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Règlement de copropriété

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Indiquez sur quel type de bien porte le présent règlement de copropriété. Le règlement de copropriété portera sur un immeuble si le bien immobilier sur lequel il porte n'est composé que d'un bâtiment, tandis qu'il portera sur un ensemble immobilier si le bien immobilier sur lequel il porte est composé de plusieurs bâtiment.

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RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
________



PRÉAMBULE



ARTICLE 1 : OBJET DU RÈGLEMENT

Le présent règlement est établi conformément aux dispositions légales et réglementaires en vigueur. Il a pour objet :

  • De distinguer les parties communes et les parties privatives, telles qu'elles sont définies ci-après,
  • De déclarer les droits et les obligations des copropriétaires, tant en ce qui concerne les parties communes, que les parties privatives,
  • De fixer les usages autorisés des parties communes et des parties privatives,
  • D'organiser la répartition des charges entre les différents copropriétaires,
  • D'organiser la gestion et l'administration de la copropriété,
  • De régler les rapports entre les copropriétaires afin d'éviter tous les différends ou conflits de voisinage qui pourraient survenir.

Tout ce qui n'est pas prévu par le présent règlement ou par une décision de l'Assemblée Générale du syndicat des copropriétaires est régi par le droit commun.

ARTICLE 2 : ENTRÉE EN VIGUEUR DU PRÉSENT RÈGLEMENT

Le présent règlement entre en vigueur à la date suivante : ________.

Ce règlement de copropriété sera en vigueur dès lors que les lots sur lesquels il porte appartiennent à au moins deux personnes, physiques ou morales, distinctes.

ARTICLE 3 : FORCE DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

Le syndic, ou le syndicat coopératif si ce mode de gestion a été choisi, s'assure du respect du règlement de copropriété. Ce règlement s'applique à tous les copropriétaires ainsi qu'à leurs ayants cause à titre particulier.

Il doit être remis à tous les propriétaires, ainsi qu'à leurs éventuels locataires.


PARTIE I : GÉNÉRALITÉS ET DIVISION DE L'IMMEUBLE


ARTICLE 4 : DÉSIGNATION ET DESCRIPTION DE L'IMMEUBLE


L'immeuble objet du présent règlement de copropriété se situe à l'adresse suivante :

________


ARTICLE 5 : SITUATION AU REGARD DES RÈGLES D'URBANISMES


Conformément aux dispositions des articles 45-1 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et les articles 74, 79 et 80 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, l'immeuble a fait l'objet d'un diagnostic technique préalable à la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de 15 ans.

Ce diagnostic a été établi par le géomètre expert suivant : ________, à la date suivante : ________.


ARTICLE 6 : DESTINATION DE L'IMMEUBLE

§1. DESTINATION ACTUELLE DE L'IMMEUBLE

L'immeuble désigné dans le présent règlement est exclusivement affecté à un usage d'habitation.

Il sera toléré, dans les locaux à usage d'habitation, l'exercice d'une activité libérale, à condition que cette activité ne nuise pas à la bonne tenue de l'immeuble et à la tranquillité des autres copropriétaires.

Les copropriétaires qui décideraient de transformer leurs lots en locaux à usage professionnel devront obtenir, à leur initiative et à leurs frais personnels, toutes les autorisations administratives qui seront nécessaires à l'exercice de leur activité. Ils devront également en supporter toutes les conséquences qui pourraient en résulter.


§2. CHANGEMENT DE LA DESTINATION DE L'IMMEUBLE

La modification de la destination de l'immeuble ne pouvant être imposée à un copropriétaire, elle ne pourra intervenir qu'après une décision prise à l'unanimité des copropriétaires lors d'une Assemblée Générale.

ARTICLE 7 : DISTINCTION DES PARTIES PRIVATIVES ET DES PARTIES COMMUNES

§1. PARTIES PRIVATIVES

Les parties privatives sont toutes les parties affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Il s'agit des locaux compris dans son lot tel qu'il est défini par l'état descriptif de division, ainsi que les accessoires qui y sont associés.

Il s'agit plus particulièrement des éléments suivants (liste non-exhaustive) :

  • Les parquets, carrelages, dallages et revêtements de sol,
  • Les enduits des plafonds,
  • Les enduits de murs et cloisons,
  • Les glaces incorporées aux murs, les papiers et teintures,
  • Les portes palières et les portes de communication,
  • Les canalisations situées à l'intérieur des appartements,
  • Les fenêtres et leurs appuis, les volets, garde-corps, balustrades des balcons et balconnets,
  • Les caves privatives,
  • Les places de stationnement attribuées à un copropriétaires en particulier,
  • Les placards et les penderies,
  • Les installations de cuisine,
  • Les encadrements et dessus de cheminées,
  • Les cloisons intérieures ainsi que les portes fenêtres, persiennes et volets, stores et rideaux roulants ou grilles.

Plus généralement, les parties privatives désignent tout ce qui est inclus à l'intérieur des appartements et locaux affectés à l'usage exclusif d'un copropriétaire.

§2. LES PARTIES COMMUNES

Les parties communes générales et leurs accessoires font l'objet d'un droit de propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires, ou certains groupes de copropriétaires.

Leur administration et leur jouissance sont organisées selon les dispositions de l'article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Les parties communes et les accessoires de celles-ci ne pourront faire l'objet, séparément des parties privatives, d'une action en partage ou d'une licitation forcée, conformément à l'article 6 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.


1. Parties communes à tous les copropriétaires

Ces parties appartiennent à tous les copropriétaires dans la proportion indiquée ci-après dans l'état descriptif de division.

Il s'agit plus spécifiquement des éléments suivants (liste non-exhaustive) :

  • Le terrain sur lequel l'immeuble est bâti. Ce terrain comprend notamment : le sol, les cours, les jardins ainsi que les voies d'accès qui ne seraient pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire,
  • Le gros oeuvre du bâtiment (murs porteurs, toitures, dalles de béton, poutres...),
  • Les équipements communs à tous les lots : chauffage, distribution d'eau chaude, antennes, ascenseur, vide-ordures,
  • Les canalisations ainsi que les réseaux divers : eau, électricité, réseaux d'assainissement,
  • Les couvertures et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles, qui ne sont pas la propriété exclusive d'un copropriétaire,
  • Les coffres, gaines et têtes de cheminées,
  • Les locaux des services communs : local poubelle, cages d'escaliers, locaux de gardiennage.


2. Parties communes accessoires

Sont réputés comme accessoires aux parties communes (liste non-exhaustive) :

  • Le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol,
  • Le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans les cours, parcs ou jardin constituant des parties communes, et le droit d'affouiller ceux-ci,
  • Le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.


3. Parties communes particulières

Il s'agit de parties communes, telles que définies ci-dessus, affectées à l'usage d'un groupe déterminé de copropriétaire.


ARTICLE 8 : ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION

La copropriété se compose de ________.


ARTICLE 9 : SERVITUDES

Tous les copropriétaires devront respecter les servitudes qui s'imposent à l'immeuble et notamment :

  • Les servitudes d'occupation et de passage, au profit du domaine public ou au profit de sociétés assurant un service public,
  • Les servitudes qui sont imposées par des impératifs de sécurité,
  • Toutes les servitudes actives et passives, autres que celles ci-dessus énoncées, qui pourront résulter du plan de masse de l'immeuble, de la configuration des bâtiments et des constructions de toute nature, des aménagements et équipements communs ou de conventions avec des tiers.


PARTIE II : DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTAIRES



ARTICLE 10: USAGE DES PARTIES PRIVATIVES

Chacun des copropriétaires pourra jouir librement des locaux qui lui appartiennent privativement. Cependant, cette jouissance est limitée par le respect de la destination de l'immeuble et par le respect des autres copropriétaires.

Chacun des copropriétaires s'engage à ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la destination de l'immeuble, son intégrité ou sa sécurité.

Cette jouissance est également limitée par les réserves formulées ci-après.

§1. OCCUPATION

Les logements et leurs annexes seront occupés bourgeoisement, par des personnes de bonne vie et mœurs.

Les copropriétaires pourront exercer des professions libérales, dans la mesure où celles-ci ne seront pas de nature à nuire à la tranquillité des autres copropriétaires. Ainsi, sera interdite l'utilisation des locaux pour l'exercice de commerces ou d'industries incommodes, nuisibles, malodorantes, bruyantes ou qui pourraient s'avérer dérangeantes pour les autres copropriétaires.

La location vide ou en meuble d'appartements entiers est autorisée. Les propriétaires demeurent responsables du respect du présent règlement par leurs locataires ou occupants.

Cependant, la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite.

La location en meublé ou non des parties d'appartements et la location à destination d'habitation des locaux annexes aux appartements, tels que les caves, les combles, les greniers, les celliers et les garages est formellement prohibée.

Les copropriétaires et locataires doivent veiller constamment à ce que la tranquillité de la copropriété soit assurée, et qu'elle ne soit en aucun cas troublée par leur fait, du fait de personnes de leur famille ou leurs invités, ou de gens à leur service.

§2. BRUITS

Les usages suivants sont tolérés :

  • L'utilisation d'appareils de radiophonie,
  • L'utilisation de chaînes hi-fi,
  • L'utilisation de télévisions,
  • L'utilisation d'instruments de musique,
  • L'utilisation d'appareils ménagers.

Néanmoins, cette tolérance est valable dans la mesure où le bruit ne nuit pas à la tranquillité des autres copropriétaires.

Seule l'utilisation des moteurs d'appareils ménagers ou professionnels est autorisée. Tout autre type de ne moteur ne pourra être installé dans les parties privatives.

En règle générale, tout bruit ou tapage, qu'il soit diurne comme nocturne, de nature à troubler la tranquillité des autres copropriétaires est proscrit, même s'il a lieu dans les parties privatives.

Lorsqu'un copropriétaire change ou modifie le revêtement du sol des parties privatives lui appartenant, ou engage des travaux affectant ou portant sur le sol de ses parties privatives, il veille à ce que le niveau d'isolation phonique reste au moins équivalent au niveau d'isolation phonique du revêtement d'origine.


§3. ANIMAUX

Les animaux domestiques sont autorisés dans la copropriété.

Cependant, les copropriétaires ne pourront détenir aucun animal dangereux, malodorant ou bruyant.

La présence de chiens dangereux au sens de l'article L211-12 du code rural est strictement interdite dans les parties privatives et communes.

Les animaux domestiques des copropriétaires ne pourront errer dans les parties communes : chats et chiens devront y être tenus en laisse.

En cas de dégradation, ou de détérioration des parties communes par un animal, le propriétaire de l'animal identifié supportera le coût attaché à ces détériorations.


§4. HARMONIE DE L'IMMEUBLE

Aucun aménagement, aucune décoration visible qui serait susceptible de porter atteinte à l'harmonie de l'immeuble ne pourra être réalisée sans l'accord préalable de l'Assemblée Générale des copropriétaires.

Tous les éléments visibles contribuant à l'harmonie de l'immeuble ne pourront être modifiés, bien qu'ils constituent une partie privative, en l'absence d'une autorisation découlant d'une décision de l'Assemblée Générale du syndicat des copropriétaires, prise à la majorité requise par l'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il s'agit notamment :

  • Des fenêtres,
  • Des volets roulants,
  • Des barres d'appui des fenêtres,
  • Des barres d'appui des balcons,
  • Des gardes-corps,

Et en règle générale, tout ce qui contribue à l'harmonie extérieure de l'immeuble.

Ces éléments devront être entretenus en bon état aux frais des copropriétaires. Les copropriétaires s'engagent à effectuer toutes les réparations qui s'avéreraient nécessaires sans retard.

§5. FENÊTRES ET BALCONS

Pour des raisons évidentes de sécurité, il ne pourra être suspendu aucun objet sur les rebords des fenêtres et des balcons, bien que ceux-ci constituent une partie privative.

Les jardinières, pots de fleurs et bacs à fleurs doivent être solidement fixés aux gardes-corps et vers l'intérieur des balcons. Ils doivent reposer sur des dessous étanches afin de ne pas risquer de détériorer les façades, d'importuner ou risquer de blesser les autres copropriétaires et passants.

Les balcons et terrasses devront être maintenus en bon état de propreté, aux frais des copropriétaires. Les copropriétaires s'engagent à effectuer toutes les réparations qui pourraient s'avérer nécessaires sans retard.

Il ne pourra y être entreposé de bicyclettes, poussettes, meubles ou tout autre objet encombrant, de façon à ne pas nuire à l'harmonie de l'immeuble ou risquer de porter atteinte à l'intégrité de celui-ci.

§6. RADIATEURS

Chaque copropriétaire ne pourra, sans décision préalable de l'Assemblée Générale, remplacer les radiateurs se trouvant dans les parties privatives par des appareils augmentant la surface de chauffage, ni augmenter le nombre de ces radiateurs.

Les copropriétaires s'engagent à maintenir en bon état les radiateurs, et d'effectuer tous les actes d'entretien et de réparation qui pourraient s'avérer nécessaires sans retard.

§7. LIBRE ACCÈS

En cas d'absence prolongée de plus de : ________, tout occupant devra confier les clefs de ses parties privatives à un autre copropriétaire ou locataire résidant dans l'immeuble et connu du syndic, ou du syndicat coopératif si ce mode de gestion a été choisi, qui sera autorisé à pénétrer dans les locaux du copropriétaire absent de façon prolongée, si une urgence de toute nature venait à se présenter.


§8. INSTALLATION D'ANTENNES INDIVIDUELLES

L'installation d'antennes de toute nature est soumise à décision préalable de l'Assemblée Générale du syndicat des copropriétaires.

Des antennes collectives sont installées pour l'immeuble.

L'occupant qui souhaite recevoir les émissions de télévision ou de radiodiffusion doit obligatoirement avoir recours aux antennes communes. Il devra financer personnellement son éventuel raccordement à cette installation collective.

Il est interdit aux copropriétaires d'installer des des antennes ou des fils aériens sans avoir préalablement fait une demande au syndic.

Si néanmoins, un copropriétaire désirait avoir accès à un service de télévision ou de radiophonie qui n'est pas proposé par les antennes collectives, il pourra, par lettre recommandée avec avis de réception adressée au syndic, demander à ce que ce service soit ajouté, en précisant le ou les satellites que le copropriétaires souhaite capter.

Le syndic portera cette question à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale.

Si le copropriétaire souhaite que sa demande soit analysée plus rapidement par le syndicat des copropriétaires, il organisera une Assemblée Générale extraordinaire à ses entiers dépens.

§9. JARDINS PRIVATIFS

Les copropriétaires ou leurs éventuels locataires qui bénéficient de la jouissance privative et exclusive de jardins doivent les maintenir en parfait état d'entretien, conserver leur caractère d'agrément, et veiller à ce que les éléments constituant des équipements ou des accessoires à des équipements de sécurité soient maintenus à leur place et en bon état. En cas de non respect de cette disposition par un copropriétaire ou un locataire, celui-ci pourrait voir sa responsabilité engagée si un équipement ou un accessoire à un équipement de sécurité ne pouvait être utilisé de son fait lors d'une situation d'urgence.

Afin de garantir l'harmonie de l'immeuble, la taille, l'élagage et les soins à apporter aux haies et arbres de haute tige pourront être effectués au même moment sur décision de l'Assemblée Générale des copropriétaires.

Dans le cas où une telle décision serait prise par l'Assemblée Générale, les copropriétaires des lots ou leurs éventuels locataires devront s'assurer de laisser libre accès à leur jardin privatif aux personnes chargées de cet entretien.

§10. USAGE DES EMPLACEMENTS DE STATIONNEMENT DE VÉHICULES

Les garages et places de stationnement ne peuvent servir qu'à garer des véhicules. Les emplacements de stationnement ne doivent en aucun cas servir :

  • D'atelier de nettoyage, d'entretien ou de réparation des véhicules,
  • De locaux à usage professionnel, lorsque le lot dont ils sont l'accessoire est à usage d'habitation,
  • À entreposer des matériaux dangereux, inflammables, malodorants ou possiblement explosifs,
  • D'aire de lavage des véhicules.

Les garages et places de stationnement individuels ne pourront être loués séparément aux lots auxquels ils sont attachés, sauf décision contraire de l'Assemblée Générale du syndicat des copropriétaires.


§11. RAMONAGE

Les conduits de fumées ainsi que les appareils desservis par ceux-ci devront être ramonés conformément aux dispositions légales et réglementaires en vigueur.

L'utilisation des poêles à combustion lente est formellement interdite dans l'immeuble.

§12. MODIFICATIONS DES LOTS PRIVATIFS

Chaque copropriétaire pourra modifier comme il l'entend la disposition intérieure de son appartement.

Cependant, en cas de percement de gros murs de refond, les modifications devront être exécutées sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble, dont les honoraires seront aux frais du copropriétaire réalisant de tels travaux.

Le copropriétaire devra s'assurer que les modifications réalisées ne nuisent pas à la solidité de l'immeuble.

§13. SURCHARGE DES PLANCHERS

Les copropriétaires devront veiller à ce qu'aucun objet excédant la limite de charges des planchers ne soit placé ou entreposé au sein d'une partie privative, afin de ne pas risquer de compromettre la solidité des planchers et des murs, ou de détériorer les plafonds.

§14. ENTRETIEN DES CANALISATIONS D'EAU ET DE ROBINETTERIE

Afin d'éviter les fuites d'eau et les vibrations dans les canalisations de l'immeuble, les robinets et chasses de cabinets d'aisance devront être maintenus en bon état de fonctionnement et les éventuelles réparations nécessaires à leur maintien en bon état exécutées sans retard.

Pendant les gelées, il ne pourra être jeté d'eau dans les conduits extérieurs d'évacuation, afin de ne pas risquer de les endommager ou de les boucher.


ARTICLE 11 : USAGE DES PARTIES COMMUNES


Les copropriétaires peuvent utiliser librement les parties communes, dans la mesure où ils en respectent la destination. De plus, l'usage des parties communes par un copropriétaire ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

L'usage des parties communes est également limité par les dispositions qui suivent.


§1. USAGE DES PARTIES COMMUNES GÉNÉRALES

Les parties communes ne pourront faire l'objet d'une occupation privative au profit d'un seul copropriétaire.

Les parties communes ne devront être ni encombrées, ni dégradées. Ainsi, toutes les parties communes et notamment les passages, entrées, vestibules, escaliers et couloirs devront être accessibles et libres de passages.

Il ne pourra y être entreposé d'objets appartenant aux copropriétaires : les entrées et couloirs ne devront pas servir de garage à poussettes, bicyclettes, jouets pour enfants, outils à usage professionnel ou autres objets qui seraient de nature à empêcher la bonne circulation des copropriétaires, des occupants ou des éventuelles personnes intervenant au sein de la copropriété.

Les dégradations faites aux parties communes feront l'objet de réparations dont les frais seront imputés exclusivement au copropriétaire ou aux copropriétaires reconnus comme responsables desdites détériorations.


§.2. EQUIPEMENTS DE SÉCURITÉ

Les équipements de sécurité ne devront en aucun cas être dégradés volontairement par les copropriétaires, leurs locataires ou visiteurs ponctuels. Il s'agit notamment (liste-non exhaustive) :

  • Des portes coupe-feu,
  • Des extincteurs,
  • Des plans d'évacuation.


§3. PLAQUES ET ENSEIGNES

Les personnes exerçant une profession libérale dans l'immeuble pourront apposer une plaque signalant leur présence à l'endroit qui leur sera indiqué par l'Assemblée Générale.

Cette plaque pourra indiquer au public :

  • Leur nom,
  • Leur profession,
  • Le lieu où est pratiqué l'activité et notamment : le numéro ou la partie de l'immeuble, la cage d'escalier, l'étage.

L'installation d'une telle plaque devra l'objet d'une autorisation préalable de l'Assemblée Générale. Le modèle et la couleur de la plaque sera également fixée par l'Assemblée Générale qui décidera de l'endroit où elle sera apposée.


§4. PISCINE(S)

L'accès à la ou les piscines est réservé à l'usage exclusif des copropriétaires et de leurs locataires.

L'accès à des personnes étrangères à l'immeuble est permis.

§5. TERRAIN(S) DE JEU

L'accès au(x) terrain(s) de jeu est réservée à l'usage exclusif des copropriétaires et de leurs locataires.

L'accès à des personnes étrangères à l'immeuble est permis.

§6. ACCÈS AUX PARTIES COMMUNES DE L'IMMEUBLE

L'accès aux parties communes de l'immeuble est formellement interdit à tous quêteurs, vendeurs, quémandeurs, démarcheurs ou prospecteurs.

Cependant, suite à une décision de l'Assemblée Générale prise à la majorité de tous les copropriétaires, la police ou la gendarmerie nationale pourra disposer d'une autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes.

§7. ENCOMBREMENT

Aucun des copropriétaires ne peut encombrer les entrées, paliers, escaliers, couloirs, voies et allées, espaces verts, cours ni y entreposer des emballages, poussettes, vélos ou objets quelconques, même pour les besoins d'une reprise immédiate.

En cas de non respect de cette obligation, tout copropriétaire contrevenant sera personnellement tenu responsable des dégradations faites aux parties communes susceptibles de résulter d'un usage abusif, dangereux, illicite ou d'une utilisation contraire à la destination de l'immeuble.

§8. VOLS

Aucun recours ne pourra être exercé contre le syndicat des copropriétaires en cas de vols ou détériorations d'un objet appartenant à un copropriétaire et momentanément déposé ou remisé en quelque endroit constituant une partie commune, générale ou particulière.


PARTIE III : RÉPARTITION ET RÈGLEMENT DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ



ARTICLE 12 : MODALITÉS DE CALCUL DES CHARGES

Les charges sont réparties entre les copropriétaires, conformément au tableau de répartition des charges annexé au présent règlement de copropriété.

Elles sont calculées selon les modalités suivantes :

________

ARTICLE 13 : CHARGES COMMUNES

La définition et la répartition des charges sont établies en accord avec les dispositions de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Cet article établit une distinction entre :

  • Les charges relatives à la conservation à l'entretien et à l'administration des parties communes. Ces charges sont calculées proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
  • Et les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement : ces charges sont calculées en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent pour les propriétaires de chaque lot.

§1. CHARGES COMMUNES GÉNÉRALES

Les charges communes générales peuvent être définies comme les charges qui ne sont pas considérées comme spéciales.

Constituent des charges communes générales, réparties au prorata des tantièmes de copropriété de chacun ainsi que détaillé dans l'état descriptif de division, les charges ci-dessous énumérées (liste non-exhaustive) :

  • Les impôts, contributions et taxes sous quelque forme et dénomination que ce soit, auxquelles seront assujetties toutes les parties communes de l'immeuble, et même celles afférentes aux parties privées, tant que, en ce qui concerne ces dernières, le service des contributions directes ne les aura pas réparties entre les divers copropriétaires,
  • Les assurances contractées pour couvrir les risques concernant l'immeuble,
  • Les assurances contractées pour couvrir la responsabilité civile et les accidents des personnes intervenant pour le compte de la société,
  • Les salaires ainsi que toutes les rémunérations aux personnes du service chargé du nettoyage ou de l'entretien des parties communes générales, les cotisations fiscales et sociales attachées à ces salaires et rémunérations,
  • L'achat ou la location, la pose et l'entretien des compteurs à usage collectif,
  • Les frais d'entretien, de grosses réparations et les frais d'aménagement des parties communes énumérées ci-dessus,
  • Les frais d'administration de la copropriété, et plus précisément :
    • Les frais de gestion et notamment les honoraires du syndic,
    • Les frais nécessités par le fonctionnement du syndicat et du conseil syndical,
    • Les frais de gardiennage de l'immeuble,
  • Les frais d'éclairage des parties communes,
  • Les redevances et taxes attachées à l'enlèvement des ordures ménagères dans la mesure où elles ne sont pas nominatives, et qu'elles ne sont pas associées à un ou des lots en particulier.

Les copropriétaires qui aggraveraient les charges générales par leur fait, celui de leurs locataires ou de leurs visiteurs supporteraient seuls les frais et dépenses occasionnés.

§2. CHARGES COMMUNES PARTICULIÈRES

Les charges communes particulières à chaque bâtiment comprennent les frais et charges afférents aux parties communes propres à chaque bâtiment, ou propres à un groupe de copropriétaires.

Elle sont réparties entre tous les lots de chaque bâtiment, au prorata de leurs quotes-parts de tantièmes par bâtiment ou groupe de copropriétaires.

Ces charges comprennent notamment (liste non-exhaustive) :

  • Les impôts, contributions et taxes sous quelque forme et dénomination que ce soit, attachés à un bâtiment ou un groupe de copropriétaires en particulier,
  • Les frais d'entretien, de réparation, de réfection et de reconstruction relatifs :
    • Aux éléments porteurs de chacun des bâtiments,
    • Aux éléments horizontaux participant à la structure du bâtiment,
    • Aux balcons, terrasses, barres d'appuis, balustrades,
    • Et aux éléments extérieurs des façades,
  • Les charges afférentes au ravalement des façades, halls d'entrée, cages d'escalier ainsi que leurs paliers,
  • Les frais d'entretien des voies de circulation qui seraient propres à un bâtiment,
  • Lorsqu'ils sont propres à un bâtiment ou un groupe de copropriétaires, les frais d'entretien, de réfection, de remplacement des réseaux :
    • D'égouts,
    • D'assainissement,
    • De distribution d'eau, d'électricité,
  • Les frais d'installation, d'entretien et de réparation des portes d'accès au bâtiment, propre à un bâtiment ou à un groupe de copropriétaires,
  • Les frais attachés au contrôle d'accès d'un bâtiment ou d'un groupe défini de copropriétaires.
  • Les charges communes spéciales imputables aux propriétaires de garages ou places de stationnement individuelles. Ces charges comprennent notamment (liste non-exhaustive) :
    • Les frais d'entretien et de réparations s'appliquant aux garages et des places de stationnement individuelles
    • Les frais d'éclairage du garage et des places de stationnement individuelles (consommation, location, entretien...),
    • Les frais d'entretien du garage et des places de stationnement individuelles,

Les charges sont réparties entre les copropriétaires concernés suivant le tableau de répartition des charges annexé au présent règlement.

§3. CHARGES COMMUNES MITOYENNES

Les charges mitoyennes sont l'ensemble des dépenses portant sur les cloisons séparatives des locaux privatifs qui feraient l'objet d'une mitoyenneté. Ces charges sont divisées entre les copropriétaires mitoyens concernés.

Ces charges pourront néanmoins être réglées par l'ensemble des copropriétaires si elles résultent du gros oeuvre non imputable aux copropriétaires.

§4. CHARGES PRIVATIVES

Les charges privatives sont les contributions et taxes immobilières, ainsi que tout type d'impôt, présents et à venir, incombant aux copropriétaires.

Les copropriétaires devront s'acquitter de toutes leurs obligations en ce qui concerne (liste non-exhaustive) :

  • Les abonnements au gaz,
  • À l'électricité, à l'eau,
  • Au téléphone,
  • Les contrats personnels d'assurance et d'entretien d'éléments d'équipement personnel.

Ils devront régler au syndicat les sommes dont ils sont redevables.

Ils devront également s'acquitter des dépenses relatives à tous les éléments étant considérés comme appartenant aux parties privatives. Ainsi, les dépenses d'entretien du revêtement du sol, des balcons et des terrasses seront supportées par le propriétaire du lot sur lequel les travaux sont nécessaires.

Les améliorations apportées par un copropriétaire au revêtement du sol, des terrasses ou balcons sans l'autorisation du syndicat des copropriétaires ne pourront faire l'objet d'une remise en état à la charge du syndicat.

§5. RÈGLEMENT DES CHARGES

1. Mode de règlement des charges

Pour faire face aux dépenses courantes de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs, les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales à la totalité du budget prévisionnel de l'exercice voté pour l'année.

L'échelonnage du paiement des charges pourra être modifié par une décision de l'Assemblée Générale.

La provision est exigible le premier jour de l'année.

Les sommes ou provisions afférentes aux dépenses pour gros travaux sont exigibles selon les modalités qui auront été prévues par l'Assemblée Générale.


2. Création de provisions spéciales pour travaux futurs

De plus, l'Assemblée Générale des copropriétaires pourra décider de la création de provisions spéciales destinées à faire face à des réparations ou travaux importants tels que le ravalement ou réfection de la voiture.


3. Non-règlement des charges

Les sommes dues par chaque copropriétaire et reproduites sur le relevé annuel, adressé par le syndic, se verront appliquer l'intérêt légal de retard dès la première mise en demeure envoyée par le syndic par lettre recommandée avec avis de réception.

Passé un délai de trente jours après la première mise en demeure, les autres provisions de l'exercice pour dépenses courantes non encore échues deviendront immédiatement exigibles.

Les frais nécessaires, exposés par le syndicat, à compter de la première mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée sont imputables à ce seul propriétaire, et ne pourront faire l'objet d'un paiement réparti entre les copropriétaires.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois décider de mettre à sa charge une partie de ces frais.


4. Contestations relatives à la répartition des charges

En cas de modification par l'Assemblée Générale des bases de répartition des charges dans les cas prévus par l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le Tribunal de Grande Instance, saisi par un copropriétaire dans un délai de deux mois suivant la décision de l'Assemblée Générale, pourra procéder à une nouvelle répartition.

La même procédure est applicable aux répartitions votées en application des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.


5. Indivisibilité et solidarité

Les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l'égard du syndicat, lequel, en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n'importe lequel des héritiers ou représentants d'un copropriétaire.

Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, qui pourra par conséquent, exiger l'entier paiement de la part de n'importe lequel des copropriétaires indivis.

De la même façon, les nu-propriétaires, les usufruitiers et les titulaires d'un droit d'usage ou d'habitation seront solidairement tenus vis-à-vis du syndicat qui pourra exiger de n'importe lequel d'entre eux le paiement entier ce qui lui sera dû au titre du ou des lots concerné par un démembrement de propriété.


PARTIE IV : CONDITIONS D'UTILISATION DES LOTS



ARTICLE 14 : MUTATION DES LOTS

Le présent article s'applique à toutes les mutations portant sur le droit de propriété, ses démembrements, ainsi que dans le cas de la constitution d'un droit d'usage ou d'habitation. La mutation d'un lot doit s'entendre comme le changement de propriétaire du lot.

Ainsi, et conformément à l'article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits doit être notifié au syndic sans délai, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire acte ou décision, qui suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification doit comporter la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé, ainsi que l'indication des noms, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire du droit, et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

§1. MUTATIONS A TITRE ONÉREUX ENTRE VIFS

1. Obligations aux charges

Dans le cas d'une mutation à titre onéreux, le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, telle que prévue par l'alinéa de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, incombe au vendeur.

Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombera à celui du vendeur ou de l'acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité.

Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, sera porté au débit ou au crédit de compte du vendeur ou de l'acquéreur, en fonction de celui qui sera copropriétaire lors de l'approbation des comptes.

Toute disposition contraire n'aura d'effet qu'entre les parties à la mutation à titre onéreux, et ne pourra être opposable au syndicat des copropriétaires.


2. Information des parties

Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties, tel que défini à l'article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

  • Des provisions exigibles du budget prévisionnel,
  • Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel,
  • Des charges impayées sur les exercices antérieures,
  • Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
  • Des avances exigibles.

Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au copropriétaire cédant. A charge pour eux de les porter à la connaissance des créanciers inscrits.

Dans la deuxième partie, le syndic indique d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dues dont le syndicat pourrait être débiteur pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre :

  • Des avances mentionnées à l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967,
  • Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire pour le lot considéré au titre :

  • De la reconstruction des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative,
  • Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel,
  • Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à cette troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel.

Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.


3. Avis de mutation et droit d'opposition du syndicat à la remise des fonds

Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic datant de moins d'un mois, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.

Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de Grande Instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance.

Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues.

A défaut d'accord dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L'opposition régulière vaut profit du syndicat mise en oeuvre du privilège de l'article 2374 du Code Civil.

Préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente d'un lot ou d'une fraction de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption instauré en application du dernier alinéa de l'article L. 211-4 du code de l'urbanisme a renoncé à l'exercice de ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Dans un délai d'un mois, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d'un mois attestant :

  • Soit que l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l'immeuble concerné par la mutation,
  • Soit, si l'une de ces personnes est copropriétaire de l'immeuble concerné par la mutation, qu'elle n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq (45) jours.

Si le copropriétaire n'est pas à jour de ses charges au sens du deuxième point ci dessus, le notaire notifie aux parties l'impossibilité de conclure la vente.

Dans l'hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l'acte authentique de vente, l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civile de solidarité, dont les noms ont été notifiés par le notaire, disposent d'un délai de trente jours à compter de cette notification pour s'acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat.

Si aucun certificat attestant du règlement des charges n'est produit à l'issue de ce délai, l'avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur.

En l'absence de la notification de la mutation dans le délai de huit jours mentionné précédemment, l'ancien et le nouveau copropriétaire seront considérés comme solidairement responsables du paiement et des sommes mises en recouvrement avant la notification.

Si le lot fait l'objet d'une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l'avis de mutation prévu par l'article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l'avocat du demandeur ou du créancier poursuivant. Si le lot fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, l'avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou l'expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption. Si l'acte est reçu en la forme administrative, l'avis de mutation est donné au syndic par l'autorité qui authentifie la convention.


4. Mutation par décès

En cas de mutation par décès, les héritiers et ayants droit doivent, dans les mois deux mois suivant le décès, justifier au syndic de leurs qualités héréditaires par une lettre au notaire chargé de la succession.

Le syndic devra être informé, dans le mois de cet événement, par une lettre du notaire rédacteur de cet acte, de la fin de l'indivision par suite d'un acte de partage, cession ou licitation entre les héritiers.

L'acte en question doit contenir les noms, prénoms et professions ainsi que domicile du nouveau copropriétaire.

Il doit également indiquer la date de mutation et celle de l'entrée en jouissance.

ARTICLE 15 : ELECTION DE DOMICILE

Dans la notification constatant la mutation de copropriété intervenue à son profit, tout nouveau copropriétaire est tenu de faire élection de domicile dans le ressort du Tribunal de grande instance dont dépend l'immeuble.

Dans le cas contraire, ce domicile sera considéré de plein droit comme élu au sein de l'immeuble, objet du présent règlement.

ARTICLE 16 : HYPOTHÈQUES

Tout copropriétaire qui souhaite contracter un emprunt garanti par une hypothèque constituée sur un lot visé par le présent règlement de copropriété devra notifier à son créancier les dispositions du présent règlement de copropriété, qui est réputé en avoir connaissance et les accepter.

Il devra également obtenir de son créancier qu'il accepte de se soumettre aux décisions de l'Assemblée Générale, concernant le sac reconstruction de l'immeuble.

ARTICLE 17 : LOCATIONS

Le copropriétaire qui consentit une location de son lot doit s'assurer que ses locataires auront connaissance du présent règlement.

Une copie du bail ou de l'engagement de location certifiée exacte par le bailleur et le preneur devra être envoyée au syndic dans les huit jours de sa signature, à peine de voir refuser au locataire l'entrée dans les lieux.

Le copropriétaire bailleur restera solidairement responsable d'une faute de ses locataires ou d'éventuels sous-locataires. Il demeurera redevable de sa quote-part afférente à son lot dans les charges définies au présent règlement, comme s'il occupait personnellement les lieux.

PARTIE V : ADMINISTRATION DES PARTIES COMMUNES


ARTICLE 18 : SYNDICAT, CONSEIL SYNDICAL, SYNDIC

§1. LE SYNDICAT

1. Désignation du syndicat

Le syndicat régi par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 est doté de la personnalité civile. Les décisions qui sont de sa compétence sont prises en assemblée générale des copropriétaires, dans les conditions exposées dans les dispositions ci-après.


2. Forme du syndicat

Le syndicat est composé des personnes physiques ou morales, propriétaires de biens immobiliers faisant part de la copropriété administrée par le présent règlement.

Le syndicat est formé de plein droit dès lors que les lots appartiennent à au moins deux copropriétaires, personne physique ou morale, distincts.

Il perdure tant que les locaux composant l'immeuble en copropriété régis par le présent règlement appartiennent à au moins deux copropriétaires différents.

Le syndicat a pour représentant légal le syndic, ou le syndicat coopératif si ce mode de gestion a été choisi par l'Assemblée Générale.

Le syndicat peut prendre fin :

  • Si la totalité des biens sur lesquels portent le règlement venait à appartenir à une seule personne, morale ou physique,
  • Ou si les équipements communs sont transférés à une Union de syndicat suite à la division du syndicat des copropriétaires en plusieurs syndicats.


3. Pouvoir

Le syndicat possède les pouvoirs suivants :

  • Il prend les décisions relatives aux modifications du règlement de copropriété,
  • Il est en charge des décisions relatives à la conservation de l'immeuble, à l'administration, l'entretien des parties communes, la création de nouveaux équipements et services, ainsi que l'application du présent règlement qui régit l'usage des lots dans l'intérêt commun des copropriétaires,
  • Il est responsable des dommages qui sont causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans que cela ne porte préjudice à une possible action récursoire,
  • Il a la qualité pour agir en justice, en demande comme en défense, même contre certains copropriétaires,
  • Il a également la faculté de demander la régularisation de tout acte d'acquisition ou de disposition des parties communes, ou de constitution de droits réels immobiliers, au profit ou à la charge de ces parties communes.

§2. LE CONSEIL SYNDICAL

1. Missions

Afin d'assurer un lien entre les copropriétaires et le syndic, ainsi que d'assister et de contrôler dans sa gestion ce dernier, il sera constitué un Conseil Syndical dont les membres seront choisis parmi les copropriétaires.

L'Assemblée Générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire.

L'Assemblée Générale élit les trois membres qui composeront le Conseil Syndical. Le Conseil Syndical élit parmi ses membres le Président du Conseil Syndical.

L'Assemblée Générale décide des règles régissant le fonctionnement, l'organisation et la révocation du Conseil Syndical. Le rôle du Conseil Syndical est d'assister et de contrôler le syndic dans ses missions de gestion.


2. Désignation, mandat, révocation

L'Assemblée Générale élit les trois membres qui composeront le Conseil Syndical. Les membres titulaires, et éventuellement suppléants du Conseil Syndical sont élus dans le respect des règles ci-après :

  • Ils sont élus à la majorité absolue,
  • Ils sont élus pour un mandat renouvelable de trois ans.

A défaut de majorité, ou faute de candidat, un procès-verbal constatant l'impossibilité de désigner un Conseil Syndical doit être notifié dans le délai d'un mois, à chaque copropriétaire. Si la majorité requise ne s'est pas dégagée à l'issue d'un vote, le syndic ou tout copropriétaire peut saisir le juge afin qu'il :

  • Désigne les membres du conseil syndical avec l'accord des intéressés,
  • Ou constate l'impossibilité d'instituer un Conseil Syndical.

Le Conseil Syndical élit parmi ses membres le Président du Conseil Syndical à la majorité de ses membres.

Les membres du Conseil Syndical sont révocables à la majorité absolue des copropriétaires.

A moins que la copropriété ne soit gérée par un Syndicat coopératif et qu'elle soit constituée de plus de 10 lots, l'Assemblée Générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de Conseil Syndical.


3. Rémunération

Les membres du Conseil Syndical ne pourront percevoir de rémunération pour l'exercice de leurs fonctions. Cependant, ils pourront bénéficier d'un remboursement des frais engagés dans le cadre de leurs missions (frais de déplacement, de photocopie...).

§3. LE SYNDICAT COOPÉRATIF

Le syndicat pourra adopter le mode de gestion en syndicat coopératif, tel que prévu par les lois n°65-557 du 10 juillet 1965 et n°85-1470 du 31 décembre 1985, ainsi que par le décret n°67-223 du 17 mars 1967.

L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative sera décidée à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.


1. Désignation et révocation

i. Désignation

Le conseil syndical choisit, parmi ses membres, un Président-Syndic, qui exercera les missions de gestion et de représentation, attribuées classiquement au Syndic. Le Président-Syndic exerce également de plein droit les fonctions de président du Conseil Syndical.

Le Conseil Syndical peut élire dans les mêmes conditions, un Vice-Président qui supplée le syndic en cas d'empêchement que celui-ci.

ii. Révocation

Le Vice-Président et le Président-Syndic sont révocables suivant les mêmes règles que celles qui régissent leur élection.

La perte de la qualité de membre du Conseil Syndical entraîne la révocation de des fonctions de Président-Syndic et de Vice-Président.


2. Régime

Tous les actes et documents établis au nom du syndicat coopératif doivent préciser qu'ils ont été établis par un syndicat coopératif.

L'Assemblée Générale peut désigner une ou plusieurs personnes, personne morale ou physique, copropriétaires ou personnes extérieures qualifiées, pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.


3. Rémunération

Dans le cadre de la gestion par un syndicat coopératif, les fonctions de Président-Syndic, de Vice-Président ou de membre du conseil syndical ne pourront donner lieu à rémunération.

Toutefois, il pourra être procédé au remboursement des frais engagés dans l'exercice de leurs missions (remboursement des frais de déplacement, des frais de photocopie...).


4. Carence du Président-Syndic et du Vice-Président

En cas d'empêchement du syndic, et de la défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l'immeuble, la santé ou la sécurité de ses occupants, chaque copropriétaire peut prendre l'initiative de convoquer une Assemblée Générale Extraordinaire afin de désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l'immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants.

5. Exception propre aux petites copropriétés

Lorsque le syndicat de copropriété comporte moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerce et que son budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000€, le syndicat peut bénéficier des dérogations suivantes aux articles 17-1 et 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

  • La modification du règlement de copropriété en vue de prévoir la possibilité d'adopter la forme coopérative est approuvée à la majorité de l'article 25, et le cas échéant, de l'article 25-1 de la loi n°65-577 du 10 juillet 1965,
  • Lorsque l'Assemblée générale de ce syndicat a décidé d'adopter la forme coopérative, elle peut également décider, par une délibération spéciale, à la majorité de l'article 25, de ne pas constituer de Conseil Syndical et de procéder directement à la désignation du syndic parmi ses membres.

Dans ce cas, et par dérogation à l'article 17-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

  • La désignation du syndic se fait par vote séparé à la majorité de l'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. L'Assemblée Générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d'empêchement de celui-ci. Le syndic et son suppléant sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'Assemblé Générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales, qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées, pour assurer le contrôle des comptes du syndicat,
  • En cas d'empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l'immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l'initiative de convoquer une Assemblée Générale extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l'immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants.


§4. LE SYNDIC

A moins qu'il n'ait été voté que la copropriété sera gérée par un syndicat coopératif, le syndicat confie au syndic qui l'accepte mandat d'exercer la mission de syndic de l'immeuble sur lequel porte le présent règlement.

L'objet de cette mission est défini à l'article 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.


1. Missions du syndic

Le syndic est chargé, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ou par une délibération spéciale de l'Assemblée Générale :

  • D'assurer l'exécution des dispositions du présent règlement et des délibérations de l'Assemblée Générale,
  • D'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci,
  • De soumettre au vote de l'Assemblée Générale, à la majorité de l'article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l'Assemblée Générale, l'assurance pourra être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l'article L. 112-1 du code des assurances,
  • De représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que, s'il y a lieu, pour la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication,
  • De soumettre au vote de l'Assemblée Générale, à la majorité de l'article 25, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat. Une telle décision ne peut donner lieu à une rémunération complémentaire au profit du syndic,
  • De soumettre au vote de l'Assemblée Générale prise à la majorité de l'article 24 toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou un personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic dont la liste est fixe par décret, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l'autorisation de la convention. Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat,
  • D'établir, et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret,
  • De réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L.711-6 du code de la construction et de l'habitation relatifs à l'immatriculation du syndicat de copropriété, sous peine de l'astreinte prévue au même article L. 711-6,
  • D'assurer l'information des occupants de chaque partie de la copropriété des décisions prises par l'Assemblée Générale, selon des modalités définies par décret,
  • De proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée Générale prise à la majorité de l'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Cet accès est différencié selon que les documents soient mis à la disposition du Conseil Syndical, ou bien des membres du Syndicat des copropriétaires la nature des documents mis à la dispositions des membres du syndicat de copropriété ou de ceux du Conseil Syndical.

Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

  • D'établir le budget prévisionnel en concertation avec le Conseil Syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'Assemblée Générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat,
  • De soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'Assemblée Générale de la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée Générale. Cette décision sera prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965,
  • D'ouvrir dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai, toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
  • De représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de la publication.

A l'exception du syndic provisoire, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriété.

Le syndic est de plus chargé :

  • De notifier sans délai au représentant de l'Etat et aux copropriétaires l'information selon laquelle les deux tiers des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des quotes-parts de parties communes, ont exercé leur droit droit de délaissement dans les conditions prévues par l'article L. 515-16-3 du Code de l'environnement. La notification aux copropriétaires mentionne expressément les dispositions du IV de cet article,
  • Lorsqu'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des services de télévision et si l'installation permet l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne en mode numérique, d'informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s'adresser pour bénéficier du service d'antenne numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n°86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication. A compter de la publication de la loi n°2007-309 du 5 mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur et jusqu'au 30 novembre 2011, cette information est fournie dans le relevé de charges envoyé régulièrement par le syndic aux copropriétaires.

Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'Assemblée Générale des copropriétaires peut seule autoriser, par une décision prise à la majorité prévue par l'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, une délégation de pouvoir à une fin précise et déterminée.


2. Nomination du syndic

Le syndic est nommé par l'Assemblée Générale des copropriétaire. Il est nommé parmi les membres du syndicat s'il revêt une forme non professionnel ou hors de ses membres s'il s'agit d'un syndicat professionnel.

Le contrat de syndic doit être signé par le président de séance désigné par l'Assemblée Générale ainsi que par le syndic. Le contrat de syndic est annexé au procès-verbal de l'Assemblée Générale.

Si l'Assemblée Générale ne parvient pas à désigner un syndic, celui-ci est désigné par le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble sur lequel porte le présent règlement.

Le Président du Tribunal de Grande Instance est saisi par voie de simple requête ou par un ou plusieurs copropriétaires. Dès que l'Assemblée parvient à désigner un mandataire, la mission du syndic désigné par le Président du Tribunal de Grande Instance cesse.


3. Durée des fonctions

Le contrat de syndic est conclu pour une durée maximum de trois ans renouvelable. Cependant, le contrat de syndic ne saurait être renouvelé par tacite reconduction. Ainsi, une décision en Assemblée Générale devra confirmer la volonté des copropriétaires de renouveler le mandat du syndic.


4. Rémunération

Les modalités de rémunération du syndic sont approuvées par l'Assemblée Générale. La rémunération se décompose de la manière suivante :

i. Si le syndic est un syndic professionnel :

  • Le forfait : il est convenu entre les parties. Il comprend toutes les prestations fournies par le syndic dans ses missions.
  • Prestations particulières : il s'agit de toutes les prestations qui ne peuvent être intégrées au forfait, et des dépenses exceptionnelles.

ii. Si le syndic est un syndic non professionnel :

Il ne pourra percevoir d'honoraires, et sa rémunération est facultative. Les modalités de sa rémunération doivent être adoptées par l'Assemblée Générale, de préférence avant le début de son premier mandat. Il peut percevoir, au titre de ses fonctions :

  • Un remboursement des frais engagés,
  • Un défraiement,
  • Une rémunération, qui devra être accessoire à ses revenus principaux.

Dans le cas où une rémunération serait versée au syndic, l'Assemblée Générale décidera de sa forme (forfait annuel, coût horaire ou autres modalités).


5. Démission

Le syndic pourra mettre fin à ses fonctions à condition d'en avertir le président du Conseil Syndical. S'il n'existe pas de Conseil Syndical, le syndic informera chacun des copropriétaires de sa démission.


6. Révocation

Le contrat de syndic peut être révoqué par l'Assemblée Générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Cette révocation doit être fondée sur un motif légitime.

La délibération de l'Assemblée Générale désignant un nouveau syndic vaut révocation de l'ancien à compter de la prise de fonction du nouveau.


7. Carence du syndic

Si le syndic se trouve dans l'impossibilité ou refuse d'exercer ses fonctions, pour quelque motif que ce soit, toute personne intéressée pourra demander au juge du Tribunal de Grande Instance compétent de désigner un administrateur provisoire qui assurera temporairement les pouvoirs attribués au syndic.


8. Désignation d'un nouveau syndic

Lorsque le contrat du syndic prend fin, l'Assemblée Générale procède à la désignation du syndic de la copropriété.

Un nouveau contrat soumis à l'approbation de l'Assemblée Générale est conclu avec le syndic renouvelé dans ses fonctions ou avec le nouveau syndic.

i. Mise en concurrence

Cette décision de l'Assemblée Générale est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats, qui s'effectuent dans les conditions prévues à l'article 21 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.

Cependant, l'Assemblée Générale peut décider qu'il soit dérogé à cette exigence de mise en concurrence par un vote à la majorité absolue des copropriétaires.

ii. Information du nouveau syndic

En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat. Si le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux suivant l'expiration du délai mentionné précédemment, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du TGI, statuant comme en matière de référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds, ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice d'une éventuelle réclamation de tous dommages et intérêts.


ARTICLE 19 : LES ASSEMBLÉES GÉNÉRALES DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

§1. LA CONVOCATION

1. Forme et délais de la convocation

Les convocations peuvent être notifiées :

  • Par lettre recommandée avec avis de réception,
  • Par remise en main propre contre récépissé ou émargement,
  • Par télécopie avec récépissé.

La convocation doit être notifiée au moins 21 jours avant la tenue de l'Assemblée. Cette règle des 21 jours s'applique aux Assemblée Générales Ordinaires, et notamment les Assemblées Générales annuelles.

Toutefois, pour les Assemblée Générales Extraordinaires, et si une urgence permet de justifier un raccourcissement de ce délai, cette notification pourra intervenir dans un délai inférieur à 21 jours.


2. Formes et délais de la convocation

Les convocations indiquent le lieu, la date et l'heure de la réunion, ainsi que les questions mises à l'ordre du jour. Le syndic, le syndicat coopératif si ce mode de gestion a été choisi par les copropriétaires, ou à défaut, la personne habilitée à convoquer l'Assemblée choisit le lieu de la réunion.

Sont obligatoirement notifiées aux copropriétaires au plus tard en même temps que l'ordre du jour les pièces jointes nécessaires pour assurer la validité de la décision de l'Assemblée Générale, et éventuellement des pièces pour l'information des copropriétaires.

Pièces jointes obligatoires pour la validité de la décision :

  • L'Etat financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'Assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé,
  • Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'Assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel,
  • Les conditions essentielles du contrat, ou en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés lorsque l'Assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution,
  • Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'Assemblée est appelée à désigner le représentant du syndicat,
  • Le projet de convention ou la convention, mentionné à l'article 39 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 outre les projets mentionnés précédemment,
  • Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes lorsque l'Assemblée Générale est appelée à établir ou à modifier ces actes,
  • Le projet de résolution lorsque l'Assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1, 14-2, 18, 25, 26, 30, 35, 37 et 39 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
  • Le projet de résolution tendant à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice,
  • Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance, en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et lorsque l'Assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions,
  • Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu'il en a été désigné un par le président du Tribunal de Grande Instance en vertu de l'article 29-1B de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et que l'Assemblée Générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en oeuvre de ce rapport,
  • Les projets de résolution mentionnant la saisie immobilière d'un lot, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l'Assemblée Générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d'un lot,
  • Le projet de convention et l'avis du Conseil Syndical sur la fourniture de services spécifiques dans les résidences services ou la teneur de la délégation au Conseil Syndical de la gestion courante des services spécifiques lorsqu'elle est confiée à un tiers,
  • La situation financière du ou des services dont la suppression est envisagée en application de l'article 41-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 traitant des résidences-services.

Pièce jointe pour l'information des copropriétaires :

  • Les annexes au budget prévisionnel,
  • L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération,
  • L'avis rendu par le Conseil Syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
  • Le compte rendu de l'exécution de la mission du Conseil Syndical prévu au deuxième alinéa de l'article 22 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et le bilan annuel établi par le Conseil Syndical sur l'exécution confiée à un tiers de services spécifiques dans les résidences-services,
  • En vue de l'approbation des comptes par l'Assemblée Générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire,
  • L'état actualisé des lots délaissés dans les immeubles situés dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques approuvé et par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvés.

Le contenu de cette seconde série de documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'Assemblée Générale des copropriétaires, et n'est communiqué que dans un objectif d'information.


3. Ordre du jour

A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires ou le Conseil Syndical peuvent notifier au syndic la ou les questions qu'ils souhaitent faire inscrire à l'ordre du jour d'une Assemblée Générale.

Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine Assemblée Générale.

Toutefois, dans l'éventualité où la ou les questions ne peuvent être inscrites à l'ordre du jour de l'Assemblée la plus proche, compte tenu notamment d'une réception tardive de la demande par le syndic, elles seront inscrites à l'ordre du jour de l'Assemblée suivante.

§2. REPRÉSENTATION A L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

La représentation des copropriétaires au cours de l'Assemblée Générale doit avoir lieu dans les conditions des articles 22 et 23 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Chaque copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire de son choix habilité par lettre simple ou par un courrier adressé au syndicat des copropriétaires. Ce dernier peut être membre ou non du syndicat.

Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excèdent pas 5% des voix du syndicat.

Le mandataire pourra, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'Assemblée Générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.

§3. DÉROULEMENT DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

1. Président, scrutateurs, secrétaire de séance

Le président de séance est désigné par vote à main levée par l'Assemblée Générale des copropriétaires. Les règles de son élection sont les suivantes :

  • Est élu le copropriétaire présent ayant reçu le plus grand nombre de voix,
  • S'il y a une égalité entre plusieurs copropriétaires, le président sera tiré au sort parmi les copropriétaires présents qui ont obtenus le plus grand nombre de suffrage,
  • Si aucun copropriétaire ne souhaite se présenter, le président du Conseil Syndical s'il y en a un assume la présidence,
  • A défaut, le copropriétaire détenant le plus grand nombre de quotes-parts, assume la présidence.

Cependant, le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent présider l'Assemblée Générale.

Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf si une décision contraire de l'Assemblée Générale intervient.

Si une telle décision intervient, l'Assemblée Générale doit élire un ou plusieurs scrutateurs par vote séparé. A défaut de candidat, les fonctions de scrutateurs seront remplies par deux membres de l'Assemblée Générale présents qui acceptent ou possèdent le plus grand nombre de quotes-parts.

Le président, le secrétaire de séances et le ou les scrutateurs forment le bureau de l'Assemblée Générale des copropriétaires.


2. Président, scrutateurs, secrétaire de séance

Le président de séance est désigné par vote à main levée par l'Assemblée Générale des copropriétaires. Les règles de son élection sont les suivantes :

  • Est élu le copropriétaire présent ayant reçu le plus grand nombre de voix,
  • S'il y a une égalité entre plusieurs copropriétaires, le président sera tiré au sort parmi les copropriétaires présents qui ont obtenus le plus grand nombre de suffrage,
  • Si aucun copropriétaire ne souhaite se présenter, le président du Conseil Syndical, s'il y en a un, assume la présidence,
  • A défaut, le copropriétaire présent détenant le plus grand nombre de quotes-parts assume la présidence.

Le syndic, son conjoint ou ses préposés ne peuvent présider l'Assemblée Générale.

Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf si une décisions contraire de l'Assemblée Générale intervient.

Dans la cas où une telle décisions interviendrait, l'Assemblée doit élire un ou plusieurs scrutateurs par vote séparé. A défaut de candidat, les fonctions de scrutateurs seront remplies par deux membres de l'Assemblée Générale présents, qui acceptent ou possèdent le plus grand nombre de quotes-parts.

Le président, le secrétaire de séance et le ou les scrutateurs forment le bureau de l'Assemblée Générale des copropriétaires.


3.
La feuille de présence

La feuille de présence doit être signée par les membres de l'Assemblée Générale en entrant en séance. Elle doit être certifiée exacte par le président de l'Assemblée Générale. Elle précise notamment :

  • Les noms des copropriétaires présents,
  • Les signatures des copropriétaires présents,
  • Le nom, s'il y en a, des mandataires représentant un ou plusieurs copropriétaires absents,
  • Le nombre de voix détenues par chaque copropriétaire.

La feuille de présence est conservée avec le procès-verbal, auquel elle est annexée.


4. Règles de quorum

Pour être valablement constituée, l'Assemblée Générale doit réunir au moins la moitié (1/2) des copropriétaires, qu'ils soient présents ou représentés par un mandataire.

Si ce quorum n'était pas respecté, une seconde Assemblée Générale pourra être convoquée. Elle devra avoir lieu dans un délai de 15 à 30 jours après la première Assemblée.

Cette deuxième Assemblée Générale pourra délibérer quel que soit le nombre des copropriétaires présents.

L'ordre du jour sera le même que celui de la première Assemblée Générale.


5. Majorité

Sous réserve des dispositions de l'article 22 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d'autant de voix qu'il possède de quotes parts de propriété des parties communes.

Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Les décisions de l'Assemblée Générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est pas autrement prescrit par la loi.

Les travaux d'accessibilité de l'immeuble aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure ou les éléments essentiels de l'immeuble, sont approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa.

Est adoptée à la même majorité, l'autorisation donnée à certains copropriétaires, d'effectuer à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci. Cependant, ces travaux ne peuvent être effectués s'ils affectent la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels.

Dans le cadre de l'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ne peuvent être adoptées qu'à la majorité de tous les copropriétaires les décisions suivantes :

  • Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
  • L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de l'immeuble,
  • La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical,
  • Les conditions auxquelles sont réalisées les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté,
  • La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa premier de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 rendue nécessaire par un changement d'usage d'une ou plusieurs parties privatives,
  • A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les travaux d'économie d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur des parties privatives et aux frais des copropriétaires du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédents,
  • La suppression des vides-ordures pour impératifs d'hygiène,
  • L'installation d'une station radioélectrique nécessaire au déploiement d'un réseau radioélectrique ouvert au public ou l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques internes à l'immeuble dès lors qu'elles portent sur des parties communes,
  • L'installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l'alimentation des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules,
  • L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires,
  • L'installation de compteur d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage,
  • L'autorisation de transmettre aux services chargés sur maintien de l'ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes dans les conditions prévues à l'article L.126-1-1 du code de la construction et de l'habitation,
  • L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration,
  • La demande individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et des travaux nécessaires à cette individualisation.

Certaines décisions nécessitent l'unanimité des voix des copropriétaires. Il s'agit notamment :

  • De la modification de la répartition des des charges, lorsque celle-ci n'est pas rendue nécessaire par la loi.
  • De l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble,
  • De la décision de suppression de poste de concierge ou de gardien, et de la décision liée à l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien, lorsque celui-ci appartient au syndicat,
  • De la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement de travaux régulièrement votés, soit des actes conformes à l'objet du syndicat et régulièrement votés.


6. Le procès-verbal

Doit être établi un procès-verbal constatant les délibérations de chaque Assemblée Générale. Celui-ci doit être signé par le président de l'Assemblée Générale, ainsi que par le secrétaire de séance.

Le procès-verbal doit obligatoirement mentionner :

  • Le texte des délibérations,
  • Le résultat de chaque vote, avec le nom des copropriétaires qui n'ont pas pris part au vote, se sont abstenus ou se sont opposés à la décision votée par l'Assemblée Générale,
  • Les dispositions de l'article 42 de la loi n°65-557 du juillet 1965.

Le procès-verbal peut aussi mentionner les éventuelles réserves sur la régularité des délibérations, si cela est demandé par un ou plusieurs copropriétaires opposants.

Un registre spécialement ouvert à cet effet contient, à la suite des uns des autres le texte des procès-verbaux des séances. Le registre peut être tenu sous forme électronique. Les signatures sont alors établies conformément aux articles 1366 et suivants du code civil.

Le procès-verbal est notifié par lettre recommandée avec avis de réception, ou par télécopie avec récépissé aux copropriétaires opposants ou défaillants.


7. Dcbfaafcffcba

Eaa caffcba ebf cbfcbf dcbf caaaf ba acbfaafaf faa baafafcba dffaaa ab Baaaaafaa Babafcfaa ba dcbffcbf affa fbffcbbffaa eba dcf faa acdfcdffafcffaa cddcacbfa cb afab babcfffcbfa.

Eaa acbfaafcffcba baefcbf fbfafeabff bcba bb bafcf ba baba acfa acafaba, c acadfaf ba fc bcfa ba f'Baaaaafaa Babafcfa c f'cffdfba baa baafafcba ffffdfabaaa.

ARTICLE 20 : ASSURANCES

§1. PORTÉE DES ASSURANCES

1. Assurance multirisques de l'immeuble

Chacun des bâtiments dépendant du groupe d'immeuble sera assuré contre les risques multiples pouvant survenir, notamment contre l'incendie, la foudre, les explosions, les dégâts des eaux, les bris de glace...

Toutefois, les responsabilité de ces risques resteront à la charge exclusive de celui des occupants qui auraient commis un fait ayant provoqué ou aggravé le dommage.

Les assurances multirisques seront contractées par le syndic, ou le syndicat coopératif si ce mode de gestion a été choisi par l'Assemblée Générale. Les contrats seront soumis à l'approbation de l'Assemblée Générale, notamment en ce qui concerne l'importance du montant des garanties.

D'autre part, chaque copropriétaire devra assurer personnellement contre l'incendie, les dégâts des eaux et les explosions, le mobilier qui se trouve dans le local lui appartenant, ou imposer cette obligation à tout occupant, et il devra s'assurer en outre, pour les mêmes risques, contre le recours des voisins.

2. Assurances des gestionnaires

La responsabilité civile et les accidents des personnes participant bénévolement à la gestion et à l'entretien du syndicat devront également être garantis par une assurance souscrite par le syndicat de copropriété.

Dans le cas où le syndic est un syndic professionnel, celui-ci devra assurer personnellement sa responsabilité civile professionnelle et souscrire les assurances nécessaires dans le cadre des missions de maîtrise d'oeuvre qu'il peut être amené à réaliser en vertu d'un mandat spécifique du syndicat. Le syndic devra souscrire une assurance "dommage d'ouvrage" pour les travaux relevant d'une telle assurance.

§2. SINISTRES

En cas de sinistres d'un ou de plusieurs immeubles faisant partie de la résidence, les indemnités allouées en vertu de la police seront encaissées par le syndic assumant la gestion de l'immeuble sinistré, ou à défaut, par le syndicat coopératif assumant la gestion de l'immeuble si ce mode de gestion a été choisi par l'Assemblée Générale des copropriétaires.

Le syndic sera chargé d'encaisser l'indemnité d'assurance allouée. Si la reconstruction est décidée, elle sera employée à la remise en l'état des lieux sinistrés. Si cette indemnité s'avérait insuffisante, le supplément sera à la charge de tous les copropriétaires de l'immeuble ou de la partie de l'immeuble ayant subi le sinistre, chacun la proportion de sa quote-part de propriété dans les parties communes générales ou spéciales.

En cas de sinistre, sera suivie la marche suivante :

  • En cas de destruction totale ou partielle de l'immeuble, les copropriétaires concernés par cette destruction, pourront, en Assemblée Générale, décider dont les lots composent le bâtiment sinistré peut décider, à la majorité des voix de ces copropriétaires, la reconstruction de ce bâtiment, ou la remise en état de la partie endommagée.
  • Si la destruction affecte moins de la moitié du bâtiment, la remise en état est obligatoire si la majorité des copropriétaires sinistrés le demande.
  • En cas d'amélioration ou d'addition par rapport à l'état antérieur au sinistre, l'Assemblée Générale du syndicat des copropriétaires prendra toutes dispositions utiles, à la majorité prévue par le présent règlement de copropriété.

§3. OPPOSABILITÉ DES DISPOSITIONS QUI PRÉCÉDENT

Les dispositions qui précèdent et les décisions prises en conformité des décisions de l'Assemblée Générale, en application des dispositions des articles 38, 39, 40,41 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, seront exécutées tant contre tous les copropriétaires mêmes absents, mineurs, ou incapables, qu'à l'égard de leurs créanciers.

C'est pourquoi, et dans les conditions telles que mentionnées plus haut, le copropriétaire qui voudra constituer une hypothèque sur ses parts divises ou indivises de l'immeuble devra donner connaissance à son créancier du présent article, et l'obliger à se soumettre au présent règlement de copropriété ainsi qu'aux décisions de l'Assemblée Générale des copropriétaires.

Il devra obtenir son consentement afin qu'en cas de sinistre, l'indemnité pouvant revenir au débiteur, soit versée directement et sans son concours, hors sa présence, entre les mains du syndic ou du syndicat coopératif si ce mode de gestion a été choisi par l'Assemblée Générale des copropriétaires. Il renonce par conséquent au bénéfice des dispositions de la loi du 10 juillet 1930.

Toutefois, les créanciers des copropriétaires sinistrés pourront toujours déléguer une tierce personne qualifiée pour la surveillance des travaux après sinistres, soit total, soit partiel, afin de s'assurer du bon déroulement de ceux-ci.

PARTIE VI : DISPOSITIONS RELATIVES AU PRÉSENT RÈGLEMENT


ARTICLE 21 : ELECTION DE DOMICILE


Pour permettre toutes notifications des convocations, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété, sur un lot ou sur une fraction de lot, devra notifier au syndic son domicile réel ou élu.

ARTICLE 22 : INEXÉCUTION DES CLAUSES ET CONDITIONS DU PRÉSENT RÈGLEMENT


En cas d'inexécution des clauses et conditions imposées par le présent règlement, une action tendant au paiement de tous les dommages et intérêts qui pourraient en résulter, pourra être intentée par le syndicat, représenté par le syndic, dans le respect des dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967.

Pour les cas où l'inexécution serait le fait d'un locataire, l'action sera dirigée à titre principal contre le propriétaire bailleur, à charge pour lui d'intenter une action récursoire par la suite contre son locataire.

Le montant des dommages et intérêts sera touché par le syndic, et sera :

  • Soit affecté à la réparation du préjudice matériel ou particulier,
  • Soit conservé à titre de réserve spéciale, lorsqu'il ne pourra être utilisé pour la réparation du préjudice et si aucune décision contraire l'Assemblée Générale n'est intervenue.

ARTICLE 23 : CONDITIONS DE MODIFICATION DU PRÉSENT RÈGLEMENT

§1. MODALITÉS DE MODIFICATIONS DU PRÉSENT RÈGLEMENT

Le présent règlement peut être modifié suite à un vote en Assemblée Générale.

Cependant, selon la nature de la modification, le vote pourra nécessiter une majorité simple, absolue, double ou bien requérir l'unanimité des voix des copropriétaires.

§2. CONDITIONS DE MODIFICATION DE LA DESTINATION DE L'IMMEUBLE

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives telle qu'elle résulte du présent règlement et de l'état descriptif de division.

Ainsi, la destination de l'immeuble ne pourra être modifiée qu'à la suite d'une décision prise à l'unanimité des copropriétaires réunis en Assemblée Générale.

§3. CONDITIONS DE MODIFICATION DES CHARGES

La répartition des charges ne pourra être modifiée qu'à l'unanimité, sauf cas prévus à l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

L'unanimité ne sera pas requise si la modification des charges intervient suite à un vote autorisant :

  • La réalisation de travaux,
  • L'achat d'une partie privative,
  • La vente d'une partie commune,
  • Le changement d'usage d'une partie privative.

Dans le cas de la réalisation de travaux, de l'achat d'une partie privative ou de la vente d'une partie commune, la modification de la répartition des charges pourra être adoptée à la même majorité que l'approbation à laquelle les travaux, l'achat d'une partie privative ou la vente d'une partie commune ont été adoptés.

Afin que puisse être possible le changement d'usage d'une partie privative de la copropriété, la majorité absolue des copropriétaires sera requise.

§4. CONDITIONS DE MODIFICATION DE LA JOUISSANCE, DE L'USAGE ET DE L'ADMINISTRATION DES PARTIES COMMUNES

Lorsque la modification du règlement de copropriété porte sur les conditions de jouissance, d'usage ou d'administration des parties communes, la double majorité sera requise.

§5. FFBA B ADCA EC AABEAFAAF EA DDBADBAFAFA

Bcf aaaadffcb af ab fcfacb ba acb acfcafafa fadafcffb, fc acbfbfacffcb bb fadfaaabf ba acdfcdffafa efacbf c aafffa aafbf-af ab acbbcfaffa ceaa fa bfcff dcafffb dcbffc affa cbcdfaa c fc acacfffa afadfa baa acdfcdffafcffaa fabbfa ab Baaaaafaa Babafcfa.

ARTICLE 24 : PUBLICITÉ FONCIÈRE DU PRÉSENT RÈGLEMENT

Conformément à la loi n° 557-65 du 10 juillet 1965, une copie du présent règlement de copropriété sera publiée au bureau des hypothèques dont dépend l'immeuble.

Les modifications qui pourraient être apportées ultérieurement au dépôt du présent règlement de copropriété devront être déposées aux minutes du notaire détenteur d'un original du règlement, en vue de leur publicité au même bureau d'hypothèques dont dépend l'immeuble.




Sont Annexés au présent règlement
:

  • Le tableau récapitulatif de division
  • Le tableau de répartition des charges
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en cours de création



RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
________



PRÉAMBULE



ARTICLE 1 : OBJET DU RÈGLEMENT

Le présent règlement est établi conformément aux dispositions légales et réglementaires en vigueur. Il a pour objet :

  • De distinguer les parties communes et les parties privatives, telles qu'elles sont définies ci-après,
  • De déclarer les droits et les obligations des copropriétaires, tant en ce qui concerne les parties communes, que les parties privatives,
  • De fixer les usages autorisés des parties communes et des parties privatives,
  • D'organiser la répartition des charges entre les différents copropriétaires,
  • D'organiser la gestion et l'administration de la copropriété,
  • De régler les rapports entre les copropriétaires afin d'éviter tous les différends ou conflits de voisinage qui pourraient survenir.

Tout ce qui n'est pas prévu par le présent règlement ou par une décision de l'Assemblée Générale du syndicat des copropriétaires est régi par le droit commun.

ARTICLE 2 : ENTRÉE EN VIGUEUR DU PRÉSENT RÈGLEMENT

Le présent règlement entre en vigueur à la date suivante : ________.

Ce règlement de copropriété sera en vigueur dès lors que les lots sur lesquels il porte appartiennent à au moins deux personnes, physiques ou morales, distinctes.

ARTICLE 3 : FORCE DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

Le syndic, ou le syndicat coopératif si ce mode de gestion a été choisi, s'assure du respect du règlement de copropriété. Ce règlement s'applique à tous les copropriétaires ainsi qu'à leurs ayants cause à titre particulier.

Il doit être remis à tous les propriétaires, ainsi qu'à leurs éventuels locataires.


PARTIE I : GÉNÉRALITÉS ET DIVISION DE L'IMMEUBLE


ARTICLE 4 : DÉSIGNATION ET DESCRIPTION DE L'IMMEUBLE


L'immeuble objet du présent règlement de copropriété se situe à l'adresse suivante :

________


ARTICLE 5 : SITUATION AU REGARD DES RÈGLES D'URBANISMES


Conformément aux dispositions des articles 45-1 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et les articles 74, 79 et 80 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, l'immeuble a fait l'objet d'un diagnostic technique préalable à la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de 15 ans.

Ce diagnostic a été établi par le géomètre expert suivant : ________, à la date suivante : ________.


ARTICLE 6 : DESTINATION DE L'IMMEUBLE

§1. DESTINATION ACTUELLE DE L'IMMEUBLE

L'immeuble désigné dans le présent règlement est exclusivement affecté à un usage d'habitation.

Il sera toléré, dans les locaux à usage d'habitation, l'exercice d'une activité libérale, à condition que cette activité ne nuise pas à la bonne tenue de l'immeuble et à la tranquillité des autres copropriétaires.

Les copropriétaires qui décideraient de transformer leurs lots en locaux à usage professionnel devront obtenir, à leur initiative et à leurs frais personnels, toutes les autorisations administratives qui seront nécessaires à l'exercice de leur activité. Ils devront également en supporter toutes les conséquences qui pourraient en résulter.


§2. CHANGEMENT DE LA DESTINATION DE L'IMMEUBLE

La modification de la destination de l'immeuble ne pouvant être imposée à un copropriétaire, elle ne pourra intervenir qu'après une décision prise à l'unanimité des copropriétaires lors d'une Assemblée Générale.

ARTICLE 7 : DISTINCTION DES PARTIES PRIVATIVES ET DES PARTIES COMMUNES

§1. PARTIES PRIVATIVES

Les parties privatives sont toutes les parties affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Il s'agit des locaux compris dans son lot tel qu'il est défini par l'état descriptif de division, ainsi que les accessoires qui y sont associés.

Il s'agit plus particulièrement des éléments suivants (liste non-exhaustive) :

  • Les parquets, carrelages, dallages et revêtements de sol,
  • Les enduits des plafonds,
  • Les enduits de murs et cloisons,
  • Les glaces incorporées aux murs, les papiers et teintures,
  • Les portes palières et les portes de communication,
  • Les canalisations situées à l'intérieur des appartements,
  • Les fenêtres et leurs appuis, les volets, garde-corps, balustrades des balcons et balconnets,
  • Les caves privatives,
  • Les places de stationnement attribuées à un copropriétaires en particulier,
  • Les placards et les penderies,
  • Les installations de cuisine,
  • Les encadrements et dessus de cheminées,
  • Les cloisons intérieures ainsi que les portes fenêtres, persiennes et volets, stores et rideaux roulants ou grilles.

Plus généralement, les parties privatives désignent tout ce qui est inclus à l'intérieur des appartements et locaux affectés à l'usage exclusif d'un copropriétaire.

§2. LES PARTIES COMMUNES

Les parties communes générales et leurs accessoires font l'objet d'un droit de propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires, ou certains groupes de copropriétaires.

Leur administration et leur jouissance sont organisées selon les dispositions de l'article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Les parties communes et les accessoires de celles-ci ne pourront faire l'objet, séparément des parties privatives, d'une action en partage ou d'une licitation forcée, conformément à l'article 6 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.


1. Parties communes à tous les copropriétaires

Ces parties appartiennent à tous les copropriétaires dans la proportion indiquée ci-après dans l'état descriptif de division.

Il s'agit plus spécifiquement des éléments suivants (liste non-exhaustive) :

  • Le terrain sur lequel l'immeuble est bâti. Ce terrain comprend notamment : le sol, les cours, les jardins ainsi que les voies d'accès qui ne seraient pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire,
  • Le gros oeuvre du bâtiment (murs porteurs, toitures, dalles de béton, poutres...),
  • Les équipements communs à tous les lots : chauffage, distribution d'eau chaude, antennes, ascenseur, vide-ordures,
  • Les canalisations ainsi que les réseaux divers : eau, électricité, réseaux d'assainissement,
  • Les couvertures et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles, qui ne sont pas la propriété exclusive d'un copropriétaire,
  • Les coffres, gaines et têtes de cheminées,
  • Les locaux des services communs : local poubelle, cages d'escaliers, locaux de gardiennage.


2. Parties communes accessoires

Sont réputés comme accessoires aux parties communes (liste non-exhaustive) :

  • Le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol,
  • Le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans les cours, parcs ou jardin constituant des parties communes, et le droit d'affouiller ceux-ci,
  • Le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.


3. Parties communes particulières

Il s'agit de parties communes, telles que définies ci-dessus, affectées à l'usage d'un groupe déterminé de copropriétaire.


ARTICLE 8 : ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION

La copropriété se compose de ________.


ARTICLE 9 : SERVITUDES

Tous les copropriétaires devront respecter les servitudes qui s'imposent à l'immeuble et notamment :

  • Les servitudes d'occupation et de passage, au profit du domaine public ou au profit de sociétés assurant un service public,
  • Les servitudes qui sont imposées par des impératifs de sécurité,
  • Toutes les servitudes actives et passives, autres que celles ci-dessus énoncées, qui pourront résulter du plan de masse de l'immeuble, de la configuration des bâtiments et des constructions de toute nature, des aménagements et équipements communs ou de conventions avec des tiers.


PARTIE II : DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTAIRES



ARTICLE 10: USAGE DES PARTIES PRIVATIVES

Chacun des copropriétaires pourra jouir librement des locaux qui lui appartiennent privativement. Cependant, cette jouissance est limitée par le respect de la destination de l'immeuble et par le respect des autres copropriétaires.

Chacun des copropriétaires s'engage à ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la destination de l'immeuble, son intégrité ou sa sécurité.

Cette jouissance est également limitée par les réserves formulées ci-après.

§1. OCCUPATION

Les logements et leurs annexes seront occupés bourgeoisement, par des personnes de bonne vie et mœurs.

Les copropriétaires pourront exercer des professions libérales, dans la mesure où celles-ci ne seront pas de nature à nuire à la tranquillité des autres copropriétaires. Ainsi, sera interdite l'utilisation des locaux pour l'exercice de commerces ou d'industries incommodes, nuisibles, malodorantes, bruyantes ou qui pourraient s'avérer dérangeantes pour les autres copropriétaires.

La location vide ou en meuble d'appartements entiers est autorisée. Les propriétaires demeurent responsables du respect du présent règlement par leurs locataires ou occupants.

Cependant, la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite.

La location en meublé ou non des parties d'appartements et la location à destination d'habitation des locaux annexes aux appartements, tels que les caves, les combles, les greniers, les celliers et les garages est formellement prohibée.

Les copropriétaires et locataires doivent veiller constamment à ce que la tranquillité de la copropriété soit assurée, et qu'elle ne soit en aucun cas troublée par leur fait, du fait de personnes de leur famille ou leurs invités, ou de gens à leur service.

§2. BRUITS

Les usages suivants sont tolérés :

  • L'utilisation d'appareils de radiophonie,
  • L'utilisation de chaînes hi-fi,
  • L'utilisation de télévisions,
  • L'utilisation d'instruments de musique,
  • L'utilisation d'appareils ménagers.

Néanmoins, cette tolérance est valable dans la mesure où le bruit ne nuit pas à la tranquillité des autres copropriétaires.

Seule l'utilisation des moteurs d'appareils ménagers ou professionnels est autorisée. Tout autre type de ne moteur ne pourra être installé dans les parties privatives.

En règle générale, tout bruit ou tapage, qu'il soit diurne comme nocturne, de nature à troubler la tranquillité des autres copropriétaires est proscrit, même s'il a lieu dans les parties privatives.

Lorsqu'un copropriétaire change ou modifie le revêtement du sol des parties privatives lui appartenant, ou engage des travaux affectant ou portant sur le sol de ses parties privatives, il veille à ce que le niveau d'isolation phonique reste au moins équivalent au niveau d'isolation phonique du revêtement d'origine.


§3. ANIMAUX

Les animaux domestiques sont autorisés dans la copropriété.

Cependant, les copropriétaires ne pourront détenir aucun animal dangereux, malodorant ou bruyant.

La présence de chiens dangereux au sens de l'article L211-12 du code rural est strictement interdite dans les parties privatives et communes.

Les animaux domestiques des copropriétaires ne pourront errer dans les parties communes : chats et chiens devront y être tenus en laisse.

En cas de dégradation, ou de détérioration des parties communes par un animal, le propriétaire de l'animal identifié supportera le coût attaché à ces détériorations.


§4. HARMONIE DE L'IMMEUBLE

Aucun aménagement, aucune décoration visible qui serait susceptible de porter atteinte à l'harmonie de l'immeuble ne pourra être réalisée sans l'accord préalable de l'Assemblée Générale des copropriétaires.

Tous les éléments visibles contribuant à l'harmonie de l'immeuble ne pourront être modifiés, bien qu'ils constituent une partie privative, en l'absence d'une autorisation découlant d'une décision de l'Assemblée Générale du syndicat des copropriétaires, prise à la majorité requise par l'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il s'agit notamment :

  • Des fenêtres,
  • Des volets roulants,
  • Des barres d'appui des fenêtres,
  • Des barres d'appui des balcons,
  • Des gardes-corps,

Et en règle générale, tout ce qui contribue à l'harmonie extérieure de l'immeuble.

Ces éléments devront être entretenus en bon état aux frais des copropriétaires. Les copropriétaires s'engagent à effectuer toutes les réparations qui s'avéreraient nécessaires sans retard.

§5. FENÊTRES ET BALCONS

Pour des raisons évidentes de sécurité, il ne pourra être suspendu aucun objet sur les rebords des fenêtres et des balcons, bien que ceux-ci constituent une partie privative.

Les jardinières, pots de fleurs et bacs à fleurs doivent être solidement fixés aux gardes-corps et vers l'intérieur des balcons. Ils doivent reposer sur des dessous étanches afin de ne pas risquer de détériorer les façades, d'importuner ou risquer de blesser les autres copropriétaires et passants.

Les balcons et terrasses devront être maintenus en bon état de propreté, aux frais des copropriétaires. Les copropriétaires s'engagent à effectuer toutes les réparations qui pourraient s'avérer nécessaires sans retard.

Il ne pourra y être entreposé de bicyclettes, poussettes, meubles ou tout autre objet encombrant, de façon à ne pas nuire à l'harmonie de l'immeuble ou risquer de porter atteinte à l'intégrité de celui-ci.

§6. RADIATEURS

Chaque copropriétaire ne pourra, sans décision préalable de l'Assemblée Générale, remplacer les radiateurs se trouvant dans les parties privatives par des appareils augmentant la surface de chauffage, ni augmenter le nombre de ces radiateurs.

Les copropriétaires s'engagent à maintenir en bon état les radiateurs, et d'effectuer tous les actes d'entretien et de réparation qui pourraient s'avérer nécessaires sans retard.

§7. LIBRE ACCÈS

En cas d'absence prolongée de plus de : ________, tout occupant devra confier les clefs de ses parties privatives à un autre copropriétaire ou locataire résidant dans l'immeuble et connu du syndic, ou du syndicat coopératif si ce mode de gestion a été choisi, qui sera autorisé à pénétrer dans les locaux du copropriétaire absent de façon prolongée, si une urgence de toute nature venait à se présenter.


§8. INSTALLATION D'ANTENNES INDIVIDUELLES

L'installation d'antennes de toute nature est soumise à décision préalable de l'Assemblée Générale du syndicat des copropriétaires.

Des antennes collectives sont installées pour l'immeuble.

L'occupant qui souhaite recevoir les émissions de télévision ou de radiodiffusion doit obligatoirement avoir recours aux antennes communes. Il devra financer personnellement son éventuel raccordement à cette installation collective.

Il est interdit aux copropriétaires d'installer des des antennes ou des fils aériens sans avoir préalablement fait une demande au syndic.

Si néanmoins, un copropriétaire désirait avoir accès à un service de télévision ou de radiophonie qui n'est pas proposé par les antennes collectives, il pourra, par lettre recommandée avec avis de réception adressée au syndic, demander à ce que ce service soit ajouté, en précisant le ou les satellites que le copropriétaires souhaite capter.

Le syndic portera cette question à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale.

Si le copropriétaire souhaite que sa demande soit analysée plus rapidement par le syndicat des copropriétaires, il organisera une Assemblée Générale extraordinaire à ses entiers dépens.

§9. JARDINS PRIVATIFS

Les copropriétaires ou leurs éventuels locataires qui bénéficient de la jouissance privative et exclusive de jardins doivent les maintenir en parfait état d'entretien, conserver leur caractère d'agrément, et veiller à ce que les éléments constituant des équipements ou des accessoires à des équipements de sécurité soient maintenus à leur place et en bon état. En cas de non respect de cette disposition par un copropriétaire ou un locataire, celui-ci pourrait voir sa responsabilité engagée si un équipement ou un accessoire à un équipement de sécurité ne pouvait être utilisé de son fait lors d'une situation d'urgence.

Afin de garantir l'harmonie de l'immeuble, la taille, l'élagage et les soins à apporter aux haies et arbres de haute tige pourront être effectués au même moment sur décision de l'Assemblée Générale des copropriétaires.

Dans le cas où une telle décision serait prise par l'Assemblée Générale, les copropriétaires des lots ou leurs éventuels locataires devront s'assurer de laisser libre accès à leur jardin privatif aux personnes chargées de cet entretien.

§10. USAGE DES EMPLACEMENTS DE STATIONNEMENT DE VÉHICULES

Les garages et places de stationnement ne peuvent servir qu'à garer des véhicules. Les emplacements de stationnement ne doivent en aucun cas servir :

  • D'atelier de nettoyage, d'entretien ou de réparation des véhicules,
  • De locaux à usage professionnel, lorsque le lot dont ils sont l'accessoire est à usage d'habitation,
  • À entreposer des matériaux dangereux, inflammables, malodorants ou possiblement explosifs,
  • D'aire de lavage des véhicules.

Les garages et places de stationnement individuels ne pourront être loués séparément aux lots auxquels ils sont attachés, sauf décision contraire de l'Assemblée Générale du syndicat des copropriétaires.


§11. RAMONAGE

Les conduits de fumées ainsi que les appareils desservis par ceux-ci devront être ramonés conformément aux dispositions légales et réglementaires en vigueur.

L'utilisation des poêles à combustion lente est formellement interdite dans l'immeuble.

§12. MODIFICATIONS DES LOTS PRIVATIFS

Chaque copropriétaire pourra modifier comme il l'entend la disposition intérieure de son appartement.

Cependant, en cas de percement de gros murs de refond, les modifications devront être exécutées sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble, dont les honoraires seront aux frais du copropriétaire réalisant de tels travaux.

Le copropriétaire devra s'assurer que les modifications réalisées ne nuisent pas à la solidité de l'immeuble.

§13. SURCHARGE DES PLANCHERS

Les copropriétaires devront veiller à ce qu'aucun objet excédant la limite de charges des planchers ne soit placé ou entreposé au sein d'une partie privative, afin de ne pas risquer de compromettre la solidité des planchers et des murs, ou de détériorer les plafonds.

§14. ENTRETIEN DES CANALISATIONS D'EAU ET DE ROBINETTERIE

Afin d'éviter les fuites d'eau et les vibrations dans les canalisations de l'immeuble, les robinets et chasses de cabinets d'aisance devront être maintenus en bon état de fonctionnement et les éventuelles réparations nécessaires à leur maintien en bon état exécutées sans retard.

Pendant les gelées, il ne pourra être jeté d'eau dans les conduits extérieurs d'évacuation, afin de ne pas risquer de les endommager ou de les boucher.


ARTICLE 11 : USAGE DES PARTIES COMMUNES


Les copropriétaires peuvent utiliser librement les parties communes, dans la mesure où ils en respectent la destination. De plus, l'usage des parties communes par un copropriétaire ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

L'usage des parties communes est également limité par les dispositions qui suivent.


§1. USAGE DES PARTIES COMMUNES GÉNÉRALES

Les parties communes ne pourront faire l'objet d'une occupation privative au profit d'un seul copropriétaire.

Les parties communes ne devront être ni encombrées, ni dégradées. Ainsi, toutes les parties communes et notamment les passages, entrées, vestibules, escaliers et couloirs devront être accessibles et libres de passages.

Il ne pourra y être entreposé d'objets appartenant aux copropriétaires : les entrées et couloirs ne devront pas servir de garage à poussettes, bicyclettes, jouets pour enfants, outils à usage professionnel ou autres objets qui seraient de nature à empêcher la bonne circulation des copropriétaires, des occupants ou des éventuelles personnes intervenant au sein de la copropriété.

Les dégradations faites aux parties communes feront l'objet de réparations dont les frais seront imputés exclusivement au copropriétaire ou aux copropriétaires reconnus comme responsables desdites détériorations.


§.2. EQUIPEMENTS DE SÉCURITÉ

Les équipements de sécurité ne devront en aucun cas être dégradés volontairement par les copropriétaires, leurs locataires ou visiteurs ponctuels. Il s'agit notamment (liste-non exhaustive) :

  • Des portes coupe-feu,
  • Des extincteurs,
  • Des plans d'évacuation.


§3. PLAQUES ET ENSEIGNES

Les personnes exerçant une profession libérale dans l'immeuble pourront apposer une plaque signalant leur présence à l'endroit qui leur sera indiqué par l'Assemblée Générale.

Cette plaque pourra indiquer au public :

  • Leur nom,
  • Leur profession,
  • Le lieu où est pratiqué l'activité et notamment : le numéro ou la partie de l'immeuble, la cage d'escalier, l'étage.

L'installation d'une telle plaque devra l'objet d'une autorisation préalable de l'Assemblée Générale. Le modèle et la couleur de la plaque sera également fixée par l'Assemblée Générale qui décidera de l'endroit où elle sera apposée.


§4. PISCINE(S)

L'accès à la ou les piscines est réservé à l'usage exclusif des copropriétaires et de leurs locataires.

L'accès à des personnes étrangères à l'immeuble est permis.

§5. TERRAIN(S) DE JEU

L'accès au(x) terrain(s) de jeu est réservée à l'usage exclusif des copropriétaires et de leurs locataires.

L'accès à des personnes étrangères à l'immeuble est permis.

§6. ACCÈS AUX PARTIES COMMUNES DE L'IMMEUBLE

L'accès aux parties communes de l'immeuble est formellement interdit à tous quêteurs, vendeurs, quémandeurs, démarcheurs ou prospecteurs.

Cependant, suite à une décision de l'Assemblée Générale prise à la majorité de tous les copropriétaires, la police ou la gendarmerie nationale pourra disposer d'une autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes.

§7. ENCOMBREMENT

Aucun des copropriétaires ne peut encombrer les entrées, paliers, escaliers, couloirs, voies et allées, espaces verts, cours ni y entreposer des emballages, poussettes, vélos ou objets quelconques, même pour les besoins d'une reprise immédiate.

En cas de non respect de cette obligation, tout copropriétaire contrevenant sera personnellement tenu responsable des dégradations faites aux parties communes susceptibles de résulter d'un usage abusif, dangereux, illicite ou d'une utilisation contraire à la destination de l'immeuble.

§8. VOLS

Aucun recours ne pourra être exercé contre le syndicat des copropriétaires en cas de vols ou détériorations d'un objet appartenant à un copropriétaire et momentanément déposé ou remisé en quelque endroit constituant une partie commune, générale ou particulière.


PARTIE III : RÉPARTITION ET RÈGLEMENT DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ



ARTICLE 12 : MODALITÉS DE CALCUL DES CHARGES

Les charges sont réparties entre les copropriétaires, conformément au tableau de répartition des charges annexé au présent règlement de copropriété.

Elles sont calculées selon les modalités suivantes :

________

ARTICLE 13 : CHARGES COMMUNES

La définition et la répartition des charges sont établies en accord avec les dispositions de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Cet article établit une distinction entre :

  • Les charges relatives à la conservation à l'entretien et à l'administration des parties communes. Ces charges sont calculées proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
  • Et les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement : ces charges sont calculées en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent pour les propriétaires de chaque lot.

§1. CHARGES COMMUNES GÉNÉRALES

Les charges communes générales peuvent être définies comme les charges qui ne sont pas considérées comme spéciales.

Constituent des charges communes générales, réparties au prorata des tantièmes de copropriété de chacun ainsi que détaillé dans l'état descriptif de division, les charges ci-dessous énumérées (liste non-exhaustive) :

  • Les impôts, contributions et taxes sous quelque forme et dénomination que ce soit, auxquelles seront assujetties toutes les parties communes de l'immeuble, et même celles afférentes aux parties privées, tant que, en ce qui concerne ces dernières, le service des contributions directes ne les aura pas réparties entre les divers copropriétaires,
  • Les assurances contractées pour couvrir les risques concernant l'immeuble,
  • Les assurances contractées pour couvrir la responsabilité civile et les accidents des personnes intervenant pour le compte de la société,
  • Les salaires ainsi que toutes les rémunérations aux personnes du service chargé du nettoyage ou de l'entretien des parties communes générales, les cotisations fiscales et sociales attachées à ces salaires et rémunérations,
  • L'achat ou la location, la pose et l'entretien des compteurs à usage collectif,
  • Les frais d'entretien, de grosses réparations et les frais d'aménagement des parties communes énumérées ci-dessus,
  • Les frais d'administration de la copropriété, et plus précisément :
    • Les frais de gestion et notamment les honoraires du syndic,
    • Les frais nécessités par le fonctionnement du syndicat et du conseil syndical,
    • Les frais de gardiennage de l'immeuble,
  • Les frais d'éclairage des parties communes,
  • Les redevances et taxes attachées à l'enlèvement des ordures ménagères dans la mesure où elles ne sont pas nominatives, et qu'elles ne sont pas associées à un ou des lots en particulier.

Les copropriétaires qui aggraveraient les charges générales par leur fait, celui de leurs locataires ou de leurs visiteurs supporteraient seuls les frais et dépenses occasionnés.

§2. CHARGES COMMUNES PARTICULIÈRES

Les charges communes particulières à chaque bâtiment comprennent les frais et charges afférents aux parties communes propres à chaque bâtiment, ou propres à un groupe de copropriétaires.

Elle sont réparties entre tous les lots de chaque bâtiment, au prorata de leurs quotes-parts de tantièmes par bâtiment ou groupe de copropriétaires.

Ces charges comprennent notamment (liste non-exhaustive) :

  • Les impôts, contributions et taxes sous quelque forme et dénomination que ce soit, attachés à un bâtiment ou un groupe de copropriétaires en particulier,
  • Les frais d'entretien, de réparation, de réfection et de reconstruction relatifs :
    • Aux éléments porteurs de chacun des bâtiments,
    • Aux éléments horizontaux participant à la structure du bâtiment,
    • Aux balcons, terrasses, barres d'appuis, balustrades,
    • Et aux éléments extérieurs des façades,
  • Les charges afférentes au ravalement des façades, halls d'entrée, cages d'escalier ainsi que leurs paliers,
  • Les frais d'entretien des voies de circulation qui seraient propres à un bâtiment,
  • Lorsqu'ils sont propres à un bâtiment ou un groupe de copropriétaires, les frais d'entretien, de réfection, de remplacement des réseaux :
    • D'égouts,
    • D'assainissement,
    • De distribution d'eau, d'électricité,
  • Les frais d'installation, d'entretien et de réparation des portes d'accès au bâtiment, propre à un bâtiment ou à un groupe de copropriétaires,
  • Les frais attachés au contrôle d'accès d'un bâtiment ou d'un groupe défini de copropriétaires.
  • Les charges communes spéciales imputables aux propriétaires de garages ou places de stationnement individuelles. Ces charges comprennent notamment (liste non-exhaustive) :
    • Les frais d'entretien et de réparations s'appliquant aux garages et des places de stationnement individuelles
    • Les frais d'éclairage du garage et des places de stationnement individuelles (consommation, location, entretien...),
    • Les frais d'entretien du garage et des places de stationnement individuelles,

Les charges sont réparties entre les copropriétaires concernés suivant le tableau de répartition des charges annexé au présent règlement.

§3. CHARGES COMMUNES MITOYENNES

Les charges mitoyennes sont l'ensemble des dépenses portant sur les cloisons séparatives des locaux privatifs qui feraient l'objet d'une mitoyenneté. Ces charges sont divisées entre les copropriétaires mitoyens concernés.

Ces charges pourront néanmoins être réglées par l'ensemble des copropriétaires si elles résultent du gros oeuvre non imputable aux copropriétaires.

§4. CHARGES PRIVATIVES

Les charges privatives sont les contributions et taxes immobilières, ainsi que tout type d'impôt, présents et à venir, incombant aux copropriétaires.

Les copropriétaires devront s'acquitter de toutes leurs obligations en ce qui concerne (liste non-exhaustive) :

  • Les abonnements au gaz,
  • À l'électricité, à l'eau,
  • Au téléphone,
  • Les contrats personnels d'assurance et d'entretien d'éléments d'équipement personnel.

Ils devront régler au syndicat les sommes dont ils sont redevables.

Ils devront également s'acquitter des dépenses relatives à tous les éléments étant considérés comme appartenant aux parties privatives. Ainsi, les dépenses d'entretien du revêtement du sol, des balcons et des terrasses seront supportées par le propriétaire du lot sur lequel les travaux sont nécessaires.

Les améliorations apportées par un copropriétaire au revêtement du sol, des terrasses ou balcons sans l'autorisation du syndicat des copropriétaires ne pourront faire l'objet d'une remise en état à la charge du syndicat.

§5. RÈGLEMENT DES CHARGES

1. Mode de règlement des charges

Pour faire face aux dépenses courantes de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs, les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales à la totalité du budget prévisionnel de l'exercice voté pour l'année.

L'échelonnage du paiement des charges pourra être modifié par une décision de l'Assemblée Générale.

La provision est exigible le premier jour de l'année.

Les sommes ou provisions afférentes aux dépenses pour gros travaux sont exigibles selon les modalités qui auront été prévues par l'Assemblée Générale.


2. Création de provisions spéciales pour travaux futurs

De plus, l'Assemblée Générale des copropriétaires pourra décider de la création de provisions spéciales destinées à faire face à des réparations ou travaux importants tels que le ravalement ou réfection de la voiture.


3. Non-règlement des charges

Les sommes dues par chaque copropriétaire et reproduites sur le relevé annuel, adressé par le syndic, se verront appliquer l'intérêt légal de retard dès la première mise en demeure envoyée par le syndic par lettre recommandée avec avis de réception.

Passé un délai de trente jours après la première mise en demeure, les autres provisions de l'exercice pour dépenses courantes non encore échues deviendront immédiatement exigibles.

Les frais nécessaires, exposés par le syndicat, à compter de la première mise en demeure pour le recouvrement d'une créance justifiée sont imputables à ce seul propriétaire, et ne pourront faire l'objet d'un paiement réparti entre les copropriétaires.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois décider de mettre à sa charge une partie de ces frais.


4. Contestations relatives à la répartition des charges

En cas de modification par l'Assemblée Générale des bases de répartition des charges dans les cas prévus par l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le Tribunal de Grande Instance, saisi par un copropriétaire dans un délai de deux mois suivant la décision de l'Assemblée Générale, pourra procéder à une nouvelle répartition.

La même procédure est applicable aux répartitions votées en application des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.


5. Indivisibilité et solidarité

Les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l'égard du syndicat, lequel, en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n'importe lequel des héritiers ou représentants d'un copropriétaire.

Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, qui pourra par conséquent, exiger l'entier paiement de la part de n'importe lequel des copropriétaires indivis.

De la même façon, les nu-propriétaires, les usufruitiers et les titulaires d'un droit d'usage ou d'habitation seront solidairement tenus vis-à-vis du syndicat qui pourra exiger de n'importe lequel d'entre eux le paiement entier ce qui lui sera dû au titre du ou des lots concerné par un démembrement de propriété.


PARTIE IV : CONDITIONS D'UTILISATION DES LOTS



ARTICLE 14 : MUTATION DES LOTS

Le présent article s'applique à toutes les mutations portant sur le droit de propriété, ses démembrements, ainsi que dans le cas de la constitution d'un droit d'usage ou d'habitation. La mutation d'un lot doit s'entendre comme le changement de propriétaire du lot.

Ainsi, et conformément à l'article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits doit être notifié au syndic sans délai, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire acte ou décision, qui suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification doit comporter la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé, ainsi que l'indication des noms, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire du droit, et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

§1. MUTATIONS A TITRE ONÉREUX ENTRE VIFS

1. Obligations aux charges

Dans le cas d'une mutation à titre onéreux, le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, telle que prévue par l'alinéa de l'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, incombe au vendeur.

Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombera à celui du vendeur ou de l'acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité.

Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, sera porté au débit ou au crédit de compte du vendeur ou de l'acquéreur, en fonction de celui qui sera copropriétaire lors de l'approbation des comptes.

Toute disposition contraire n'aura d'effet qu'entre les parties à la mutation à titre onéreux, et ne pourra être opposable au syndicat des copropriétaires.


2. Information des parties

Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties, tel que défini à l'article 5 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

  • Des provisions exigibles du budget prévisionnel,
  • Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel,
  • Des charges impayées sur les exercices antérieures,
  • Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
  • Des avances exigibles.

Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au copropriétaire cédant. A charge pour eux de les porter à la connaissance des créanciers inscrits.

Dans la deuxième partie, le syndic indique d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dues dont le syndicat pourrait être débiteur pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre :

  • Des avances mentionnées à l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967,
  • Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire pour le lot considéré au titre :

  • De la reconstruction des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative,
  • Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel,
  • Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à cette troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel.

Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.


3. Avis de mutation et droit d'opposition du syndicat à la remise des fonds

Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic datant de moins d'un mois, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.

Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de Grande Instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance.

Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues.

A défaut d'accord dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L'opposition régulière vaut profit du syndicat mise en oeuvre du privilège de l'article 2374 du Code Civil.

Préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente d'un lot ou d'une fraction de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption instauré en application du dernier alinéa de l'article L. 211-4 du code de l'urbanisme a renoncé à l'exercice de ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Dans un délai d'un mois, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d'un mois attestant :

  • Soit que l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l'immeuble concerné par la mutation,
  • Soit, si l'une de ces personnes est copropriétaire de l'immeuble concerné par la mutation, qu'elle n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq (45) jours.

Si le copropriétaire n'est pas à jour de ses charges au sens du deuxième point ci dessus, le notaire notifie aux parties l'impossibilité de conclure la vente.

Dans l'hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l'acte authentique de vente, l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civile de solidarité, dont les noms ont été notifiés par le notaire, disposent d'un délai de trente jours à compter de cette notification pour s'acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat.

Si aucun certificat attestant du règlement des charges n'est produit à l'issue de ce délai, l'avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur.

En l'absence de la notification de la mutation dans le délai de huit jours mentionné précédemment, l'ancien et le nouveau copropriétaire seront considérés comme solidairement responsables du paiement et des sommes mises en recouvrement avant la notification.

Si le lot fait l'objet d'une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l'avis de mutation prévu par l'article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l'avocat du demandeur ou du créancier poursuivant. Si le lot fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, l'avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou l'expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption. Si l'acte est reçu en la forme administrative, l'avis de mutation est donné au syndic par l'autorité qui authentifie la convention.


4. Mutation par décès

En cas de mutation par décès, les héritiers et ayants droit doivent, dans les mois deux mois suivant le décès, justifier au syndic de leurs qualités héréditaires par une lettre au notaire chargé de la succession.

Le syndic devra être informé, dans le mois de cet événement, par une lettre du notaire rédacteur de cet acte, de la fin de l'indivision par suite d'un acte de partage, cession ou licitation entre les héritiers.

L'acte en question doit contenir les noms, prénoms et professions ainsi que domicile du nouveau copropriétaire.

Il doit également indiquer la date de mutation et celle de l'entrée en jouissance.

ARTICLE 15 : ELECTION DE DOMICILE

Dans la notification constatant la mutation de copropriété intervenue à son profit, tout nouveau copropriétaire est tenu de faire élection de domicile dans le ressort du Tribunal de grande instance dont dépend l'immeuble.

Dans le cas contraire, ce domicile sera considéré de plein droit comme élu au sein de l'immeuble, objet du présent règlement.

ARTICLE 16 : HYPOTHÈQUES

Tout copropriétaire qui souhaite contracter un emprunt garanti par une hypothèque constituée sur un lot visé par le présent règlement de copropriété devra notifier à son créancier les dispositions du présent règlement de copropriété, qui est réputé en avoir connaissance et les accepter.

Il devra également obtenir de son créancier qu'il accepte de se soumettre aux décisions de l'Assemblée Générale, concernant le sac reconstruction de l'immeuble.

ARTICLE 17 : LOCATIONS

Le copropriétaire qui consentit une location de son lot doit s'assurer que ses locataires auront connaissance du présent règlement.

Une copie du bail ou de l'engagement de location certifiée exacte par le bailleur et le preneur devra être envoyée au syndic dans les huit jours de sa signature, à peine de voir refuser au locataire l'entrée dans les lieux.

Le copropriétaire bailleur restera solidairement responsable d'une faute de ses locataires ou d'éventuels sous-locataires. Il demeurera redevable de sa quote-part afférente à son lot dans les charges définies au présent règlement, comme s'il occupait personnellement les lieux.

PARTIE V : ADMINISTRATION DES PARTIES COMMUNES


ARTICLE 18 : SYNDICAT, CONSEIL SYNDICAL, SYNDIC

§1. LE SYNDICAT

1. Désignation du syndicat

Le syndicat régi par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 est doté de la personnalité civile. Les décisions qui sont de sa compétence sont prises en assemblée générale des copropriétaires, dans les conditions exposées dans les dispositions ci-après.


2. Forme du syndicat

Le syndicat est composé des personnes physiques ou morales, propriétaires de biens immobiliers faisant part de la copropriété administrée par le présent règlement.

Le syndicat est formé de plein droit dès lors que les lots appartiennent à au moins deux copropriétaires, personne physique ou morale, distincts.

Il perdure tant que les locaux composant l'immeuble en copropriété régis par le présent règlement appartiennent à au moins deux copropriétaires différents.

Le syndicat a pour représentant légal le syndic, ou le syndicat coopératif si ce mode de gestion a été choisi par l'Assemblée Générale.

Le syndicat peut prendre fin :

  • Si la totalité des biens sur lesquels portent le règlement venait à appartenir à une seule personne, morale ou physique,
  • Ou si les équipements communs sont transférés à une Union de syndicat suite à la division du syndicat des copropriétaires en plusieurs syndicats.


3. Pouvoir

Le syndicat possède les pouvoirs suivants :

  • Il prend les décisions relatives aux modifications du règlement de copropriété,
  • Il est en charge des décisions relatives à la conservation de l'immeuble, à l'administration, l'entretien des parties communes, la création de nouveaux équipements et services, ainsi que l'application du présent règlement qui régit l'usage des lots dans l'intérêt commun des copropriétaires,
  • Il est responsable des dommages qui sont causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans que cela ne porte préjudice à une possible action récursoire,
  • Il a la qualité pour agir en justice, en demande comme en défense, même contre certains copropriétaires,
  • Il a également la faculté de demander la régularisation de tout acte d'acquisition ou de disposition des parties communes, ou de constitution de droits réels immobiliers, au profit ou à la charge de ces parties communes.

§2. LE CONSEIL SYNDICAL

1. Missions

Afin d'assurer un lien entre les copropriétaires et le syndic, ainsi que d'assister et de contrôler dans sa gestion ce dernier, il sera constitué un Conseil Syndical dont les membres seront choisis parmi les copropriétaires.

L'Assemblée Générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire.

L'Assemblée Générale élit les trois membres qui composeront le Conseil Syndical. Le Conseil Syndical élit parmi ses membres le Président du Conseil Syndical.

L'Assemblée Générale décide des règles régissant le fonctionnement, l'organisation et la révocation du Conseil Syndical. Le rôle du Conseil Syndical est d'assister et de contrôler le syndic dans ses missions de gestion.


2. Désignation, mandat, révocation

L'Assemblée Générale élit les trois membres qui composeront le Conseil Syndical. Les membres titulaires, et éventuellement suppléants du Conseil Syndical sont élus dans le respect des règles ci-après :

  • Ils sont élus à la majorité absolue,
  • Ils sont élus pour un mandat renouvelable de trois ans.

A défaut de majorité, ou faute de candidat, un procès-verbal constatant l'impossibilité de désigner un Conseil Syndical doit être notifié dans le délai d'un mois, à chaque copropriétaire. Si la majorité requise ne s'est pas dégagée à l'issue d'un vote, le syndic ou tout copropriétaire peut saisir le juge afin qu'il :

  • Désigne les membres du conseil syndical avec l'accord des intéressés,
  • Ou constate l'impossibilité d'instituer un Conseil Syndical.

Le Conseil Syndical élit parmi ses membres le Président du Conseil Syndical à la majorité de ses membres.

Les membres du Conseil Syndical sont révocables à la majorité absolue des copropriétaires.

A moins que la copropriété ne soit gérée par un Syndicat coopératif et qu'elle soit constituée de plus de 10 lots, l'Assemblée Générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de Conseil Syndical.


3. Rémunération

Les membres du Conseil Syndical ne pourront percevoir de rémunération pour l'exercice de leurs fonctions. Cependant, ils pourront bénéficier d'un remboursement des frais engagés dans le cadre de leurs missions (frais de déplacement, de photocopie...).

§3. LE SYNDICAT COOPÉRATIF

Le syndicat pourra adopter le mode de gestion en syndicat coopératif, tel que prévu par les lois n°65-557 du 10 juillet 1965 et n°85-1470 du 31 décembre 1985, ainsi que par le décret n°67-223 du 17 mars 1967.

L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative sera décidée à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.


1. Désignation et révocation

i. Désignation

Le conseil syndical choisit, parmi ses membres, un Président-Syndic, qui exercera les missions de gestion et de représentation, attribuées classiquement au Syndic. Le Président-Syndic exerce également de plein droit les fonctions de président du Conseil Syndical.

Le Conseil Syndical peut élire dans les mêmes conditions, un Vice-Président qui supplée le syndic en cas d'empêchement que celui-ci.

ii. Révocation

Le Vice-Président et le Président-Syndic sont révocables suivant les mêmes règles que celles qui régissent leur élection.

La perte de la qualité de membre du Conseil Syndical entraîne la révocation de des fonctions de Président-Syndic et de Vice-Président.


2. Régime

Tous les actes et documents établis au nom du syndicat coopératif doivent préciser qu'ils ont été établis par un syndicat coopératif.

L'Assemblée Générale peut désigner une ou plusieurs personnes, personne morale ou physique, copropriétaires ou personnes extérieures qualifiées, pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.


3. Rémunération

Dans le cadre de la gestion par un syndicat coopératif, les fonctions de Président-Syndic, de Vice-Président ou de membre du conseil syndical ne pourront donner lieu à rémunération.

Toutefois, il pourra être procédé au remboursement des frais engagés dans l'exercice de leurs missions (remboursement des frais de déplacement, des frais de photocopie...).


4. Carence du Président-Syndic et du Vice-Président

En cas d'empêchement du syndic, et de la défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l'immeuble, la santé ou la sécurité de ses occupants, chaque copropriétaire peut prendre l'initiative de convoquer une Assemblée Générale Extraordinaire afin de désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l'immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants.

5. Exception propre aux petites copropriétés

Lorsque le syndicat de copropriété comporte moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerce et que son budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000€, le syndicat peut bénéficier des dérogations suivantes aux articles 17-1 et 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

  • La modification du règlement de copropriété en vue de prévoir la possibilité d'adopter la forme coopérative est approuvée à la majorité de l'article 25, et le cas échéant, de l'article 25-1 de la loi n°65-577 du 10 juillet 1965,
  • Lorsque l'Assemblée générale de ce syndicat a décidé d'adopter la forme coopérative, elle peut également décider, par une délibération spéciale, à la majorité de l'article 25, de ne pas constituer de Conseil Syndical et de procéder directement à la désignation du syndic parmi ses membres.

Dans ce cas, et par dérogation à l'article 17-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

  • La désignation du syndic se fait par vote séparé à la majorité de l'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. L'Assemblée Générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d'empêchement de celui-ci. Le syndic et son suppléant sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'Assemblé Générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales, qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées, pour assurer le contrôle des comptes du syndicat,
  • En cas d'empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l'immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l'initiative de convoquer une Assemblée Générale extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l'immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants.


§4. LE SYNDIC

A moins qu'il n'ait été voté que la copropriété sera gérée par un syndicat coopératif, le syndicat confie au syndic qui l'accepte mandat d'exercer la mission de syndic de l'immeuble sur lequel porte le présent règlement.

L'objet de cette mission est défini à l'article 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.


1. Missions du syndic

Le syndic est chargé, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ou par une délibération spéciale de l'Assemblée Générale :

  • D'assurer l'exécution des dispositions du présent règlement et des délibérations de l'Assemblée Générale,
  • D'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci,
  • De soumettre au vote de l'Assemblée Générale, à la majorité de l'article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l'Assemblée Générale, l'assurance pourra être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l'article L. 112-1 du code des assurances,
  • De représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que, s'il y a lieu, pour la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication,
  • De soumettre au vote de l'Assemblée Générale, à la majorité de l'article 25, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat. Une telle décision ne peut donner lieu à une rémunération complémentaire au profit du syndic,
  • De soumettre au vote de l'Assemblée Générale prise à la majorité de l'article 24 toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou un personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic dont la liste est fixe par décret, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l'autorisation de la convention. Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat,
  • D'établir, et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret,
  • De réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L.711-6 du code de la construction et de l'habitation relatifs à l'immatriculation du syndicat de copropriété, sous peine de l'astreinte prévue au même article L. 711-6,
  • D'assurer l'information des occupants de chaque partie de la copropriété des décisions prises par l'Assemblée Générale, selon des modalités définies par décret,
  • De proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l'assemblée Générale prise à la majorité de l'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Cet accès est différencié selon que les documents soient mis à la disposition du Conseil Syndical, ou bien des membres du Syndicat des copropriétaires la nature des documents mis à la dispositions des membres du syndicat de copropriété ou de ceux du Conseil Syndical.

Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

  • D'établir le budget prévisionnel en concertation avec le Conseil Syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'Assemblée Générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat,
  • De soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'Assemblée Générale de la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée Générale. Cette décision sera prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965,
  • D'ouvrir dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai, toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
  • De représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de la publication.

A l'exception du syndic provisoire, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriété.

Le syndic est de plus chargé :

  • De notifier sans délai au représentant de l'Etat et aux copropriétaires l'information selon laquelle les deux tiers des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des quotes-parts de parties communes, ont exercé leur droit droit de délaissement dans les conditions prévues par l'article L. 515-16-3 du Code de l'environnement. La notification aux copropriétaires mentionne expressément les dispositions du IV de cet article,
  • Lorsqu'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des services de télévision et si l'installation permet l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne en mode numérique, d'informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s'adresser pour bénéficier du service d'antenne numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n°86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication. A compter de la publication de la loi n°2007-309 du 5 mars 2007 relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur et jusqu'au 30 novembre 2011, cette information est fournie dans le relevé de charges envoyé régulièrement par le syndic aux copropriétaires.

Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'Assemblée Générale des copropriétaires peut seule autoriser, par une décision prise à la majorité prévue par l'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, une délégation de pouvoir à une fin précise et déterminée.


2. Nomination du syndic

Le syndic est nommé par l'Assemblée Générale des copropriétaire. Il est nommé parmi les membres du syndicat s'il revêt une forme non professionnel ou hors de ses membres s'il s'agit d'un syndicat professionnel.

Le contrat de syndic doit être signé par le président de séance désigné par l'Assemblée Générale ainsi que par le syndic. Le contrat de syndic est annexé au procès-verbal de l'Assemblée Générale.

Si l'Assemblée Générale ne parvient pas à désigner un syndic, celui-ci est désigné par le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble sur lequel porte le présent règlement.

Le Président du Tribunal de Grande Instance est saisi par voie de simple requête ou par un ou plusieurs copropriétaires. Dès que l'Assemblée parvient à désigner un mandataire, la mission du syndic désigné par le Président du Tribunal de Grande Instance cesse.


3. Durée des fonctions

Le contrat de syndic est conclu pour une durée maximum de trois ans renouvelable. Cependant, le contrat de syndic ne saurait être renouvelé par tacite reconduction. Ainsi, une décision en Assemblée Générale devra confirmer la volonté des copropriétaires de renouveler le mandat du syndic.


4. Rémunération

Les modalités de rémunération du syndic sont approuvées par l'Assemblée Générale. La rémunération se décompose de la manière suivante :

i. Si le syndic est un syndic professionnel :

  • Le forfait : il est convenu entre les parties. Il comprend toutes les prestations fournies par le syndic dans ses missions.
  • Prestations particulières : il s'agit de toutes les prestations qui ne peuvent être intégrées au forfait, et des dépenses exceptionnelles.

ii. Si le syndic est un syndic non professionnel :

Il ne pourra percevoir d'honoraires, et sa rémunération est facultative. Les modalités de sa rémunération doivent être adoptées par l'Assemblée Générale, de préférence avant le début de son premier mandat. Il peut percevoir, au titre de ses fonctions :

  • Un remboursement des frais engagés,
  • Un défraiement,
  • Une rémunération, qui devra être accessoire à ses revenus principaux.

Dans le cas où une rémunération serait versée au syndic, l'Assemblée Générale décidera de sa forme (forfait annuel, coût horaire ou autres modalités).


5. Démission

Le syndic pourra mettre fin à ses fonctions à condition d'en avertir le président du Conseil Syndical. S'il n'existe pas de Conseil Syndical, le syndic informera chacun des copropriétaires de sa démission.


6. Révocation

Le contrat de syndic peut être révoqué par l'Assemblée Générale des copropriétaires statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Cette révocation doit être fondée sur un motif légitime.

La délibération de l'Assemblée Générale désignant un nouveau syndic vaut révocation de l'ancien à compter de la prise de fonction du nouveau.


7. Carence du syndic

Si le syndic se trouve dans l'impossibilité ou refuse d'exercer ses fonctions, pour quelque motif que ce soit, toute personne intéressée pourra demander au juge du Tribunal de Grande Instance compétent de désigner un administrateur provisoire qui assurera temporairement les pouvoirs attribués au syndic.


8. Désignation d'un nouveau syndic

Lorsque le contrat du syndic prend fin, l'Assemblée Générale procède à la désignation du syndic de la copropriété.

Un nouveau contrat soumis à l'approbation de l'Assemblée Générale est conclu avec le syndic renouvelé dans ses fonctions ou avec le nouveau syndic.

i. Mise en concurrence

Cette décision de l'Assemblée Générale est précédée d'une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats, qui s'effectuent dans les conditions prévues à l'article 21 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.

Cependant, l'Assemblée Générale peut décider qu'il soit dérogé à cette exigence de mise en concurrence par un vote à la majorité absolue des copropriétaires.

ii. Information du nouveau syndic

En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l'ensemble des documents et archives du syndicat. Si le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux suivant l'expiration du délai mentionné précédemment, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du TGI, statuant comme en matière de référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds, ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice d'une éventuelle réclamation de tous dommages et intérêts.


ARTICLE 19 : LES ASSEMBLÉES GÉNÉRALES DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

§1. LA CONVOCATION

1. Forme et délais de la convocation

Les convocations peuvent être notifiées :

  • Par lettre recommandée avec avis de réception,
  • Par remise en main propre contre récépissé ou émargement,
  • Par télécopie avec récépissé.

La convocation doit être notifiée au moins 21 jours avant la tenue de l'Assemblée. Cette règle des 21 jours s'applique aux Assemblée Générales Ordinaires, et notamment les Assemblées Générales annuelles.

Toutefois, pour les Assemblée Générales Extraordinaires, et si une urgence permet de justifier un raccourcissement de ce délai, cette notification pourra intervenir dans un délai inférieur à 21 jours.


2. Formes et délais de la convocation

Les convocations indiquent le lieu, la date et l'heure de la réunion, ainsi que les questions mises à l'ordre du jour. Le syndic, le syndicat coopératif si ce mode de gestion a été choisi par les copropriétaires, ou à défaut, la personne habilitée à convoquer l'Assemblée choisit le lieu de la réunion.

Sont obligatoirement notifiées aux copropriétaires au plus tard en même temps que l'ordre du jour les pièces jointes nécessaires pour assurer la validité de la décision de l'Assemblée Générale, et éventuellement des pièces pour l'information des copropriétaires.

Pièces jointes obligatoires pour la validité de la décision :

  • L'Etat financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'Assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé,
  • Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'Assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel,
  • Les conditions essentielles du contrat, ou en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés lorsque l'Assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution,
  • Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'Assemblée est appelée à désigner le représentant du syndicat,
  • Le projet de convention ou la convention, mentionné à l'article 39 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 outre les projets mentionnés précédemment,
  • Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes lorsque l'Assemblée Générale est appelée à établir ou à modifier ces actes,
  • Le projet de résolution lorsque l'Assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1, 14-2, 18, 25, 26, 30, 35, 37 et 39 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
  • Le projet de résolution tendant à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice,
  • Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance, en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et lorsque l'Assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions,
  • Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu'il en a été désigné un par le président du Tribunal de Grande Instance en vertu de l'article 29-1B de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et que l'Assemblée Générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en oeuvre de ce rapport,
  • Les projets de résolution mentionnant la saisie immobilière d'un lot, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l'Assemblée Générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d'un lot,
  • Le projet de convention et l'avis du Conseil Syndical sur la fourniture de services spécifiques dans les résidences services ou la teneur de la délégation au Conseil Syndical de la gestion courante des services spécifiques lorsqu'elle est confiée à un tiers,
  • La situation financière du ou des services dont la suppression est envisagée en application de l'article 41-4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 traitant des résidences-services.

Pièce jointe pour l'information des copropriétaires :

  • Les annexes au budget prévisionnel,
  • L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération,
  • L'avis rendu par le Conseil Syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
  • Le compte rendu de l'exécution de la mission du Conseil Syndical prévu au deuxième alinéa de l'article 22 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et le bilan annuel établi par le Conseil Syndical sur l'exécution confiée à un tiers de services spécifiques dans les résidences-services,
  • En vue de l'approbation des comptes par l'Assemblée Générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire,
  • L'état actualisé des lots délaissés dans les immeubles situés dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques approuvé et par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvés.

Le contenu de cette seconde série de documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'Assemblée Générale des copropriétaires, et n'est communiqué que dans un objectif d'information.


3. Ordre du jour

A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires ou le Conseil Syndical peuvent notifier au syndic la ou les questions qu'ils souhaitent faire inscrire à l'ordre du jour d'une Assemblée Générale.

Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine Assemblée Générale.

Toutefois, dans l'éventualité où la ou les questions ne peuvent être inscrites à l'ordre du jour de l'Assemblée la plus proche, compte tenu notamment d'une réception tardive de la demande par le syndic, elles seront inscrites à l'ordre du jour de l'Assemblée suivante.

§2. REPRÉSENTATION A L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

La représentation des copropriétaires au cours de l'Assemblée Générale doit avoir lieu dans les conditions des articles 22 et 23 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Chaque copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire de son choix habilité par lettre simple ou par un courrier adressé au syndicat des copropriétaires. Ce dernier peut être membre ou non du syndicat.

Chaque mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excèdent pas 5% des voix du syndicat.

Le mandataire pourra, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'Assemblée Générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.

§3. DÉROULEMENT DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

1. Président, scrutateurs, secrétaire de séance

Le président de séance est désigné par vote à main levée par l'Assemblée Générale des copropriétaires. Les règles de son élection sont les suivantes :

  • Est élu le copropriétaire présent ayant reçu le plus grand nombre de voix,
  • S'il y a une égalité entre plusieurs copropriétaires, le président sera tiré au sort parmi les copropriétaires présents qui ont obtenus le plus grand nombre de suffrage,
  • Si aucun copropriétaire ne souhaite se présenter, le président du Conseil Syndical s'il y en a un assume la présidence,
  • A défaut, le copropriétaire détenant le plus grand nombre de quotes-parts, assume la présidence.

Cependant, le syndic, son conjoint et ses préposés ne peuvent présider l'Assemblée Générale.

Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf si une décision contraire de l'Assemblée Générale intervient.

Si une telle décision intervient, l'Assemblée Générale doit élire un ou plusieurs scrutateurs par vote séparé. A défaut de candidat, les fonctions de scrutateurs seront remplies par deux membres de l'Assemblée Générale présents qui acceptent ou possèdent le plus grand nombre de quotes-parts.

Le président, le secrétaire de séances et le ou les scrutateurs forment le bureau de l'Assemblée Générale des copropriétaires.


2. Président, scrutateurs, secrétaire de séance

Le président de séance est désigné par vote à main levée par l'Assemblée Générale des copropriétaires. Les règles de son élection sont les suivantes :

  • Est élu le copropriétaire présent ayant reçu le plus grand nombre de voix,
  • S'il y a une égalité entre plusieurs copropriétaires, le président sera tiré au sort parmi les copropriétaires présents qui ont obtenus le plus grand nombre de suffrage,
  • Si aucun copropriétaire ne souhaite se présenter, le président du Conseil Syndical, s'il y en a un, assume la présidence,
  • A défaut, le copropriétaire présent détenant le plus grand nombre de quotes-parts assume la présidence.

Le syndic, son conjoint ou ses préposés ne peuvent présider l'Assemblée Générale.

Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf si une décisions contraire de l'Assemblée Générale intervient.

Dans la cas où une telle décisions interviendrait, l'Assemblée doit élire un ou plusieurs scrutateurs par vote séparé. A défaut de candidat, les fonctions de scrutateurs seront remplies par deux membres de l'Assemblée Générale présents, qui acceptent ou possèdent le plus grand nombre de quotes-parts.

Le président, le secrétaire de séance et le ou les scrutateurs forment le bureau de l'Assemblée Générale des copropriétaires.


3.
La feuille de présence

La feuille de présence doit être signée par les membres de l'Assemblée Générale en entrant en séance. Elle doit être certifiée exacte par le président de l'Assemblée Générale. Elle précise notamment :

  • Les noms des copropriétaires présents,
  • Les signatures des copropriétaires présents,
  • Le nom, s'il y en a, des mandataires représentant un ou plusieurs copropriétaires absents,
  • Le nombre de voix détenues par chaque copropriétaire.

La feuille de présence est conservée avec le procès-verbal, auquel elle est annexée.


4. Règles de quorum

Pour être valablement constituée, l'Assemblée Générale doit réunir au moins la moitié (1/2) des copropriétaires, qu'ils soient présents ou représentés par un mandataire.

Si ce quorum n'était pas respecté, une seconde Assemblée Générale pourra être convoquée. Elle devra avoir lieu dans un délai de 15 à 30 jours après la première Assemblée.

Cette deuxième Assemblée Générale pourra délibérer quel que soit le nombre des copropriétaires présents.

L'ordre du jour sera le même que celui de la première Assemblée Générale.


5. Majorité

Sous réserve des dispositions de l'article 22 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d'autant de voix qu'il possède de quotes parts de propriété des parties communes.

Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

Les décisions de l'Assemblée Générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est pas autrement prescrit par la loi.

Les travaux d'accessibilité de l'immeuble aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure ou les éléments essentiels de l'immeuble, sont approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa.

Est adoptée à la même majorité, l'autorisation donnée à certains copropriétaires, d'effectuer à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci. Cependant, ces travaux ne peuvent être effectués s'ils affectent la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels.

Dans le cadre de l'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ne peuvent être adoptées qu'à la majorité de tous les copropriétaires les décisions suivantes :

  • Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
  • L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de l'immeuble,
  • La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical,
  • Les conditions auxquelles sont réalisées les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté,
  • La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa premier de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 rendue nécessaire par un changement d'usage d'une ou plusieurs parties privatives,
  • A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les travaux d'économie d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur des parties privatives et aux frais des copropriétaires du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédents,
  • La suppression des vides-ordures pour impératifs d'hygiène,
  • L'installation d'une station radioélectrique nécessaire au déploiement d'un réseau radioélectrique ouvert au public ou l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communications électroniques internes à l'immeuble dès lors qu'elles portent sur des parties communes,
  • L'installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l'alimentation des emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules,
  • L'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires,
  • L'installation de compteur d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage,
  • L'autorisation de transmettre aux services chargés sur maintien de l'ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes dans les conditions prévues à l'article L.126-1-1 du code de la construction et de l'habitation,
  • L'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration,
  • La demande individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et des travaux nécessaires à cette individualisation.

Certaines décisions nécessitent l'unanimité des voix des copropriétaires. Il s'agit notamment :

  • De la modification de la répartition des des charges, lorsque celle-ci n'est pas rendue nécessaire par la loi.
  • De l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble,
  • De la décision de suppression de poste de concierge ou de gardien, et de la décision liée à l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien, lorsque celui-ci appartient au syndicat,
  • De la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement de travaux régulièrement votés, soit des actes conformes à l'objet du syndicat et régulièrement votés.


6. Le procès-verbal

Doit être établi un procès-verbal constatant les délibérations de chaque Assemblée Générale. Celui-ci doit être signé par le président de l'Assemblée Générale, ainsi que par le secrétaire de séance.

Le procès-verbal doit obligatoirement mentionner :

  • Le texte des délibérations,
  • Le résultat de chaque vote, avec le nom des copropriétaires qui n'ont pas pris part au vote, se sont abstenus ou se sont opposés à la décision votée par l'Assemblée Générale,
  • Les dispositions de l'article 42 de la loi n°65-557 du juillet 1965.

Le procès-verbal peut aussi mentionner les éventuelles réserves sur la régularité des délibérations, si cela est demandé par un ou plusieurs copropriétaires opposants.

Un registre spécialement ouvert à cet effet contient, à la suite des uns des autres le texte des procès-verbaux des séances. Le registre peut être tenu sous forme électronique. Les signatures sont alors établies conformément aux articles 1366 et suivants du code civil.

Le procès-verbal est notifié par lettre recommandée avec avis de réception, ou par télécopie avec récépissé aux copropriétaires opposants ou défaillants.


7. Dcbfaafcffcba

Eaa caffcba ebf cbfcbf dcbf caaaf ba acbfaafaf faa baafafcba dffaaa ab Baaaaafaa Babafcfaa ba dcbffcbf affa fbffcbbffaa eba dcf faa acdfcdffafcffaa cddcacbfa cb afab babcfffcbfa.

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ARTICLE 20 : ASSURANCES

§1. PORTÉE DES ASSURANCES

1. Assurance multirisques de l'immeuble

Chacun des bâtiments dépendant du groupe d'immeuble sera assuré contre les risques multiples pouvant survenir, notamment contre l'incendie, la foudre, les explosions, les dégâts des eaux, les bris de glace...

Toutefois, les responsabilité de ces risques resteront à la charge exclusive de celui des occupants qui auraient commis un fait ayant provoqué ou aggravé le dommage.

Les assurances multirisques seront contractées par le syndic, ou le syndicat coopératif si ce mode de gestion a été choisi par l'Assemblée Générale. Les contrats seront soumis à l'approbation de l'Assemblée Générale, notamment en ce qui concerne l'importance du montant des garanties.

D'autre part, chaque copropriétaire devra assurer personnellement contre l'incendie, les dégâts des eaux et les explosions, le mobilier qui se trouve dans le local lui appartenant, ou imposer cette obligation à tout occupant, et il devra s'assurer en outre, pour les mêmes risques, contre le recours des voisins.

2. Assurances des gestionnaires

La responsabilité civile et les accidents des personnes participant bénévolement à la gestion et à l'entretien du syndicat devront également être garantis par une assurance souscrite par le syndicat de copropriété.

Dans le cas où le syndic est un syndic professionnel, celui-ci devra assurer personnellement sa responsabilité civile professionnelle et souscrire les assurances nécessaires dans le cadre des missions de maîtrise d'oeuvre qu'il peut être amené à réaliser en vertu d'un mandat spécifique du syndicat. Le syndic devra souscrire une assurance "dommage d'ouvrage" pour les travaux relevant d'une telle assurance.

§2. SINISTRES

En cas de sinistres d'un ou de plusieurs immeubles faisant partie de la résidence, les indemnités allouées en vertu de la police seront encaissées par le syndic assumant la gestion de l'immeuble sinistré, ou à défaut, par le syndicat coopératif assumant la gestion de l'immeuble si ce mode de gestion a été choisi par l'Assemblée Générale des copropriétaires.

Le syndic sera chargé d'encaisser l'indemnité d'assurance allouée. Si la reconstruction est décidée, elle sera employée à la remise en l'état des lieux sinistrés. Si cette indemnité s'avérait insuffisante, le supplément sera à la charge de tous les copropriétaires de l'immeuble ou de la partie de l'immeuble ayant subi le sinistre, chacun la proportion de sa quote-part de propriété dans les parties communes générales ou spéciales.

En cas de sinistre, sera suivie la marche suivante :

  • En cas de destruction totale ou partielle de l'immeuble, les copropriétaires concernés par cette destruction, pourront, en Assemblée Générale, décider dont les lots composent le bâtiment sinistré peut décider, à la majorité des voix de ces copropriétaires, la reconstruction de ce bâtiment, ou la remise en état de la partie endommagée.
  • Si la destruction affecte moins de la moitié du bâtiment, la remise en état est obligatoire si la majorité des copropriétaires sinistrés le demande.
  • En cas d'amélioration ou d'addition par rapport à l'état antérieur au sinistre, l'Assemblée Générale du syndicat des copropriétaires prendra toutes dispositions utiles, à la majorité prévue par le présent règlement de copropriété.

§3. OPPOSABILITÉ DES DISPOSITIONS QUI PRÉCÉDENT

Les dispositions qui précèdent et les décisions prises en conformité des décisions de l'Assemblée Générale, en application des dispositions des articles 38, 39, 40,41 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, seront exécutées tant contre tous les copropriétaires mêmes absents, mineurs, ou incapables, qu'à l'égard de leurs créanciers.

C'est pourquoi, et dans les conditions telles que mentionnées plus haut, le copropriétaire qui voudra constituer une hypothèque sur ses parts divises ou indivises de l'immeuble devra donner connaissance à son créancier du présent article, et l'obliger à se soumettre au présent règlement de copropriété ainsi qu'aux décisions de l'Assemblée Générale des copropriétaires.

Il devra obtenir son consentement afin qu'en cas de sinistre, l'indemnité pouvant revenir au débiteur, soit versée directement et sans son concours, hors sa présence, entre les mains du syndic ou du syndicat coopératif si ce mode de gestion a été choisi par l'Assemblée Générale des copropriétaires. Il renonce par conséquent au bénéfice des dispositions de la loi du 10 juillet 1930.

Toutefois, les créanciers des copropriétaires sinistrés pourront toujours déléguer une tierce personne qualifiée pour la surveillance des travaux après sinistres, soit total, soit partiel, afin de s'assurer du bon déroulement de ceux-ci.

PARTIE VI : DISPOSITIONS RELATIVES AU PRÉSENT RÈGLEMENT


ARTICLE 21 : ELECTION DE DOMICILE


Pour permettre toutes notifications des convocations, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété, sur un lot ou sur une fraction de lot, devra notifier au syndic son domicile réel ou élu.

ARTICLE 22 : INEXÉCUTION DES CLAUSES ET CONDITIONS DU PRÉSENT RÈGLEMENT


En cas d'inexécution des clauses et conditions imposées par le présent règlement, une action tendant au paiement de tous les dommages et intérêts qui pourraient en résulter, pourra être intentée par le syndicat, représenté par le syndic, dans le respect des dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967.

Pour les cas où l'inexécution serait le fait d'un locataire, l'action sera dirigée à titre principal contre le propriétaire bailleur, à charge pour lui d'intenter une action récursoire par la suite contre son locataire.

Le montant des dommages et intérêts sera touché par le syndic, et sera :

  • Soit affecté à la réparation du préjudice matériel ou particulier,
  • Soit conservé à titre de réserve spéciale, lorsqu'il ne pourra être utilisé pour la réparation du préjudice et si aucune décision contraire l'Assemblée Générale n'est intervenue.

ARTICLE 23 : CONDITIONS DE MODIFICATION DU PRÉSENT RÈGLEMENT

§1. MODALITÉS DE MODIFICATIONS DU PRÉSENT RÈGLEMENT

Le présent règlement peut être modifié suite à un vote en Assemblée Générale.

Cependant, selon la nature de la modification, le vote pourra nécessiter une majorité simple, absolue, double ou bien requérir l'unanimité des voix des copropriétaires.

§2. CONDITIONS DE MODIFICATION DE LA DESTINATION DE L'IMMEUBLE

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives telle qu'elle résulte du présent règlement et de l'état descriptif de division.

Ainsi, la destination de l'immeuble ne pourra être modifiée qu'à la suite d'une décision prise à l'unanimité des copropriétaires réunis en Assemblée Générale.

§3. CONDITIONS DE MODIFICATION DES CHARGES

La répartition des charges ne pourra être modifiée qu'à l'unanimité, sauf cas prévus à l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

L'unanimité ne sera pas requise si la modification des charges intervient suite à un vote autorisant :

  • La réalisation de travaux,
  • L'achat d'une partie privative,
  • La vente d'une partie commune,
  • Le changement d'usage d'une partie privative.

Dans le cas de la réalisation de travaux, de l'achat d'une partie privative ou de la vente d'une partie commune, la modification de la répartition des charges pourra être adoptée à la même majorité que l'approbation à laquelle les travaux, l'achat d'une partie privative ou la vente d'une partie commune ont été adoptés.

Afin que puisse être possible le changement d'usage d'une partie privative de la copropriété, la majorité absolue des copropriétaires sera requise.

§4. CONDITIONS DE MODIFICATION DE LA JOUISSANCE, DE L'USAGE ET DE L'ADMINISTRATION DES PARTIES COMMUNES

Lorsque la modification du règlement de copropriété porte sur les conditions de jouissance, d'usage ou d'administration des parties communes, la double majorité sera requise.

§5. FFBA B ADCA EC AABEAFAAF EA DDBADBAFAFA

Bcf aaaadffcb af ab fcfacb ba acb acfcafafa fadafcffb, fc acbfbfacffcb bb fadfaaabf ba acdfcdffafa efacbf c aafffa aafbf-af ab acbbcfaffa ceaa fa bfcff dcafffb dcbffc affa cbcdfaa c fc acacfffa afadfa baa acdfcdffafcffaa fabbfa ab Baaaaafaa Babafcfa.

ARTICLE 24 : PUBLICITÉ FONCIÈRE DU PRÉSENT RÈGLEMENT

Conformément à la loi n° 557-65 du 10 juillet 1965, une copie du présent règlement de copropriété sera publiée au bureau des hypothèques dont dépend l'immeuble.

Les modifications qui pourraient être apportées ultérieurement au dépôt du présent règlement de copropriété devront être déposées aux minutes du notaire détenteur d'un original du règlement, en vue de leur publicité au même bureau d'hypothèques dont dépend l'immeuble.




Sont Annexés au présent règlement
:

  • Le tableau récapitulatif de division
  • Le tableau de répartition des charges