¿Puede un copropietario impedir que los demás disfruten de un inmueble?

Última revisión: Última revisión:11 de agosto 2022
Valoración Valoración 4,9 - 4 votos

1. Introducción

Es muy habitual que un inmueble tenga varias propietarios, ya sea por una situación de herencia o porque varias personas lo hayan comprado conjuntamente. Una vez constituida la copropiedad o comunidad de bienes, pueden surgir problemas en el uso y disposición del mismo. Uno de los principales problemas es el uso en exclusiva por parte de uno de los copropietarios (o comuneros), no permitiendo que los demás hagan uso de él. Ante el uso exclusivo por un copropietario de un inmueble, ¿pueden los otros copropietarios solicitar una indemnización?

En la presente guía se expondrá, en primer lugar, cómo surge la copropiedad o la comunidad de bienes así como los elementos básicos del mismo. En segundo lugar, se analizará qué se puede hacer cuando uno de los copropietarios está utilizando el inmueble en exclusiva, concretamente se examinará la indemnización por los daños y perjuicios, y el cese de ese uso exclusivo mediante el procedimiento del desahucio por precario.

2. Copropiedad o comunidad de bienes

Cuando varias personas son propietarios de un inmueble entonces nos encontramos ante una comunidad de bienes, comúnmente conocida como copropiedad. Esta copropiedad puede tener su origen por dos supuestos: en primer lugar, por una situación de hecho (por ejemplo, tras el fallecimiento de una persona heredando varios hermanos el bien común); o, en segundo lugar, por un negocio jurídico (por ejemplo, cuando dos o más personas acuerdan adquirir un inmueble).

Durante la copropiedad, ningún propietario está obligado a permanecer en la comunidad eternamente, sino que el Código Civil permite que éste reclame la división de la cosa común en cualquier momento, y en caso de que no sea divisible, la venta del inmueble. En todo caso, será importante analizar si los copropietarios llegaron a un acuerdo de no dividir o no vender la cosa común, aunque dicho pacto no puede exceder los diez años. En caso de que uno de los copropietarios solicite la división o venta de la cosa, esta podrá realizarse de manera amigable por acuerdo entre los copropietarios. No obstante, si esto no es posible, siempre se podrá recurrir al juez y solicitar la acción divisoria (división judicial).

Asimismo, mientras dure la copropiedad, todos tienen derecho a utilizar el bien siempre que lo utilicen conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho (artículo 394 del Código Civil). En otras palabras, todos los propietarios pueden utilizar la cosa común, pero no pueden impedir que los demás lo utilicen ya que se estaría contraviniendo lo dispuesto en el Código Civil.

3. Uso exclusivo de la cosa común por uno de los propietarios

Suele ser una práctica habitual que uno de los propietarios se encuentre disfrutando del inmueble en exclusiva, no permitiendo que los demás propietarios tengan derecho a utilizarlo, vulnerando así lo dispuesto en el artículo 394 del Código Civil. En estos caso, ¿qué pueden hacer el resto de comuneros?

Pues bien, el o los copropietarios que no puedan hacer uso del inmueble, puede solicitar en los Tribunales:

  • Reclamar una indemnización: es decir, el copropietario que usó el inmueble en exclusiva tiene que pagar a los demás copropietarios una cantidad que les compense por no haber podido usar el inmueble. Se explicará cómo calcular esta cantidad en los siguientes apartados.
  • Reclamar el cese de ese uso exclusivo: es decir, el o los copropietarios que no están usando el inmueble pueden exigir al copropietario que usa el inmueble en exclusiva que cese en ese uso exclusivo, para que ellos también puedan hacer uso del mismo.

En caso de que no se reclame el cese del uso exclusivo, el copropietario podrá seguir usando el inmueble en exclusiva siempre y cuando abone una indemnización mensual pactada al resto de los copropietarios (sería como abonar un alquiler mensual).

3.1. Reclamar una indemnización por daños y perjuicios

Para poder reclamar la compensación por el uso exclusivo del bien común, los copropietarios tienen que cumplir dos requisitos:

1. En primer lugar, tienen que enviar un escrito oponiéndose expresamente a que el copropietario use el bien en exclusiva. Es necesaria esta oposición para que el uso se convierta en ilegítimo, pues caso contrario se entenderá que existe un consentimiento tácito en el uso. Esta oposición se tendrá que realizar por escrito y enviarse por un medio fehaciente (ej. burofax) para que conste el día en el que se informó al otro comunero de su uso indebido. Es a partir de la fecha de comunicación cuando se podrá reclamar la compensación.

2. En segundo lugar, se tendrá que calcular debidamente la indemnización por daños y perjuicios. Por ello, la cuantía deberá estar avalada por un informe pericial del que se desprenda el precio de mercado de alquiler del bien en cuestión. Es decir, la compensación será equivalente a la renta de mercado que se percibiría si el bien estuviese arrendado a un tercero mutiplicado por el número de meses en que el otro ha estado utilizándolo ilegítimamente (esto es, solo a partir de que se manifieste la oposición expresa de modo fehaciente), y dividido por el número de copropietarios.

3.2. Desde cuándo se podrán reclamar los daños y perjuicios por el uso exclusivo de la cosa común

El Código Civil no determina desde qué fecha se deberá de indemnizar al copropietario que se ve privado de su derecho. No obstante, el criterio utilizado más comunmente es que la indemnización procederá desde la fecha en que cualquiera de los copropietarios reclame que el uso exclusivo finalice o se compense económicamente a los demás por tal uso exclusivo. Esto es así porque mientras no se reclame nada, se entiende que están de acuerdo con dicho uso exclusivo (que existe un consentimiento tácito en el uso exclusivo de la cosa común).

La sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, de fecha 19 de marzo 1996, lo ha entendido así:

"en realidad, hasta la fecha en que se recibe por los demandados la notificación fehaciente del acuerdo de los mayoritarios para que pusiesen el inmueble a disposición de la comunidad (…) hay una posesión exclusiva de los primeros que ha sido consentida y tolerada por los demandantes, aunque no una donación de los frutos o utilidades civiles que ello pudiera reportar, pues la donación no se presume".

Asimismo, la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos (Sección 3ª) en sentencia de fecha 28 de junio 2013 defendió el mismo criterio, señalando lo siguiente:

"La indemnización procede desde la fecha en que cualquiera de los copartícipes reclama que el uso exclusivo finalice o se compense económicamente a los demás por tal uso exclusivo, puesto que, si bien mientras tanto se entiende que existe consentimiento tácito en el uso exclusivo de la cosa común por parte de los demás condueños, a partir de tal reclamación el uso exclusivo pasa a ser no consentido e ilegítimo y susceptible de compensar o indemnizar a los restantes copartícipe".

3.3. ¿Cómo se calcula la indemnización?

Otra dificultad a la hora de solicitar la indemanización por daños y perjuicios, es calcular dicha indemnización. Una vez más, aunque no hay una línea jurisprudencial única, el criterio más seguido es fijar, mediante un informe pericial, la renta mensual que tendría la vivienda en el supuesto de que la misma estuviera alquilada, multiplicando dicho importe, por la cantidad de meses que ha durado la indebida ocupación. El resultado se dividirá posteriormente por el número de propietarios de la vivienda.

Ejemplo: Pedro, Juan, Ana y Alicia son propietarios de un apartamento en Madrid, todos ellos con una cuota del 25% de la propiedad. Pedro lleva 24 meses utilizando el inmueble en exclusiva, pero solo fue hace 12 meses cuando los otros tres copropietarios le mandaron un Burofax oponiéndose a ese uso en exclusiva. Aún así, después de 12 meses Pedro todavía no se ha ido de la casa.
Juan, Ana y Alicia quieren acudir ahora a los Tribunales para solicitar una indemnización por daños y perjuicios. El coste de alquilar un apartamento de similares características es de 1.200 euros al mes. Por tanto, dado que Pedro lleva 12 meses ocupando indebidamente el apartamento, tendrá que indemnizar con 10.800 euros a los otros tres copropietarios (3.600 euros para cada copropietario).

4. El desahucio por precario de uno de los copropietarios

Además de la indemnización por daños y perjuicios, los otros copropietarios también pueden querer echar al copropietario que usa en exclusiva el bien. Para ello, se tendrá que ejercitar el desahucio por precario.

De tal manera, cuando existan más de dos titulares sobre un inmueble, y uno de ellos lo ocupa de manera exclusiva, la jurisprudencia admite la posibilidad de acudir al procedimiento de desahucio por precario ya que se estaría vulnerando el artículo 394 del Código Civil al no permitir que los demás copropietarios se sirvan del inmueble, perjudicando a la comunidad de propietarios. El desahucio por precario se tendrá que iniciar ante un Juez mediante abogado y procurador, y será necesario que se ejercite por el mayor número de copropietarios y cuotas conforme el artículo 398 CC (ej. si son 5 copropietarios en total, con un 20% de cuota de participación cada uno, se tendrá que iniciar como mínimo por tres de ellos, ya que sumarían el 60%), aunque solo uno de ellos tendrá que interponer la demanda en beneficio de la comunidad (con autorización del resto de copropietarios).

Requisitos para iniciar el procedimiento desahucio por precario:
- Que el bien inmueble tenga más de dos copropietarios;
- Que se esté utilizando de manera exclusiva por uno de ellos;
- Que la acción se ejercite por el mayor número de copropietarios y cuotas;

Es problema surge cuando la comunidad se compone por únicamente dos copropietarios y ostentan el 50% cada uno, ya que en estos casos la jurisprudencia no sigue un criterio unánime. Algunas Audiencias Provinciales han defendido que sí es posible acudir al procedimiento explicado anteriormente, el desahucio por precario, ya que se estaría defendiendo el derecho de poder utilizar el bien inmueble; mientras que otras Audiencias Provinciales consideran que no se puede utilizar ya que el copropietario que iniciaría el desahucio no tiene la mayoría de los votos, al tener únicamente el 50%. Recordamos que uno de los requisitos esenciales para iniciar este procedimiento es que la acción se ejercite por el mayor número de copropietarios y cuotas, por lo que estas Audiencias Provinciales consideran que el copropietario deberá acudir a otro tipo de procedimiento (ej. un procedimiento judicial de indemnización por daños y perjuicios o un procedimiento judicial solicitando la utilización compartida del inmueble).

Modelos y ejemplos para descargar en formato Word y PDF

Evalúa esta guía