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Bail commercial

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Indiquez ici la durée souhaitée de la location. Il s'agit de la durée initiale du bail, le bail pouvant être renouvelé par le locataire s'il en fait la demande expresse. Attention : le présent contrat ne peut être utilisé que pour les baux commerciaux d'une durée de 9 ans à 12 ans. Pour les baux commerciaux de 3 ans ou moins, il convient d'utiliser le modèle de bail commercial précaire (de courte durée). Les baux commerciaux d'une durée supérieure à 12 ans doivent être rédigés par un notaire.

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BAIL COMMERCIAL


ENTRE

________ dont le siège social est situé ________, immatriculée au RCS de ________ sous le numéro ________, représenté par ________ en sa qualité de ________,


ci-après "le bailleur",


ET

________, ________, immatriculé(e) au RCS de ________, numéro SIREN ________,


ci-après "le locataire",


Le présent contrat est un bail commercial soumis aux dispositions des articles L.145-1 à L. 145-60 et R.145-3 à R.145-33 du Code de commerce.


IL A ÉTÉ CONVENU ET ARRÊTÉ CE QUI SUIT


ARTICLE 1 - SITUATION DES PARTIES

Le locataire et le bailleur certifient qu'ils ne font en aucun cas l'objet d'une mesure ou procédure judiciaire, liquidation judiciaire, redressement judiciaire, et disposent pleinement de leur capacité.

Les deux parties certifient également n'avoir jamais été en état de faillite personnelle.


ARTICLE 2 - IDENTIFICATION DE L'IMMEUBLE LOU
É

Par le présent contrat, le bailleur loue au locataire, qui certifie avoir visité lui-même ou fait visiter par un représentant dûment habilité, les locaux ci-après désignés "bien loué" ou "lieux loués".

Le bien loué se situe à l'adresse suivante :

________

Il se compose de ________ pièce pour une superficie totale de ________ mètres carrés, ainsi décrit par les parties :

________

Le bien loué comprend à titre accessoire :

________

Au sein de la copropriété dont il fait partie, conformément à l'état descriptif de division, le bien loué forme le(s) lot(s) numéro(s) ________.

Il représente les tantièmes de parties communes suivants : ________.

Le bien loué ne fait l'objet d'aucune hypothèque ou servitude résultant de la situation des lieux, de la loi ou des dispositions relatives à l'aménagement urbain.

Le locataire a pris connaissance du bien loué tel qu'ainsi désigné, qu'il déclare accepter et prendre en l'état où il se trouve.


ARTICLE 3 - DESTINATION DES LIEUX LOUÉS

Dans le cadre du présent contrat, le locataire précise qu'il exercera, au sein du bien loué à usage commercial uniquement, les activités suivantes, dont il certifie la conformité avec les dispositions légales, réglementaires ou conventionnelles applicables :

________

Cette destination est consentie et acceptée par le bailleur à l'exclusion de toute autre utilisation du bien loué.

Le locataire s'engage à maintenir le bien loué en état permanent d'exploitation effective et normale.

Le locataire s'engage à obtenir préalablement à l'exercice de ses activités, toutes les autorisations administratives éventuellement nécessaires. Il s'engage à payer toutes les sommes, taxes et autres droits afférents aux activités exercées dans les lieux loués et à l'utilisation des locaux.

Le locataire pourra adjoindre adjoindre à l'activité stipulée ci-avant toute activité connexe ou complémentaire, à condition qu'elle ne modifie pas la destination principale du bien loué et d'en informer le bailleur au préalable.

Les adjonctions d'autres activités devront suivre la procédure prévue par les articles L. 145-47 et suivants du Code de commerce.

ARTICLE 4 - DURÉE

Le présent contrat est conclu pour une durée initiale de neuf ans et prendra effet à compter du ________.

Le locataire pourra, selon les dispositions de l'article L.145-4 du Code de commerce, donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délais de l'article L. 145-9 du Code de commerce.

Le congé devra ainsi être donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, six mois avant l'expiration de la période triennale.

Le congé devra, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné.

Le bailleur a la possibilité de dénoncer le bail à l'échéance de celui-ci, par acte extrajudiciaire, et ce dans un délai de six mois avant l'échéance. Le bailleur doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels le congé est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. L'indemnité d'éviction devra couvrir l'intégralité du préjudice causé au locataire.


ARTICLE 5 - LOYER

1. Montant du loyer

Le montant annuel du loyer est de ________(________ euros).

2. Paiement

Le loyer sera payé tous les mois et en avance, le 1er jour de chaque mois. Le premier loyer sera calculé au prorata du nombre de jours qu'il représente par rapport à un mois complet

Le paiement sera effectué au domicile du bailleur ou d'une personne mandatée par celui-ci à cet effet. Le bailleur pourra modifier ce lieu de paiement, sous réserve d'en notifier le locataire trois semaines avant une date d'échéance.

Le paiement sera constaté par une quittance adressée gratuitement au locataire s'il en fait la demande. En cas de paiement partiel, le locataire pourra toutefois exiger un reçu.


3.
Révision du loyer

Les loyers pourront être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 du Code de commerce et dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.

La demande en révision ne pourra ainsi être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prendra effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes pourront être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

La majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne pourra excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du Code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer, à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

L'indice sera déterminé en fonction de l'activité effectivement exercée par le locataire au sein du bien loué.

Dans le cas où la preuve susmentionnée sera rapportée, la variation de loyer qui en découle ne pourra conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du locataire ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.


ARTICLE 6 - RÉPARTITION DES DÉPENSES

Le bailleur devra obligatoirement prendre en charge :

  • les dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâti ;
  • les dépenses relatives à la vétusté ou à la mise au normes ;
  • les honoraires liés à la gestion des loyers des locaux loués ;
  • les impôts, taxes et redevance liés à la propriété des locaux, notamment la contribution économique territoriale ;
  • les charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Le locataire s'engage prendre à sa charge les dépenses et prestations qui incombent actuellement ou qui incomberont ultérieurement à tout locataire en vertu de la loi ou des règlements, telles que listées ci-après :

  • les dépenses d'entretien courant et des menues réparations;
  • les dépenses de consommation (eau, électricité, chauffage);
  • la quote-part des charges relatives aux éléments d'équipements utilisés et aux services communs à la copropriété;
  • le coût de remplacement à l'identique des équipements;

À la demande du locataire, le bailleur est dans l'obligation de lui remettre tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés.

Le bailleur adressera au locataire un état récapitulatif des charges chaque année dans les 3 mois suivant la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel.

Les charges récupérables par le bailleur feront l'objet de provisions périodiques payables en même temps que le loyer, avec régularisation annuelle.

Cette provision périodique est fixée à un montant de ________ (________ euros).

Dans le mois qui suit la régularisation annuelle, le locataire s'engage à verser au bailleur le complément dû en cas d'insuffisance des provisions versées, et le bailleur s'engage à rembourser un éventuel trop-perçu.


ARTICLE 7 - ASSURANCES

Le bailleur s'engage à maintenir assuré le bien immobilier et l'ensemble des éléments qui s'y rattachent par une assurance de type "multirisque immeuble" contre les risques usuels de destruction (incendies, explosions, catastrophes naturelles, attentats, etc.) et sa responsabilité civile.

Le locataire s'engage à assurer :

  • sa responsabilité civile professionnelle contre les dommages corporels, matériels et immatériels causés aux tiers du fait des activités exercées ;
  • ses meubles, matériels et marchandises contre les risques usuels de destruction (incendie, dégât des eaux, explosion, etc.), ainsi que ses responsabilités d'occupant à l'égard des voisins et des tiers en général ;

Le locataire devra, par ailleurs, déclarer immédiatement à l'assureur et au bailleur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, tout sinistre quelle qu'en soit l'importance, même s'il n'en résulte aucun dégât apparent.

Chaque partie sera tenue d'adresser à l'autre, à sa demande et par tout moyen, un justificatif établissant la preuve du ou des contrats d'assurances souscrits en respect du présent article ainsi que de l'acquittement régulier des primes.

L'éventuelle destruction du bien loué, pendant la durée du bail, qui ne serait imputable au locataire entraînera la résiliation de plein droit du présent contrat, sans qu'il en résulte pour le locataire ou pour le bailleur un quelconque droit à indemnité.

Le locataire adressera au bailleur un exemplaire des conditions particulières de la police d'assurance qu'il aura souscrite.

Il devra justifier de l'ensemble de ces contrats ou de notes de couvertures dans le mois de son entrée en jouissance.


ARTICLE 8 - OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

Le locataire s'engage envers le bailleur à :

  • Maintenir les locaux loués en état permanent d'exploitation effective et normale.
  • Obtenir préalablement à l'exercice de ses activités, toutes les autorisations administratives éventuellement nécessaires, et à payer toutes les sommes, taxes et autres droits afférents aux activités exercées dans les lieux loués et à l'utilisation des locaux.
  • Tenir les lieux loués en bon état, en effectuant toutes les réparations nécessaires et notamment celles visées par l'article 606 du Code Civil.
  • Rendre les lieux loués en bon état à l'expiration du bail.
  • Ne pas empêcher l'accès aux lieux loués pour la réalisation de travaux de réparations, y compris les grosses réparations, travaux de restructuration, d'amélioration ou autres, ainsi que toute construction nouvelle que le bailleur se réserve de faire exécuter.
  • Se conformer aux prescriptions du règlement de copropriété et à celles émises par la société chargée de l'administration et de la gestion de l'immeuble.
  • Se conformer pour l'exécution de son activité commerciale aux lois, règlements et prescriptions administratives.
  • Permettre, tous les jours ouvrables de 10 heures à 18 heures à défaut d'autre accord entre les parties, la visite des lieux à toute personne qui envisage de reprendre les lieux loués à partir du jour où les parties auront dénoncé le présent contrat.
  • Demander l'accord préalable exprès et écrit du bailleur, dans le cas où le locataire souhaiterait poser une enseigne lumineuse ou autre, ou réaliser une installation qui intéresse l'aspect extérieur de l'immeuble, et se conformer à la réglementation en vigueur.


ARTICLE 9 - ÉTAT DES LIEUX

Le locataire s'engage à prendre les lieux dans l'état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance.

Un état des lieux, produit en annexe, a été établi contradictoirement entre les parties. Ce document constitue la preuve de l'état de l'ensemble des éléments du bien sur lequel porte le bail au moment de la remise des clefs au locataire, ainsi que du relevé des éventuels systèmes de comptage des consommations d'eau, gaz et électricité.

Un état des lieux de sortie sera établi contradictoirement en fin de bail, et dont le coût sera supporté par le locataire, après que les parties aient convenu d'un rendez-vous huit jours à l'avance au moins.


ARTICLE 10 - TRAVAUX ET RÉPARATIONS

Les travaux correspondant à l'embellissement des locaux, dont le montant excéderait le coût du remplacement à l'identique, devront obligatoirement être autorisés par le bailleur.

Il est interdit au locataire de transformer ou altérer les lieux loués dans leurs structure ou éléments, notamment par construction ou démolition.

Il est également interdit au locataire de réaliser toutes installations qui pourraient porter atteinte à la destination de l'immeuble telle que définie dans le règlement de copropriété.

En tout état de cause, tous les travaux portant sur la structure du bien loué qui pourront être réalisés deviendront propriété du bailleur sans que le locataire ne puisse prétendre à un quelconque droit ou compensation au titre des investissements effectués. Le bailleur disposera toutefois de la possibilité d'exiger du locataire une remise partielle ou totale des lieux en l'état antérieur, après son départ et à ses frais.

Les installations ou équipements non fixés à l'immeuble apportés par le locataire resteront sa propriété. Il reviendra à ce dernier d'enlever l'ensemble de ces éléments à la fin du bail. Dans le cas contraire, le locataire pourra procéder à l'enlèvement aux frais du locataire.


ARTICLE 11 - CESSION

La cession du présent bail à un tiers est interdite sans accord préalable du bailleur, à l'exception des apports en société, fusions, scissions ou transmissions universelles de patrimoine visés au deuxième alinéa de l'article L. 145-16 du Code de commerce.

Le refus du bailleur de donner son agrément à une cession sera discrétionnaire, sauf dans le cas d'une cession de son fonds de commerce par le locataire à un tiers cessionnaire, prévue par le premier alinéa de l'article L. 145-16 du Code de commerce, à laquelle le bailleur ne pourra s'opposer sans motif légitime.

Le bailleur devra être appelé à l'acte de cession par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception, au moins quinze jours avant la date de signature de cet acte. La notification devra indiquer la date et l'heure prévue pour la signature de l'acte de cession, ainsi que le projet d'acte. La cession pourra être réalisée en l'absence du bailleur qui aura préalablement donné son accord écrit à la cession. Elle devra lui être signifiée dans les conditions prévues par l'article 1690 du Code civil.

Toute cession partielle du présent bail, sous quelque forme que ce soit, est interdite.

Le locataire cédant restera tenu solidairement avec les cessionnaires successifs du paiement du loyer et de l'exécution de toute obligation prévue par le présent contrat de bail, pendant une durée de trois ans à compter de la réalisation de la cession. Le bailleur s'engage à informer le locataire cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans un délai d'un mois à compter de la date à laquelle le paiement aurait dû intervenir.


ARTICLE 12 - SOUS-LOCATION - LOCATION G
ÉRANCE

  • Sous-location

Il est expressément interdit au locataire de sous-louer ou de mettre à disposition au profit d'un tiers, à titre gratuit ou onéreux, partiellement ou totalement, les lieux loués.

  • Location-gérance

Il est expressément interdit au locataire de consentir une location-gérance de son fonds de commerce.


ARTICLE 13 - EADFF EA BAAAAAAADA EC EDDBFBFAA

Dcbbcfaaaabf cba bfadcafffcba ba f'Bfffafa E. 133-33-1 bb Dcba ba Dcaaafaa, fa fcacfcffa aababfafa b'bb bfcff ba dfabafabaa ab aca ba eabfa baa fcacba fcbaa.

Ea acfffabf dfcdffafcffa aaf cfbaf fabb b'fbbcfaaf fa fcacfcffa ba acb dfcaaf ba eabfa baa eb'ff abefacda ba eabbfa faa fcacba fcbaa baafdbaa bcba faa dfaaabfaa.


ARTICLE 14 - RENOUVELLEMENT DU CONTRAT

Au terme de la durée initialement prévue, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail sera tacitement prolongé.

Le locataire qui souhaite demander le renouvellement du bail doit en faire la demande, soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit à tout moment dans la période de prolongation.

La demande de renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, et doit, sous peine de nullité, reproduire les termes suivants :

"Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement."

En cas de demande de renouvellement, à défaut d'accord amiable sur le montant du nouveau loyer, celui-ci sera fixé à la valeur locative conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants du Code de commerce.

Le montant du nouveau loyer sera plafonné ou déplafonné conformément à l'article L. 145-34 du même Code.


ARTICLE 15 - DÉCLARATIONS ET CLAUSES ENVIRONNEMENTALES

  • Risques naturels et technologiques

Le bien loué n'est pas situé dans une zone couverte ni par un plan de prévention des risques technologiques ni par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ni dans une zone de sismicité, il n'y a pas lieu d'annexer l'état des risques naturels et technologiques prévu par l'article L. 125-5 du Code de l'environnement.

Le bailleur informe le locataire que le bien loué n'a pas à sa connaissance subi de sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité par une compagnie d'assurance.

  • Diagnostic de performance énergétique

Un diagnostic de performance énergétique est annexé au présent bail. Ce diagnostic ayant une valeur informative, le locataire ne pourra se prévaloir des informations qu'il contient contre le bailleur.

  • Diagnostic amiante

Le bailleur annexe au présent contrat de bail un diagnostic informant sur l'absence ou la présence de matériaux contenant de l'amiante, pour les partie privatives et le cas échéant les parties collectives du bien loué.

  • Etat prévisionnel et récapitulatif des travaux

Le bailleur communique au locataire, en annexe du présent contrat de bail, un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois prochaines années, assorti d'un budget prévisionnel.

Il communique également un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisé dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Ces documents seront actualisés et communiqués au locataire tous les trois ans.


ARTICLE 16 - CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Il est expressément convenu comme condition essentielle des présentes qu'à défaut de paiement à l'échéance d'un seul terme de loyer, charges, frais ou accessoires, du rappel de loyer, charges, frais ou accessoires dus à la suite d'une révision légale, contractuelle, ou judiciaire, de toute indemnité d'occupation et plus généralement de toute somme due au cours du bail et pendant la période de maintien dans les lieux ou l'inexécution d'une obligation contenu dans le présent contrat, un mois après commandement de s'exécuter resté infructueux, le présent contrat sera résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, sans qu'il soit nécessaire de faire prononcer cette résiliation en justice.

L'éventuelle destruction du bien loué, pendant la durée du bail, qui ne serait imputable au locataire entraînera la résiliation de plein droit du présent contrat, sans qu'il en résulte pour le bailleur un quelconque droit à indemnité.

En cas de résiliation, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité, dont le montant sera égal à la somme des loyers et charges jusqu'à la date de libération du bien loué et la restitution des clés.


ARTICLE 17 - DEBCBA BAABEA

Bcba bafcdaf cba bfadcafffcba ba f'cfffafa dfaaababf, fcbf babcbf bb fcacfcffa ba dcpaf c aaaacbaa aadcffafc acacfcffcb cbfcacffeba baa acaaaa bbaa ba 18% dcf acfa acba eb'bba afaa ab baaabfa dfacfcafa acff baaaaacffa.

Bcf cfffabfa, ab aca ba bcb ffaafcffcb baa ffaba cb fafaa bb acff, ab aca ba faafffcffcb, faacfbffcb cb ba fcbf aeabaaabf aaffcbf bfb cb dfaaabf acbffcf, fa fcacfcffa aafc fabb ba eafaaf cb acfffabf bba fbbaabffa b'caabdcffcb aebfecfabfa cb bcbafa bb fcpaf ebcffbfab, acfabfaa abf fc acaa bb fcpaf dfaeb dcf faa dfaaabfaa, aeabfbaffaaabf faaecfba, acba eb'ff ab faabffa bb bfcff cb ffffa ebafacbeba acbffa fa acfffabf.


ARTICLE 18 - ÉLECTION DE DOMICILE

Les parties font élection de domicile, pendant toute la durée du bail et ses suites :

  • Le bailleur en son adresse indiquée en tête des présentes;
  • Le locataire dans les lieux loués.


Chaque partie s'engage à informer l'autre de toute modification d'adresse intervenant au cours du bail.



ANNEXES

Sont annexés au présent contrat les documents suivants :

  • État des lieux
  • Diagnostic de performance énergétique
  • État prévisionnel et récapitulatif des travaux
  • Diagnostic amiante
  • Règlement de copropriété






Fait à.............................................., le........................., en............ exemplaires, dont un remis à chaque partie.



SIGNATURE DES PARTIES


LE BAILLEUR







LE LOCATAIRE



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BAIL COMMERCIAL


ENTRE

________ dont le siège social est situé ________, immatriculée au RCS de ________ sous le numéro ________, représenté par ________ en sa qualité de ________,


ci-après "le bailleur",


ET

________, ________, immatriculé(e) au RCS de ________, numéro SIREN ________,


ci-après "le locataire",


Le présent contrat est un bail commercial soumis aux dispositions des articles L.145-1 à L. 145-60 et R.145-3 à R.145-33 du Code de commerce.


IL A ÉTÉ CONVENU ET ARRÊTÉ CE QUI SUIT


ARTICLE 1 - SITUATION DES PARTIES

Le locataire et le bailleur certifient qu'ils ne font en aucun cas l'objet d'une mesure ou procédure judiciaire, liquidation judiciaire, redressement judiciaire, et disposent pleinement de leur capacité.

Les deux parties certifient également n'avoir jamais été en état de faillite personnelle.


ARTICLE 2 - IDENTIFICATION DE L'IMMEUBLE LOU
É

Par le présent contrat, le bailleur loue au locataire, qui certifie avoir visité lui-même ou fait visiter par un représentant dûment habilité, les locaux ci-après désignés "bien loué" ou "lieux loués".

Le bien loué se situe à l'adresse suivante :

________

Il se compose de ________ pièce pour une superficie totale de ________ mètres carrés, ainsi décrit par les parties :

________

Le bien loué comprend à titre accessoire :

________

Au sein de la copropriété dont il fait partie, conformément à l'état descriptif de division, le bien loué forme le(s) lot(s) numéro(s) ________.

Il représente les tantièmes de parties communes suivants : ________.

Le bien loué ne fait l'objet d'aucune hypothèque ou servitude résultant de la situation des lieux, de la loi ou des dispositions relatives à l'aménagement urbain.

Le locataire a pris connaissance du bien loué tel qu'ainsi désigné, qu'il déclare accepter et prendre en l'état où il se trouve.


ARTICLE 3 - DESTINATION DES LIEUX LOUÉS

Dans le cadre du présent contrat, le locataire précise qu'il exercera, au sein du bien loué à usage commercial uniquement, les activités suivantes, dont il certifie la conformité avec les dispositions légales, réglementaires ou conventionnelles applicables :

________

Cette destination est consentie et acceptée par le bailleur à l'exclusion de toute autre utilisation du bien loué.

Le locataire s'engage à maintenir le bien loué en état permanent d'exploitation effective et normale.

Le locataire s'engage à obtenir préalablement à l'exercice de ses activités, toutes les autorisations administratives éventuellement nécessaires. Il s'engage à payer toutes les sommes, taxes et autres droits afférents aux activités exercées dans les lieux loués et à l'utilisation des locaux.

Le locataire pourra adjoindre adjoindre à l'activité stipulée ci-avant toute activité connexe ou complémentaire, à condition qu'elle ne modifie pas la destination principale du bien loué et d'en informer le bailleur au préalable.

Les adjonctions d'autres activités devront suivre la procédure prévue par les articles L. 145-47 et suivants du Code de commerce.

ARTICLE 4 - DURÉE

Le présent contrat est conclu pour une durée initiale de neuf ans et prendra effet à compter du ________.

Le locataire pourra, selon les dispositions de l'article L.145-4 du Code de commerce, donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délais de l'article L. 145-9 du Code de commerce.

Le congé devra ainsi être donné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire, six mois avant l'expiration de la période triennale.

Le congé devra, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné.

Le bailleur a la possibilité de dénoncer le bail à l'échéance de celui-ci, par acte extrajudiciaire, et ce dans un délai de six mois avant l'échéance. Le bailleur doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels le congé est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. L'indemnité d'éviction devra couvrir l'intégralité du préjudice causé au locataire.


ARTICLE 5 - LOYER

1. Montant du loyer

Le montant annuel du loyer est de ________(________ euros).

2. Paiement

Le loyer sera payé tous les mois et en avance, le 1er jour de chaque mois. Le premier loyer sera calculé au prorata du nombre de jours qu'il représente par rapport à un mois complet

Le paiement sera effectué au domicile du bailleur ou d'une personne mandatée par celui-ci à cet effet. Le bailleur pourra modifier ce lieu de paiement, sous réserve d'en notifier le locataire trois semaines avant une date d'échéance.

Le paiement sera constaté par une quittance adressée gratuitement au locataire s'il en fait la demande. En cas de paiement partiel, le locataire pourra toutefois exiger un reçu.


3.
Révision du loyer

Les loyers pourront être révisés à la demande de l'une ou de l'autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 du Code de commerce et dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.

La demande en révision ne pourra ainsi être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prendra effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes pourront être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

La majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne pourra excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du Code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer, à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

L'indice sera déterminé en fonction de l'activité effectivement exercée par le locataire au sein du bien loué.

Dans le cas où la preuve susmentionnée sera rapportée, la variation de loyer qui en découle ne pourra conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du locataire ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.


ARTICLE 6 - RÉPARTITION DES DÉPENSES

Le bailleur devra obligatoirement prendre en charge :

  • les dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâti ;
  • les dépenses relatives à la vétusté ou à la mise au normes ;
  • les honoraires liés à la gestion des loyers des locaux loués ;
  • les impôts, taxes et redevance liés à la propriété des locaux, notamment la contribution économique territoriale ;
  • les charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Le locataire s'engage prendre à sa charge les dépenses et prestations qui incombent actuellement ou qui incomberont ultérieurement à tout locataire en vertu de la loi ou des règlements, telles que listées ci-après :

  • les dépenses d'entretien courant et des menues réparations;
  • les dépenses de consommation (eau, électricité, chauffage);
  • la quote-part des charges relatives aux éléments d'équipements utilisés et aux services communs à la copropriété;
  • le coût de remplacement à l'identique des équipements;

À la demande du locataire, le bailleur est dans l'obligation de lui remettre tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés.

Le bailleur adressera au locataire un état récapitulatif des charges chaque année dans les 3 mois suivant la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel.

Les charges récupérables par le bailleur feront l'objet de provisions périodiques payables en même temps que le loyer, avec régularisation annuelle.

Cette provision périodique est fixée à un montant de ________ (________ euros).

Dans le mois qui suit la régularisation annuelle, le locataire s'engage à verser au bailleur le complément dû en cas d'insuffisance des provisions versées, et le bailleur s'engage à rembourser un éventuel trop-perçu.


ARTICLE 7 - ASSURANCES

Le bailleur s'engage à maintenir assuré le bien immobilier et l'ensemble des éléments qui s'y rattachent par une assurance de type "multirisque immeuble" contre les risques usuels de destruction (incendies, explosions, catastrophes naturelles, attentats, etc.) et sa responsabilité civile.

Le locataire s'engage à assurer :

  • sa responsabilité civile professionnelle contre les dommages corporels, matériels et immatériels causés aux tiers du fait des activités exercées ;
  • ses meubles, matériels et marchandises contre les risques usuels de destruction (incendie, dégât des eaux, explosion, etc.), ainsi que ses responsabilités d'occupant à l'égard des voisins et des tiers en général ;

Le locataire devra, par ailleurs, déclarer immédiatement à l'assureur et au bailleur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, tout sinistre quelle qu'en soit l'importance, même s'il n'en résulte aucun dégât apparent.

Chaque partie sera tenue d'adresser à l'autre, à sa demande et par tout moyen, un justificatif établissant la preuve du ou des contrats d'assurances souscrits en respect du présent article ainsi que de l'acquittement régulier des primes.

L'éventuelle destruction du bien loué, pendant la durée du bail, qui ne serait imputable au locataire entraînera la résiliation de plein droit du présent contrat, sans qu'il en résulte pour le locataire ou pour le bailleur un quelconque droit à indemnité.

Le locataire adressera au bailleur un exemplaire des conditions particulières de la police d'assurance qu'il aura souscrite.

Il devra justifier de l'ensemble de ces contrats ou de notes de couvertures dans le mois de son entrée en jouissance.


ARTICLE 8 - OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

Le locataire s'engage envers le bailleur à :

  • Maintenir les locaux loués en état permanent d'exploitation effective et normale.
  • Obtenir préalablement à l'exercice de ses activités, toutes les autorisations administratives éventuellement nécessaires, et à payer toutes les sommes, taxes et autres droits afférents aux activités exercées dans les lieux loués et à l'utilisation des locaux.
  • Tenir les lieux loués en bon état, en effectuant toutes les réparations nécessaires et notamment celles visées par l'article 606 du Code Civil.
  • Rendre les lieux loués en bon état à l'expiration du bail.
  • Ne pas empêcher l'accès aux lieux loués pour la réalisation de travaux de réparations, y compris les grosses réparations, travaux de restructuration, d'amélioration ou autres, ainsi que toute construction nouvelle que le bailleur se réserve de faire exécuter.
  • Se conformer aux prescriptions du règlement de copropriété et à celles émises par la société chargée de l'administration et de la gestion de l'immeuble.
  • Se conformer pour l'exécution de son activité commerciale aux lois, règlements et prescriptions administratives.
  • Permettre, tous les jours ouvrables de 10 heures à 18 heures à défaut d'autre accord entre les parties, la visite des lieux à toute personne qui envisage de reprendre les lieux loués à partir du jour où les parties auront dénoncé le présent contrat.
  • Demander l'accord préalable exprès et écrit du bailleur, dans le cas où le locataire souhaiterait poser une enseigne lumineuse ou autre, ou réaliser une installation qui intéresse l'aspect extérieur de l'immeuble, et se conformer à la réglementation en vigueur.


ARTICLE 9 - ÉTAT DES LIEUX

Le locataire s'engage à prendre les lieux dans l'état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance.

Un état des lieux, produit en annexe, a été établi contradictoirement entre les parties. Ce document constitue la preuve de l'état de l'ensemble des éléments du bien sur lequel porte le bail au moment de la remise des clefs au locataire, ainsi que du relevé des éventuels systèmes de comptage des consommations d'eau, gaz et électricité.

Un état des lieux de sortie sera établi contradictoirement en fin de bail, et dont le coût sera supporté par le locataire, après que les parties aient convenu d'un rendez-vous huit jours à l'avance au moins.


ARTICLE 10 - TRAVAUX ET RÉPARATIONS

Les travaux correspondant à l'embellissement des locaux, dont le montant excéderait le coût du remplacement à l'identique, devront obligatoirement être autorisés par le bailleur.

Il est interdit au locataire de transformer ou altérer les lieux loués dans leurs structure ou éléments, notamment par construction ou démolition.

Il est également interdit au locataire de réaliser toutes installations qui pourraient porter atteinte à la destination de l'immeuble telle que définie dans le règlement de copropriété.

En tout état de cause, tous les travaux portant sur la structure du bien loué qui pourront être réalisés deviendront propriété du bailleur sans que le locataire ne puisse prétendre à un quelconque droit ou compensation au titre des investissements effectués. Le bailleur disposera toutefois de la possibilité d'exiger du locataire une remise partielle ou totale des lieux en l'état antérieur, après son départ et à ses frais.

Les installations ou équipements non fixés à l'immeuble apportés par le locataire resteront sa propriété. Il reviendra à ce dernier d'enlever l'ensemble de ces éléments à la fin du bail. Dans le cas contraire, le locataire pourra procéder à l'enlèvement aux frais du locataire.


ARTICLE 11 - CESSION

La cession du présent bail à un tiers est interdite sans accord préalable du bailleur, à l'exception des apports en société, fusions, scissions ou transmissions universelles de patrimoine visés au deuxième alinéa de l'article L. 145-16 du Code de commerce.

Le refus du bailleur de donner son agrément à une cession sera discrétionnaire, sauf dans le cas d'une cession de son fonds de commerce par le locataire à un tiers cessionnaire, prévue par le premier alinéa de l'article L. 145-16 du Code de commerce, à laquelle le bailleur ne pourra s'opposer sans motif légitime.

Le bailleur devra être appelé à l'acte de cession par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception, au moins quinze jours avant la date de signature de cet acte. La notification devra indiquer la date et l'heure prévue pour la signature de l'acte de cession, ainsi que le projet d'acte. La cession pourra être réalisée en l'absence du bailleur qui aura préalablement donné son accord écrit à la cession. Elle devra lui être signifiée dans les conditions prévues par l'article 1690 du Code civil.

Toute cession partielle du présent bail, sous quelque forme que ce soit, est interdite.

Le locataire cédant restera tenu solidairement avec les cessionnaires successifs du paiement du loyer et de l'exécution de toute obligation prévue par le présent contrat de bail, pendant une durée de trois ans à compter de la réalisation de la cession. Le bailleur s'engage à informer le locataire cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans un délai d'un mois à compter de la date à laquelle le paiement aurait dû intervenir.


ARTICLE 12 - SOUS-LOCATION - LOCATION G
ÉRANCE

  • Sous-location

Il est expressément interdit au locataire de sous-louer ou de mettre à disposition au profit d'un tiers, à titre gratuit ou onéreux, partiellement ou totalement, les lieux loués.

  • Location-gérance

Il est expressément interdit au locataire de consentir une location-gérance de son fonds de commerce.


ARTICLE 13 - EADFF EA BAAAAAAADA EC EDDBFBFAA

Dcbbcfaaaabf cba bfadcafffcba ba f'Bfffafa E. 133-33-1 bb Dcba ba Dcaaafaa, fa fcacfcffa aababfafa b'bb bfcff ba dfabafabaa ab aca ba eabfa baa fcacba fcbaa.

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ARTICLE 14 - RENOUVELLEMENT DU CONTRAT

Au terme de la durée initialement prévue, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail sera tacitement prolongé.

Le locataire qui souhaite demander le renouvellement du bail doit en faire la demande, soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit à tout moment dans la période de prolongation.

La demande de renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, et doit, sous peine de nullité, reproduire les termes suivants :

"Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement."

En cas de demande de renouvellement, à défaut d'accord amiable sur le montant du nouveau loyer, celui-ci sera fixé à la valeur locative conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants du Code de commerce.

Le montant du nouveau loyer sera plafonné ou déplafonné conformément à l'article L. 145-34 du même Code.


ARTICLE 15 - DÉCLARATIONS ET CLAUSES ENVIRONNEMENTALES

  • Risques naturels et technologiques

Le bien loué n'est pas situé dans une zone couverte ni par un plan de prévention des risques technologiques ni par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ni dans une zone de sismicité, il n'y a pas lieu d'annexer l'état des risques naturels et technologiques prévu par l'article L. 125-5 du Code de l'environnement.

Le bailleur informe le locataire que le bien loué n'a pas à sa connaissance subi de sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité par une compagnie d'assurance.

  • Diagnostic de performance énergétique

Un diagnostic de performance énergétique est annexé au présent bail. Ce diagnostic ayant une valeur informative, le locataire ne pourra se prévaloir des informations qu'il contient contre le bailleur.

  • Diagnostic amiante

Le bailleur annexe au présent contrat de bail un diagnostic informant sur l'absence ou la présence de matériaux contenant de l'amiante, pour les partie privatives et le cas échéant les parties collectives du bien loué.

  • Etat prévisionnel et récapitulatif des travaux

Le bailleur communique au locataire, en annexe du présent contrat de bail, un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois prochaines années, assorti d'un budget prévisionnel.

Il communique également un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisé dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Ces documents seront actualisés et communiqués au locataire tous les trois ans.


ARTICLE 16 - CLAUSE RÉSOLUTOIRE

Il est expressément convenu comme condition essentielle des présentes qu'à défaut de paiement à l'échéance d'un seul terme de loyer, charges, frais ou accessoires, du rappel de loyer, charges, frais ou accessoires dus à la suite d'une révision légale, contractuelle, ou judiciaire, de toute indemnité d'occupation et plus généralement de toute somme due au cours du bail et pendant la période de maintien dans les lieux ou l'inexécution d'une obligation contenu dans le présent contrat, un mois après commandement de s'exécuter resté infructueux, le présent contrat sera résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, sans qu'il soit nécessaire de faire prononcer cette résiliation en justice.

L'éventuelle destruction du bien loué, pendant la durée du bail, qui ne serait imputable au locataire entraînera la résiliation de plein droit du présent contrat, sans qu'il en résulte pour le bailleur un quelconque droit à indemnité.

En cas de résiliation, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité, dont le montant sera égal à la somme des loyers et charges jusqu'à la date de libération du bien loué et la restitution des clés.


ARTICLE 17 - DEBCBA BAABEA

Bcba bafcdaf cba bfadcafffcba ba f'cfffafa dfaaababf, fcbf babcbf bb fcacfcffa ba dcpaf c aaaacbaa aadcffafc acacfcffcb cbfcacffeba baa acaaaa bbaa ba 18% dcf acfa acba eb'bba afaa ab baaabfa dfacfcafa acff baaaaacffa.

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ARTICLE 18 - ÉLECTION DE DOMICILE

Les parties font élection de domicile, pendant toute la durée du bail et ses suites :

  • Le bailleur en son adresse indiquée en tête des présentes;
  • Le locataire dans les lieux loués.


Chaque partie s'engage à informer l'autre de toute modification d'adresse intervenant au cours du bail.



ANNEXES

Sont annexés au présent contrat les documents suivants :

  • État des lieux
  • Diagnostic de performance énergétique
  • État prévisionnel et récapitulatif des travaux
  • Diagnostic amiante
  • Règlement de copropriété






Fait à.............................................., le........................., en............ exemplaires, dont un remis à chaque partie.



SIGNATURE DES PARTIES


LE BAILLEUR







LE LOCATAIRE