5 février 2019
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5 février 2019
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La signature d'un contrat de bail d'habitation s'accompagne de la communication entre le propriétaire et le locataire de documents annexes obligatoires. Cette obligation pèse essentiellement sur le propriétaire, qui doit informer le locataire de la situation et de l'état du logement. La sanction pour la non-communication de ces documents varie. De façon générale, le propriétaire pourra voir sa responsabilité engagée en cas de préjudice subi par le locataire. Pour le locataire, la non-communication de son assurance obligatoire contre les risques locatifs pourra conduire à la réalisation du bail.
Le dossier de diagnostic technique regroupe l'ensemble des diagnostics obligatoires que le propriétaire doit faire réaliser à ses frais. Il est remis au locataire à la signature du bail. Ce dossier comprend toujours un diagnostic de performance énergétique (DPE), ainsi que divers diagnostics qui dépendent de la situation du logement, visant à informer le locataire sur les dangers liés à la vétusté ou à l'exposition du logement à divers sinistres. La non-communication d'un diagnostic pourra justifier une demande de réduction de loyer devant le juge de la part du locataire, voire conduire à la mise en cause de la responsabilité du propriétaire et au versement de dommages et intérêts.
Chacun de ces diagnostics doit être établi par des diagnostiqueurs certifiés, dont l'annuaire est disponible sur le site du ministère de la Transition écologique et solidaire.
Texte applicable : article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Remarque : la remise du diagnostic amiante n'est pas obligatoire au moment de la signature du bail, mais le propriétaire est obligé de le tenir à disposition du locataire si le logement a été construit avant le 1er juillet 1997.
Le DPE est obligatoire pour tous les logements. Il est destiné à informer le locataire sur la performance énergétique du logement, en évaluant sa consommation d'énergie et son impact environnemental. Il n'a qu'une valeur informative est n'est pas une garantie pour le locataire. Le diagnostic est valable 10 ans. Un modèle est disponible en ligne sur le site du ministère de la Transition écologique et solidaire.
Texte applicable : article L.134-3-1 du Code de la construction et de l'habitation.
Ce document est obligatoire lorsque le logement est situé dans une zone concernée par l'un des risques suivants : risque naturel ou minier, risques technologiques, risque sismique de niveau 2 ou plus, et risque d'exposition au radon de niveau 3.
Les différentes zones à risque sont définies par un arrêté préfectoral, auquel il convient de se reporter pour prendre connaissance des informations nécessaires pour remplir l'état des risques et pollutions. Un modèle est disponible sur le site du ministère de la Transition écologique et solidaire.
Texte applicable : article L.125-5 du Code de l'environnement
Remarque : le risque d'exposition au radon a été cartographié dans un arrêté du 27 juin 2018 portant délimitation des zones à potentiel radon du territoire français, qui répartit les communes selon trois niveaux de risque. Seuls les logements situés dans une commune de niveau 3 sont concernés par l'obligation d'information du risque d'exposition au radon.
Le CREP doit être établi pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949. Il permet d'identifier la présence de plomb dans les peintures. Le constat est valable 6 ans s'il a constaté une anomalie. Lorsqu'il conclut à l'absence de risque, il devient définitif et peut être réutilisé dans toutes les futures locations.
Texte applicable : article L.1334-7 du Code de la santé publique.
Ces diagnostics permettent de donner un aperçu de la sécurité des installations électriques et de gaz du logement. Il sont valables pendant 6 ans.
Texte applicable : article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Remarque : lorsque les installations électriques et/ou de gaz ont été modifiées moins de 6 ans avant la date de conclusion du bail, et qu'elles ont fait l'objet d'un certificat de conformité par un organisme agréé, ce document pourra remplacer l'état de l'installation intérieure respectif.
En complément du dossier diagnostic technique, différents documents obligatoires doivent être échangés entre les parties lors de la signature du bail ou de la remise des clés. La mention entre parenthèses désigne le responsable de la délivrance du document.
Cette notice détaille les droits et les obligations de chaque partie au contrat, ainsi que le fonctionnement général du bail. Son contenu est fixé dans un arrêté du 29 mai 2015 qui peut être consulté en ligne et directement reproduit par le propriétaire.
Texte applicable : article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Au moment de la signature du bail, et au plus tard à la remise des clés, le propriétaire et le locataire doivent réaliser à l'amiable un état des lieux d'entrée.
L'état des lieux peut également être réalisé par un agent immobilier. Dans ce cas, la partie des frais de l'agent à la charge du locataire ne doit pas dépasser un double plafond :
Lorsque l'état des lieux ne peut être réalisé à l'amiable, les parties doivent faire intervenir un huissier, dont les frais seront partagés entre eux pour moitié.
La forme de l'état des lieux est libre, dès lors qu'il décrit avec précision l'état du logement et de tous les équipements qu'il comporte. Il peut être réalisé par écrit ou sous forme électronique, et doit comporter au minimum les informations suivantes :
Le document peut être modifié à la demande du locataire dans un délai de dix jours pour tout élément concernant le logement, et pendant le premier mois de la période de chauffe (qui débute généralement au 15 octobre) pour l'état du chauffage.
Texte applicable : article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Document facultatif : La grille de vétusté
Les parties sont libres d'annexer au contrat de location une grille de vétusté. Ce document est destiné à permettre de calculer en fin de bail le coût de remise en état du logement à la charge du locataire (en considération des abattements liés à la vétusté). Les parties peuvent reprendre une grille conclue par accord collectif entre des organisations de propriétaires et de locataires, par exemple celle de Paris Habitat (ex OPAC) qui est disponible en ligne.
Texte applicable : article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016
La loi oblige le locataire à remettre au propriétaire une preuve d'assurance contre les risques locatifs, couvrant les éventuels dommages causés au logement par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. En pratique, le contrat de location contient souvent une clause résolutoire permettant au propriétaire de rompre le contrat en cas de défaut d'assurance du locataire.
Il ne faut pas confondre l'assurance obligatoire contre les risques locatifs, et les assurances contre les dommages causés aux voisins (garantie recours des voisins et des tiers) ou contre les dommages causés aux biens du locataire, qui sont facultatives, mais souvent incluses dans les assurances multirisques habitation.
Texte applicable : article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Remarque : depuis la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 la souscription par le locataire d'une assurance contre les risques locatifs est également devenue une obligation pour les locations de logement meublé, lorsque celui-ci constitue la résidence principale du locataire.
Le règlement de copropriété définit l'organisation et le fonctionnement de l'immeuble, ainsi que les droits et les obligations qui s'imposent aux copropriétaires et aux habitants. Une copie des extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part des charges afférente au logement doit obligatoirement être fournie au locataire.
Texte applicable : article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Dans le cas où le logement est meublé, le propriétaire doit remettre au locataire une liste du mobilier intégré à la location.
Remarque : tout logement meublé doit comporter au minimum les éléments d'ameublement définis à l'article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
Texte applicable : article 25-5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Un propriétaire peut signer une convention avec l'Anah pour bénéficier de déductions fiscales, en contrepartie du respect de certaines contraintes, comme le plafonnement du loyer ou l'application d'un plafond de revenu pour le choix du locataire. Lorsque le logement est conventionné, le propriétaire doit en informer le locataire et lui remettre une copie de la convention.
Les communes peuvent soumettre la mise en location de logements déclarés en zone d'habitat indigne à des formalités de déclaration ou d'autorisation. Dans ce cas, le propriétaire doit remettre au locataire une copie de l'autorisation ou de la déclaration de mise en location (en fonction de la situation du logement).
Les informations sur les zones d'habitat indigne sont disponibles en mairie.
Texte applicable : article L.635-5 du Code de la construction et de l'habitation