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Bail commercial

Dernière révision Dernière révision 08/02/2024
Formats FormatsWord et PDF
Taille Taille9 à 13 pages
4,7 - 59 votes
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Dernière révisionDernière révision : 08/02/2024

FormatsFormats disponibles : Word et PDF

TailleTaille : 9 à 13 pages

Option : Aide d'un avocat

Note : 4,7 - 59 votes

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Ce modèle de contrat de bail commercial est à utiliser pour la location de locaux destinés à une activité commerciale, artisanale ou industrielle.

Par exemple :

  • Magasin de vêtements, épicerie, hôtellerie, restauration (activités commerciales) ;
  • Salon de coiffure, boucher ou boulanger (activités artisanales) ;
  • Production de bois ou de papier, fabrication de composants électroniques (activités industrielles).


Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location pour des locaux utilisés par une entreprise commerciale, artisanale ou industrielle.

Ce type de bail est strictement encadré par la loi et prévoit un ensemble de règles visant à protéger le locataire.

En particulier, le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement. Cela signifie qu'à la fin de la durée du bail (9 ans minimum), le locataire peut en demander la prolongation. En cas de refus, le bailleur doit lui verser une indemnité d'éviction (compensation financière pour la rupture du bail).

Le bail commercial est à distinguer du bail professionnel : celui-ci est un contrat de location principalement utilisé pour les professions libérales (consultants, architectes, avocats, médecins...). Le bail professionnel est conclu pour une durée minimum de 6 ans et ne permet pas de bénéficier de l'indemnité d'éviction.

Voir aussi :

- Bail professionnel (professions libérales) ;
- Bail rural (activités agricoles).


Quelles sont les principales clauses du contrat ?

Le contrat contient les informations habituelles d'un bail :

  • Les informations du propriétaire (le bailleur) et du locataire (le preneur) ;
  • L'adresse et la description des locaux ;
  • La date de prise d'effet du bail.

Bon à savoir : le locataire d'un bail commercial doit obligatoirement être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au registre national des entreprises (RNE).


La destination des locaux

Le bail peut prévoir une destination, c'est-à-dire une limitation du type d'activité pouvant être exploité dans les locaux.

Si le bail ne prévoit pas de destination particulière, on parle de bail "tous commerces". Dans ce cas, le locataire est autorisé à exploiter n'importe quelle activité et peut en changer librement à tout moment.


La durée du bail

Le bail commercial est conclu pour une durée comprise entre 9 et 12 ans.

Le plus courant est le bail dit "3-6-9". Ce bail est conclu pour une durée initiale de 9 ans, mais le locataire bénéficie d'une faculté de résiliation triennale qui l'autorise à résilier le bail tous les 3 ans.

Le bail peut également être conclu pour une durée initiale de 10, 11 ou 12 ans. Dans ce cas, la clause de résiliation triennale est facultative et les parties peuvent décider d'un commun accord de ne pas l'intégrer.

Voir aussi : Bail commercial précaire (3 ans ou moins).

Les baux d'une durée supérieure à 12 ans doivent obligatoirement être conclus devant un notaire.


Le loyer

Le montant du loyer est librement négocié par les parties.

Le loyer peut être fixé sous la forme d'un loyer fixe ou variable (proportionnel au chiffre d'affaires du locataire).

Le contrat prévoit également les conditions de révision du loyer. La loi prévoit par défaut une révision tous les 3 ans, par référence à un indice des loyers de l'INSEE, mais les parties peuvent décider d'un commun accord que cette révision aura lieu automatiquement chaque année.


Quelles sont les annexes obligatoires ?


État des lieux

Lors de la remise des clés, un état des lieux est réalisé à l'amiable par le bailleur et le locataire.


Inventaire des charges

Le bailleur doit remettre au locataire un inventaire précis des charges, impôts et taxes. Cet inventaire doit préciser comment les charges seront réparties entre le bailleur et le locataire.


Information sur les travaux effectués et prévisionnels

Le bailleur doit fournir au locataire :

  • Un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois prochaines années, avec un budget prévisionnel ;
  • Un état récapitulatif des travaux qu'il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Ces documents sont à fournir même en l'absence de travaux.


Règlement de copropriété

Lorsque les locaux sont situés dans un immeuble collectif, le bailleur remet au locataire le règlement de copropriété. Ce document définit les règles d'organisation et de fonctionnement de l'immeuble que le locataire devra respecter.


Diagnostics techniques

Le bailleur doit constituer le dossier des diagnostics techniques. Les documents à fournir dépendent de la situation des locaux :

  • Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est requis dans tous les cas. Celui-ci doit être établi par un professionnel habilité ;
  • Un état des risques est à fournir lorsque les locaux sont situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques et/ou naturels (risque minier, pollution, sismique, exposition au radon...). Les zones à risque sont définies par arrêté préfectoral à consulter en mairie ou en préfecture. L'état des risques est un formulaire rempli par le bailleur. Une aide est disponible sur le site gouvernemental Géorisques.
  • Pour les locaux de plus de 2000 mètres carrés, une annexe environnementale ("annexe verte") doit être fournie par le bailleur. Cette annexe comporte notamment les informations sur les caractéristiques énergétiques des locaux et des équipements (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage...), leur consommation et la quantité déchets générée.

Bon à savoir : la non-communication de ces différentes annexes pourrait être sanctionnée par le juge par la résolution du contrat ou la réduction du loyer.


Comment utiliser ce document ?

Le contrat de bail doit être paraphé (initiales sur chaque page) et signé par le locataire et le bailleur.

1 exemplaire original est à prévoir pour chaque signataire.


Droit applicable

Code de commerce : articles L.145-1 à L. 145-60 et R.145-3 à R.145-33 (dispositions sur le contrat de bail commercial) ;

Code civil : articles 1708 et suivants (dispositions générales sur les contrats de location).


Aide d'un avocat

Vous pourrez choisir de consulter un avocat si vous avez besoin d'aide.

L'avocat pourra répondre à vos questions ou vous aider dans vos démarches. Cette option vous sera proposée à la fin du document.


Comment modifier le modèle ?

Vous remplissez un formulaire. Le document se rédige sous vos yeux au fur et à mesure de vos réponses.

A la fin, vous le recevez aux formats Word et PDF. Vous pouvez le modifier et le réutiliser.

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