Contrat de sous-location de bail commercial

Ce modèle de contrat de bail est destiné à la sous-location de locaux à usage commercial.

Qu'est-ce que la sous-location ?

La sous-location est le contrat par lequel l'exploitant d'un bail commercial (le locataire principal), choisit de mettre ses locaux à disposition d'un autre exploitant (le sous-locataire), en contrepartie d'un loyer. Elle peut être totale ou partielle, c'est-à-dire porter sur l'intégralité des locaux ou sur une partie seulement.

Dans la sous-location, les droits du sous-locataire sont limités par les clauses du bail principal conclu entre le locataire principal et le bailleur (le propriétaire des locaux). En effet, le locataire principal ne peut accorder au sous-locataire plus de droits qu'il n'en possède lui-même. Par exemple, l'activité exercée dans les locaux par le sous-locataire devra correspondre à la destination initialement prévue dans le bail principal (restauration, vente de prêt à porter, etc.).

Enfin, la sous-location ne crée pas de lien direct entre le sous-locataire et le bailleur. Le sous-locataire paye le loyer et les charges au locataire principal. Ce dernier reste responsable à l'égard du bailleur, comme s'il occupait lui-même les locaux. Il doit donc veiller au respect par le sous-locataire de ses obligations.

Autorisation du propriétaire (bailleur)

La sous-location du local commercial nécessite l'autorisation du bailleur. Cette autorisation peut résulter d'une clause du bail principal, ou être donnée par écrit séparément (par exemple dans une lettre).

Dans tous les cas, le locataire principal doit obligatoirement notifier au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, son intention de sous-louer et l'inviter à participer à la signature du contrat de sous-location.

La participation du bailleur à la signature permet d'éviter toute contestation ultérieure.

Quelles sont les principales clauses du contrat ?

Le contrat de sous-location précise notamment :

• Les informations du locataire principal et du sous-locataire ;
• La désignation des locaux, en précisant s'il s'agit d'une sous-location totale ou partielle ;
• La destination de la sous-location (activité autorisée) ;
• Le montant du loyer ;
• La répartition des charges entre le sous-locataire et le locataire principal ;
• La durée de la sous-location ;
• L'autorisation de la sous-location par le bailleur.

Bon à savoir : le bailleur est en droit de demander un réajustement du loyer du bail principal, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur à celui-ci.

Le renouvellement de la sous-location

Tant que le bail principal est en vigueur, le sous-locataire dispose d'un droit au renouvellement de la sous-location, qu'il peut exercer auprès du locataire principal. Cela signifie que le locataire principal doit accepter une éventuelle demande de renouvellement du sous-locataire, ou lui payer une indemnité d'éviction (compensation financière).

Lorsque le bail principal arrive à expiration, le droit au renouvellement dépend de la nature de la sous-location :

• En cas de sous-location totale : le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail directement auprès du bailleur ;
• En cas de sous-location partielle : le sous-locataire dispose d'un droit au renouvellement si la partie qu'il occupe est considérée comme divisible du reste des locaux. Il est impératif de vérifier cette information dans le bail principal. En effet, la majorité des contrats stipulent que les locaux forment un ensemble indivisible, et donc qu'en cas de sous-location partielle, le sous-locataire ne peut bénéficier d'un droit au renouvellement.

Comment utiliser ce document ?

Lors de la signature, une copie du bail principal (annexes comprises) est à remettre au sous-locataire.

Le contrat de sous-location doit être paraphé (initiales sur chaque page) et signé par le locataire principal, le sous-locataire et le bailleur. Chacun en conserve un exemplaire.

Droit applicable

Code de commerce : articles L.145-31 et L.145-32.

Aide d'un avocat

Vous pourrez choisir de consulter un avocat si vous avez besoin d'aide.

L'avocat pourra répondre à vos questions ou vous aider dans vos démarches. Cette option vous sera proposée à la fin du document.

Comment modifier le modèle ?

Vous remplissez un formulaire. Le document se rédige sous vos yeux au fur et à mesure de vos réponses.

A la fin, vous le recevez aux formats Word et PDF. Vous pouvez le modifier et le réutiliser.