Bail commercial

Le contrat de bail commercial permet de définir les conditions de location de locaux destinés à l'exploitation d'un fonds artisanal, commercial ou industriel.

Le régime des baux commerciaux confère au locataire qui exploite son activité dans les locaux certaines garanties, en particulier un droit au renouvellement. Le bailleur qui refuse la demande de renouvellement du bail par le locataire doit en principe lui verser une indemnité d'éviction.

Ce modèle est à jour des lois Pinel et Macron.

Remarque : pour les locaux professionnels qui ne sont pas destinés à l'exploitation d'un fonds artisanal, commercial ou industriel, il convient d'utiliser :

• le bail professionnel (principalement les professions libérales) ; ou

• le bail rural pour les activités agricoles.

Principales clauses du contrat

Identification et destination des locaux

Le contrat de bail comporte une description des locaux et annexes éventuelles. Il prévoit également une clause de destination, précisant la nature de l'activité que le locataire est autorité à exploiter dans les locaux.

Le bail peut être donné pour une activité précise, ou pour une activité "tous commerces" qui autorise le locataire à changer d'activité librement.

Durée du bail

Le bail est conclu pour une durée comprise entre 9 et 12 ans. Il s'agit d'une durée initiale qui pourra faire l'objet d'un renouvellement.

Le bail commercial classique, dit "bail 3-6-9", est conclu pour une durée de 9 ans. Le locataire bénéficie toutefois d'une faculté de résiliation triennale qui l'autorise à demander la résiliation du bail à la fin de chaque période de 3 ans.

Lorsque le bail est conclu pour une durée supérieure à 9 ans, les parties peuvent décider d'un commun accord d'écarter l'application de la révision triennale.

Remarque :

• pour les baux d'une durée de 3 ans ou moins, il convient d'utiliser le modèle du bail commercial précaire (de courte durée) ;

• les baux d'une durée supérieure à 12 ans doivent obligatoirement être conclus devant un notaire.

Loyer

Le montant du loyer est librement négocié par les parties. Il doit correspondre à la valeur locative du bien.

Le loyer peut être fixé sous la forme d'un loyer fixe ou variable (proportionnel au chiffre d'affaires du locataire).

Le contrat prévoit également les conditions de révision du loyer. La loi prévoit par défaut une révision tous les 3 ans, par référence à un indice des loyers de l'INSEE, mais les parties peuvent décider d'un commun accord que cette révision aura lieu automatiquement chaque année.

Documents à annexer

1. Les parties doivent réaliser ensemble un état des lieux d'entrée lors de la signature du bail.

2. Le bailleur doit obligatoirement annexer au contrat un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes avec l'indication de leur répartition.

3. Le bailleur doit enfin constituer le dossier des diagnostics techniques destiné à apporter toutes les informations nécessaires au locataire. Ce dossier est composé :

• d'un diagnostic de performance énergétique réalisé par un professionnel habilité ;
• d'un état des risques et pollutions pour les locaux situés dans une zone déclarée à risque par un plan préfectoral ;
• d'une notice d'information sur les causes de sinistres pour les locaux qui ont subi un sinistre ayant donné lieu à indemnisation.

Pour les locaux de plus de 2000 mètres carrés, une annexe environnementale doit également être constituée par les parties.

La non-communication de ces documents peut conduire, en cas de litige, à la résolution du contrat ou à la réduction du loyer par le juge.

Comment utiliser ce document ?

Le contrat de bail est paraphé (initiales sur chaque page) et signé en autant d'exemplaires que de parties.

Droit applicable

• Code de commerce : articles L.145-1 à L. 145-60 et R.145-3 à R.145-33.
• Code civil : articles 1708 et suivants (dispositions sur le contrat de louage).

Aide d'un avocat

Vous pourrez choisir de consulter un avocat si vous avez besoin d'aide.

L'avocat pourra répondre à vos questions ou vous aider dans vos démarches. Cette option vous sera proposée à la fin du document.

Comment modifier le modèle ?

Vous remplissez un formulaire. Le document se rédige sous vos yeux au fur et à mesure de vos réponses.

A la fin, vous le recevez aux formats Word et PDF. Vous pouvez le modifier et le réutiliser.