สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง หากเกิดความชำรุดเสียหายกับทรัพย์ที่เช่า ใครต้องรับผิดชอบ

ปรับปรุงล่าสุด ปรับปรุงล่าสุด23 กรกฎาคม 2019
คะแนน คะแนน 4.5 - 30 คะแนนโหวต

ปัจจุบันการเช่าสิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าจะเป็นการเช่าเพื่อการอยู่อาศัยหรือเพื่อการประกอบกิจการเชิงพาณิชย์ ได้รับความนิยมเป็นอย่างมาก เนื่องจากมีความคล่องตัว สะดวก รวดเร็ว และค่าใช้จ่ายที่น้อยกว่าการซื้อขาดสิ่งปลูกสร้างนั้น อย่างไรก็ดี เมื่อมีการเช่าสิ่งปลูกสร้าง ปัญหาที่ตามมาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ก็คือ เมื่อสิ่งปลูกสร้างที่เช่าเกิดการชำรุดบกพร่อง เสียหาย หรือเสื่อมสภาพ จะเป็นหน้าที่ของคู่สัญญาฝ่ายใด ผู้ให้เช่าหรือผู้เช่า ที่จะต้องรับผิดชอบดำเนินการซ่อมแซมความชำรุดบกพร่อง ความเสียหาย หรือการเสื่อมสภาพนั้น

การเช่าสิ่งปลูกสร้างอาจเป็นการเช่าบ้านหรือห้องชุดเพื่ออยู่อาศัยตาม สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย หรือการเช่าอาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน อาคารต่างๆ เพื่อประกอบกิจการตาม สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ รวมถึงการเช่าช่วงต่อตาม สัญญาเช่าช่วง ด้วย

คู่สัญญาฝ่ายใดที่จะต้องรับผิดชอบดำเนินการซ่อมแซมความชำรุดบกพร่อง ความเสียหาย หรือการเสื่อมสภาพของสิ่งปลูกสร้างที่เช่า

ในการพิจารณาว่าหน้าที่การดำเนินการซ่อมแซมความชำรุดบกพร่อง ความเสียหาย หรือการเสื่อมสภาพของสิ่งปลูกสร้างที่เช่าเป็นหน้าที่ข้องคู่สัญญาฝ่ายใดนั้น อาจแบ่งพิจารณาได้เป็นกรณี ดังต่อไปนี้

(ก) มีข้อตกลงในสัญญาเช่ากำหนดหน้าที่ของคู่สัญญาเอาไว้ชัดเจนแล้ว

ในกรณีที่คู่สัญญาได้มีการทำสัญญาเช่าและได้มีการกำหนดข้อตกลงกันเกี่ยวกับหน้าที่และเงื่อนไขเกี่ยวกับการดำเนินการซ่อมแซมสิ่งปลูกสร้างที่เช่าเอาไว้อย่างชัดเจนแล้ว หน้าที่การดำเนินการซ่อมแซมดังกล่าวก็จะเป็นไปตามข้อตกลงที่ได้ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่าดังกล่าว เช่น ตกลงกันให้ผู้ให้เช่าหรือผู้เช่ามีหน้าที่ซ่อมแซมสิ่งปลูกสร้างเองในทุกกรณี หรือให้ผู้เช่ามีหน้าที่ซ่อมแซมสิ่งปลูกสร้างเฉพาะบางกรณีและบางกรณีให้เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่า เป็นต้น โดยขึ้นอยู่กับความต้องการของคู่สัญญา

การตกลงแบ่งหน้าที่การซ่อมแซมอาจกำหนดแยกเป็นรายกรณีๆ หรือรายเหตุการณ์ว่าในกรณีใดหรือเหตุการณ์ใดบ้างที่เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าและกรณีหรือเหตุการณ์ใดเป็นหน้าที่ของผู้เช่า โดยอาจแบ่งกรณีหรือเหตุการณ์ได้ดังต่อไปนี้

  • กรณีความเสียหายเกิดจากการใช้งานหรือเกิดจากการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ เช่น สีผนังซีดหรือลอก พื้นไม้แห้งกรอบตามอายุการใช้งาน
  • กรณีบำรุงรักษาตามปกติและการซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย เช่น การเปลี่ยนหลอดไฟ การเปลี่ยนกลอนประตู
  • กรณีซ่อมแซมเกี่ยวกับโครงสร้างหรืองานระบบต่างๆ (ซ่อมใหญ่) เช่น หลังคารั่ว กำแพงร้าว พื้นชำรุด คานร้าว
  • กรณีความเสียหายเกิดจากเหตุสุดวิสัยหรือภัยธรรมชาติ เช่น น้ำท่วม และ
  • กรณีอื่นๆ (ถ้ามี) ที่คู่สัญญาต้องการแบ่งภาระหน้าที่การซ่อมแซมเอาไว้โดยเฉพาะเจาะจงและอย่างชัดเจน

ในกรณีที่เป็นการเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัยซึ่งผู้ให้เช่าเป็น "ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย" ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา (ได้แก่ ผู้ให้เช่าที่ (1) มีผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา (2) ให้ใช้อาคาร/สิ่งปลูกสร้างเพื่อการอยู่อาศัย และ (3) ผู้ให้เช่าที่มีสถานที่ที่จัดแบ่งให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน เช่น ห้องพัก บ้าน อาคารชุด อพาร์ตเม้นท์ หรือสถานที่พักอาศัยอื่นๆ) ผู้ให้เช่าจะตกลงกำหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดชอบในความเสียหาย ความชำรุดบกพร่อง ที่เกิดขึ้นจากการใช้งานตามปกติหรือเกิดการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติต่อทรัพย์สินและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ ของทรัพย์ที่เช่าไม่ได้ หรือให้ผู้เช่ารับผิดชอบในเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของผู้เช่าหรือเหตุสุดวิสัยไม่ได้

(ข) ไม่มีข้อตกลงในสัญญาเช่ากำหนดหน้าที่ของคู่สัญญาเอาไว้ หรือมีแต่ข้อตกลงดังกล่าวยังไม่ชัดเจน

ในกรณีที่ไม่มีข้อตกลงในสัญญาเช่ากำหนดหน้าที่การซ่อมแซมของคู่สัญญาเอาไว้ หรือมีแต่ข้อตกลงดังกล่าวยังกำหนดไม่ชัดเจนหรือไม่ครอบคลุมกรณีที่ความชำรุดบกพร่อง ความเสียหาย หรือการเสื่อมสภาพนั้นเกิดขึ้นนั้น ในกรณีเช่นนี้คู่สัญญาอาจพิจารณาหน้าที่การซ่อมแซมตามกฎหมายการเช่าทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ได้ดังต่อไปนี้

  • ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ดำเนินการซ่อมแซมทรัพย์ที่ให้เช่าที่จำเป็น ทั้งก่อนและในระหว่างเวลาการเช่า เพื่อให้ผู้เช่าสามารถใช้ประโยชน์จากทรัพย์ที่เช่าได้ตามวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่านั้นซึ่งรวมถึงความเสียหายเกิดจากการใช้งานหรือเกิดจากการเสื่อมสภาพจากการใช้งานของผู้เช่าตามปกติหรือตามวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่าด้วย เช่น การจัดการให้สถานที่เช่าอยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เป็นปรกติ ประตูหน้าต่างสามารถเปิด-ปิดได้อย่างปรกติ กลอนประตูสามารถใช้งานได้ ไม่มีการรั่วซึม ไหลซึมของน้ำ โครงสร้างสิ่งปลูกสร้างแข็งแรงมั่นคง เป็นต้น โดยที่
  • ผู้เช่ามีหน้าที่ในการบำรุงรักษาตามปกติ เช่น การทำความสะอาด เก็บกวาด การใส่นำมันหล่อลื่นตามบานประตู กลไกเคลื่อนไหวต่างๆ
  • ผู้เช่ามีหน้าที่ซ่อมแซมเล็กน้อย เช่น การเปลี่ยนหลอดไฟ การเปลี่ยนกลอนประตู
  • ผู้เช่ามีหน้าที่ซ่อมแซมในกรณีที่มีจารีตประเพณีเกี่ยวกับการเช่าทรัพย์สิ่งปลูกสร้างนั้นๆ ว่าผู้เช่าจะต้องดำเนินการซ่อมแซมเอง

ควรจะดำเนินการอย่างไร เมื่อเกิดหรือพบความชำรุดเสียหายกับทรัพย์ที่เช่า

เมื่อเกิดความชำรุดเสียหายกับทรัพย์ที่เช่า ผู้เช่าควรพิจารณาว่าความชำรุดเสียหายดังกล่าวเป็นหน้าที่ของคู่สัญญาฝ่ายใดตามข้อตกลงในสัญญาในกรณีมีข้อตกลงชัดเจนในสัญญา หรือหน้าที่ตามกฎหมายการเช่าทรัพย์ในกรณีไม่มีข้อตกลงในสัญญา หากเป็นหน้าที่ของตน ก็ควรดำเนินการซ่อมแซมให้เรียบร้อยโดยเร็ว แต่หากเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่า ผู้เช่าก็ควรรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าดำเนินการซ่อมแซมทันทีที่ผู้เช่าพบความชำรุดเสียหายกับทรัพย์ที่เช่านั้น โดยอาจทำ หนังสือแจ้งซ่อมแซมสิ่งปลูกสร้างที่เช่า เป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อแจ้งแก่ผู้ให้เช่าให้ดำเนินการซ่อมแซม รวมถึงใช้เป็นหลักฐานในกรณีที่มีข้อพิพาทกันระหว่างคู่สัญญา ทั้งนี้ เนื่องจากกฎหมายกำหนดไว้ว่าหากผู้เช่าไม่ยอมแจ้งแก่ผู้ให้เช่าซ่อมแซมในทันที หากเกิดความเสียหายขึ้นกับทรัพย์ที่เช่า ผู้เช่าจะต้องรับผิดชอบความเสียหายที่เกิดขึ้นกับทรัพยท์ที่เช่านั้น อันเนื่องมาจากการที่ผู้เช่าละเลยไม่แจ้งความชำรุดดังกล่าวแก่ผู้ให้เช่าด้วย

ในกรณีที่มีความจำเป็นเพื่อรักษาทรัพย์ที่เช่านั้นหากไม่ดำเนินการซ่อมแซมอย่างทันทีอาจทำให้ทรัพย์ที่เช่าเสียหายได้ แม้จะเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าก็ตาม แต่กฎหมายกำหนดให้ ผู้เช่าจะต้องดำเนินการซ่อมแซมเองไปก่อนเบื้องต้น เนื่องจากผู้เช่าเป็นผู้ครอบครองทรัพย์ที่เช่าและมีความใกล้ชิดกับทรัพย์ที่เช่ามากกว่า โดยผู้ให้เช่าจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมที่ผู้เช่าใด้ออกไปในการซ่อมแซมอันจำเป็นนั้น ทั้งนี้ ค่าใช้จ่ายที่ผู้ให้เช่ารับผิดชอบนั้นต้องเป็นค่าใช้จ่ายที่จำเป็นและสมควรแก่กรณี

เมื่อผู้มีหน้าที่ซ่อมแซมความชำรุดเสียหาย ละเลยไม่ยอมดำเนินการซ่อมแซมตามหน้าที่ของตน สามารถดำเนินการอย่างไรได้บ้าง

ในกรณีที่คู่สัญญาฝ่ายที่มีหน้าที่ซ่อมแซมได้รับแจ้งให้ดำเนินการซ่อมแซมจากคู่สัญญาอีกฝ่ายแล้ว แต่คู่สัญญาฝ่ายที่มีหน้าที่ซ่อมแซมความชำรุดเสียหายนั้น ละเลยไม่ยอมดำเนินการซ่อมแซมตามหน้าที่ของตน กรณีเช่นนี้อาจแบ่งการพิจารณาเป็น 2 กรณี คือ

ผู้ให้เช่าละเลยไม่ซ่อมแซมตามหน้าที่ของตน ในกรณีนี้ผู้เช่าอาจ

  • ดำเนินการซ่อมแซมเองได้ โดยเรียกร้องค่าซ่อมแซมจากผู้ให้เช่าได้ หรือ
  • บอกเลิกสัญญาเช่า โดยที่ความชำรุดบกพร่องที่ผู้ให้เช่าละเลยไม่ซ่อมแซมนั้นต้องร้ายแรงถึงขนาดหรือเป็นเหตุให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์จากทรัพย์ที่เช่าไม่ได้หรือได้แต่ไม่ตามวัตถุประสงค์ของสัญญาเช่า

ผู้เช่าละเลยไม่ซ่อมแซมตามหน้าที่ของตน ในกรณีนี้ผู้ให้เช่าอาจ

  • ดำเนินการซ่อมแซมเอง โดยเรียกให้ผู้เช่าชำระค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม หรือหักจากเงินประกันความเสียหาย (ถ้ามี)
  • บอกเลิกสัญญาเช่า หากการละเลยของผู้เช่านั้นอาจก่อให้เกิดความเสียหายหรือเป็นอันตรายต่อทรัพย์ที่เช่านั้นได้

นอกจากนี้ คู่สัญญาฝ่ายที่ปฏิบัติผิดหน้าที่หรือละเว้นหน้าที่ของตนอาจมีความรับผิดอื่นๆ ตามสัญญาเช่าที่คู่สัญญาได้ตกลงกันไว้โดยเฉพาะอีกด้วย (ถ้ามี) เช่น ค่าปรับกรณีไม่ซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่า การริบเงินประกันความเสียหาย หรือการถูกบอกเลิกสัญญาทันที เป็นต้น

แบบฟอร์มและตัวอย่างต่าง ๆ ที่สามารถดาวน์โหลดได้ในรูปแบบ Word และ PDF

ให้คะแนนคู่มือฉบับนี้
4.5 - ดีมาก