Bail professionnel

Qu'est-ce qu'un bail professionnel ?

Le bail professionnel permet à un propriétaire de mettre à disposition un local pour un locataire exerçant une profession libérale, qu'elle soit réglementée (ex : avocat, médecin, architecte) ou non réglementée (ex : coach sportif, développeur, graphiste).

Pour rappel, un libéral est un travailleur indépendant qui n'exerce une activité qui n'est ni artisanale, ni industrielle, ni commerciale.

Le local mis à disposition doit uniquement servir à l'activité professionnelle du locataire, ce qui signifie qu'il ne pourra pas être utilisé comme résidence.

Quels sont les autres baux ?

D'autres baux encadrent la location de locaux à usage professionnel. On retrouve parmi eux :

• Le bail rural : pour louer des terrains destinés à une activité agricole ;
• Le bail commercial : pour louer un fonds de commerce destiné à une activité commerciale, artisanale ou industrielle ;
• Le bail commercial précaire : pour louer un fonds commercial pour une courte durée (maximum 3 ans, renouvellement compris) ;
• Le bail d'habitation (vide ou meublé) : pour louer une habitation principale où le locataire pourra vivre et exercer son activité professionnelle, sous réserve de l'autorisation du propriétaire et/ou du règlement de copropriété ;
• Le contrat de sous-location de bail commercial : permet à une entreprise de mettre à disposition le local commercial qu'elle loue à une autre entreprise.
• Le contrat de sous-location de bail professionnel : permet à un travailleur indépendant de mettre à disposition le local professionnel qu'il loue à un autre travailleur indépendant.

Que doit contenir un bail professionnel ?

Pour être valable, le bail professionnel doit obligatoirement mentionner :

• L'identité du propriétaire : nom, prénom, adresse…
• L'identité du locataire : nom, prénom, adresse…
• L'activité professionnelle qui sera exercée dans les locaux ;
• La description du local et ses annexes (s'il y en a) : superficie, nombre de pièces, aménagements etc. ;
• La durée du bail, qui doit être de 6 ans minimum ;
• Le montant du loyer ainsi que ses modalités de paiement et de révision ;
• Le montant des charges ;
• Le montant du dépôt de garantie ;
• Les obligations du propriétaire : mettre à disposition un local en bon état et effectuer les réparations importantes qui sont à sa charge.
• Les obligations du locataire : maintenir le local en bon état et payer le loyer.

Quelle est la durée d'un bail professionnel ?

Le bail professionnel doit avoir une durée de 6 ans minimum.

Après ces 6 ans, il sera automatiquement renouvelé pour 6 ans supplémentaires.

Qu'est-ce qu'une caution ?

Le propriétaire du logement peut exiger que le locataire apporte une caution ou un garant. Le garant est une personne qui s'engage à payer à la place du locataire si ce dernier est dans l'incapacité de payer son loyer, ses charges, ou ses dégradations. Il doit avoir des revenus fixes et une situation financière stable.

Dès lors, le propriétaire et le locataire adresseront un exemplaire du contrat de bail à la caution qui prendra connaissance des différents éléments (loyer, charges…).

Le garant devra également fournir différents justificatifs au propriétaire :

• justificatif d'identité (carte d'identité, passeport, permis de conduire...) ;
• justificatif de domicile (quittance de loyer, facture d'électricité, attestation de logement, dernier avis de taxe foncière...) ;
• justificatif de situation professionnelle (contrat de travail, carte professionnelle, extrait Kbis...) ;
• justificatif de ressources (3 derniers bulletins de salaire, 2 derniers bilans comptable, dernier avis d'imposition...).

Remarque : Depuis 2022, le garant n'est plus obligé de recopier à la main le texte de l'acte de cautionnement pour engager sa responsabilité. Si le propriétaire ne souhaite pas demander au garant de recopier ce texte, il peut préremplir le modèle d'acte de cautionnement disponible sur le site du Service public et le faire signer par le garant. Cet acte sera ensuite ajouté au bail.

Qu'est-ce qu'un dépôt de garantie ?

Le propriétaire peut également demander au locataire de lui verser un dépôt de garantie de ses obligations. Le dépôt de garantie est une somme qui doit être versée par le locataire avant le début du contrat. Lorsque le bail est un bail professionnel, le montant du dépôt de garantie est librement fixé par le propriétaire et le locataire.

Remarque : dans le langage courant, le dépôt de garantie est souvent appelé "caution".

Si le locataire respecte l'ensemble de ses obligations (paiement du loyer, maintien des lieux en bon état...), le dépôt devra lui être restitué à la fin du bail. Dans le cas contraire, le dépôt pourra être conservé par le propriétaire à titre de dédommagement.

Quels documents doivent être attachés au bail professionnel ?

Plusieurs documents doivent obligatoirement être annexés au bail professionnel :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
• L'état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)
• L'état des lieux d'entrée ;

Faut-il recourir à un notaire pour un bail professionnel ?

Le recours à un notaire est obligatoire lorsque le bail professionnel a une durée supérieure à 12 ans.

Lorsque le bail a une durée inférieure à 12 ans, le recours à un notaire est possible, mais pas obligatoire.

Pour rappel, faire rédiger son bail professionnel par un notaire présente plusieurs avantages :

• Le bail sera difficilement contestable par le locataire ;
• Il protège le propriétaire de tout conflit juridique découlant d'une mauvaise rédaction du bail (ex : informations obligatoires manquantes ou erronées, clauses considérées comme abusives...) ;
• Il permet au propriétaire l'exécution forcée : dans le cas où le locataire manquerait à son obligation (ex : payer le loyer), un huissier de justice pourra intervenir sans qu'il y ait besoin de lancer une procédure devant le juge.

Quelles sont les formalités après la signature d'un bail professionnel ?

Une fois le bail professionnel signé, le propriétaire remet les clés du logement au locataire. Si cela n'a pas déjà été fait, ils procèdent à l'état des lieux d'entrée dans le logement.

Remarque : dans le cas où une agence immobilière s'est chargée de la mise en location du logement, c'est elle qui remet les clés au locataire.

Le locataire et le propriétaire conservent un exemplaire du bail d'habitation 3 ans minimum après la fin de la location.

Quelle est la loi applicable au bail professionnel ?

• Article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière ;
• Loi ALUR du 24 mars 2014 ;
• Loi du 6 juillet 1989 ;
• Décret 2015-587 du 29 mai 2015 ;
• Article L-631-7 du Code de la construction et de l'habitation ;
• Articles 1690 et 1754 du Code civil ;

Aide d'un avocat

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