Congé du bailleur pour motif légitime et sérieux

Ce document est une lettre de congé pour motif légitime et sérieux adressé par un bailleur à son locataire. Ce courrier permet à un bailleur de mettre fin à un bail d'habitation privé qui le lie à un locataire lorsque ce dernier a commis une faute ou, dans certains cas exceptionnels, pour une raison indépendante d'une quelconque faute du locataire.

Ce courrier permet au bailleur d'exprimer son souhait de ne pas renouveler le bail une fois que celui-ci arrive à son terme.

Comment utiliser ce document ?

Pour pouvoir mettre fin au bail, le bailleur doit avoir un motif légitime sérieux (i) et envoyer une notification au locataire en respectant un délai de préavis (ii), et certaines formalités lors de l'envoi de cette notification (iii).
Enfin, il faut s'assurer que le locataire n'entre pas dans la catégorie des locataires protégés (iv).

i. Définition du motif légitime et sérieux

Le congé pour motif légitime et sérieux peut être adressé au locataire lorsque ce dernier a commis une faute et n'a pas respecté ses obligations. À titre d'exemple, on peut notamment citer :

• Une dégradation importante des lieux loués ;

• Des retards répétés dans le paiement des loyers ;

• L'existence d'une sous-location interdite...

Toutefois, le congé pour motif légitime et sérieux peut également être donné pour des raisons indépendantes de toute faute du locataire, par exemple en cas de :

• Démolition de l'immeuble dans lequel se trouvent les lieux loués ;

• Réalisation de travaux importants dans l'immeuble en vue de sa rénovation ou de restructuration.

Dans les deux cas, le bailleur qui donne congé au locataire se doit de préciser, dans le courrier, le ou les motif(s) qui justifie(nt) le congé, accompagné(s) des pièces justificatives adéquates.

ii. Nécessité d'informer le locataire à l'avance

Ce courrier est à faire parvenir au locataire en respectant les délais suivants :

• Le bailleur doit transmettre un préavis 6 mois avant le terme du bail d'habitation lorsque le logement n'est pas meublé ;

• Le bailleur doit transmettre un préavis 3 mois avant le terme du bail d'habitation lorsque le logement est loué meublé.

Le délai de préavis débute dès lors que le locataire reçoit le courrier lui notifiant la fin du bail.

Exemple : Georges loue un appartement meublé à Georgette. Le bail prend fin le 1er décembre 2018, et il souhaite y mettre fin, car Georgette n'a pas payé ses loyers à plusieurs reprises. Il doit pour cela envoyer une notification qui doit parvenir à Georgette avant le 1er septembre 2018.
Si l'appartement n'avait pas été meublé, il aurait dû transmettre une notification à Georgette avant le 1er juin 2018.

Enfin, le locataire doit payer les loyers et charges pendant toute la durée du préavis (sauf accord du bailleur) et ne doit pas le déduire du montant du dépôt de garantie. Le dernier mois, le locataire n'aura à payer le loyer qu'en proportion du nombre de jours pendant lesquels il occupe le bien loué.

iii. Modalités de remise du courrier au locataire

Ce courrier peut être transmis au locataire par trois moyens différents :

• Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ;

• Par remise en main propre contre décharge ;

• Par acte d'huissier.

S'il y a plusieurs locataires mariés, il convient de transmettre un courrier à chacun des époux par notification distincte.

iv. Exception des locataires protégés

Le locataire est protégé :

• S'il est âgé de plus de 65 ans au moment de la fin du bail et que ses ressources ou celles de son foyer sont peu importantes ;

• S'il héberge une personne âgée de plus de 65 ans au moment de la fin du bail, et que ses ressources ou celles de son foyer sont peu importantes.

Les ressources du foyer sont appréciées au regard de 3 critères :

• Le montant des revenus annuel du foyer ;

• Le nombre de personnes composant le foyer ;

• Le lieu où est situé le logement.

Dans ce cas, le renouvellement du bail est automatique, et le bailleur devra trouver une solution de relogement au locataire s'il souhaite y mettre un terme. Cette obligation de relogement disparaît lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans au moment de la fin du bail, ou dispose de faibles revenus.

Cependant, si le locataire a commis des manquements graves (dégradations importantes et volontaires du bien loué, non-paiement des loyers, troubles du voisinage importants...), le bailleur n'a pas à trouver de solution de relogement.

Droit applicable

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et notamment son article 15.

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