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Le statut des baux commerciaux

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Dernière révision : 7 février 2019
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Catégorie : Immobilier professionnel

Le bail commercial est une forme particulière de contrat de location qui concerne les locaux dans lesquels est exploité un fonds commercial, artisanal ou industriel. Ce type de contrat est soumis à un statut spécial, qui vise notamment à protéger le locataire qui exploite le local, en lui accordant des droits renforcés, en particulier le droit au renouvellement de son bail. La conclusion d'un contrat de bail commercial n'exige pas de forme particulière, mais nécessite une grande attention sur les clauses et les dispositions propres à ce régime, en particulier la durée, la fixation et la révision du loyer ainsi que les conditions de renouvellement du bail.

1. Les conditions d'application du statut des baux commerciaux

La réglementation qui définit le statut des baux commerciaux est principalement regroupée aux articles L.145-1 à L.145-60 et R.145-1 à D.145-34 du Code de commerce. Ces dispositions s'appliquent automatiquement lorsque les conditions du statut sont réunies.

Remarque : les parties peuvent opter pour le statut des baux commerciaux même lorsque ses conditions d'application ne sont pas remplies, à condition qu'aucun autre statut obligatoire ne s'applique (notamment celui des baux d'habitation ou des baux ruraux) et que cette décision soit explicitement inscrite au contrat. À l'inverse, les parties peuvent renoncer d'un commun accord à ce statut lorsque ses conditions sont réunies, à condition que cette décision soit explicitement inscrite dans le contrat de bail.

Qui peut conclure un bail commercial ?

Le contrat de bail commercial est conclu entre le propriétaire des locaux et le locataire qui souhaite les exploiter. En cas de propriétaires multiples, tous les copropriétaires doivent signer le contrat : c'est le cas lorsque les locaux sont en régime d'indivision (par exemple suite à une succession), ou lorsqu'ils appartiennent en commun à des époux mariés.

Exploitation d'un fonds dans les locaux loués

Le statut des baux commerciaux s'applique aux contrats de location de locaux dans lequel le locataire a pour projet d'exploiter un fonds commercial, industriel ou artisanal.

Pour bénéficier de plein droit du statut, le locataire doit exercer dans les locaux son activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le fonds doit être directement attaché aux locaux. La notion de fonds, qui n'est pas définie par la loi, se compose principalement :

  • d'éléments incorporels, tels que l'enseigne et le nom commercial, la clientèle, l'achalandage, brevets et autres droits de propriété industrielle ;
  • d'éléments corporels, tels que le matériel, les outils, les machines, les stocks dédiés à l'activité du fonds.

Il n'est pas nécessaire que tous ces éléments soient réunis. Seul le critère de la clientèle est indispensable à l'existence d'un fonds.

Remarque : la location saisonnière n'est pas soumise au statut des baux commerciaux. Cette location se caractérise par la situation du local dans une zone touristique, sa clientèle de touristes et son exploitation limitée à la saison touristique.

Immatriculation du locataire

Pour bénéficier des droits attachés au statut des baux commerciaux, le locataire doit nécessairement s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés (pour les commerçants ou industriels) ou au registre des métiers (pour les artisans). Cette inscription peut être réalisée en cours de bail, après la conclusion du contrat (ce qui est souvent le cas en pratique). Elle doit faire directement référence aux locaux sur lesquels porte le bail commercial.

2. La durée du bail commercial

Durée initiale du bail

Le bail commercial est obligatoirement conclu pour une durée déterminée supérieure à neuf ans. Il n'y a pas de limite maximum de durée.

Formalité : lorsque le bail est conclu pour une durée supérieure à douze ans, il doit être publié au service de la publicité foncière.

Résiliation triennale du bail

Une des spécificités du bail commercial est que chaque partie a le droit de résilier le bail tous les trois ans (on parle donc de bail 3-6-9). Ce droit à résiliation triennale ne peut être écarté par le contrat de bail que dans les cas suivants :

  • si le bail a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans ;
  • si le local ne peut être affecté à un autre usage sans travaux importants et coûteux (on parle de locaux monovalents) ; ou
  • si les locaux sont à usage exclusif de bureaux ou de stockage.

La partie qui souhaite exercer son droit de résiliation triennale doit en informer son cocontractant par écrit au moins six mois avant l'expiration de la période triennale.

  • Le locataire n'a pas besoin de justifier sa décision de résiliation ;
  • En revanche, le propriétaire doit justifier sa décision de résilier le bail par l'un des motifs suivants : la construction, reconstruction, surélévation de l'immeuble, l'exécution de travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière, la réaffectation du local d'habitation accessoire à cet usage, ou la démolition dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.

En cas de résiliation par le propriétaire, le locataire a droit à une indemnité d'éviction destinée à compenser la perte de son fonds de commerce.

Remarque : conformément à l'article L.145-14 du Code de commerce, l'indemnité d'éviction est évaluée en prenant en compte la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée éventuellement des frais de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve d'un préjudice moindre.

Clause résolutoire

Le propriétaire peut demander à insérer dans le contrat une clause résolutoire. Cette clause permet de résilier le bail en cas de manquement du preneur à ses obligations.

Elle doit être rédigée avec attention, car seules les infractions listées dans la clause pourront être sanctionnées par la résiliation. En pratique, cette clause vise généralement les cas de :

  • défaut de paiement du loyer ;
  • dégradation des locaux ou réalisation de travaux interdits ; ou
  • utilisation des locaux à des fins non autorisées.

Le recours à cette clause est strictement encadré par la loi. Le propriétaire ne peut s'en prévaloir qu'après avoir mis en demeure le locataire, par voie d'huissier, d'exécuter ses obligations dans un délai d'un mois. Ce n'est qu'au terme de ce délai, et sans réaction du locataire, que la résiliation du bail devient effective.

3. Les conditions financières

Loyer initial

Le loyer initial du bail n'est pas réglementé, et les parties sont libres de négocier et fixer le montant ainsi que la périodicité du loyer (mensuel, trimestriel, etc.). En pratique, le loyer est déterminé en considération de la valeur locative des locaux.

Clause recettes

Le bail commercial prévoit généralement un loyer fixe, mais il est possible de prévoir qu'une partie ou la totalité du loyer sera variable, en fonction du chiffre d'affaires réalisé par le locataire. C'est le principe de la clause recettes, qui prévoit qu'un pourcentage du chiffre d'affaires du locataire sera reversé au propriétaire. Il est également possible de prévoir un pourcentage progressif, en fonctions de seuils de chiffre d'affaires réalisés par le locataire.

Remarque : lorsque le contrat prévoit une clause recettes, la part variable du loyer ne peut pas être soumise à la révision triennale (voir ci-dessous).

Pas-de-porte

Le contrat de bail peut prévoir le paiement par le locataire au propriétaire d'un droit d'entrée aussi appelé pas-de-porte. Son montant est librement fixé par les parties, ainsi que son mode de paiement (en une ou plusieurs fois). La somme payée est définitivement acquise au propriétaire (à ne pas confondre avec le dépôt de garantie).

Le contrat doit toujours préciser si le pas-de-porte est :

  • un supplément de loyer (le plus fréquent), qui sera pris en compte dans le calcul du loyer lors du renouvellement du bail. Dans ce cas, le locataire peut déduire fiscalement le supplément payé de ses bénéfices ; ou
  • une indemnité payée en contrepartie d'avantages fournis par le propriétaire, ou de la dépréciation de la valeur vénale des locaux (en raison du droit au bail du locataire).

Remarque : Le pas-de-porte payé au propriétaire ne doit pas être confondu avec le droit au bail, qui est une somme parfois payée par le locataire entrant au précédent locataire, comme prix d'acquisition du bail commercial.

Révision triennale du loyer

La révision à la hausse ou à la baisse du loyer tous les trois ans est un droit pour la partie qui en fait la demande. Aucune clause du contrat ne peut écarter cette faculté.

En cas de demande de révision triennale, les parties doivent fixer le nouveau loyer à l'amiable, sous réserve de respecter le plafond prévu par la loi :

  • l'augmentation ou la diminution du loyer ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) depuis la dernière modification du loyer (évolution des indices est consultable en ligne sur le site de l'INSEE).

Exemple - Pour un bail signé le 1er juillet 2015 avec un loyer mensuel de 1000 €, basé sur l'ILC, la 1re révision peut intervenir au 1er juillet 2018. L'ILC étant de 108,38 au 1er juillet 2015 et de 111,87 au 1er juillet 2018, le plafond du loyer révisé est donc de : 1000 x (111,87 / 108,38) = 1032,20 euros.

En cas de désaccord sur le montant du loyer révisé, les parties doivent saisir le juge des loyers commerciaux (le président du tribunal de grande instance de la ville où sont situés les locaux).

Remarque : lorsque les locaux ont subi une hausse ou une baisse de valeur locative de plus de 10 %, fondée sur des facteurs objectifs, la révision du loyer peut être déplafonnée. Dans ce cas les limitations liées à la variation des indices INSEE ne s'appliquent pas. Toutefois, en cas d'augmentation du loyer, celle-ci ne peut pas être supérieure, pour une année, à 10 % du dernier loyer annuel payé.

Clause d'échelle mobile

La clause d'échelle mobile est une clause permettant de réviser le loyer, en parallèle de la révision triennale prévue par la loi. L'intérêt de cette clause est de permettre de fixer librement la périodicité de la révision (en pratique elle est souvent annuelle) ainsi que l'indice de référence.

Attention : sous peine de nullité de la clause, l'indice de révision doit être en rapport avec l'objet du bail ou l'activité du locataire. En pratique les parties ont souvent recours à l'indice du coût de la construction (ICC), l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Pour être valide, la clause d'échelle mobile doit :

  • être explicite dans le contrat, et préciser que la révision du loyer est automatique à chaque échéance de période ; et
  • toujours permettre une variation à la hausse ou à la baisse du loyer, les clauses se limitant à prévoir la possibilité d'une hausse de loyer étant nulles.

Enfin, il existe un plafond légal à toute augmentation de loyer en application de cette clause : un loyer annuel révisé ne peut jamais dépasser de plus de 10% le précédent loyer annuel.

Les charges locatives

Le contrat doit indiquer de manière explicite et détaillée les dépenses de fonctionnement et d'entretien des locaux supportées par le locataire, aussi appelées charges locatives. Les mentions suivantes sont obligatoires :

  • un inventaire limitatif des charges de copropriété, impôts, taxes et redevances ;
  • leur répartition entre le propriétaire et le locataire ; et
  • lorsque le local fait partie d'un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat doit préciser la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires, en fonction de la surface exploitée.

En outre, la réglementation définit une liste de dépenses qui ne peuvent jamais être mises à la charge du locataire. Il s'agit :

  • des dépenses relatives aux grosses réparations touchant au bâti (murs de soutènement et de clôture, voûtes, digues, charpente et toiture) ;
  • des dépenses relatives aux travaux liés à la vétusté ou de mise aux normes lorsqu'il s'agit de grosses réparations ;
  • des honoraires liés à la gestion des loyers du local loué;
  • des impôts, taxes et redevances liés à la propriété des locaux (principalement la contribution économique territoriale - CFE et CVAE lorsqu'elle existe) ;
  • des charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.

Remarque : chaque année, le propriétaire doit adresser au locataire un état récapitulatif des charges de l'année précédente, comprenant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, avant le 30 septembre (ou dans les 3 mois suivants l'assemblée de copropriété confirmant les charges de l'exercice écoulé pour les immeubles en copropriété).

4. Le renouvellement du bail commercial

Tacite prolongation

Lorsque le contrat arrive à son terme prévu sans qu'aucune des parties ne se manifeste pour demander le renouvellement ou donner congé, le bail est prolongé tacitement.

Dans ce cas le bail est prolongé aux mêmes conditions (notamment de loyer), mais devient à durée indéterminée. Cela signifie que désormais chaque partie peut y mettre fin quand elle le souhaite, à condition de respecter les règles de préavis :

  • le congé doit être donné 6 mois en avance ;
  • pour effet au dernier jour d'un trimestre civil (31 mars, 30 juin, 30 septembre ou 31 décembre).

Exemple - Pour un bail renouvelé tacitement au 1er mai 2018, le propriétaire peut donner congé au 31 décembre 2018, à condition de notifier le congé au locataire avant le 31 juin 2018.

Cette situation est moins avantageuse pour le locataire qui perd son droit au bail. Le locataire aura donc toujours intérêt à solliciter le renouvellement du bail avant son expiration, afin de conserver son droit au bail.

Droit au renouvellement

Le principal avantage pour le locataire du statut des baux commerciaux est de lui conférer un droit au renouvellement du bail arrivé à expiration. Le renouvellement du bail résulte soit :

  • d'une demande écrite du locataire dans les 6 derniers mois du bail (les demandes prématurées sont nulles) ;
  • d'une offre de renouvellement du propriétaire ;
  • soit, lorsque le propriétaire souhaite modifier le loyer, d'un congé avec proposition de loyer modifié.

En cas de refus de renouvellement par le propriétaire, celui-ci doit verser au locataire une somme d'argent correspondant à une indemnité d'éviction destinée à compenser le préjudice lié à la perte du fonds de commerce.

Le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction est possible lorsque le propriétaire peut invoquer dans le congé un motif grave et légitime, ou un droit de reprise :

  • le motif grave et légitime peut être une violation du statut des baux commerciaux (par ex. l'absence d'immatriculation du locataire ou la non-exploitation de son fonds de commerce), un manquement du locataire à ses obligations qui aurait perduré après mise en demeure ;
  • le droit de reprise correspond aux cas ou le propriétaire reprend le local pour le démolir pour insalubrité ou danger, pour y emménager, pour réaffecter les locaux en locaux à usage d'habitation ou pour construire un local d'habitation sur une partie du terrain.

Loyer renouvelé

Le loyer du bail renouvelé peut rester identique ou être modifié suite à une demande du propriétaire. Dans ce cas, les parties doivent négocier un nouveau loyer à l'amiable. Si elles ne parviennent pas à se mettre d'accord, elles doivent saisir la commission départementale de conciliation, ou le tribunal de grande instance.

Le loyer renouvelé est soumis aux mêmes règles de plafonnement que le loyer révisé (voir ci-dessus). Ces règles sont toutefois écartées dans les cas suivants :

  • si le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans, ou s'il a été tacitement prolongé au-delà de 12 ans ;
  • si le bail initial porte sur un terrain nu, des locaux monovalents, ou des locaux à usage exclusif de bureaux ;
  • s'il y a eu une modification importante des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité.

5. La cession du bail commercial par le locataire

Le statuts des baux commerciaux confère au locataire un droit au bail, c'est-à-dire un droit d'exploiter les locaux et de renouveler son bail. Ce droit fait partie intégrante du fonds de commerce du locataire. Il a une valeur patrimoniale, qui correspond au prix (communément appelé droit au bail) auquel le locataire peut céder son bail à un tiers.

Le locataire est en principe toujours libre de céder son bail à un tiers. La cession peut être isolée (droit au bail seul), ou faire partie d'une cession générale du fonds de commerce.

Le contrat ne peut écarter de manière générale et absolue le droit du locataire à céder son bail, dès lors que cette cession fait partie d'une cession générale du fonds de commerce. En revanche, le contrat peut prévoir une clause interdisant les cessions du bail indépendantes de toute cession générale du fonds. Cette clause permet de garantir le propriétaire contre les changements d'activité dans le local.

Le contrat peut également prévoir une clause exigeant l'accord ou l'agrément du propriétaire sur le projet de cession. En cas de blocage, les parties devront saisir le juge afin qu'il statue sur la légitimité du refus du propriétaire.


Julien Poirée

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