Aufhebungsvertrag für gewerbliche Mietverträge - Mietrecht

Was ist ein Aufhebungsvertrag für gewerbliche Mietverträge?

Ein Mietaufhebungsvertrag ist ein Vertrag zwischen einem Vermieter und einem Mieter, der dazu dient, ein bestehendes gewerbliches Mietverhältnis im gegenseitigen Einvernehmen vorzeitig zu beenden. Er kommt nur durch die vertragliche Vereinbarung der Parteien zustande und ermöglicht es, einen Mietvertrag aufzulösen, ohne dass eine Kündigung erforderlich ist. Er kann z. B. bei folgenden Mietverträgen vereinbart werden:

• Mietvertrag für Gastronomie
• Mietvertrag über Büroräume
• Mietvertrag für Einzelhandel

Er wird also verwendet, wenn Mieter und Vermieter das Mietverhältnis zu einem früheren Zeitpunkt als vertraglich vorgesehen beenden möchten. Dies ist besonders relevant, wenn der Vertrag befristet ist, Kündigungsausschlussklauseln enthält oder die gesetzliche Kündigungsfrist nicht eingehalten werden soll.

Hinweis: Das Ziel ist es, die Beendigung des Mietvertrags und alle damit verbundenen rechtlichen und finanziellen Details (z. B. Abfindung, Schönheitsreparaturen) in einer einzigen, verbindlichen Vereinbarung festzuhalten.

Was ist der Unterschied zwischen einer Kündigung und der Aufhebung des Vertrags?

Eine Kündigung ist eine einseitige Willenserklärung, die ein Mietverhältnis beendet. Sie ist an strenge gesetzliche oder vertragliche Fristen und Voraussetzungen gebunden. Eine Aufhebung hingegen ist eine zweiseitige Vereinbarung, die auf dem Grundsatz der Vertragsfreiheit beruht. Sie ermöglicht es den Parteien, den Vertrag zu jedem beliebigen Zeitpunkt und unter individuellen Bedingungen zu beenden, ohne auf Kündigungsfristen oder Kündigungsgründe angewiesen zu sein.

Welchen Inhalt sollte ein Aufhebungsvertrag haben?

Damit ein Aufhebungsvertrag wirksam ist, müssen sich die Parteien über die wesentlichen Vertragsbestandteile einigen. Die Vorlage deckt in der Regel folgende Punkte ab:

• Vertragsparteien: Nennung des Vermieters und des Mieters, die mit den ursprünglichen Mietvertragsparteien identisch sein müssen.
• Bezeichnung des Mietverhältnisses: Genaue Angabe des ursprünglichen Mietvertrags (z. B. durch Angabe des Datums und des Mietobjekts).
• Beendigungszeitpunkt: Festlegung des genauen Datums, an dem das Mietverhältnis endet.
• Räumungs- und Übergabevereinbarung: Detaillierte Regelungen zur Übergabe der Mietsache, einschließlich des Zustands und der Rückgabe der Schlüssel.
• Finanzielle Regelungen: Vereinbarungen über ausstehende Mieten, Nebenkosten, die Rückzahlung der Mietkaution sowie eventuelle Abfindungen oder Entschädigungen.
• Schönheitsreparaturen: Klärung, ob der Mieter von den vertraglich vereinbarten Reparaturen befreit wird oder diese durchführen muss.

Ist ein Aufhebungsvertrag zwingend erforderlich?

Nein, eine schriftliche Aufhebungsvereinbarung ist nicht zwingend gesetzlich vorgeschrieben. Auch eine mündliche Einigung kann wirksam sein.

Wichtig: Dennoch ist die schriftliche Form sehr sinnvoll. Ein schriftlicher Vertrag dient als wichtiges Beweisdokument, das alle Vereinbarungen (z. B. über Abfindungen, Reparaturen und Fristen) festhält und so spätere Rechtsstreitigkeiten vermeidet.

Was bedeutet Abfindung und Entschädigung?

• Abfindung: Eine Abfindung ist eine Zahlung vom Vermieter an den Mieter. Sie ist in der Regel ein Anreiz für den Mieter, einem Aufhebungsvertrag zuzustimmen, wenn der Vermieter ein vorrangiges Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hat.
• Entschädigung: Eine Entschädigung ist eine Zahlung vom Mieter an den Vermieter. Sie dient dazu, den Vermieter für den Mietausfall und die Kosten der Neuvermietung zu entschädigen, wenn der Mieter das Mietverhältnis vorzeitig beenden möchte.

Wer kann den Vertrag abschließen?

Die Parteien des Aufhebungsvertrags müssen dieselben sein wie die des ursprünglichen Mietvertrags. Dies können sowohl natürliche Personen (Privatpersonen, Selbstständige) als auch juristische Personen (GmbH, AG, Verein) sein. Handelt eine juristische Person, muss sie durch eine vertretungsberechtigte Person (z. B. Geschäftsführer, Prokurist) vertreten werden.

Wie lang kann ein Aufhebungsvertrag sein?

Ein Aufhebungsvertrag regelt eine einmalige Transaktion und hat daher keine eigene Laufzeit. Er legt aber die Fristen fest, innerhalb derer die darin enthaltenen Vereinbarungen (z. B. Räumung, Zahlung, Abrechnung der Kaution) erfüllt werden müssen.

Was muss getan werden, wenn der Vertrag fertig ist?

Nach der Unterzeichnung des Aufhebungsvertrags sind folgende Schritte zu beachten:

• Unterschrift: Alle Vermieter und Mieter müssen den Vertrag handschriftlich unterzeichnen.
• Verteilung der Kopien: Jede Partei erhält ein unterschriebenes Exemplar des Vertrags.
• Zählerstände ablesen: Am Tag der Übergabe sollten die Zählerstände für Wasser, Strom und Gas gemeinsam abgelesen und protokolliert werden.
• Übergabeprotokoll: Es ist dringend zu empfehlen, ein Übergabeprotokoll zu erstellen, das den Zustand der Mietsache festhält und von beiden Seiten unterzeichnet wird.

Welche Dokumente sollten dem Aufhebungsvertrag beigefügt werden?

Folgende Dokumente können beigefügt werden:

• Der ursprüngliche Mietvertrag.
• Ein Übergabeprotokoll.
• Ggf. ein gesonderter Ablösevertrag für die Übernahme von Einbauten oder Möbeln.

Welche Gesetze sind auf den Aufhebungsvertrag anwendbar?

• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Die mietrechtlichen Vorschriften (§§ 535 ff. BGB) sowie die allgemeinen vertragsrechtlichen Regelungen (§§ 311 ff. BGB) finden Anwendung.
• Grundsatz der Vertragsfreiheit: Dieser Grundsatz ermöglicht es den Parteien, die Beendigung des Mietverhältnisses individuell zu vereinbaren, solange keine zwingenden gesetzlichen Vorschriften verletzt werden.
• Handelsgesetzbuch (HGB): Soweit die Parteien Kaufleute sind, gelten ergänzend die Vorschriften des HGB.
• Umsatzsteuergesetz (UStG): Für die steuerliche Behandlung von Abfindungen und Entschädigungen sind die Regelungen des UStG maßgeblich.

Die Vorlage ändern?

Sie füllen einen Vordruck aus. Das Dokument wird nach und nach vor Ihren Augen auf Grundlage Ihrer Antworten erstellt.

Am Ende erhalten Sie es in den Formaten Word und PDF. Sie können es ändern und es wiederverwenden.