21 de marzo 2023
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21 de marzo 2023
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Cuando un local de negocio tiene pérdidas económicas y el empresario empieza a tener más y más deudas, se puede plantear dejar el negocio. En esta situación, una de las posibilidades del empresario es el traspaso de su negocio, es decir, la cesión del contrato de arrendamiento del local a un tercero a cambio de un precio pactado. Hay que tener en cuenta que en un traspaso de un local de negocio, no se cede únicamente el local donde se ejerce la actividad económica, sino que se traspasa también todos los productos, existencias, mobiliario, clientelas, etc. Esta opción puede ser atractiva para el empresario pero también para el adquirente ya que no tendrá que comenzar una actividad empresarial desde cero.
La presente guía tiene como objetivo explicar los aspectos más importantes del traspaso de local de negocio. En primer lugar, se explicará en qué consiste el contrato de traspaso de local de negocio y las diferencias entre el traspaso y el subarriendo de local de negocio. En segundo lugar, se analizarán los requisitos a seguir para que el arrendatario (inquilino) cumpla con la legislación vigente. Será fundamental conocer en qué fecha se celebró el contrato de arrendamiento puesto que dependiendo de la fecha se aplicará la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964 o de 1994. En tercer lugar, se expondrá las diferencias cuando la arrendataria es una sociedad mercantil, hecho bastante común y que genera bastante controversia.
El traspaso o cesión de un local de negocio consiste en el acuerdo entre el arrendatario (inquilino) y una tercera persona de la cesión del local de negocio, a cambio de una cantidad de dinero, subrogándose la tercera persona (adquirente) en el contrato de arrendamiento inicial. Para ello, las partes deberán firmar un contrato de traspaso de local de negocio, en el cual constará la pluralidad de derechos y obligaciones que se transmiten. Es importante tener en cuenta que a partir del 1 de enero de 1995, el precio que se paga por un traspaso incluye el mobiliario, útiles, maquinaria, stock, clientela, y todo aquello que esté en el local y que se pueda utilizar para desempeñar la actividad económica. Por tanto, es esencial que el arrendatario calcule bien el valor total del local de negocio, y sea lo más transparente posible con los compradores interesados.
El contrato de traspaso de local de negocio debe constar por escrito y estar bien estructurado. No obstante, si el contrato de arrendamiento se firmó a partir del 1 de enero de 1995, no necesita formalizarse en escritura pública.
¿Está sujeto el traspaso a IVA o al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales?
El traspaso de local de negocio no está sujeto a IVA ni al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). La transmisión tanto del local, como de todo el mobiliario tangible e intangible del mismo, no devenga IVA o ITP, siempre que el traspaso se haga a una misma persona (física o jurídica) y continue con la misma actividad económica.
Con respecto al IRPF, para el arrendatario que traspasa el local de negocio se produce una ganancia patrimonial, es decir, un incremento en su patrimonio, y por tanto, deberá declarar el importe en su declaración de IRPF. Por otro lado, en el supuesto de que el arrendador (propietario) hubiera recibido una parte del traspaso, éste deberá consignarlo como rendimiento del capital inmobiliario en su declaración de IRPF, pudiendo aplicar una reducción del 40% al tratarse de una renta obtenida de forma irregular en el tiempo.
Aunque la finalidad del traspaso o cesión de un local de negocio es la misma, existen diferencias entre el traspaso de local de negocio (concepto utilizado con la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964) y la cesión del contrato de arrendamiento (concepto utilizado con la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994). Por ello, lo primero que se debe hacer es ver la fecha del contrato de alquiler del local de negocio, puesto que dependiendo de cuando se firmó, se aplicarán unos requisitos u otros. En el apartado 4 y 5, se explicará en detalle aquellos requisitos que debe cumplir el arrendatario para que la cesión del local de negocio se haga conforme a derecho.
En el subarriendo de un local de negocio, el arrendatario "realquila" a una tercera persona el uso del local de negocio que tiene alquilado con el arrendador (es decir, cede a un tercero el uso como arrendatario del local de negocio alquilado). Tras el subarrendamiento, se crea una relación triangular entre el arrendador, arrendatario y subarrendatario. Por tanto, el arrendatario inicial se transforma en arrendador del nuevo inquilino (subarrendador), y el nuevo inquilino se convierte en subarrendatario.
A diferencia del traspaso, en el subarriendo la relación entre el arrendador y el arrendatario-subarrendador no cambia. El contrato de arrendamiento del local de negocio sigue plenamente vigente, y ambas partes se rigen por los derechos y obligaciones contemplados en el contrato inicial.
En el traspaso o cesión del local de negocio, se ceden todos los derechos y obligaciones del contrato de alquiler del local de negocio a un tercero, desapareciendo el antiguo arrendatario del contrato. Por tanto, aquí no hay una relación triangular, sino que el antiguo arrendatario es sustituido por el nuevo.
Si se quiere saber más sobre el subarrendamiento de un local de negocio, se recomienda la siguiente lectura: ¿Se puede subalquilar el local de negocio?
En el caso de que el contrato de arrendamiento del local de negocio se hubiera firmado entre 1964 y 1994, al traspaso del local de negocio le será de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
La principal diferencia con los contratos de arrendamiento firmados a partir del 1 de enero de 1995 es que aquí el traspaso solo versará sobre el local de negocio en sí mismo, es decir, no se incluirán los productos, mobiliario, existencias, clientela, marcas, etc. Por tanto, en caso de que el arrendatario quisiera ceder también las existencias del negocio al nuevo inquilino, tendría que negociar separadamente el precio de cada una de ellas y firmar un contrato de compraventa. Por tanto, se tendría que firmar dos contratos: por un lado, el contrato de traspaso del local de negocio, y por otro lado, el contrato de compraventa de bienes.
A continuación se expondrán los requisitos que el arrendatario debe seguir para que el traspaso se realice conforme a derecho:
En caso de que no se cumpliera alguno de los anteriores requisitos, el traspaso del local de negocio sería inválido, y el arrendador no tendrá la obligación de reconocer el traspaso.
Como ya se ha explicado, el arrendador tiene 30 días desde que el arrendatario le notificó su intención de traspasar el negocio para ejercer su derecho de tanteo o de retracto. En caso de que renuncie a ello, el inquilino podrá continuar con el traspaso sin ningún problema. No obstante, el arrendador tiene derecho a obtener una parte del precio pactado entre el arrendatario y el adquirente. Esta parte será la que pacten el inquilino y el arrendador. Si no llegaran a un acuerdo, habrá que acudir a la LAU que establece las siguientes cantidades:
En todos los casos, la cantidad que corresponda al arrendador tendrá que ser retenido por el nuevo inquilino para entregárselo al arrendador.
Además, el arrendador podrá elevar la renta del arrendamiento del local de negocio. Dicha elevación dependerá de lo que pacten las partes (arrendador y adquirente). A falta de acuerdo, el incremento será del 15% sobre la renta que viniese pagando el arrendatario en el momento de realizar el traspaso.
En el caso de que el contrato de arrendamiento del local de negocio se hubiera firmado a partir del 1 de enero de 1995, a la cesión del local de negocio le será de aplicación la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
Como ya se ha mencionado anteriormente, la cesión de un contrato de arrendamiento de local de negocio consiste en la sustitución del arrendatario por uno nuevo (adquirente), subrogándose este último en los derechos y obligaciones que tenía el inquilino inicial. Una de las diferencias fundamentales con los traspasos de renta antigua es que aquí, junto con el traspaso del local, también se traspasa todo el mobiliario, existencias, productos, clientela, marca, etc., que se encuentre dentro del local.
Lo primero que se debe hacer es estudiar el contrato de arrendamiento existente, ya que las partes son libres de pactar las condiciones que deseen. Podemos encontrarnos ante las siguientes situaciones:
En todo caso, siempre habrá que atender primero a lo que el arrendador y el arrendatario hubieran pactado en el contrato de arrendamiento. Es decir, las partes del contrato pueden haber acordado reglas diferentes a las anteriores, como por ejemplo, un plazo o un procedimiento distinto para la notificación del subarrendamiento, o incluso que no haya notificación alguna. En caso de que se hubiera pactado que el arrendatario deberá pedir consentimiento previo y por escrito del arrendador para la cesión del local de negocio, este podrá enviar una solicitud al arrendador de autorización para la cesión del local de negocio. Posteriormente, el arrendador deberá consentir u oponerse por escrito a dicha cesión del local de negocio mediante una carta de autorización u oposición a la cesión del local de negocio.
A diferencia de los contratos de arrendamiento de renta antigua, el arrendador no tendrá derecho a cobrar un porcentaje sobre el precio pactado entre el arrendatario y el adquirente, salvo que hubiera una cláusula en el contrato de arrendamiento que recogiera dicha posibilidad (o que las partes llegarán a un acuerdo). Por tanto, en caso de que no se diga nada en el contrato de arrendamiento, la LAU no prevé ninguna posibilidad, por lo que el arrendador no cobrará nada por el contrato de cesión.
Respecto a la elevación de la renta del alquiler, se tendrá que estar de nuevo a lo establecido en el contrato de arrendamiento. Por tanto, el arrendador y el arrendatario pueden pactar lo que consideren oportuno acerca del incremento o no de la renta en caso de cesión.
En el caso de que no se hubiese indicado expresamente en el contrato, y a partir del mes siguiente tras la notificación al propietario de la cesión, la renta del alquiler se elevará un 20%.
En el supuesto de que la arrendataria del local de negocio sea una sociedad limitada o anónima, y se produzca un cambio de titularidad en los socios, surge la duda de si nos encontramos ante un traspaso inconsentido.
No obstante, los Juzgados españoles han determinados que el cambio de titularidad en las acciones o participaciones sociales de la sociedad en cuestión, no constituye un cambio en la persona jurídica y, por tanto, no nos encontramos ante un traspaso o cesión inconsentido. Por tanto, siempre que se produzca únicamente un cambio de socios, y no de la persona jurídica, no puede hablarse de traspaso o cesión alguno, ni existe obligación de comunicarle dicho cambio a la arrendadora.
Asimismo, no se considerará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, aunque el arrendador sí tendrá derecho a la elevación de la renta.