut gearbeitet hat. Hier hilft ein Blick in die Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen, der Beschlusssammlung und vergangener Abrechnungen. Sind hier Unstimmigkeiten ersichtlich, ist Vorsicht geboten.

5. Streitigkeiten in der Vergangenheit?

Es wird gesetzlich vorgegeben, dass Hausverwalter Beschlüsse der Eigentümer in einer Beschlusssammlung dokumentieren müssen. Ob es sich um eine funktionierende Eigentümergemeinschaft oder um eine Streitgemeinschaft handelt, lässt sich am besten feststellen, wenn man Einsicht in diese Beschlusssammlung nimmt:

Finden sich in diesen Beschlüssen Indizien dafür, dass sich die Gemeinschaft in der Vergangenheit uneinig war, sollten Immobilienkäufer besser beim Verkäufer oder Makler nachhaken.

6. Gibt es auch einen gewerblich genutzten Teil?

Viele Mehrfamilienhäuser haben auch einen gewerblich genutzten Teil. Werden solche Flächen in der Teilungserklärung nur allgemein als Gewerbeflächen ausgewiesen, ist eine vielfältige Nutzung zulässig. Es kann dort auch eine Kneipe, eine Galerie oder ein Büro einziehen. Sind die Flächen hingegen als reine Ladenflächen ausgewiesen, so ist auch in Zukunft nur eine Nutzung als Laden zulässig.

Achtung: Es sollte auch geregelt sein, wie anfallende Nebenkosten aufgeteilt werden. Denn oft verursachen Gewerbeflächen höhere Kosten als die Wohneinheiten.

Eigentumswohnung als Mietwohnung verwenden

Wer eine Eigentumswohnung nicht zur eigenen Nutzung, sondern als Kapitalanlage erwirbt, sollte eine Dinge beachten:

  • Nicht alle Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden: z.B. Verwalterkosten oder die Bildung von Instandhaltungsrücklagen.
  • Im Mietvertrag sollte hinsichtlich der umlagefähigen Nebenkosten derselbe Abrechnungsschlüssel vereinbart werden, der auch in der Teilungserklärung steht. Denn rechnet die Verwaltung beispielsweise die Kosten für die Müllabfuhr nach Personenzahl ab und im Mietvertrag ist eine Abrechnung nach Wohnfläche vereinbart, dürfte es für den Vermieter schwierig bis unmöglich sein, die Kosten korrekt abzurechnen.
  • In Teilungserklärungen kann zudem vereinbart sein, dass die Haltung größerer Hunde verboten ist. Ein vermietender Wohnungseigentümer muss das berücksichtigen und darf seinem Mieter deshalb nicht die Haltung von Hunden erlauben.
  • Es muss in der Regel ein Energieausweis vorliegen. Dieser gibt Auskunft darüber, welchen Energieverbrauch ein Gebäude hat. Ihn einzuholen ist die Pflicht des Verwalters.

Fazit

Wer eine Eigentumswohnung kauft, bindet sich in der Regel für einen längeren Zeitraum. Deshalb gilt es, nicht nur die Wohnung an sich auf Herz und Nieren zu prüfen, sondern auch die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sorgfältig zu untersuchen.

Auch ein Blick in die Beschlusssammlung der Eigentümergemeinschaft zeigt auf, ob es in der Vergangenheit Streit unter den Eigentümern gab. Bevor der Kaufvertrag also beim Notar besiegelt wird, sollten künftige Wohnungseigentümer erst einmal eine ganze Menge über ihre Wunschimmobilie herausfinden, indem sie sämtliche Unterlagen genau prüfen.

Vorlagen und Beispiele zum Herunterladen im Word- und PDF-Format

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