不動産売買契約書（区分所有建物）

不動産売買契約書（区分所有建物）とは何ですか？

不動産売買契約（区分所有建物）は、区分所有建物の所有者が第三者に対して物件を売却し、第三者は対価として代金を支払う契約です。親族間や友人知人間で区分所有建物を売買したり、インターネットで見つけた買主・売主間で区分所有建物を売買する場合などに使用します。

不動産売買契約にはどのような種類がありますか？

不動産売買には、土地のみを売買する場合、土地付き建物を売買する場合、及び区分所有建物を売買する場合があります。

土地のみの売買とは、更地を売買する場合のほか、土地上に登記していない小屋等が設置されている場合も含みます。

土地付き建物の売買とは、土地上に登記された建物がある場合に、その建物と土地をまとめて売買する場合です。土地付き一軒家の売買が多いですが、アパートやビルを一棟買いする場合も含みます。

区分所有建物の売買とは、いわゆる分譲マンションのユニットを売買する場合です。

不動産売買契約書（区分所有建物）は必ず作成しなければなりませんか？

いいえ、法的には、区分所有建物の売買契約は口頭の合意でも有効に成立し得ます。しかし、実務上は、そのようなケースはほとんどありません。

区分所有建物の売買は、その場で物の引渡しと代金支払をして完結するシンプルな取引とは異なり、税金・登記費用などの費用負担をどうするか、移転登記手続をどのように行うか、物件に故障・損傷・瑕疵などがあった場合はどうするか、代金の支払方法と物件の引渡方法をどうするか等、事前に定めておくべき事項が多いため、きちんとした契約書を作成することがトラブル防止のためにとても重要です。

不動産売買契約書（区分所有建物）に記載しなければならない事項は何ですか？

• 不動産の特定：登記事項証明書の記載どおりに物件の情報（建物の表示、敷地権の表示）を正確に記入し、物件を特定する必要があります。
• 売買代金：売買する物件の代金総額を記入してください。
• 手付金：不動産売買においては、手付金の授受を行うことが一般的です。手付金とは、売買契約締結時または締結後に買主が売主に対して支払う一定額のお金のことで、後から売買代金に充当されます。手付金が支払われた場合、買主は手付金を放棄することで契約を解除する（買うのをやめる）ことができ、売主は受領した手付金の二倍の金額を買主に支払うことで契約を解除する（売るのをやめる）ことができます。これを手付解除と呼びます。手付金の授受を行うかどうかは任意ですので、売主と買主が合意して決めてください。
• 所有権移転登記：物件を売買したときは、物件の登記名義を売主から買主へ移転する必要があります。そのため、買主が売主に代金全額を支払ったとき、売主は買主に対して所有権移転登記に必要な書類を交付する旨を契約書に記載する必要があります。また、移転登記にかかる費用は、実務上は買主が負担することが多いですが、売主が負担する場合や、売主と買主が折版する場合もありますので、いずれとするかを契約書に記入してください。
• 融資利用特約：買主が、金融機関等からの融資によって売買代金を支払う場合に規定する条項です。この条項を規定しておけば、契約締結後に万一融資承認が下りなかった場合は、買主は契約を解除することができます。

不動産売買契約書（区分所有建物）の当事者となるのは誰ですか？

売主となるのは、物件の所有者として登記されている者です。法人か個人かを問いません。ただし、売主が宅地建物取引業者である場合は、宅地建物取引業法の規制が適用されるため、特別な契約書を使用する必要があります。また、物件がローンの担保となって抵当権が設定されている場合、ローン会社との契約による売買が禁止されていることがありますので、ローン契約を精査する必要があります。

買主となるのは、物件の新しい所有者として登記される者です。法人か個人かを問いません。

不動産売買契約書（区分所有建物）の期間はどのように定めればよいですか？

不動産売買契約（区分所有建物）の履行は、物件の引渡と代金支払によって完結しますので、物件の引渡時期と代金の支払時期を定めれば足り、別途契約期間を定める必要はありません。

ただし、代金を分割払いとする場合は、代金全額を支払うまで契約は継続します。

また、物件の引渡と代金支払が完了した後であっても、登記移転手続を行う義務や、物件に問題があった場合の責任関係などは存続しますので、その限りで契約は継続します。

不動産売買契約書（区分所有建物）はどのように締結すればよいですか？

不動産売買契約書（区分所有建物）は、２部プリントアウトして、売主と買主がそれぞれ署名押印し、各自1部ずつ保管してください。プリントアウトした書面が複数枚にわたる場合は、書面の連続性を示すために各見開きごとに（製本する場合は製本部分に）割印をするようにしてください。

なお、不動産売買契約書（区分所有建物）は、プリントアウトせずに、電子契約サービスを利用して締結することもできます。

不動産売買契約書（区分所有建物）を締結した後はどうすればよいですか？

不動産売買契約書（区分所有建物）を締結した後、代金支払が完了したら、速やかに移転登記手続を行う必要があります。

売買契約により物件の所有権は売主から買主に移転しますが、それだけでは、物件の所有者が変わったことが第三者には分かりません。物件の所有者が誰であるかは、税金の支払、お金を借りる際の担保資産評価、事故が発生した際の責任関係など、第三者に対しても影響を与える情報であるため、所有者が変わったときは速やかに名義変更をして第三者が確認できるようにする必要があります。また、買主としては、早めに買主名義に移転しておかないと、万一売主が別の第三者に同じ不動産を二重に売却し、その第三者が先に登記移転を受けた場合、買主は不動産の所有権を取得することができなくなってしまいます。

よって、買主は、代金支払後、速やかに登記移転手続を行ってください。移転登記手続の詳細は法務局のウェブサイトを確認してください。

不動産売買契約書（区分所有建物）には印紙税がかかりますか？

不動産売買契約書（区分所有建物）には、印紙税がかかります。不動産売買契約書（区分所有建物）にかかる印紙税率には軽減措置が講じられており、下記のとおりとなります。

1万円未満：非課税

1万円以上10万円以下：200円

10万円を超え50万円以下：200円

50万円を超え100万円以下：500円

100万円を超え500万円以下：1千円

500万円を超え1千万円以下：5千円

1千万円を超え5千万円以下：1万円

5千万円を超え1億円以下：3万円

1億円を超え5億円以下：6万円

5億円を超え10億円以下：16万円

10億円を超え50億円以下：32万円

50億円を超えるもの：48万円

なお、契約書を紙媒体で作成せずに電子契約のみで作成する場合は、印紙税はかかりません。

不動産売買契約書（区分所有建物）は住宅ローンが残っている場合でも使用できますか？

使用できない場合があります。

売主が区分所有建物を購入した際の住宅ローンが残っている場合、物件に抵当権が設定されていることが通常です。抵当権付きの物件でも売買することは可能ですが、ローン会社との契約に違反する可能性がある点と、買主にとっては抵当権を抹消してもらわないと危険である点から、多くの場合、売買と同時に抵当権を抹消する必要があります。

抵当権を抹消するためには、ローン会社にローンを完済する必要がありますので、売買代金をローン返済に充てて売買と同時に抵当権を抹消することになります。もし、売買代金がローン残高よりも少ない場合は、売主は自己資金を支出して不足分を補う必要があります。

不動産売買契約（区分所有建物）にはどのような法律が適用されますか？

売買契約については民法の売買に関する規定（555条～585条）が適用されます。また、売主が事業者で買主が消費者である場合は、売主の賠償責任の制限等について消費者契約法が適用されます。

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最後に、文書をWordとPDF形式で受け取れます。 お客様自身で編集しまた再利用することができます。