Contrat de cession d'un bail commercial

Ce document est un modèle de contrat permettant au locataire de locaux à usage commercial (le cédant) de céder son droit au bail à une tierce personne (le cessionnaire).

La cession opère un transfert des obligations et des droits liés au bail commercial du cédant au cessionnaire, qui devient seul titulaire du droit au bail. Il remplace alors le cédant et poursuit l'exécution du contrat de bail pour la durée restante à courir.

Le cessionnaire acquiert le droit d'occuper les locaux pour y exercer ses activités à condition qu'elles soient compatibles avec la destination prévue par le bail cédé :

• si le contrat de bail prévoit une destination "tous commerces", le cessionnaire est libre d'exercer l'activité qu'il veut ;

• si le contrat prévoit une destination limitée à un certain type d'activité, le cessionnaire doit impérativement la respecter, à moins qu'il ne sollicite auprès du bailleur une déspécialisation des locaux (changement d'activité). Par exemple si le bail prévoit une activité de bureau, le cessionnaire ne pourra exercer une activité de restauration, sauf avec l'accord du propriétaire.

Remarque : pour une cession de bail faisant partie d'une cession générale du fonds de commerce, il convient d'utiliser notre modèle de contrat de cession de fonds de commerce.

Autorisation de la cession par le bailleur

En principe, la cession du bail est libre, mais les contrats imposent fréquemment une autorisation préalable du bailleur pour toute cession future. Il est donc impératif de se référer à la clause de cession stipulée dans le contrat de bail commercial pour en connaître les conditions.

Le contrat peut exiger la délivrance d'une autorisation écrite préalable par le propriétaire, ou son intervention directe comme signataire au contrat de cession.

Attention : certains contrats conditionnent la validité de la cession du bail à d'autres formalités, comme la rédaction de l'acte par un avocat ou un notaire.

Droit de préemption communal

Afin de sauvegarder le commerce et l'artisanat de proximité, certaines communes détiennent un droit de préemption leur donnant préférence pour acquérir les baux commerciaux cédés. Il convient de se renseigner auprès de la commune compétente pour savoir si ce droit existe. Dans ce cas, le cédant doit adresser à la mairie concernée une déclaration d'intention d'aliéner en envoyant le formulaire Cerfa n° 13644*02, en 4 exemplaires par lettre recommandée avec avis de réception ou par dépôt en mairie contre récépissé. La mairie dispose alors d'un délai de deux mois pour lever l'option d'acquisition du droit au bail. Passé ce délai, ou lorsque la mairie a manifesté par écrit sa volonté de renoncer à la préemption (à annexer au contrat), la cession peut être conclue.

Comment utiliser ce document ?

Au jour de la signature, ou à la date de libération des lieux prévue dans le contrat, les parties doivent procéder à deux états des lieux :

• un état des lieux de sortie entre le cédant et le propriétaire bailleur ;

• un état des lieux d'entrée entre le propriétaire bailleur et le cessionnaire.

Le contrat est signé par le cédant et le cessionnaire, ainsi que le propriétaire bailleur s'il intervient à l'acte, en quatre exemplaires originaux :

• le cédant conserve un exemplaire original signé ;

• le cessionnaire devra procéder au dépôt de deux exemplaires du contrat au centre des impôts pour enregistrement dans un délai maximum d'un mois après la signature. Un exemplaire comportant la mention de l'enregistrement lui sera rendu, l'autre sera conservé par le service des impôts. Les droits à verser s'élèvent à 3 % du prix si le montant est compris entre 23 000 € et 200 000 € et de 5 % au-dessus de 200 000€.

Information du bailleur : la cession du bail doit être notifiée au bailleur, à moins qu'il ne signe directement l'acte de cession. Cette notification est réalisée par huissier, sauf si le bailleur a renoncé à cette formalité dans le bail ou dans une lettre d'agrément du nouveau locataire. A défaut la cession ne lui est pas opposable.

Droit applicable

• Articles L. 145-16 et suivants du Code de commerce ;

• Articles 1321 à 1326 du Code civil ;

• Articles L. 214-1 et suivants du Code de l'urbanisme.

Aide d'un avocat

Vous pourrez choisir de consulter un avocat si vous avez besoin d'aide.

L'avocat pourra répondre à vos questions ou vous aider dans vos démarches. Cette option vous sera proposée à la fin du document.

Comment modifier le modèle ?

Vous remplissez un formulaire. Le document se rédige sous vos yeux au fur et à mesure de vos réponses.

A la fin, vous le recevez aux formats Word et PDF. Vous pouvez le modifier et le réutiliser.