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Mietminderung: Wann und wie möglich?

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Kategorie: Wohnen, Immobilien

Wasserschaden, Schimmel, defekte Heizung oder Lärm? Dies sind einige Gründe für eine Mietminderung. Die sogenannte Mietminderung ist die Minderung des Mietpreises aufgrund eines Mangels an der Mietsache, der Wohnung oder des Hauses. In diesem Artikel erläutern wir Ihnen, welche weiteren Gründe Sie als Mieter für eine Mietminderung haben, wie Sie die Mietminderung vollziehen (Ankündigung, Mängelanzeige) und wie hoch die Mietminderung ausfallen kann.

1. Was ist eine Mietminderung?

Bei einer Mietminderung handelt es sich um eine Kürzung der zu zahlenden Miete. Diesen Anspruch kann der Mieter einseitig ohne eine etwaige Zustimmung des Vermieters geltend machen. Demnach können Sie als Mieter ab dem Zeitpunkt, ab dem Sie Ihrem Vermieter über den Mangel informieren, die Miete kürzen/mindern. Wichtig ist jedoch, dass eine Minderung der Miete nur dann rechtmäßig ist, wenn Sie, als Mieter, den Mangel nicht selbst verursacht haben und Sie dem Vermieter eine angemessene Zeit zur Beseitigung des Mangels eingeräumt haben.

Die Mietminderung kann in zwei verschiedenen Fällen auftreten:

1. Wenn in der Wohnung ein genereller Mangel aufgetreten ist, der die Wohnraumnutzung einschränkt,
2. Bestimme Eigenschaften, die im Mietvertrag schriftlich zugesichert wurden, weist die Wohnung nicht auf.

Die Kürzung der Miete kann so lange fortbestehen, so lange der Mangel bzw. die Einschränkung der Wohnraumnutzung besteht. Sobald der Mangel bzw. die Einschränkung jedoch behoben ist, hat der Mieter wieder die volle Miete zu entrichten.

§ 536 Absatz 1 BGB:

"Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessene herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht."

2. Gründe für eine Mietminderung

Damit es einen berechtigten Grund für eine Mietminderung gibt, muss das Nutzen des Wohnraumes aufgrund von sog. Mängeln eingeschränkt sein. Wie bereits erwähnt, darf der Mieter den jeweiligen Mangel jedoch nicht selbstverursacht haben. Der Mieter ist auch nicht zur Minderung berechtigt, wenn die etwaige Beeinträchtigung zum allgemeinen Lebens- oder Mieterrisiko gehört, oder die Beeinträchtigung sozial- oder ortsüblich ist. So ist z.B. Fluglärm von einem benachbartem Flughafen ortsüblich und daher ist eine Mietminderung aufgrund von Fluglärm nicht möglich.

Hier werden Ihnen jedoch die häufigsten Gründe für eine Mietminderung verdeutlicht:

2.1. Minderung der Miete aufgrund von Heizungs-, Warmwasser, oder Stromausfalls

Mieter haben Recht auf Minderung in den Fällen, in denen die Heizung in Schlafzimmern ODER in der gesamten Wohnung ausfällt. Wenn Warmwasser im Badezimmer ODER in der gesamten Wohnung ausfällt. Zudem wenn die Stromversorgung in der gesamten Wohnung ausfällt ODER einzelne Lichtschalter Defekt sind.

2.2. Minderung der Miete aufgrund von Feuchtigkeit

Mit Feuchtigkeit kommt in den meisten Fällen Schimmel einher. Dies ist bisher der häufigste Grund für eine Mietminderung. Bestimmte Fälle die zur einer Mietminderung berechtigten sind u.a. ein feuchter Keller und Schimmelbildung in der Wohnung oder an dem Möbeln.

2.3. Minderung der Miete aufgrund von Lärm

Lärmbelästigung kann viele Quellen haben. Jedoch nicht jeder Lärm berechtigt zu einer Minderung der Miete. Von deutschen Gerichten wurde entschieden, dass u.a. Baulärm durch eine benachbarte Baustelle, bellende Hunde und eine schlechte Schallisolierung zur Minderung berechtigen.

2.4. Minderung der Miete aufgrund fehlender Wohneigenschaften

Wenn in einem Mietvertrag eine bestimmte Wohneigenschaft zugesichert wird, so hat der Vermieter auch dafür zu sorgen, dass diese Eigenschaft während der Mietzeit dauerhaft gegeben ist. Sogenannte Wohneigenschaften können u.a. eine Einbauküche, die Quadratmeteranzahl des Wohnraumes, fehlender Garagenplatz und fehlende Türen in der Wohnung sein. Sobald eine etwaige Eigenschaft vertraglich zugesichert wurde und diese aber zeitweise nicht vorhanden ist, hat der Mieter ein Recht auf Minderung der Miete.

3. Ankündigung der Mietminderung

Wenn Sie als Mieter eine Mietminderung aufgrund eines Mangels planen, ist es immer ratsam zunächst eine Mängelanzeige an Ihren Vermieter zu versenden. Diese ist schriftlich an den Vermieter zu adressieren. In diesem sollte der genaue Mangel genannt und dem Vermieter genügend Zeit eingeräumt werden, um diesen Mangel zu beheben. Weiterhin kann der Mängelanzeige auch Fotos/Bilder angehangen werden.

Schließlich sollte eine etwaige Ankündigung dazu diesen, die Mietminderung anzukündigen.

4. Höhe der Mietminderung

Die Höhe der Mietminderung kann der Mieter grundsätzlich selbst bestimmen, jedoch sollte diese angemessen hoch sein. Wichtige Faktoren für die Bestimmung der Höhe, sind die Dauer und die Schwere des Mangels. Weiterhin können Sie sich als Mieter die sogenannte Mietminderungstabelle anschauen, die Sie als Richtlinie für die Höhe der Mietkürzung nehmen können.

Beispiele aus der Mietminderungtabelle 2019

Höhe Grund der Mietminderung Gericht Fundstelle
100% Wohnung in unbewohnbarem Zustand LG Wiesbaden WuM 1980, 17
100% vollständiger Ausfall der Stromversorgung AG Berlin-Neukölln MM 1988, 31
75% Ausfall der Heizung im Winter LG Berlin ZMR 1992, 302
50% Umfangreiche Bau- und Sanierungsarbeiten AG Weißwasser WuM 1994, 601
30% nächtliche Bauarbeiten AG Berlin-Mitte MM 2007, 183
20% Ausfall der Wasserversorgung LG Berlin MM 2002, 427

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