Leiekontrakt om Bolig

Hva er en leiekontrakgt om bolig?

En leiekontrakt om bolig er en skriftlig avtale mellom en utleier og en leietaker, der leietaker får rett til privatbruk av en bolig (helt eller delvis) mot betaling av husleie. Kontrakten regulerer rettigheter og plikter for begge parter i leieperioden og danner grunnlaget for hvordan leieforholdet skal gjennomføres og avsluttes.

Hva er de forskjellige typer av leiekontrakter?

Det skilles i utgangspunktet mellom leiekontrakt om bolig og leiekontrakt om næringseiendom:

• Leiekontrakt om bolig:
  • Gjelder leie for privatbruk, enten det er en leilighet, et hus eller et rom. Leieavtalen faller inn under husleieloven, som har som formål å sikre leietakers rettigheter og ivareta rimelige boforhold. Loven inneholder detaljerte regler om oppsigelsestid, vedlikehold, depositum, og hvilke forhold som kan gi utleier rett til å si opp avtalen. Disse reglene er i stor grad ufravikelige – det vil si at utleier og leietaker ikke fritt kan avtale seg bort fra lovens minimumsvern.
    
    
• Leiekontrakt om næringseiendom:
  • Gjelder lokaler brukt til forretningsvirksomhet, som butikker, kontorer, restauranter eller lager. Leien reguleres ikke av husleieloven, men av avtalefriheten i norsk rett. Det betyr at partene fritt kan avtale vilkårene, så lenge de ikke bryter ufravikelige lover. Slike leieavtaler er ofte mer omfattende og detaljerte enn boligleie, og regulerer blant annet leieperiode (vanligvis 3–10 år), leieprisjustering, vedlikehold, felleskostnader og eventuell fornyelsesrett. Leietaker har lite rettsvern hvis noe går galt, med mindre det er avtalt i kontrakten.

Hva er forskjellen mellom en tidsbestemt og tidsubestemt leiekontrakt?

En tidsbestemt leiekontrakt - gjelder for en bestemt periode. Slike avtaler opphører automatisk ved sluttdatoen, uten at noen trenger å si opp. Det er i hovedregel ikke mulig å si opp avtalen før sluttdato, med mindre det står uttrykkelig i kontrakten at det er adgang til oppsigelse – noe som er standard praksis i Norge. For at en tidsbestemt avtale skal være gyldig, må den som hovedregel ha en varighet på minst tre år. Dette er den vanligste typen av leieavtale i Norge.

En tidsubestemt leiekontrakt - en leieavtale som ikke har noen sluttdato og varer til en av partene sier opp. Denne typen avtale gir leietaker god beskyttelse, og det er vanlig med tre måneders oppsigelsestid. Utleier må i slike tilfeller ha en saklig grunn for å avslutte leieforholdet. Leietaker trenger ikke å oppgi grunn for å si opp avtalen.

Er det nødvendig å ha en leiekontrakt om bolig?

Nei, det er i utgangspunktet ikke nødvendig å ha en leiekontrakt om bolig. Likevel, selv om muntlige avtaler er like bindende som skriftlige, gir de liten trygghet. Det er derfor sterkt anbefalt å alltid utforme en skriftlig leiekontrakt.

Hva er oppsigelsestid?

Oppsigelsestid er den perioden som må gå fra en part sier opp leieavtalen til den faktisk opphører. I denne perioden har både utleier og leietaker fortsatt rettigheter og plikter etter leieavtalen, herunder betaling av husleie.

I tidsubestemte leieavtaler gjelder det en oppsigelsestid, med mindre annet er skriftlig avtalt. Etter husleieloven er oppsigelsestiden normalt tre måneder for både utleier og leietaker, men kortere frister kan avtales. For utleier stilles det imidlertid krav til saklig begrunnelse og korrekt fremgangsmåte ved oppsigelse.

I tidsbestemte leieavtaler gjelder som hovedregel ingen oppsigelsesadgang i leieperioden. Avtalen løper frem til den avtalte datoen uten at noen av partene kan si den opp underveis. Dersom partene ønsker at avtalen skal kunne sies opp før utløpet, må dette være uttrykkelig avtalt i leiekontrakten, og det må fremgå hvilken oppsigelsestid som gjelder. Allikevel, de aller fleste velger å avtale oppsigelsesadgang, da det kan oppleves lite fleksibelt å være bundet til en treårig avtale uten mulighet for tidligere avslutning.

Hva er ikke lov å avtale i en leiekontrakt om bolig?

• Depositumet kan ikke settes høyere enn beløpet tilsvarende seks måneders husleie
• Det er ikke lov å avtale at utleier kan si opp uten skriftlig varsel eller uten grunn, med mindre det gjelder tidsubestemt leie av enkeltrom med adgang til utleiers bolig
• Det kan ikke avtales at husleien kan endres uten varsel eller grunnlag
• Det kan ikke avtales at husleieloven ikke skal gjelde

Hva kan varigheten på en leiekontrakt om bolig være?

Det er som hovedregel ikke lov å inngå tidsbestemt leieavtale for kortere tid enn tre år.

Unntak gjelder ved ettårige avtaler for lofts- eller sokkelleilighet i enebolig eller tomannsbolig der utleier bor i samme hus. Kortere leieperiode kan også avtales dersom boligen skal brukes av utleier selv, noen i husstanden, eller det foreligger annen saklig grunn.

Hva bør gjøres etter at leiekontrakten er klar?

Det er vanlig – og anbefalt – at både leietaker og utleier signerer kontrakten samtidig, enten:

• Fysisk (papirformat, med signaturer på originaldokumentet)
• Digitalt (elektronisk signatur eller signere for hånd)

Når avtalen er signert, skal begge parter få en kopi med begge signaturer. Dersom signeringen skjer fysisk: ta bilde eller skann dokumentet etterpå. Ved digital signering bør man laste ned og lagre den signerte versjonen.

Leiekontrakten bør signeres før overtakelse og innflytting, ikke etterpå.

Hvilke dokumenter bør vedlegges leiekontrakt om bolig?

Ved inngåelse av leiekontrakt bør det vedlegges en overtakelsesprotokoll – et dokument som bekrefter boligens tilstand ved innflytting. Protokollen utarbeides ved en felles gjennomgang av boligen og gir en oversikt over eventuelle skader eller mangler. Dokumentet fungerer som et viktig bevisgrunnlag dersom det skulle oppstå uenighet ved utflytting. Den bør signeres av både utleier og leietaker ved overtakelsen.

I tillegg bør det vedlegges kopi av gyldig legitimasjon for både utleier og leietaker, for å bekrefte partenes identitet.

Er det nødvendig å registrere leiekontrakt om bolig?

Nei, leiekontrakten kreves ikke registrering for å være gyldig.

Hva skal en leiekontrakt inneholde?

• Navn og kontaktinfo til utleier og leietaker
• Adresse til leieobjektet
• Leiebeløp og hva som er inkludert (strøm, internett, etc.)
• Depositum og hvordan det skal betales
• Varighet (tidsbestemt eller tidsubestemt)
• Oppsigelsestid og -form
• Husordensregler og ansvar for vedlikehold (ikke obligatorisk)

Hvilke lover som er relevante for en leiekontrakt om bolig?

• Husleieloven – Lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler
• Tvisteloven – Lov 17. juni 2005 nr. 90 om mekling og rettergang i sivile tvister
• Tvangsfullbyrdelsesloven – Lov 26. juni 1992 nr. 86 om tvangsfullbyrdelse

Hvordan endre malen?

Du fyller ut et skjema. Dokumentet blir skapt foran øynene dine mens du svarer på spørsmålene.

Til slutt får du det i Word og PDF formatene. Du kan modifisere det og gjenbruke det.