สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย

สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย คือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน อาคาร ห้องชุด (คอนโดมิเนียม) ห้องอยู่อาศัย (อพาร์ตเม้นท์ แฟลต หอพัก) ที่มีจุดประสงค์เพื่อนำอสังหาริมทรัพย์ที่เช่านั้นมาใช้ประโยชน์เพื่อการอยู่อาศัย กล่าวคือ ใช้เพื่อการดำรงชีวิตของผู้เช่า โดยที่ไม่ได้นำมาใช้เพื่อประกอบธุรกิจ หรือนำมาประกอบการค้า (Commercial) หรือนำมาใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่นใดที่ไม่ใช่เพื่อการอยู่อาศัย

โดย สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัยมีคู่สัญญา 2 ฝ่าย คือ ผู้ให้เช่า คือผู้ที่นำสิ่งปลูกสร้างนั้นออกให้เช่า โดยอาจเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างที่ให้เช่านั้นเอง หรืออาจไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์แต่เป็นผู้ที่มีสิทธิตามสัญญาหรือตามกฎหมายนำสิ่งปลูกสร้างออกให้เช่าได้ เป็นคู่สัญญาฝ่ายหนึ่ง และ ผู้เช่า เป็นคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่ง ซึ่งมีสิทธิได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในการอยู่อาศัยในสิ่งปลูกสร้างที่เช่านั้น ภายในกำหนดระยะเวลาหนึ่ง โดยผู้เช่าตกลงจะชำระค่าเช่าเพื่อตอบแทนการได้ใช้ประโยชน์นั้น

นอกจาก สิ่งปลูกสร้างที่ให้เช่า ตัวผู้เช่า ระยะเวลาการเช่า และค่าเช่า ที่เป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่าแล้ว คู่สัญญายังสามารถตกลงและกำหนดเงื่อนไขอื่นๆ ไว้ในสัญญาเช่าได้อีกด้วย เช่น คำมั่นจะให้เช่าต่อ หลักประกันการเช่า เงินกินเปล่า ค่าบริการส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษาระบบสาธารณูปโภคพื้นฐาน การนำสิ่งปลูกสร้างออกให้เช่าช่วง เป็นต้น

สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัยนี้ ร่างขึ้นบนพื้นฐานของการเช่าที่มีวัตถุประสงค์ในการใช้สิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัยเป็นหลัก อย่างไรก็ดี ผู้ให้เช่าอาจตกลงยินยอมให้ ผู้เช่าสามารถใช้สิ่งปลูกสร้างที่เช่าเพื่อวัตถุประสงค์อื่นด้วยก็ได้ แต่ก็ต้องคำนึงถึงสภาพ ลักษณะ และข้อจำกัดทางกฎหมายของสิ่งปลูกสร้างด้วยว่าสามารถใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่นนั้นได้หรือไม่ เช่น การนำห้องชุดมาใช้เป็นสถานประกอบอุตสาหกรรมที่ผลิตสินค้าเช่นนี้ โดยสภาพของสิ่งปลูกสร้างและข้อจำกัดทางกฎหมาย ย่อมไม่สามารถทำได้

ในกรณีที่มีการเช่าสิ่งปลูกสร้างเชิงพาณิชย์ เช่น เพื่อการค้า ประกอบธุรกิจ ใช้เป็นอาคารสำนักงาน หรือเพื่อใช้ประโยชน์ทางธุรกิจอื่นๆ คู่สัญญาอาจเลือกใช้แบบ สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ ซึ่งมีข้อความในสัญญาที่ร่างขึ้นสำหรับการเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่อใช้ในเชิงพาณิชย์โดยตรง

การนำไปใช้

ในการจัดทำสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย ผู้จัดทำควรพิจารณา ดังต่อไปนี้

ในกรณีที่ ผู้ให้เช่า เป็นผู้ประกอบธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย ตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา และผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา ย่อมทำให้สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัยอยู่ภายใต้บังคับประกาศดังกล่าวด้วย ซึ่งกำหนดข้อจำกัด และ/หรือหน้าที่ของผู้ให้เช่าที่ต้องปฏิบัติอย่างเคร่งครัด เช่น แบบและข้อความในสัญญาที่บังคับ การจำกัดจำนวนเงินการเรียกวางเงินประกันการเช่า การส่งใบแจ้งหนี้ จำนวนคู่ฉบับของสัญญา การเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้า การเข้าตรวจสอบอาคารที่เช่า เป็นต้น เงื่อนไขเหล่านี้จะต้องเป็นไปตาม หรือเป็นประโยชน์ต่อผู้เช่าไม่ต่ำกว่าที่ประกาศได้กำหนดไว้

คู่สัญญาหรือผู้จัดทำควรระบุสาระสำคัญของสัญญาเช่าต่างๆ โดยละเอียดและครบถ้วน เช่น รายละเอียดผู้เช่าและบริวารของผู้เช่า รายละเอียดสิ่งปลูกสร้างที่เช่า ระยะเวลาการเช่า รายละเอียดค่าตอบแทน (เช่น ค่าเช่า เงินกินเปล่า) และรายละเอียดข้อตกลงอื่นๆ เกี่ยวกับการเช่า (ถ้ามี) (เช่น คำมั่นจะให้เช่าต่อ การให้เช่าช่วงต่อแก่บุคคลอื่น หน้าที่การบำรุงรักษาทรัพย์สินที่เช่า)

ในการทำสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อฝ่ายที่มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามสัญญา จึงจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ในกรณีที่มีข้อพิพาทเกี่ยวกับการเช่าสิ่งปลูกสร้างกันขึ้นในอนาคต ดังนี้ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายควรจัดทำสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัยเป็นลายลักษณ์อักษร และลงนามในสัญญาทั้ง 2 ฝ่าย โดยคู่สัญญาอาจจัดทำสัญญาเป็น 2 ฉบับหรือมากกว่า เพื่อให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายยึดถือไว้อ้างอิงได้ และใช้เพื่อเป็นหลักฐานแห่งการเช่าด้วย โดยในกรณีคู่สัญญาเป็นนิติบุคคล ผู้ที่ลงนามจะต้องเป็นผู้ที่มีอำนาจลงนาม และต้องลงนามตามเงื่อนไขที่จดทะเบียนนิติบุคคลเอาไว้จึงจะผูกพันนิติบุคคลนั้นๆ โดยสามารถตรวจสอบผู้มีอำนาจลงนามและเงื่อนไขการลงนามของนิติบุคคลได้จากหนังสือรับรองที่กรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ออกให้ (เช่น กรรมการบริษัทสองคนลงนามร่วมกันและประทับตรา) โดย คู่สัญญาแต่ละฝ่ายควรจะขอเอกสารแสดงตัวตนของอีกฝ่ายหนึ่งที่เจ้าของเอกสารลงนามรับรองสำเนาถูกต้องมาเก็บไว้ประกอบสัญญาฉบับที่ตนเองถือไว้ด้วย (เช่น สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนหรือสำเนาหนังสือเดินทาง ในกรณีบุคคลธรรมดา หรือสำเนาหนังสือรับรองและสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มีอำนาจกระทำการแทนนิติบุคคล ในกรณีนิติบุคคล)

นอกจากนี้ ในกรณีที่การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีทะเบียน (เช่น ที่ดิน บ้าน อาคาร หรือห้องชุด) มีระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 3 ปี คู่สัญญาจะต้องไปจดทะเบียนการเช่ากับกรมที่ดินและทำสัญญาตามแบบที่กฎหมายกำหนดกับสำนักงานที่ดินเขตที่รับผิดชอบที่สิ่งปลูกสร้างที่เช่านั้นตั้งอยู่ด้วย ซึ่งการจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์กับกรมที่ดินจะมีค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมราชการซึ่งคู่สัญญาสามารถตกลงกันได้ว่าฝ่ายใดจะเป็นผู้รับผิดชอบทั้งสิ้น หรือร่วมกันรับผิดชอบตามสัดส่วนก็ได้

อนึ่ง คู่สัญญาควรจัดทำ บันทึกสภาพทรัพย์สินที่เช่า ณ วันรับมอบทรัพย์ที่เช่า (เช่น วันที่ผู้เช่ามีสิทธิครอบครองสิ่งปลูกสร้างที่เช่า และเข้าใช้ประโยชน์สิ่งปลูกสร้างที่เช่า) โดยบันทึกสภาพทรัพย์สินที่เช่านี้ อาจทำรวมอยู่ในสัญญาได้ ในกรณีที่สัญญาเช่าได้มีการจัดทำในวันหรือภายหลังจากวันที่รับมอบ โดยจะบันทึกสภาพทรัพย์สินที่เช่าว่า มีสภาพสมบูรณ์ดี หรือไม่ มีส่วนใด ชำรุดบกพร่องอยู่ก่อนการครอบครองแล้วหรือไม่ พร้อมลงนามคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย โดยบันทึกสภาพทรัพย์สินที่เช่ามีความสำคัญมากในกรณีการเช่าสิ้นสุดลงและ ผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าเสียหาย หรือค่าซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่ากับผู้เช่า

ข้อพิจารณา

ผู้เช่าต้องตรวจสอบให้มั่นใจว่าสิ่งปลูกสร้างที่เช่าตามสัญญานี้ ผู้ให้เช่าเป็นผู้มีสิทธินำออกให้เช่าโดยชอบด้วยกฎหมาย เช่น ผู้ให้เช่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างที่เช่า โดยที่ไม่มีภาระผูกพันอื่นในทรัพย์สินที่เช่า โดยสามารถตรวจได้จากเอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินออกให้ (เช่น โฉนดที่ดิน หรือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด) หรือในกรณีที่ผู้ให้เช่านำสิ่งปลูกสร้างมาให้เช่าช่วง ผู้เช่าต้องแน่ใจว่าผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะนำสิ่งปลูกสร้างนั้นออกให้เช่าช่วงได้ โดยอาจตรวจสอบได้จากสัญญาที่ผู้ให้เช่าทำกับเจ้าของสิ่งปลูกสร้างนั้น และเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ของสิ่งปลูกสร้างนั้น โดยนอกจากผู้เช่าจะขอตรวจสอบเอกสารเหล่านี้จากผู้ให้เช่าก่อนเข้าทำสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างนี้แล้ว ผู้เช่าอาจนำสำเนาเอกสารเหล่านี้มาประกอบเป็นเอกสารแนบท้ายสัญญาเช่าได้อีกด้วย

ในกรณีที่เป็นการเช่าช่วง คู่สัญญาอาจใช้ สัญญาเช่าช่วง ในการทำสัญญาได้ ซึ่งจะมีข้อความและเงื่อนไขในสัญญาที่เฉพาะเจาะจงกว่า

ในกรณีที่มีการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินอื่นๆ เช่น เฟอร์นิเจอร์ ระบบไฟฟ้า ระบบน้ำประปา สถานที่จอดรถ หรือบริการต่างๆ ที่ไม่รวมอยู่ในค่าเช่า คู่สัญญาสามารถระบุค่าบริการต่างๆ นั้น ไว้ในสัญญาเช่าด้วยก็ได้ หรือคู่สัญญาอาจทำ สัญญาบริการ เพื่อรองรับค่าบริการและรายละเอียดขอบเขตบริการดังกล่าวแยกเป็นสัญญาอีกฉบับหนึ่งก็ได้

ภาษีอากร

โดยทั่วไป เจ้าของสิ่งปลูกสร้าง มีหน้าที่ต้องชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อย่างไรก็ดี คู่สัญญาอาจตกลงกันให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็นผู้รับผิดชอบ หรือร่วมกันรับผิดชอบตามสัดส่วนที่ตกลงกันก็ได้

อนึ่ง สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์และคู่ฉบับ กฎหมายกำหนดให้ต้องชำระอากรแสตมป์ตามอัตราและเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ฉะนั้น ผู้ให้เช่า (หรือผู้เช่า ในกรณีที่มีการตกลงผลักภาระหน้าที่การชำระอากรแสตมป์ให้ผู้เช่า) จักต้องติดอากรแสตมป์ หรือนำไปชำระค่าอากรแสตมป์เป็นตัวเงิน (ตีตรา) ให้ถูกต้องครบถ้วนตามจำนวนและภายในเวลาที่กรมสรรพากรกำหนด มิฉะนั้น หากมีการฟ้องร้องอันเกี่ยวกับสัญญานี้ ศาลจะไม่รับฟังสัญญาที่ไม่ได้ชำระอากรโดยสมบูรณ์เป็นพยานหลักฐาน อีกทั้ง ยังมีค่าปรับการไม่ชำระอากรแสตมป์ และอาจมีโทษทางอาญาอีกด้วย

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

• กฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
• ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา

ความช่วยเหลือจากทนายความ

คุณสามารถเลือกที่จะปรึกษาทนายความได้ในกรณีที่คุณต้องการความช่วยเหลือ

ทนายความสามารถช่วยคุณได้โดยทำการตอบคำถามของคุณหรือให้ความช่วยเหลือในกระบวนการต่าง ๆ จะมีการเสนอตัวเลือกดังกล่าวไว้ให้คุณในตอนท้ายของเอกสาร

แก้ไขแบบฟอร์มได้อย่างไร

คุณกรอกแบบสอบถามสำหรับป้อนข้อมูลแล้วจะเห็นได้ว่าระบบของเราจะค่อย ๆ สร้างเอกสารขึ้นเองโดยอัตโนมัติตามคำตอบที่คุณกรอกเข้าไป

ในตอนสุดท้าย คุณจะได้รับเอกสารในรูปแบบ Word และ PDF คุณสามารถแก้ไขและนำเอกสารไปใช้อีกได้