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Aufforderung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bei Gewerberaummiete

Letzte Änderung Letzte Änderung 27.12.2023
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Letzte ÄnderungLetzte Änderung: 27.12.2023

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Dieses Dokument ermöglicht es Vermietern von gewerblich vermieteten Räumlichkeiten, Mieter - unter Setzen einer angemessenen Frist - zur Durchführung von Schönheitsreparaturen (wie etwa Malerarbeiten oder Verschließen von Bohrlöchern) aufzufordern. Außerdem kann in diesem Schreiben bereits - für den Fall der nicht ordnungsgemäßen Erfüllung der Verpflichtung - eine Selbstvornahme mit Geltendmachung der entstandenen Kosten gegenüber dem Mieter als Schadensersatz angedroht werden.


WAS SOLLTE BEACHTET WERDEN?

DIeses Dokument ist für Schönheitsreparaturen bei Gewerberaummietverträgen gedacht. Für die Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Wohnraummiete gibt es auf der Homepage ein spezielleres Dokument.

Grundsätzlich sieht das Gesetz vor, dass der Vermieter die Kosten für Schönheitsreparaturen zu tragen hat. In der Praxis wird diese Verpflichtung jedoch üblicherweise im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt. Eine gewisse Zahl vereinbarter Schönheitsreparatur-Klauseln erweist sich jedoch im Ergebnisals unwirksam, sodass die Übertragung auf den Mieter nicht zulässig ist.

Bei der Vermietung von Gewerberaum ist zu unterscheiden, ob die Verpflichtung durch Formularmietvertrag oder individualvertraglich vereinbart wurde. Der Unterschied zwischen beidem ist, ob die Vereinbarungen dem Vertragspartner tatsächlich zur Disposition gestellt wurden, d.h., ob er tatsächlich einen möglichen Einfluss auf die Ausgestaltung des Vertragsinhalts gehabt haben. Formularmäßige Vereinbarungen unterliegen einer Inhaltskontrolle und dürfen keine der Vertragsparteien unangemessen benachteiligen. Individuelle Vereinbarungen hingegen unterliegen keiner Inhaltskontrolle. Die Vereinbarungen werden dann aber weiterhin daran gemessen, ob sie gegen allgemeine Gesetze verstoßen.

Aus diesem Grund empfiehlt es sich für Vermieter von Gewerberäumen, die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen individualvertraglich festzulegen.


BEISPIELE FÜR SCHÖNHEITSREPARATUREN

Beispiele für Schönheitsreparaturen, die wirksam auf den Mieter abgewälzt werden können:

  • Tapezieren der Wände
  • Streichen der Wände und Decken
  • Verschließen von Löchern in der Wand
  • Streichen von Heizkörpern und Türen


Eine Schönheitsreparatur-Klausel kann allerdings in folgenden Fällen unwirksam sein:

  • Wird durch eine Klausel im Mietvertrag ein zu starrer Fristenplan zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vereinbart, der keinerlei Ausnahmen zulässt, benachteiligt dies einen Mieter unangemessen und führt regelmäßig zur Unwirksamkeit der Klausel.
  • Auch führt die Vorgabe, etwa Fenster und Türen nur weiß zu streichen gegebenenfalls zur vollständigen Unwirksamkeit der Abwälzungsklausel auf den Mieter. Durch die Klausel wäre der MIeter während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses dazu verpflichtet, die Räumlichkeiten nur weiß zu streichen, was ihn wiederum unangemessen benachteiligt.
  • Wird der Mieter durch eine sog. Endrenovierungsklausel - unabhängig von der tatsächlichen Renovierungsbedürftigkeit der vermieteten Räumlichkeiten - zur vollständigen Renovierung der Räumlichkeiten verpflichtet, führt dies ebenfalls zur Unwirksamkeit der Klausel.
  • Eine Übertragung der Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen kaänn ebenfalls unwirksam sein, wenn der Mieter die Räumlichkeiten unrenoviert übernommen hat, ohne, dass der dafür einen angemessenen Ausgleich erhalten hat. Entscheidend ist hierfür der Gesamteindruck der Räumlichkeiten.

Achtung: Sollte das Mietverhältnis bereits beendet und die Übergabe des Mietobjekts erfolgt sein, so gilt für den Schadensersatzanspruch die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten. Nach diesem Zeitraum kann die Schadensersatzforderung möglicherweise nicht mehr geltend gemacht werden, sofern sich der Mieter auf die Verjährung beruft.


WIE WIRD DAS DOKUMENT VERWENDET?

Die Vorlage sollte den Fragen entsprechend ausgefüllt, ausgedruckt und unterschrieben werden. Das Schreiben kann dann per Post (oder ggf. per Einschreiben) an den Mieter übersandt werden.

Sollte der Mieter der Aufforderung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht nachkommen, kann der Vermieter die erforderlichen Reparaturmaßnahmen im Wege der Selbstvornahme selbst durchführen (lassen) und die entstehenden Kosten gegenüber dem Mieter als Schadensersatzforderung geltend machen. Erforderlich ist hier, dass dem Mieter zuvor eine angemessene Frist zur Durchführung gesetzt worden ist. Mit dem vorliegeden Schreiben kann dem Mieter bereits eine solche Frist gesetzt werden.


DAS ANWENDBARE RECHT

  • § 535 ff. BGB
  • § 280 Abs. 1, § 281 BGB
  • § 548 BGB


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