Bail d'habitation (location vide)

Qu'est-ce qu'un bail de location vide ?

Le bail de location vide permet à un propriétaire de mettre à disposition un logement vide à un locataire.

Le logement vide loué peut être utilisé comme résidence principale (le locataire y vivra au minimum 8 mois par an) ou secondaire (le locataire y séjourne moins de 8 mois par an) par le locataire. Avec l'accord du propriétaire, il pourra y exercer une activité professionnelle (on parle alors d'usage mixte).

Quels sont les autres baux ?

Si la location ne concerne pas un logement vide, il convient de rédiger :

• Un bail pour une location meublée (dans ce cas, le propriétaire fourni au locataire les meubles principaux) ;
• Un bail de location saisonnière (pour une location le temps d'un week-end, de vacances, ou d'un séjour professionnel) ;
• Un bail commercial (pour la location d'un local dédié à une activité artisanale, industrielle ou commerciale) ;
• Un bail professionnel (pour la location d'un local dédié à une activité libérale) ;
• Un bail rural (pour la location d'un fonds agricole).

Que doit contenir un bail de location vide ?

Pour être valable, le bail de location vide doit obligatoirement mentionner :

• Les prénom et nom du gestionnaire locatif, s'il y en a un : dans le cas où le logement n'est pas géré directement par le(s) propriétaire(s) du logement. C'est notamment le cas lorsque la gestion de la location est déléguée à une agence immobilière.
• L'identité du propriétaire et du locataire : noms, prénoms, adresse...
• La date de prise d'effet du bail : la date à laquelle le locataire commencera à habiter dans le logement ;
• La durée du bail ;
• Le numéro fiscal du logement ;
• La description du logement (s'il s'agit d'une maison ou d'un appartement, s'il appartient à une copropriété, le nombre de pièces, ses équipements à usage privatifs et communs etc.) ;
• La surface habitable du logement ;
• La nature et le montant des éventuels travaux qui ont été ou qui devront être effectués dans le logement ;
• Le montant du dépôt de garantie, s'il y en a un.

Quelle est la durée d'un bail de location vide ?

Lorsque le logement est vide, on distingue selon la nature du propriétaire :

• la durée minimale est de 6 ans si le propriétaire est une société ;
• elle est de 3 ans si le propriétaire est un particulier ou une société civile immobilière.

Une durée plus courte pourra toutefois être prévue pour des raisons professionnelles ou familiales particulières.

Exemples :

• Le locataire a une situation professionnelle nécessitant une mobilité géographique (étudiant, stagiaire, en mutation professionnelle, sous contrat de travail précaire...) ;
• Le propriétaire va reprendre le logement pour y habiter après sa mise à la retraite ou pour permettre à un de ses enfants de poursuivre ses études.

Qu'est-ce qu'une caution ?

Le propriétaire du logement peut exiger que le locataire apporte une caution ou un garant. Le garant est une personne qui s'engage à payer à la place du locataire si ce dernier est dans l'incapacité de payer son loyer, ses charges, ou ses dégradations. Il doit avoir des revenus fixes et une situation financière stable.

Dès lors, les parties adresseront un exemplaire du contrat de bail à la caution qui prendra connaissance des différents éléments (loyer, charges…).

Le garant devra également fournir différents justificatifs au propriétaire :

• justificatif d'identité (carte d'identité, passeport, permis de conduire...) ;
• justificatif de domicile (quittance de loyer, facture d'électricité, attestation de logement, dernier avis de taxe foncière...) ;
• justificatif de situation professionnelle (contrat de travail, carte professionnelle, extrait Kbis...) ;
• justificatif de ressources (3 derniers bulletins de salaire, 2 derniers bilans comptable, dernier avis d'imposition...).

Remarque : Depuis 2022, le garant n'est plus obligé de recopier à la main le texte de l'acte de cautionnement pour engager sa responsabilité. Si le propriétaire ne souhaite pas demander au garant de recopier ce texte, il peut préremplir le modèle d'acte de cautionnement disponible sur le site du Service public et le faire signer par le garant. Cet acte sera ensuite intégré au bail.

Qu'est-ce qu'un dépôt de garantie ?

Le propriétaire peut également demander au locataire de lui verser un dépôt de garantie de ses obligations. Le dépôt de garantie est une somme qui doit être versée par le locataire avant le début du contrat. Lorsque le logement est non meublé, le montant du dépôt de garantie est limité à 1 mois de loyer (hors charges).

Remarque : dans le langage courant, le dépôt de garantie est souvent appelé "caution".

Si le locataire respecte l'ensemble de ses obligations (paiement du loyer, maintien des lieux en bon état...), le dépôt devra lui être restitué à la fin du bail. Dans le cas contraire, le dépôt pourra être conservé par le propriétaire à titre de dédommagement.

Faut-il recourir à un notaire pour un bail de location vide ?

Le recours à un notaire pour rédiger un bail de location vide est possible mais pas obligatoire.

Faire rédiger son bail de location vide par un notaire présente plusieurs avantages :

• Le bail sera difficilement contestable par le locataire ;
• Il protège le propriétaire de tout conflit juridique découlant d'une mauvaise rédaction du bail (ex : informations obligatoires manquantes ou erronées, clauses considérées comme abusives...) ;
• Il permet au propriétaire l'exécution forcée : dans le cas où un locataire manquerait à son obligation (ex : payer le loyer), un huissier de justice pourra intervenir sans avoir besoin de lancer une procédure judiciaire au préalable.

Quels documents doivent être attachés au bail de location vide ?

Plusieurs documents doivent obligatoirement être annexés au bail d'habitation vide :

• L'état des lieux ;
• L'acte de cautionnement, s'il le locataire a un garant ;
• Le dossier de diagnostic technique ;
• Le règlement de copropriété (si le logement se situe en copropriété) ;
• La notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des propriétaires (si le logement si se situe en copropriété).

Quelles sont les formalités à réaliser après la signature d'un bail de location vide ?

Une fois le bail d'habitation signé le propriétaire remet les clés du logement au locataire. Si cela n'a pas déjà été fait, ils procèdent à l'état des lieux d'entrée dans le logement.

Remarque : dans le cas où une agence immobilière s'est chargée de la mise en location du logement, c'est elle qui remet les clés au locataire.

Le locataire et le propriétaire conservent un exemplaire du bail d'habitation 3 ans minimum après la fin de la location.

Quelle est la loi applicable au bail de location vide ?

• Loi ALUR du 24 mars 2014 ;
• Loi du 6 juillet 1989 ;
• Décret 2015-587 du 29 mai 2015.

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