Contrat de sous-location de bail commercial

Qu'est-ce qu'un Contrat de sous-location de bail commercial ?

Le contrat de sous-location de bail commercial est le contrat par lequel une entreprise (le locataire principal) met son local commercial à disposition d'une autre entreprise (le sous-locataire).

En contrepartie, le sous-locataire verse un sous-loyer au locataire principal.

La sous-location peut être totale ou partielle :

• la sous-location est totale lorsque le sous-locataire occupe l'intégralité du local ;
• la sous-location est partielle lorsque le sous-locataire et le locataire principal occupent chacun une partie du local. Exemple : un hôtel qui sous-loue une partie de ses locaux à un restaurant.

Le sous-locataire n'a pas de rapport direct avec le propriétaire du local. Cependant, il doit respecter les clauses et obligations du bail principal. Par exemple, l'activité du sous-locataire devra correspondre aux activités autorisées par le bail principal (restauration, vente de prêt-à-porter, etc.).

De son côté, le locataire principal reste seul responsable à l'égard du propriétaire, notamment en cas de dégradations du local. Il doit donc veiller au respect du bail par le sous-locataire.

Quels sont les différents types de sous-location ?

Il existe plusieurs types de sous-location, chacun adapté à un bail spécifique :

• Sous-location de bail commercial : ce type de sous-location concerne les locaux à destination d'une activité commerciale ou artisanale.
• Sous-location de bail professionnel : ce type de sous-location concerne les locaux destinés à une activité libérale.
• Sous-location de bail d'habitation : ce type de sous-location concerne les logements résidentiels. Il permet à un locataire de sous-louer tout ou partie de son logement à un tiers.

Quelle est la différence entre la sous-location et la cession de bail ?

La sous-location de bail ne doit pas être confondue avec la cession de bail :

• La sous-location permet au locataire principal de mettre à disposition tout ou partie de son local au sous-locataire, tout en conservant son propre bail avec le propriétaire. Le locataire principal reste responsable vis-à-vis du propriétaire et doit s'assurer que le sous-locataire respecte les clauses du bail principal.
• La cession de bail, en revanche, implique la transmission intégrale du bail au nouveau locataire. Le locataire initial se retire complètement du contrat, et le nouveau locataire devient le seul responsable vis-à-vis du propriétaire.

Le Contrat de sous-location est-il obligatoire ?

Oui. L'établissement d'un contrat écrit est obligatoire pour procéder à une sous-location de bail commercial.

Remarque : le contrat de sous-location à utiliser dépend du bail principal. S'il s'agit d'un bail professionnel, il faudra utiliser un contrat de sous-location de bail professionnel.

L'autorisation du propriétaire est-elle requise pour sous-louer un bail commercial ?

La loi interdit la sous-location, totale ou partielle, d'un bail commercial sans accord exprès du propriétaire.

Pour cela, le locataire principal doit avant toute chose envoyer au propriétaire une demande d'autorisation de sous-location, par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le propriétaire est libre d'accepter ou de refuser cette demande, sans avoir à motiver sa décision.

Si le propriétaire accepte la sous-location, le locataire principal doit lui envoyer une nouvelle notification pour l'inviter formellement à participer à la signature du contrat. Le propriétaire dispose alors d'un délai de 15 jours pour indiquer s'il souhaite ou non participer à la signature.

Même si la présence du propriétaire à la signature n'est pas obligatoire, celle-ci permet de garantir les droits du sous-locataire et éviter des contestations futures.

Bon à savoir : le propriétaire est en droit de demander un réajustement du loyer principal, lorsque le montant du sous-loyer est supérieur.

Qui peut conclure un Contrat de sous-location ?

Seules les entreprises immatriculées au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Registre national des entreprises (RNE) peuvent conclure un contrat de sous-location de bail commercial.

Cette règle est valable aussi bien pour le locataire principal que pour le sous-locataire.

Quelle est la durée de la sous-location ?

La durée de la sous-location d'un bail commercial est fixée par les parties dans le contrat. Elle ne doit pas dépasser la durée du bail principal.

En pratique, la date de fin de la sous-location est généralement calquée sur celle du bail principal.

Que faut-il faire quand le Contrat est prêt ?

Le contrat de sous-location doit être paraphé (initiales sur chaque page) et signé par le locataire principal et le sous-locataire.

La signature du contrat par le bailleur (propriétaire des locaux) permet de protéger les parties.

1 exemplaire est à prévoir pour chaque signataire.

Quels sont les documents à joindre au Contrat de sous-location ?

Le locataire principal doit remettre au sous-locataire une copie du bail principal avec toutes ses annexes, notamment le règlement de copropriété.

Un état des lieux doit être réalisé par les parties avant le début de la sous-location.

Le recours à un notaire est-il nécessaire pour la sous-location d'un bail commercial ?

Le recours à un notaire n'est pas nécessaire.

Faut-il enregistrer le Contrat ?

Non, le contrat de sous-location de bail commercial ne nécessite pas d'enregistrement.

Le sous-locataire doit-il verser un dépôt de garantie ?

Le versement d'un dépôt de garantie n'est pas obligatoire, mais il est très fréquent en pratique pour garantir le paiement des loyers et le bon entretien du local.

Le montant du dépôt est libre. Il est généralement fixé à 3 mois de loyers.

Dans le cas d'une sous-location, le dépôt est versé au locataire principal. Il est restitué au sous-locataire à son départ, sauf éventuelles déductions en cas de dégradations ou de loyers impayés.

Le sous-locataire doit-il avoir une caution ?

La caution est une garantie facultative qui peut être demandée par le locataire principal.

Il s'agit de l'engagement d'une personne tierce à régler les dettes du sous-locataire en cas de non-paiement du loyer ou des charges, ou de dégradations du local. Le garant peut être une personne physique (par exemple le dirigeant de la société) ou une personne morale (par exemple une société ou une banque).

Cet engagement nécessite l'établissement d'un acte de cautionnement.

Le sous-locataire peut-il demander le renouvellement de la sous-location ?

Le sous-locataire peut demander le renouvellement de la sous-location tant que le bail principal est en vigueur. Le locataire principal ne peut pas refuser le renouvellement à moins de payer une indemnité d'éviction (compensation financière).

La règle est également valable lorsque le bail principal est renouvelé : le sous-locataire a lui aussi droit au renouvellement.

Dans ces deux cas, le sous-locataire doit faire sa demande de renouvellement auprès du locataire principal.

La règle est différente lorsque le bail principal arrive à expiration et qu'il n'est pas renouvelé. Dans ce cas, le sous-locataire doit demander le renouvellement directement auprès du propriétaire.

Que doit contenir un Contrat de sous-location de bail commercial ?

Le contrat de sous-location doit notamment préciser :

• Les informations du locataire principal et du sous-locataire ;
• La désignation des locaux, en précisant s'il s'agit d'une sous-location totale ou partielle ;
• La destination de la sous-location (activité autorisée) ;
• Le montant du sous-loyer ;
• La répartition des charges entre le sous-locataire et le locataire principal ;
• La durée de la sous-location ;
• L'autorisation de la sous-location par le propriétaire.

Quelle est la loi applicable au Contrat de sous-location de bail commercial ?

Code de commerce : articles L.145-31 et L.145-32.

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