Bail commercial

BAIL COMMERCIAL

ENTRE LES SOUSSIGNÉS :

Monsieur ________, né le ________ à ________, de nationalité française, demeurant ________,

Ci-après le "Bailleur",

D'une part,

ET :

________ entreprise individuelle, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de ________ sous le numéro ________, située ________,

Ci-après le "Preneur",

D'autre part,

Le Bailleur et le Preneur sont ensemble désignés les "Parties" et individuellement une "Partie".

PRÉAMBULE :

Le Bailleur est propriétaire du bien immobilier désigné ci-après.

Les Parties se sont rapprochées afin de conclure le présent bail portant sur ce bien, qu'elles sont convenues de soumettre au statut des baux commerciaux prévu par les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce, et à titre supplétif, aux dispositions du Code civil sur les contrats de louage.

CECI EXPOSÉ, LES PARTIES SONT CONVENUES DE CE QUI SUIT :

ARTICLE 1 - OBJET

Par le présent contrat, le Bailleur donne à bail au Preneur, qui l'accepte, le bien immobilier désigné ci-après (le "Bien").

ARTICLE 2 - DÉSIGNATION DU BIEN

Le Bien est situé à l'adresse suivante :

________

Il se compose de ___ pièce(s) pour une superficie totale de ________ mètres carrés, et est ainsi décrit :

________

Au sein de l'immeuble en copropriété dont il fait partie, le Bien correspond au(x) lot(s) "________", correspondant à une quote-part des parties communes de ________.

Le Preneur déclare bien connaître le Bien pour l'avoir vu et visité. Aucune erreur dans la désignation ou dans la composition du Bien ne pourra donner lieu à recours ou réclamation de la part du Preneur.

ARTICLE 3 - DESTINATION

Le Bien est affecté à l'exercice exclusif des activités suivantes :

________

Le Preneur pourra adjoindre toute activité connexe ou complémentaire. A cette fin, il devra faire connaître son intention au Bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé.

Le Preneur fait son affaire de l'obtention de toutes les autorisations administratives nécessaires à l'exercice de ses activités. Il s'oblige en outre à respecter toutes les prescriptions légales et administratives.

ARTICLE 4 - DURÉE

Le bail est conclu pour une durée de neuf ans et prend effet à compter du ________.

Au terme de cette durée, le bail ne cessera que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail se prolongera tacitement au-delà du terme fixé par le contrat et pour une durée indéterminée. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le Preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Le Bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l'article L. 145-9, s'il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d'habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.

ARTICLE 5 - LOYER

a. Montant

Le bail est consenti en contrepartie d'un loyer annuel hors taxes de ________ euros.

b. Paiement

Le loyer est payable d'avance, au domicile du Bailleur ou de son mandataire, en échéances trimestrielles le 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre.

Le montant du premier loyer est calculé au prorata de la durée d'exécution du bail par rapport à une période d'échéance complète.

Le paiement sera constaté par une quittance adressée gratuitement au Preneur s'il en fait la demande. En cas de paiement partiel, le Preneur pourra exiger un reçu.

c. Révision annuelle

Le montant du loyer sera automatiquement révisé chaque année à la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, indépendamment de toute demande des parties, et sans préjudice des dispositions sur la révision triennale prévues par les articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce.

La variation annuelle du loyer, à la hausse ou à la baisse, sera proportionnelle à celle de l'indice trimestriel des loyers commerciaux publié par l'I.N.S.E.E, conformément à la formule suivante : nouveau loyer = dernier loyer X (indice en cours / indice en vigueur à la conclusion du bail).

En application de l'article L 145-39 du Code de commerce, la révision du loyer peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

ARTICLE 6 - IMPÔTS ET CHARGES

a. Répartition

L'inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au présent bail, comportant l'indication de leur répartition entre le Bailleur et le Preneur, figure en Annexe.

Cet inventaire donnera lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le Bailleur au Preneur dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel. En cours de bail, le Bailleur est tenu d'informer le Preneur de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Le Bailleur communique au Preneur, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés.

En tout état de cause, le Bailleur ne pourra imputer au Preneur :

(i) les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

(ii) les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le Bien ou l'immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu'ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l'alinéa précédent ;

(iii) les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le Bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au Preneur la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le Preneur bénéficie directement ou indirectement ;

(iv) les honoraires du Bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l'immeuble faisant l'objet du bail ; et

(v) dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

b. Remboursement des charges

Les charges récupérables par le Bailleur feront l'objet de provisions périodiques, payables en même temps que le loyer, soumises à une régularisation annuelle au vu de l'état récapitulatif des charges adressé par le Bailleur.

Le montant de chaque provision est fixé à ________ euros.

ARTICLE 7 - DÉPÔT DE GARANTIE

Le Preneur verse, à la signature du présent contrat, entre les mains du Bailleur qui en atteste réception, la somme de ________ euros, en garantie de la bonne exécution de l'ensemble de ses obligations contractuelles.

Ce montant ne pourra être révisé, et ne produira des intérêts, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, que pour les sommes excédant le prix du loyer de plus de deux termes.

Le dépôt de garantie sera conservé par le Bailleur pendant toute la durée du bail. Il ne pourra en aucun cas être affecté par le Preneur au paiement des derniers loyers dus.

Le dépôt de garantie devra être restitué au Preneur dans un délai de deux mois à compter de la remise des clés entre les mains du Bailleur ou de son représentant.

ARTICLE 8 - OCCUPATION - JOUISSANCE

Le Preneur est tenu d'user du Bien raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le présent bail.

Le Preneur s'engage à maintenir le Bien en état permanent d'exploitation effective et normale. Il s'engage à tenir le Bien constamment équipé de meubles, matériels et marchandises en quantité suffisante pour répondre à tout moment du paiement du loyer et de ses accessoires, ainsi que de l'exécution de ses obligations.

Le Preneur est tenu de se conformer aux lois, règlements et prescriptions administratives dans l'exercice de son activité. Il fait son affaire de l'obtention de toute autorisation administrative nécessaire à l'occupation du Bien.

Il devra satisfaire à toutes les charges de ville et de police, règlements sanitaires, voirie, hygiène, salubrité, dont les locataires sont ordinairement tenus ainsi qu'à celles qui pourraient être imposées par tous plans d'urbanisme ou d'aménagement, de manière que le Bailleur ne puisse jamais être inquiété ou recherché à ce sujet.

Le Preneur devra se conformer aux prescriptions du règlement de copropriété, dont un exemplaire lui est remis ce jour par le Bailleur, et celles émises par la société chargée de l'administration et de la gestion de l'immeuble.

Dans les six mois qui précéderont l'expiration du bail, le Preneur devra permettre au Bailleur et toute personne autorisée par lui, de visiter le Bien, tous les jours ouvrables entre 9h et 18h.

ARTICLE 9 - 5885852 55 85288855885

22 2522255 52855 5885525 8'222522822 2528 22 2225, 22 828 52255528228 52 22522 252552, 2 8222588 828828 288588222228 255 85 8225822 25 85 22582 2522552, 5 8'258222822 528 2528828 52255528228 228828 852 52282828 255 8'5528882 585 55 8252 88888 858 528225222 5 85 855522 55 85888255.

22 2522255 5555 225822222 85 855522 528 2558555 52 2882 555 225228 528582522 52 822 58288822.

Le Preneur ne pourra réaliser dans le Bien aucune construction ni démolition, travaux de percement, ni aucun changement de distribution ou modification des équipements et installations existants sans le consentement exprès et écrit du Bailleur. Le Bailleur pourra en outre exiger que les travaux se déroulent sous la surveillance et le contrôle du maître d'œuvre ou de l'architecte de son choix.

22 2522255 52855 225222252 8'58828 555 828555, 8528 55282 5 825222822 28 525582822 52 82225, 2255 85 52588852822 52 2258 2558555, 2 8222588 828 2528828 52255528228, 2558555 52 528255825552822, 5'522882552822, 58288 852 22522 822825582822 22582882, 852 82 85888255 82 5282582 52 25852 25285225.

52 282 52 2258885282, 22522 25528225252822, 822825582822 25 522882552822 55 8822 528822555 252258222 55 85888255, 8528 852 82 2522255 22 258882 252222552 5 522 8528822852 825222822 25 822222852822 55 28252 528 828282888222228 222282528. 22 85888255 82 5282582 82 55282 5'258225 522 522882 255282882 25 222582 528 88255 22 8'2252 522258255, 555 25588 55 2522255.

228 28582222228 52258558828 55 8822, 52225228 255 82 2522255, 528225222 85 252258222. 58 52855 82 8555225 52 8255 2282822222 5 85 282 55 8588. 8528 82 858 822255852, 82 85888255 225555 25282525 5 8'2282822222 555 25588 55 2522255.

ARTICLE 10 - 8555888855

22 2522255 282 2225 52 8222558225 552528 5'522 822252282 5'588555282 22228522222 82885882 522 588555282 52 2222 "258285888528 82852828" 82585522 828 88228 22 2258 8255 5222 88 825582 522222255, 2255 8'22822882 528 5888528 22825558 55 2582 52 822 58288822, 222522222 828 5888528 82822582, 2528288228, 52225228 28282588528, 522528 528 2555, 8288, 22222228, 25552528, 25282, 22822 855 2282552, 522222528, 8525588822, 8588 52 28582, 58288 852 85 52822285888822 888882 22582222882.

Le Bailleur est tenu de garantir par une assurance de type "multirisques immeuble" le Bien, y compris toutes ses dépendances, installations et parties communes, contre les risques incendie, explosions, dommages électriques, dégâts des eaux, vols, tempêtes, ouragans, grêle, neige sur toiture, attentats, vandalisme, bris de glace, ainsi que la responsabilité civile qu'il peut encourir en qualité de propriétaire, du fait de l'immeuble ou du personnel intervenant dans les parties communes.

Le Preneur est tenu d'adresser au Bailleur, sur simple demande, le justificatif de son assurance et de l'acquittement régulier des primes.

Le Preneur s'engage à informer, immédiatement et par écrit, son assureur et le Bailleur de la survenance de tout risque ou sinistre, quelle qu'en soit l'importance, même s'il n'en résulte aucun dégât apparent.

ARTICLE 11 - ÉTAT DES LIEUX

Le Preneur s'engage à prendre le Bien dans l'état où il se trouve lors de son entrée en jouissance.

L'état des lieux d'entrée, établi contradictoirement entre les Parties, figure en Annexe. Ce document constitue la preuve de l'état de l'ensemble des éléments qui composent le Bien au moment de la remise des clefs au Preneur, ainsi que du relevé des éventuels systèmes de comptage des consommations d'eau, gaz et électricité.

Un état des lieux de sortie sera obligatoirement établi contradictoirement en fin de bail. A défaut, il sera dressé par un huissier, à l'initiative de la Partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre les Parties.

ARTICLE 12 - CESSION

En dehors des opérations prévues par l'article L. 145-16 du Code de commerce, toute cession du présent contrat est interdite sans agrément préalable et écrit du Bailleur. Le refus du Bailleur de donner son agrément à une cession sera discrétionnaire.

En tout état de cause, le Bailleur devra être appelé à concourir à l'acte de cession par lettre recommandée avec avis de réception, au moins quinze jours avant la date de signature prévue.

Toute cession partielle du présent bail, sous quelque forme que ce soit, est interdite.

ARTICLE 13 - SOUS-LOCATION ET LOCATION-GÉRANCE

Le bail est conclu en considération de la personne du Preneur qui s'engage à exploiter personnellement le Bien.

Sauf accord préalable du Bailleur par écrit, toute sous-location totale ou partielle du bail est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le Bailleur est appelé à concourir à l'acte.

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le Bailleur a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les Parties, est déterminée conformément à l'article L. 145-31 du Code de commerce.

Le Preneur doit faire connaître au Bailleur son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le Bailleur doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. A défaut pour le Bailleur de répondre dans ce délai, la sous-location sera réputée comme acceptée.

Le sous-locataire devra exercer une activité conforme au présent contrat.

La durée de la sous-location ne pourra excéder celle restant à courir du présent contrat, et le Preneur ne peut consentir plus de droits au sous-locataire qu'il n'en bénéficie lui-même.

Le Preneur demeurera seul garant et responsable vis-à-vis du Bailleur de la bonne exécution du bail. Les clauses du présent contrat devront être portées à la connaissance du sous-locataire qui s'engage à les respecter.

Tous les travaux de remise en état des lieux consécutifs à la sous-location seront à la charge exclusive du Preneur.

La sous-location prend fin de plein droit à la résiliation ou au non-renouvellement du présent contrat. Le contrat de sous-location devra prévoir renonciation expresse à tout droit au renouvellement.

En cas de sous-location non autorisée, le Bailleur pourra mettre fin au présent contrat ou refuser de le renouveler, sans aucune indemnité pour le Preneur.

Le Bien conservera son caractère indivisible.

Sauf accord préalable du Bailleur par écrit, le Preneur s'interdit de mettre en location-gérance son fonds de commerce exploité dans le Bien.

ARTICLE 14 - DROIT DE PRÉFÉRENCE

Conformément aux dispositions de l'Article L. 145-46-1 du Code de commerce, le Preneur bénéficie d'un droit de préférence en cas de vente du Bien.

Le Bailleur est tenu d'informer le Preneur de son intention de vendre le Bien, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du Preneur. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le Preneur dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au Bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le Preneur de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le Bailleur décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le Bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au Preneur dans les formes indiquées ci-avant, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du Preneur. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le Preneur qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au Bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le Preneur de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du Bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du Bailleur ou de son conjoint.

ARTICLE 15 - DÉCLARATION DES PARTIES

Les Parties disposent de la pleine capacité juridique pour conclure le présent bail.

Elles déclarent en outre qu'elles ne font l'objet d'aucune mesure de liquidation, de redressement, de faillite, et plus généralement d'aucune procédure judiciaire.

Le Bailleur déclare en outre que le Bien ne fait l'objet d'aucune décision, restriction ou mesure administrative ou judiciaire susceptible de faire obstacle à la bonne exécution du présent contrat.

ARTICLE 16 - RENOUVELLEMENT DU CONTRAT

Le Preneur pourra demander le renouvellement de son bail, soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au Bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.

La demande doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous :

"Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent."

L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le Preneur qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

En cas de demande de renouvellement, à défaut d'accord amiable sur le montant du nouveau loyer, celui-ci sera fixé à la valeur locative conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants du Code de commerce.

Le montant du nouveau loyer sera plafonné ou déplafonné conformément à l'article L. 145-34 du même Code.

ARTICLE 17 - CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L'inexécution de l'une quelconque des obligations stipulées aux présentes, et notamment le défaut de paiement à l'échéance d'un seul terme de loyer, des charges, frais ou de toute somme due pendant la période d'occupation du Bien, entraînera la résiliation de plein droit du bail, un mois après commandement demeuré infructueux. Le commandement devra, à peine de nullité, mentionner ce délai.

ARTICLE 18 - DIAGNOSTICS TECHNIQUES

a. Diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique établi dans les conditions prévues par l'article L. 126-26 du Code de la construction et de l'habitation figure en Annexe.

Le Preneur est informé qu'il ne peut se prévaloir à l'encontre du Bailleur des recommandations accompagnant ce diagnostic, qui n'ont qu'une valeur informative.

b. Risques naturels et technologiques

Le Bailleur a informé le Preneur de la situation du Bien dans une zone à risque définie par l'article L.125-5 du Code de l'environnement.

L'état des risques naturels et technologiques figure en Annexe.

c. Information sur les sinistres

La note d'information sur les causes des sinistres ayant donné lieu au versement d'une indemnité d'assurance visée par l'article L. 125-5 IV du Code des assurances figure en Annexe.

ARTICLE 19 - ANNEXES

Font partie intégrante du présent bail :

1. l'état des lieux d'entrée

2. le tableau de répartition des charges, impôts et taxes

3. le diagnostic de performance énergétique

4. l'état prévisionnel et récapitulatif des travaux

5. l'état des risques naturels et technologiques

6. la note d'information sur les sinistres

7. le règlement de copropriété

ARTICLE 20 - ÉLECTION DE DOMICILE

Les Parties font élection de domicile, pendant toute la durée du bail :

• Le Bailleur en son adresse indiquée en tête des présentes;
• Le Preneur à l'adresse du Bien.

ARTICLE 21 - DROIT APPLICABLE

Le présent bail commercial est exclusivement régi par le droit français.

Fait à ____________________, le ____________________

En _____ exemplaires.

Signatures :

..............................

Monsieur ________

..............................

________ EI