Contrat de sous-location de bail professionnel

Qu'est-ce que la sous-location de bail professionnel ?

La sous-location de bail professionnel est le contrat par lequel l'exploitant de locaux à usage professionnel (le locataire principal), autorise l'occupation de ses locaux par un autre exploitant (le sous-locataire), en contrepartie d'un loyer. Elle peut être totale ou partielle, c'est-à-dire porter sur l'intégralité des locaux ou sur une partie seulement.

La sous-location doit impérativement respecter les clauses du bail principal, conclu entre le locataire principal et le propriétaire des locaux (le bailleur). En effet, le locataire principal ne peut accorder au sous-locataire plus de droits qu'il n'en possède lui-même. Par exemple, l'activité exercée dans les locaux par le sous-locataire devra correspondre à la destination initialement prévue et indiquée dans le bail principal (par exemple : restauration, vente de prêt-à-porter, etc.).

Dans le cadre d'une sous-location, le locataire principal est considéré comme bailleur à l'égard du sous-locataire. En effet, la sous-location ne crée pas de lien direct entre le sous-locataire et le propriétaire des locaux. Le sous-locataire paye le loyer et les charges au locataire principal, ce dernier restant seul responsable à l'égard du propriétaire, comme s'il occupait lui-même les locaux.

Bon à savoir : le bailleur est en droit de demander un réajustement du loyer du bail principal, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur à celui-ci.

Quelle est la différence entre le contrat de sous-location de bail professionnel et le contrat de sous-location de bail commercial ?

• La sous-location de bail professionnel permet de sous-louer un local dédié aux activités non commerciales (professions libérales, conseil, gestion, etc.) ;
• La sous-location de bail commercial permet de sous-louer un local dédié aux activités commerciales.

Que doit contenir un contrat de sous-location de bail professionnel ?

Le contrat de sous-location précise notamment :

• L'identité du locataire principal et du sous-locataire ;
• La désignation des locaux, en précisant s'il s'agit d'une sous-location totale ou partielle ;
• La destination de la sous-location (activité autorisée) ;
• Le montant du loyer ;
• La répartition et le montant des charges entre le sous-locataire et le locataire principal ;
• La durée de la sous-location ;
• L'autorisation de la sous-location par le bailleur.

Quelles sont les démarches préalables à la signature d'un contrat de sous-location de bail professionnel ?

Le locataire devra obtenir l'autorisation du bailleur. Cette autorisation peut résulter d'une clause du bail principal, ou être donnée par écrit séparément (par exemple dans une lettre).

Dans tous les cas, le locataire principal doit obligatoirement notifier au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, son intention de sous-louer et l'inviter à participer à la signature du contrat de sous-location.

La participation du bailleur à la signature permet d'éviter toute contestation ultérieure.

Quelles sont les formalités après la signature d'un contrat de sous-location de bail professionnel ?

Le contrat de sous-location doit être paraphé (initiales sur chaque page) et signé par le locataire principal, le sous-locataire et le bailleur. Chacun en conserve un exemplaire.

Une copie du bail principal (annexes comprises) est à remettre au sous-locataire.

Quelle est la législation applicable au contrat de sous-location de bail professionnel ?

Code de commerce : articles L.145-31 et L.145-32.

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