สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย

สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัยคืออะไร

สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย สัญญาเช่าบ้าน หรือสัญญาเช่าห้องชุด/คอนโด คือ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีจุดประสงค์ให้ผู้เช่านำสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ไปใช้ประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัย/พักอาศัยภายในระยะเวลาการเช่า โดยผู้เช่ามีหน้าที่จะต้องชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่า

การเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย เช่น

• การเช่าบ้าน
• การเช่าอาคาร
• การเช่าห้องชุด/คอนโดมิเนียม
• การเช่าห้องอยู่อาศัย
• การเช่าอพาร์ตเม้นท์
• การเช่าแฟลต
• การเช่าหอพัก

สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์มีกี่ประเภทและมีลักษณะใดบ้าง

สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง หรือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ อาจแบ่งได้ตามวัตถุประสงค์การเช่าได้ ดังต่อไปนี้

• การเช่าเพื่ออยู่อาศัย (เช่น สัญญาเช่าฉบับนี้) ซึ่งถูกร่างขึ้นสำหรับการใช้สิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย
• การเช่าเพื่อประกอบการค้า/เชิงพาณิชย์ (Commercial) (เช่น สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ทั่วไป สัญญาเช่าสำนักงานสำเร็จรูป/Serviced Office) ซึ่งถูกร่างขึ้นสำหรับการใช้สิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบการค้า/เชิงพาณิชย์ เช่น ร้านค้า สำนักงาน (Office) ร้านอาหาร คลังสินค้า
• การเช่าเพื่อการเกษตร (เช่น สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร) ซึ่งถูกร่างสำหรับการใช้สิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์เชิงเกษตรกรรม เช่น การทำนา/ทำไร่/ทำสวน การเลี้ยงสัตว์

ผู้ใช้งานสามารถศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ คู่มือทางกฎหมาย: สัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์และสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัย มีข้อแตกต่างกันอย่างไร

จำเป็นต้องทำสัญญาเช่า หรือไม่

จำเป็น เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้การเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อคู่สัญญา (เช่น ผู้ให้เช่าและผู้เช่า) คู่สัญญาจึงจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ในกรณีที่มีข้อพิพาทเกิดขึ้นในอนาคต

ไม่ควรระบุ/กำหนดข้อมูลลักษณะใดลงในสัญญาเช่า

คู่สัญญาไม่ควรกำหนดระยะเวลาการเช่าเกิน 30 ปี เนื่องจากเป็นระยะเวลาสูงสุดที่กฎหมายกำหนด

ในกรณีที่สัญญาเช่าตกอยู่ภายใต้บังคับกฎหมายควบคุมสัญญาเกี่ยวกับการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย คู่สัญญาไม่ควรกำหนดเงื่อนไขการเช่าที่ขัดหรือแย้งกับกฎหมายดังกล่าวที่ไม่เป็นประโยชน์ต่อผู้เช่า เช่น

• การเรียกเงินประกันการเช่าเกินอัตราที่กำหนด
• การเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกินอัตราที่กำหนด
• การเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภค/ค่าบริการสูงเกินสมควร

ผู้ใช้งานสามารถศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ คู่มือทางกฎหมาย: ข้อจำกัดในการให้เช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย

จำเป็นจะต้องดำเนินการอย่างไรก่อนทำสัญญาเช่า

คู่สัญญาไม่จำเป็นจะต้องดำเนินการใดๆ ก่อนตามกฎหมายในการจัดทำสัญญาเช่า

อย่างไรก็ดี ก่อนการจัดทำสัญญา ผู้เช่าควรตรวจสอบให้มั่นใจว่า

• สิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ไม่มีภาระผูกพันที่อาจรบกวนการใช้ประโยชน์สิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ (เช่น ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน ภาระเหนือพื้นดิน)
• ผู้ให้เช่าเป็นผู้มีสิทธินำสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ออกให้เช่าได้โดยชอบด้วยกฎหมาย เช่น

(1) ผู้ให้เช่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างที่เช่าโดยตรง

(2) ผู้ให้เช่านำสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์มาให้เช่าช่วงต่ออีกที

ผู้เช่าสามารถตรวจสอบข้อมูลได้จากเอกสารที่เกี่ยวข้อง เช่น เอกสารทางทะเบียน (เช่น โฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด) เอกสารเกี่ยวกับการเช่าลำดับก่อนหน้า (เช่น สัญญาเช่าระหว่างเจ้าของกรรมสิทธิ์/ผู้ให้เช่าและผู้เช่าคนก่อนหน้า หนังสือยินยอมให้เช่าช่วง) แล้วแต่กรณี

สัญญาเช่าเกี่ยวข้องกับใครบ้าง

สัญญาเช่ามีคู่สัญญา 2 ฝ่าย ได้แก่

• ผู้ให้เช่า (เช่น ผู้ที่นำสิ่งปลูกสร้างนั้นออกให้เช่าและเรียกเก็บค่าเช่า) ตัวแทนผู้มีอำนาจของผู้ให้เช่า (เช่น กรรมการ หุ้นส่วนผู้จัดการ) หรือตัวแทนที่ผู้ให้เช่ามอบหมาย ซึ่งเป็นผู้ลงนามสัญญาในฐานะผู้ให้เช่า
• ผู้เช่า (เช่น ผู้ที่มีสิทธิได้ใช้ประโยชน์ในสิ่งปลูกสร้างและจ่ายค่าเช่าให้ผู้ให้เช่า) ตัวแทนผู้มีอำนาจของผู้เช่า (เช่น กรรมการ หุ้นส่วนผู้จัดการ) หรือตัวแทนที่ผู้เช่ามอบหมาย ซึ่งเป็นผู้ลงนามสัญญาในฐานะผู้เช่า

ควรกำหนดระยะเวลาของสัญญาเช่า อย่างไร

คู่สัญญาไม่ควรกำหนดระยะเวลาการเช่าเกิน 30 ปี เนื่องจากเป็นระยะเวลาสูงสุดที่กฎหมายกำหนด

จะต้องทำอย่างไรต่อหลังจากที่ลงนามในสัญญาเช่าแล้ว

คู่สัญญาควรจัดทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร และให้คู่สัญญาหรือตัวแทนผู้มีอำนาจของคู่สัญญา รวมถึงพยานด้วย (ถ้ามี) ลงนามให้เรียบร้อย

เมื่อจัดทำและลงนามในสัญญาเช่าเรียบร้อยแล้ว คู่สัญญาอาจพิจารณาดำเนินการ ดังต่อไปนี้

• คู่สัญญาอาจจัดทำคู่ฉบับของสัญญาอย่างน้อย 2 ฉบับ เพื่อให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายเก็บไว้ใช้อ้างอิงเป็นหลักฐานได้ฝ่ายละอย่างน้อย 1 ฉบับ
• คู่สัญญาแต่ละฝ่ายควรขอเอกสารแสดงตัวตนของคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งที่ลงนามรับรองสำเนาถูกต้องมาเก็บไว้ประกอบสัญญาฉบับที่ตนเองถือไว้ด้วย เช่น บัตรประจำตัวประชาชน หนังสือเดินทาง หนังสือรับรองและบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มีอำนาจกระทำการแทนนิติบุคคล (กรณีนิติบุคคล) รวมถึง หนังสือมอบอำนาจ ในกรณีที่มีการมอบอำนาจ
• คู่สัญญาอาจพิจารณาแนบเอกสารที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่า
• คู่สัญญานำสัญญาไปชำระอากรแสตมป์ตามอัตรา ระยะเวลา และเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
• ในกรณีที่คู่สัญญาตกลงกำหนดระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 3 ปี คู่สัญญาจะต้องไปจดทะเบียนการเช่าตามที่กฎหมายกำหนด
• คู่สัญญาควรจัดทำบันทึกการรับมอบในวันที่รับมอบสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ด้วย (เช่น บันทึกการตรวจรับสภาพสิ่งปลูกสร้างที่เช่า) ซึ่งมีความสำคัญมากในกรณีที่ผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าเสียหาย/ค่าซ่อมแซมสิ่งปลูกสร้าง/ทรัพย์สินกับผู้เช่า

จะต้องแนบหลักฐานหรือเอกสารประกอบสัญญาเช่าด้วย หรือไม่

คู่สัญญาอาจพิจารณาแนบเอกสารที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่า เพื่อความชัดเจนและความเข้าใจที่ถูกต้องตรงกันระหว่างคู่สัญญา เช่น

• เอกสารทางทะเบียน (เช่น โฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด)
• รายการทรัพย์สิน/ภาพถ่ายทรัพย์สิน (เช่น รายการเครื่องใช้ไฟฟ้า ระบบปรับอากาศ เครื่องครัว เฟอร์นิเจอร์)
• ในกรณีการเช่าช่วง เอกสารเกี่ยวกับการเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ลำดับก่อนหน้า (เช่น สัญญาเช่าระหว่างเจ้าของกรรมสิทธิ์/ผู้ให้เช่าและผู้เช่าคนก่อนหน้า หนังสือยินยอมให้เช่าช่วง)

ในกรณีที่มีการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินอื่นที่ไม่รวมอยู่ในค่าเช่า (เช่น เฟอร์นิเจอร์ สถานที่จอดรถ บริการต่างๆ) คู่สัญญาสามารถกำหนดอัตราค่าบริการต่างๆ นั้นไว้ในสัญญาเช่าด้วยก็ได้ หรืออาจพิจารณาทำสัญญาบริการแยกเป็นสัญญาอีกฉบับหนึ่งก็ได้

สัญญาเช่าจำเป็นจะต้องจดทะเบียนกับหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง หรือไม่

คู่สัญญาจะต้องไปจดทะเบียนการเช่าตามที่กฎหมายกำหนด ในกรณีที่คู่สัญญาตกลงกำหนดระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 3 ปี

สัญญาเช่าจำเป็นจะต้องมีพยานลงนามด้วย หรือไม่

ไม่จำเป็น กฎหมายไม่ได้กำหนดให้สัญญาเช่าจำเป็นจะต้องมีพยานลงนามด้วย

อย่างไรก็ดี คู่สัญญาอาจพิจารณาจัดให้มีพยานลงนามในสัญญาเช่าตามที่เห็นสมควรด้วยก็ได้ ในกรณีเช่นนี้ พยานควรเป็นบุคคลผู้มีความสามารถในการทำนิติกรรมอย่างสมบูรณ์ (เช่น ผู้บรรลุนิติภาวะ อายุครบ 20 ปีบริบูรณ์ ไม่เป็นบุคคลวิกลจริตหรือบุคคลซึ่งศาลสั่งให้เป็นผู้เสมือนไร้ความสามารถ ไม่เป็นผู้ทุพพลภาพ) และไม่ใช่บุคคลที่มีหน้าที่/ภาระผูกพันตามสัญญาเช่า (เช่น คู่สัญญา)

มีค่าใช้จ่ายใดบ้างที่เกี่ยวข้องในการจัดทำสัญญาเช่า

คู่สัญญาอาจมีค่าใช้จ่ายที่ต้องพิจารณาจัดเตรียมในการจัดทำสัญญาเช่า ดังต่อไปนี้

• อากรแสตมป์ คู่สัญญามีหน้าที่ชำระอากรแสตมป์ตามอัตรา ระยะเวลา และเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เจ้าของสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์มีหน้าที่ต้องชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อย่างไรก็ดี คู่สัญญาสามารถตกลงกันในสัญญาให้แตกต่างไปได้
• ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีที่คู่สัญญาตกลงกำหนดระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 3 ปี คู่สัญญาจะต้องไปจดทะเบียนการเช่า ซึ่งคู่สัญญาอาจมีค่าใช้จ่ายที่ต้องพิจารณาจัดเตรียม (เช่น ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน)

ผู้ให้เช่าจำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า หรือไม่

ไม่จำเป็น ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า

โดย ผู้ให้เช่าอาจเป็นผู้มีสิทธินำสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ออกให้เช่าได้โดยชอบด้วยกฎหมาย เช่น

• ผู้ให้เช่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างที่เช่าโดยตรง ตามเอกสารทางทะเบียน (เช่น โฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด)
• ผู้ให้เช่านำสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์มาให้เช่าช่วงต่อ ตามเอกสารทางทะเบียน (เช่น โฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด) และเอกสารเกี่ยวกับการเช่าลำดับก่อนหน้า (เช่น สัญญาเช่าระหว่างเจ้าของกรรมสิทธิ์/ผู้ให้เช่าและผู้เช่าคนก่อนหน้า หนังสือยินยอมให้เช่าช่วง)
• ผู้ให้เช่าเป็นผู้ที่มีสิทธิตามสัญญาหรือตามกฎหมายอื่นที่สามารถนำสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ออกให้เช่าได้ (เช่น สัญญาโอนสิทธิการบริหารจัดการทรัพย์สิน ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ ผู้จัดการมรดกตามพินัยกรรม)

คู่สัญญาจำเป็นต้องทำประกันภัยสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ที่เช่า หรือไม่

ไม่จำเป็น การทำประกันภัยสิ่งปลูกสร้างที่เช่าเป็นเพียงทางเลือกหนึ่งและขึ้นอยู่กับความตกลงร่วมกันระหว่างคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย

โดยที่ การทำกรมธรรม์ประกันภัยสิ่งปลูกสร้างที่เช่าเป็นทางเลือกหนึ่งสำหรับคู่สัญญาในการบริหารจัดการความเสี่ยงต่อความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นกับสิ่งปลูกสร้าง/ทรัพย์สินและ/หรือต่อชีวิต/ร่างกาย (เช่น อัคคีภัย โจรกรรม อุบัติเหตุ) ซึ่งผู้เอาประกันและ/หรือผู้รับผลประโยชน์ย่อมมีสิทธิได้รับความคุ้มครองเมื่อเกิดอุบัติภัยนั้น (เช่น ได้รับเงินสินไหมทดแทน)

ต้องระบุข้อมูลสำคัญใดบ้างลงในสัญญาเช่า

คู่สัญญาควรระบุรายละเอียดและข้อความสำคัญในสัญญาเช่า ดังต่อไปนี้

• คู่สัญญา เช่น ชื่อ ที่อยู่ของผู้ให้เช่าและผู้เช่า
• สิ่งปลูกสร้างที่เช่า เช่น ประเภท ลักษณะ ขอบเขต ขนาด สถานที่ตั้งของสิ่งปลูกสร้าง
• ระยะเวลาการเช่า เช่น กำหนดระยะเวลาการเช่า เงื่อนไขการต่อสัญญา/เลิกสัญญา
• ค่าตอบแทน เช่น ค่าเช่า เงินกินเปล่า ค่าบริการ (ถ้ามี)
• อื่นๆ (ถ้ามี) เช่น คำมั่นจะให้เช่าต่อ การให้เช่าช่วง

กฎหมายใดบ้างที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่า

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการจัดทำสัญญาเช่ามี ดังต่อไปนี้

• กฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
• ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา
• อากรแสตมป์ ประมวลรัษฎากร
  
  

ความช่วยเหลือจากทนายความ

คุณสามารถเลือกที่จะปรึกษาทนายความได้ในกรณีที่คุณต้องการความช่วยเหลือ

ทนายความสามารถช่วยคุณได้โดยทำการตอบคำถามของคุณหรือให้ความช่วยเหลือในกระบวนการต่าง ๆ จะมีการเสนอตัวเลือกดังกล่าวไว้ให้คุณในตอนท้ายของเอกสาร

แก้ไขแบบฟอร์มได้อย่างไร

คุณกรอกแบบสอบถามสำหรับป้อนข้อมูลแล้วจะเห็นได้ว่าระบบของเราจะค่อย ๆ สร้างเอกสารขึ้นเองโดยอัตโนมัติตามคำตอบที่คุณกรอกเข้าไป

ในตอนสุดท้าย คุณจะได้รับเอกสารในรูปแบบ Word และ PDF คุณสามารถแก้ไขและนำเอกสารไปใช้อีกได้