Untermietvertrag - Büroraum

Was ist ein Untermietvertrag über Büroraum?

Ein Untermietvertrag über Büroraum regelt die Vermietung von gewerblichen Räumlichkeiten oder Teilen davon (z. B. ein einzelnes Büro, mehrere Büroräume, ein Schreibtischplatz in einem Co-Working-Space) durch einen Mieter (den Hauptmieter) an einen Dritten (den Untermieter). Rechtlich gesehen ist dies ein vollwertiges Mietverhältnis, jedoch besteht es nicht direkt mit dem Eigentümer der Immobilie, sondern mit dem Hauptmieter. Der Hauptmieter verpflichtet sich, dem Untermieter den Gebrauch der Mietsache während der vereinbarten Zeit zu gewähren.

Hinweis: Dieser Vertrag ist besonders relevant, wenn ein Unternehmen oder eine Einzelperson nur einen Teil großer Büroräume benötigt oder flexiblere Mietzeiten wünscht, als dies direkt mit dem Eigentümer möglich wäre.

Welche weiteren Arten von Mietverträgen gibt es?

Das Mietrecht unterscheidet grundsätzlich zwischen:

• Wohnraummietverträgen: Diese sind auf die private Nutzung von Wohnraum ausgelegt und unterliegen einem strengen Mieterschutz. Ein Untermietvertrag für eine Wohnung (z.B. ein Zimmer in einer WG) ist eine spezielle Form davon.
• Gewerberaummietverträgen: Diese regeln die Miete von Räumen, die zu geschäftlichen Zwecken genutzt werden (z.B. Büros, Ladenlokale, Gastronomie, Lagerhallen). Sie unterliegen weniger strengen Schutzvorschriften als Wohnraummietverträge und bieten mehr Gestaltungsfreiheit. Der Untermietvertrag für Büroraum ist eine Form des Gewerberaummietvertrags.
• Ein "normales" Mietverhältnis, bei dem der Mieter direkt mit dem Eigentümer (Vermieter) einen Vertrag schließt, kann sowohl Wohnraum als auch Gewerberaum betreffen.

Muss ein Untermietvertrag schriftlich abgeschlossen werden?

Ein Untermietvertrag für Gewerberäume muss nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden, um gültig zu sein. Auch mündliche Verträge sind rechtlich bindend.

Allerdings ist die Schriftform in der Praxis besonders sinnvoll, um Beweisschwierigkeiten bei späteren Streitigkeiten zu vermeiden und um eine klare Grundlage für die Rechte und Pflichten beider Parteien zu schaffen.

Wichtig: Wird ein Mietverhältnis für länger als ein Jahr geschlossen, muss es schriftlich erfolgen (§ 550 BGB analog für Gewerberaummiete). Andernfalls gilt es, auch wenn eine längere Befristung beabsichtigt war, automatisch als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann dann ordentlich mit den gesetzlichen Fristen gekündigt werden.

Welchen Inhalt muss ein Untermietvertrag für Büroraum haben?

Ein vollständiger und rechtssicherer Untermietvertrag für gewerbliche Räume sollte die folgenden Punkte klar und detailliert regeln:

• Genaue Bezeichnung des Mietobjekts: Eine präzise Beschreibung der untervermieteten Räume (z.B. Nummer des Büros, Lage im Gebäude, genaue Quadratmeterzahl) und eventuell mitvermieteter Stellplätze.
• Mietzweck: Eine exakte Angabe des geschäftlichen Zwecks, für den das Mietobjekt genutzt werden darf (z.B. "Büro für IT-Dienstleistungen", "Anwaltskanzlei"). Dies ist wichtig, um unerlaubter oder störender Nutzung vorzubeugen.
• Verweis auf den Hauptmietvertrag: Es sollte klar geregelt werden, welche Bestimmungen des Hauptmietvertrags (zwischen Hauptmieter und Eigentümer) für das Untermietverhältnis gelten sollen. Eine Kopie des Hauptmietvertrags sollte dem Untermieter ausgehändigt werden.
• Beginn und Dauer des Mietverhältnisses: Klare Festlegung des Startdatums und ob der Vertrag befristet (mit Enddatum) oder unbefristet geschlossen wird.
• Kündigungsfristen: Klare Vereinbarung der Kündigungsfristen für beide Seiten, falls der Vertrag unbefristet ist.
• Miete und Nebenkosten:
  • Höhe der Grundmiete (Netto).
  • Regelung der Nebenkosten: als Pauschalbetrag (fix, keine Abrechnung), als Vorauszahlung (mit jährlicher Abrechnung) oder als Inklusivmiete (alle Nebenkosten in der Grundmiete enthalten).
  • Angaben zur Umsatzsteuer, falls der Hauptmieter zur Umsatzsteuer optiert hat.
• Mietsicherheit (Kaution): Vereinbarung einer Kaution (Höhe und Form, z.B. Banküberweisung, Bankbürgschaft).
• Schlüssel: Auflistung der übergebenen Schlüssel.
• Zustand der Räume: Feststellung des Zustands bei Übergabe in einem Übergabeprotokoll.
• Versicherungen: Regelung, welche Versicherungen der Untermieter abschließen und tragen muss (z.B. Betriebshaftpflicht, Glasversicherung).
• Konkurrenzschutz: Ob dem Untermieter Konkurrenzschutz gewährt wird.
• Außenwerbung: Regelungen zur Anbringung von Firmenschildern oder Werbung.
• Behördliche Genehmigungen: Die Pflicht des Untermieters, alle für seinen Betrieb notwendigen Genehmigungen selbst einzuholen.
• Schlussbestimmungen: Allgemeine Regelungen zur Schriftform, Salvatorische Klausel.

Wann darf der Hauptmieter untervermieten?

Ein gesetzlicher Anspruch auf Untervermietung von Gewerberäumen besteht im deutschen Mietrecht nicht pauschal. Die Untervermietung ist nur zulässig, wenn:

• Der Hauptmietvertrag die Untervermietung ausdrücklich erlaubt.
• Oder der Hauptvermieter (Eigentümer) der Untervermietung schriftlich zustimmt.

Der Hauptvermieter darf seine Zustimmung in vielen Fällen nicht grundlos verweigern. Eine Ablehnung muss sachlich begründet sein (z.B. Unzumutbarkeit des Untermieters, Überbelegung, Änderung des Nutzungszwecks). Eine ungerechtfertigte Verweigerung kann dem Hauptmieter ein Sonderkündigungsrecht einräumen.

Wichtig: Vor der Unterzeichnung eines Untermietvertrags muss die schriftliche Zustimmung des Hauptvermieters zwingend vorliegen. Ohne diese Zustimmung droht dem Hauptmieter eine fristlose Kündigung seines eigenen Mietvertrages durch den Eigentümer, wenn er dennoch untervermietet. Es sollte auch klar geregelt werden, ob der Untermieter seinerseits weitervermieten darf ("Unter-Untervermietung"). Dies wird in der Praxis meist ausgeschlossen, um unübersichtliche Vertragsketten zu vermeiden.

Können vorhandene Ausstattung bzw. gemeinsame Flächen vom Untermieter genutzt werden?

Ja, das kann vertraglich geregelt werden:

• Mitvermietete Ausstattung: Werden Möbel, technische Geräte oder andere Einrichtungsgegenstände mitvermietet, sollte dies im Vertrag klar benannt und in einer detaillierten Inventarliste erfasst werden. Diese Liste sollte den Umfang und den Zustand der Ausstattung bei Übergabe dokumentieren und als Anlage zum Vertrag gehören.
• Gemeinsam genutzte Flächen: Falls Gemeinschaftseinrichtungen wie Flure, Küchen, Sanitäranlagen, Besprechungsräume oder Empfangsbereiche gemeinsam genutzt werden, muss dies ebenfalls klar im Vertrag geregelt werden. Hierbei können auch Nutzungszeiten, Reinigungsregelungen oder eine Hausordnung als Anlage zum Vertrag beigefügt werden, um die Regeln für die gemeinsame Nutzung festzulegen.

Was passiert mit dem Untermietvertrag, wenn der Hauptmietvertrag endet?

Der Untermietvertrag ist immer vom Hauptmietvertrag abhängig. Endet der Hauptmietvertrag (z.B. durch Kündigung, Fristablauf, Aufhebungsvertrag), muss der Hauptmieter die Räume an den Eigentümer zurückgeben.

Um rechtliche Konflikte zu vermeiden, sollte im Untermietvertrag ausdrücklich vereinbart werden, dass der Untermietvertrag automatisch und ohne separate Kündigung endet, sobald der Hauptmietvertrag endet. Ohne eine solche Regelung könnte der Hauptmieter weiterhin gegenüber dem Eigentümer für die Räume haftbar sein, obwohl der Untermieter diese noch nutzt.

Wer haftet bei Schäden?

Der Hauptmieter haftet grundsätzlich gegenüber dem Eigentümer (Hauptvermieter) auch für Schäden, die der Untermieter verursacht.

• Im Untermietvertrag sollte daher klar geregelt werden, dass der Untermieter für Schäden haftet, die er oder vom Untermieter beauftragte Dritte in den untervermieteten Räumen oder an der mitvermieteten Ausstattung schuldhaft (vorsätzlich oder fahrlässig) verursachen.
• Um den Hauptmieter abzusichern, kann im Untermietvertrag verlangt werden, dass der Untermieter bestimmte Versicherungen abschließt und nachweist, wie zum Beispiel:
  • Eine Betriebshaftpflichtversicherung: Diese deckt Schäden ab, die der Untermieter Dritten (z.B. Kunden, Besuchern) oder deren Eigentum zufügt.
  • Eine Glasversicherung: Für Schäden an Fenster-, Schaufenster- und Türscheiben.
  • Eine Sachversicherung: Für die vom Untermieter eingebrachten Gegenstände, Waren und Einbauten.

Was ist nach der Erstellung des Untermietvertrags zu beachten?

Nachdem der Untermietvertrag vollständig ausgefüllt wurde, sind folgende Schritte wichtig:

• Unterschrift: Der Vertrag muss von beiden Parteien (Hauptmieter und Untermieter) eigenhändig unterschrieben werden.
• Ausfertigungen: Jede Partei sollte ein unterschriebenes Original des Vertrages erhalten.
• Anlagen: Wichtige Anlagen wie eine Kopie des Hauptmietvertrags, das Übergabeprotokoll, eine Inventarliste (bei möblierter Vermietung) und/oder eine Hausordnung sollten dem Vertrag beigefügt und als Bestandteil des Vertrages gekennzeichnet werden.
• Sichere Aufbewahrung: Alle Vertragsexemplare sollten sorgfältig aufbewahrt werden.

Welche Dokumente können dem Untermietvertrag beigefügt werden?

Um den Untermietvertrag klar und rechtssicher zu gestalten, können und sollten verschiedene Dokumente als Anlagen beigefügt werden. Diese Anlagen werden in der Regel zum Bestandteil des Vertrages erklärt:

• Kopie des Hauptmietvertrags: Dies ist unerlässlich, damit der Untermieter die Bedingungen des Hauptmietverhältnisses kennt und der Untermietvertrag nicht in Widerspruch dazu steht.
• Übergabeprotokoll: Ein detailliertes Protokoll über den Zustand der Mieträume bei der Übergabe. Hier werden alle vorhandenen Mängel oder Schäden sowie die übergebenen Schlüssel festgehalten.
• Inventarliste: Bei einer möblierten Untervermietung ist eine genaue Liste aller mitvermieteten Möbel und Einrichtungsgegenstände, inklusive ihres Zustandes, unverzichtbar.
• Hausordnung: Falls eine Hausordnung für das Gesamtgebäude existiert, sollte diese beigefügt werden, damit der Untermieter deren Regeln kennt und einhalten kann.
• Lageplan/Grundriss: Ein Plan des Mietobjekts kann zur genauen Abgrenzung der untervermieteten Fläche hilfreich sein, besonders wenn nur Teile eines größeren Raumes untervermietet werden.
• Zustimmung des Hauptvermieters: Die schriftliche Zustimmung des Eigentümers zur Untervermietung sollte als Nachweis beigefügt werden.

Welche Vorschriften und Gesetze sind auf einen Untermietvertrag für Büroraum anwendbar?

Auf einen Untermietvertrag für Büroräume finden vor allem die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) Anwendung, insbesondere die Regelungen zu Mietverträgen (§§ 535 ff. BGB). Da es sich um Gewerberaum und nicht um Wohnraum handelt, gelten jedoch einige Besonderheiten:

• Kein starker Mieterschutz: Die mieterschützenden Vorschriften, die für Wohnraummietverträge gelten (z.B. Kündigungsschutz, Mietpreisbremse, detaillierte Regelungen zu Schönheitsreparaturen), finden auf Gewerberaummietverträge keine direkte Anwendung. Die Parteien haben hier eine größere Vertragsfreiheit.
• Schriftform bei Befristung: Wenn der Untermietvertrag für länger als ein Jahr befristet wird, muss er schriftlich erfolgen (§ 550 BGB analog). Andernfalls gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
• Kündigungsfristen: Die gesetzlichen Kündigungsfristen für Gewerberaum weichen von denen für Wohnraum ab und sind in § 580a Abs. 2 BGB geregelt (grundsätzlich sechs Monate zum Quartalsende, wenn nichts Abweichendes vereinbart wurde).
• Umsatzsteueroption: Für Gewerberaummieten kann der Vermieter zur Umsatzsteuer optieren, wenn der Mieter das Mietobjekt ausschließlich für umsatzsteuerpflichtige Umsätze nutzt. Dies hat Auswirkungen auf den Mietzins (Netto + Umsatzsteuer).
• Gewerbeordnung (GewO): Relevant für die Ausübung des Gewerbes durch den Untermieter.
• Handelsgesetzbuch (HGB): Relevant, wenn eine der Parteien Kaufmann ist.

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