Leiekontrakt om Næringslokale

Hva er en leiekontrakt om næringslokale?

En leiekontrakt om næringslokale er en skriftlig avtale mellom en utleier og en leietaker, der leietaker får rett til å bruke et lokale til næringsvirksomhet – for eksempel kontor, butikk, restaurant eller lager – mot betaling av leie. Kontrakten regulerer partenes rettigheter og plikter i leieperioden og danner grunnlaget for hvordan leieforholdet skal gjennomføres og avsluttes.

Hva er de forskjellige typer av leiekontrakter?

Det skilles i utgangspunktet mellom leiekontrakt om bolig og leiekontrakt om næringslokale:

• Leiekontrakt om bolig:
  • Gjelder leie for privatbruk, enten det er en leilighet, et hus eller et rom. Leieavtalen faller inn under husleieloven, som har som formål å sikre leietakers rettigheter og ivareta rimelige boforhold. Loven inneholder detaljerte regler om oppsigelsestid, vedlikehold, depositum, og hvilke forhold som kan gi utleier rett til å si opp avtalen. Disse reglene er i stor grad ufravikelige – det vil si at utleier og leietaker ikke fritt kan avtale seg bort fra lovens minimumsvern.
• Leiekontrakt om næringslokale:
  • Gjelder lokaler brukt til forretningsvirksomhet, som butikker, kontorer, restauranter eller lager. Leien reguleres ikke av husleieloven, men av avtalefriheten i norsk rett. Det betyr at partene fritt kan avtale vilkårene, så lenge de ikke bryter ufravikelige lover. Slike leieavtaler er ofte mer omfattende og detaljerte enn boligleie, og regulerer blant annet leieperiode (vanligvis 3–10 år), leieprisjustering, vedlikehold, felleskostnader og eventuell fornyelsesrett. Leietaker har lite rettsvern hvis noe går galt, med mindre det er avtalt i kontrakten.

Hva er forskjellen mellom en tidsbestemt og tidsubestemt leiekontrakt?

En tidsbestemt leiekontrakt - gjelder for en bestemt periode (f.eks. 5 år) og opphører automatisk ved sluttdatoen. Hovedregelen er at slike avtaler ikke kan sies opp i perioden, med mindre dette er uttrykkelig avtalt. Dette er den vanligste formen for næringsleie i Norge, særlig i kontor-, butikk- og kjøpesenterleie.

En tidsubestemt leiekontrakt - er en leieavtale som ikke har noen sluttdato og varer til en av partene sier opp. Oppsigelsestiden er da avtalt i kontrakten (ofte 6–12 måneder).

Er det nødvendig å ha en leiekontrakt om næringslokale?

Nei, det er i utgangspunktet ikke påkrevd å ha en leiekontrakt om næringslokale. Likevel, selv om muntlige avtaler er like bindende som skriftlige, gir de liten trygghet. Det er derfor sterkt anbefalt å alltid utforme en skriftlig leiekontrakt.

Hva er oppsigelsestid?

Oppsigelsestid er den perioden som må gå fra en part sier opp leieavtalen til den faktisk opphører. I denne perioden har både utleier og leietaker fortsatt rettigheter og plikter etter leieavtalen, herunder betaling av leie.

• I tidsubestemte leieavtaler gjelder det en oppsigelsestid, med mindre annet er skriftlig avtalt.
• I tidsbestemte leieavtaler gjelder som hovedregel ingen oppsigelsesadgang i leieperioden. Avtalen løper frem til den avtalte datoen uten at noen av partene kan si den opp underveis. Dersom partene ønsker at avtalen skal kunne sies opp før utløpet, må dette være uttrykkelig avtalt i leiekontrakten, og det må fremgå hvilken oppsigelsestid som gjelder. Allikevel, de aller fleste velger å avtale oppsigelsesadgang, da det kan oppleves lite fleksibelt å være bundet til en treårig avtale uten mulighet for tidligere avslutning.

Oppsigelsestiden er ofte 6 måneder eller mer.

Hva er felleskostnader?

Felleskostnader er utgifter til drift og vedlikehold av eiendommen som fordeles mellom leietakerne, f.eks. strøm i fellesarealer, vaktmester, renhold, forsikring og eiendomsskatt. Fordelingen skjer normalt etter bruttoareal.

Hva er en force majeure-klausul?

En force majeure-klausul regulerer hva som skjer dersom en ekstraordinær hendelse utenfor partenes kontroll gjør det umulig å oppfylle avtalen (f.eks. brann, pandemi eller offentlige pålegg). Partene kan da bli midlertidig fritatt for sine plikter. Dersom situasjonen varer lenge, kan avtalen kunne sies opp.

Hva er ikke lov å avtale i en leiekontrakt om næringslokale?

Det er svært få begrensninger, fordi husleielovens vernebestemmelser gjelder boliger, ikke næringslokaler. Det eneste kravet er at avtalen ikke kan stride mot ufravikelig lovgivning (for eksempel tvangsfullbyrdelsesloven, konkursloven, avtaleloven § 36 om urimelige vilkår).

Hva kan varigheten på en leiekontrakt om næringslokale være?

Varigheten på en leiekontrakt for næringslokale er i utgangspunktet helt opp til partene å avtale, ettersom husleielovens regler om minimumsperioder ikke gjelder for næringsleie.

Tidsbestemte avtaler inngås ofte for perioder på mellom tre og ti år, avhengig av lokalets type og hvor store investeringer leietaker må gjøre i tilpasninger. Kortere leieperioder, for eksempel ett til to år, forekommer ved midlertidig utleie, pop-up-butikker eller prosjektkontorer.

Hva bør gjøres etter at leiekontrakten er klar?

Det er vanlig – og anbefalt – at både leietaker og utleier signerer kontrakten samtidig, enten:

• Fysisk (papirformat, med signaturer på originaldokumentet)
• Digitalt (elektronisk signatur eller signere for hånd)

Når avtalen er signert, skal begge parter få en kopi med begge signaturer. Dersom signeringen skjer fysisk: ta bilde eller skann dokumentet etterpå. Ved digital signering bør man laste ned og lagre den signerte versjonen.

Leiekontrakten bør signeres før overtakelse og innflytting, ikke etterpå.

Hvilke dokumenter bør vedlegges leiekontrakt om næringslokale?

Ved inngåelse av leiekontrakt bør det vedlegges en overtakelsesprotokoll – et dokument som bekrefter lokalets tilstand ved innflytting. Protokollen utarbeides ved en felles gjennomgang av lokalet og gir en oversikt over eventuelle skader eller mangler. Dokumentet fungerer som et viktig bevisgrunnlag dersom det skulle oppstå uenighet ved utflytting. Den bør signeres av både utleier og leietaker ved overtakelsen.

I tillegg bør det vedlegges kopi av gyldig legitimasjon for både utleier og leietaker, samt dokumentasjon som bekrefter at den eller de som signerer avtalen har rett til å binde partene.

Er det nødvendig å tinglyse leiekontrakt om næringslokale?

Nei, det er ikke et krav for gyldighet at leiekontrakten tinglyses. Likevel, tinglysning kan gi leietaker bedre rettsvern mot tredjemenn (f.eks. hvis eiendommen selges eller belånes).

Hva skal en leiekontrakt inneholde?

• Partenes navn, organisasjonsnummer og kontaktinfo
• Adresse og beskrivelse av leieobjektet (areal, beliggenhet)
• Formål/bruk av lokalene (f.eks. kontor, restaurant)
• Leiesum, betalingstidspunkt og regulering (KPI eller annet)
• Felleskostnader og fordeling
• Sikkerhet (depositum/bankgaranti)
• Varighet (tidsbestemt eller tidsubestemt)
• Oppsigelsesregler
• Vedlikeholdsplikt (utleier vs. leietaker)
• Regler om fremleie

Hvilke lover som er relevante for en leiekontrakt om næringslokale?

• Avtaleloven – Lov 31. mai 1918 nr. 4 om avslutning av avtaler, om fuldmagt og om ugyldige viljeserklæringer
• Husleieloven – Lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler
• Merverdiavgiftsloven – Lov 19. juni 2009 nr. 58 om merverdiavgift
• Tvisteloven – Lov 17. juni 2005 nr. 90 om mekling og rettergang i sivile tvister
• Tvangsfullbyrdelsesloven – Lov 26. juni 1992 nr. 86 om tvangsfullbyrdelse

Hvordan endre malen?

Du fyller ut et skjema. Dokumentet blir skapt foran øynene dine mens du svarer på spørsmålene.

Til slutt får du det i Word og PDF formatene. Du kan modifisere det og gjenbruke det.