Bail commercial précaire (de courte durée)

Le bail dérogatoire (aussi appelé "bail précaire") est un bail de courte durée autorisant la location d'un local commercial pendant une durée maximum de 3 ans (renouvellements compris).

Il s'agit d'une exception au contrat de bail commercial de droit commun (ou bail 3-6-9), dont la durée minimum est de 9 ans.

A la différence du bail 3-6-9, le bail dérogatoire ne confère pas au locataire de droit au renouvellement ou à une indemnité d'éviction en fin du bail.

Contenu du bail

Désignation du local et activité

Le contrat de bail comporte une désignation du local et une description des éléments qui le composent (superficie, nombre de pièces, équipements...).

Le bail précise également le type d'activité que le locataire sera autorisé à y exercer. Le locataire ne pourra y déroger sans autorisation écrite du bailleur.

Durée

Le bail dérogatoire est de 3 ans maximum, renouvellements compris.

Attention : si à la fin du bail, le locataire est laissé en possession du local, après un délai d'un mois sans action de la part du bailleur (par exemple une mise en demeure de quitter les lieux), le bail sera considéré comme renouvelé sous la forme d'un bail 3-6-9.

Loyer et charges

Le montant du loyer est fixé librement par les parties. Il peut s'agir d'un loyer fixe ou variable (en fonction du chiffre d'affaires réalisé par le locataire).

Le contrat fixe également les charges payées par le bailleur et remboursables par le locataire en même temps que le loyer. La taxe foncière et les taxes accessoires (enlèvement des ordures, taxe de balayage...) peuvent être mises à la charge du locataire, de même que l'assurance des murs.

Travaux et réparations

Le contrat définit la répartition des travaux et réparations entre le locataire et le bailleur :

• Le locataire devra entretenir le bien et assurer les réparations locatives, telles que définies par l'article 1754 du Code civil. Il aura également la charge des travaux de mise aux normes résultant de son activité, sauf lorsqu'il s'agit grosses réparations définies par l'article 606 du Code civil, qui resteront à la charge du Bailleur.

• Toutes les autres réparations, y compris celles occasionnées que par vétusté ou force majeure, seront à la charge du Bailleur.

Garanties

Le contrat peut prévoir des garanties pour le bailleur :

• Le versement par le locataire d'un dépôt de garantie, restitué en fin de bail ;

• La présentation d'une caution personnelle (dirigeant, parent...) ou bancaire.
  
  

Documents à annexer

1. Les parties doivent réaliser ensemble un état des lieux d'entrée lors de la signature du bail ;

2. Le cas échéant, le locataire doit annexer l'acte de cautionnement ;

3. Le cas échéant, le bailleur doit annexer le règlement intérieur de la copropriété ;

4. Le bailleur doit enfin constituer le dossier des diagnostics techniques :

• d'un diagnostic de performance énergétique réalisé par un professionnel habilité ;

• d'un état des risques et pollutions pour les locaux situés dans une zone déclarée à risque par un plan préfectoral ;

• d'une notice d'information sur les causes de sinistres pour les locaux qui ont subi un sinistre ayant donné lieu à indemnisation.

Pour les locaux de plus de 2000 mètres carrés, l'annexe environnementale doit également être établie par les parties.

La non-communication de ces documents peut conduire, en cas de litige, à la résolution du contrat ou à la réduction du loyer par le juge.

Comment utiliser ce document ?

Le contrat de bail est paraphé (initiales sur chaque page) et signé en autant d'exemplaires que de parties. Chacune des parties conserve un exemplaire du contrat de bail.

Droit applicable

• Article L. 145-5 du Code de commerce

• Articles 1708 et suivants du Code civil

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