สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร

สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรคืออะไร

สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร/เกษตรกรรมหรือสัญญาเช่าที่ดินเพื่อทำนา/ทำไร่/ทำสวน คือ สัญญาซึ่งมีคู่สัญญา 2 ฝ่าย ได้แก่ ผู้ให้เช่า (เช่น เจ้าของที่ดิน) ตกลงนำที่ดินออกให้เช่าแก่ผู้เช่า (เช่น เกษตรกร ผู้เพาะปลูก/เพาะเลี้ยง) เพื่อนำที่ดินดังกล่าวไปใช้ประโยชน์เชิงเกษตรกรรมภายในระยะเวลาที่กำหนด และผู้เช่าตกลงจะชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าเพื่อตอบแทนการได้ใช้ประโยชน์นั้น

โดยที่ การใช้ประโยชน์ในที่ดินเชิงเกษตรกรรม เช่น

• การทำนา เช่น เพาะปลูกข้าว
• การทำไร่ เช่น เพาะปลูกพืชไร่ พืชอายุสั้นต้องการน้ำน้อย ไร่อ้อย ไร่ข้าวโพด
• การทำสวน เช่น เพาะปลูกพืชสวน พืชอายุยาวหลายปี เก็บเกี่ยวได้หลายครั้ง สวนผลไม้/ดอกไม้
• การทำนาเกลือ เช่น ผลิตเกลือโดยการตากน้ำทะเลภายในพื้นที่นา
• การเลี้ยงสัตว์ เช่น การทำปศุสัตว์ ฟาร์มสัตว์
• การเลี้ยงสัตว์น้ำ เช่น การทำประมง ฟาร์มปลา/ปู หรือสัตว์น้ำต่างๆ ภายในที่ดิน
• การทำการเกษตรรูปแบบอื่นๆ
  
  

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกี่ประเภท

สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างหรือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์อาจแบ่งตามวัตถุประสงค์ของการเช่าได้ ดังต่อไปนี้

• การเช่าสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษตรซึ่งสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง หรือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นถูกร่างขึ้นบนพื้นฐานของการเช่าที่มีวัตถุประสงค์ในการใช้สิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์เชิงเกษตรกรรม (เช่น การทำนา การทำไร่ การทำสวน การเลี้ยงสัตว์ การทำการเกษตรรูปแบบอื่นๆ) โดยที่ การเช่าสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษตร เช่น สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรฉบับนี้
• การเช่าสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยซึ่งสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง หรือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นถูกร่างขึ้นบนพื้นฐานของการเช่าที่มีวัตถุประสงค์ในการใช้สิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยเป็นหลัก (เช่น การเช่าบ้าน ห้องชุด/คอนโดมิเนียม ห้องพักอาศัย) อย่างไรก็ดี ผู้ให้เช่าอาจตกลงยินยอมให้ผู้เช่าสามารถใช้สิ่งปลูกสร้างที่เช่าเพื่อวัตถุประสงค์อื่นด้วยก็ได้ ทั้งนี้ อาจต้องคำนึงถึงสภาพ ลักษณะ และข้อจำกัดทางกฎหมายของสิ่งปลูกสร้างนั้นด้วย โดยที่ การเช่าสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย เช่น สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย
• การเช่าสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบการค้า/เชิงพาณิชย์ (Commercial) ซึ่งสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง หรือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นถูกร่างขึ้นบนพื้นฐานของการเช่าที่มีวัตถุประสงค์ในการใช้สิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบการค้า/เชิงพาณิชย์ (เช่น ประกอบกิจการร้านค้า ประกอบธุรกิจ ใช้เป็นอาคารหรือพื้นที่เป็นสำนักงาน (Office) ร้านอาหาร พื้นที่แสดงสินค้า หรือพื้นที่เก็บของ/คลังสินค้า) โดยที่ การเช่าสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบการค้า/เชิงพาณิชย์ เช่น สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ สัญญาเช่าสำนักงานสำเร็จรูป (Serviced Office)
  
  

สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรและสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ แตกต่างกัน อย่างไร

สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรและสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ต่างก็มีสาระสำคัญอยู่ที่การเช่าและใช้ประโยชน์ในสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์เช่นกัน

โดยที่สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรและสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ที่แบ่งตามวัตถุประสงค์นั้นจะถูกร่างขึ้นบนพื้นฐานของการเช่าที่มีวัตถุประสงค์ในการใช้ประโยชน์สิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกันไป โดยมีข้อสัญญาที่สอดคล้องกับวัตถุประสงค์แห่งการเช่าสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นๆ โดยเฉพาะ เช่น การเช่าสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษตร เพื่ออยู่อาศัย เพื่อประกอบการค้า/เชิงพาณิชย์ (Commercial)

จำเป็นต้องทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร หรือไม่

จำเป็น เนื่องจากในการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง) ตามกฎหมายกำหนดให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อฝ่ายที่มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามสัญญา (เช่น ผู้ให้เช่าและผู้เช่า) จึงจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ในกรณีที่มีข้อพิพาทเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ขึ้นในอนาคต คู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่ายจึงควรจัดทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรเป็นลายลักษณ์อักษร และลงนามในสัญญาทั้ง 2 ฝ่าย

ไม่ควรระบุ/กำหนดข้อมูลลักษณะใดลงในสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร

เนื่องจากในการทำสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย กำหนดให้ผู้ให้เช่าและผู้เช่าสามารถตกลงกำหนดระยะเวลาการเช่ากันได้ไม่เกินคราวละ 30 ปี หากมีการตกลงระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 30 ปี กฎหมายกำหนดให้ลดลงมาเหลือเพียง 30 ปี ผู้ให้เช่าและผู้เช่าจึงไม่ควรกำหนดระยะเวลาการเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์เกิน 30 ปีซึ่งอาจทำให้ระยะเวลาการเช่าส่วนที่เกิน 30 ปี ไม่สามารถใช้บังคับกันได้

นอกจากนี้ ในกรณีที่ผู้เช่าใช้ที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมบางประเภท (เช่น ทำนา ทำไร่ หรือเกษตรกรรมอื่นๆ ที่รัฐบาลประกาศกำหนด) คู่สัญญาอาจมีสิทธิ หน้าที่ และข้อจำกัดที่ต้องพิจารณาเพิ่มเติมตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง คู่สัญญาจึงไม่ควรระบุ/กำหนดข้อความในสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรที่มีลักษณะขัดหรือแย้งต่อสิทธิ หน้าที่ และข้อจำกัดของคู่สัญญาตามกฎหมายดังกล่าว เช่น

• ผู้ให้เช่าจะสามารถจำกัดให้ผู้เช่าเพาะปลูกข้าวและ/หรือพืชไร่อย่างหนึ่งอย่างใดเป็นการเฉพาะได้ก็ต่อเมื่อได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมแล้ว เท่านั้น
• คู่สัญญาต้องกำหนดระยะเวลาการเช่าที่ดินกันอย่างน้อย 2 ปี
• ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกการเช่าที่ดินก่อนกำหนดระยะเวลาการเช่าที่ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร โดยการบอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 3 เดือนก่อนเริ่มฤดูการทำนา หรือทำไร่
• ผู้ให้เช่าสามารถเรียกเก็บค่าเช่าได้โดยจะต้องไม่เกินอัตราค่าเช่านาขั้นสูงที่คณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประกาศกำหนดตามแต่ละพื้นที่ โดยค่าเช่าจะต้องคิดเป็นรายปี และจะต้องเรียกเก็บค่าเช่า ณ ภูมิลำเนาของผู้เช่า และผู้ให้เช่าต้องแจ้งเป็นหนังสือกำหนดวันเรียกเก็บค่าเช่าให้ผู้เช่าและประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมตำบลทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 15 (สิบห้า) วัน
• ผู้ให้เช่าไม่สามารถเรียกเก็บเงินมัดจำ เงินกินเปล่า ทรัพย์สิน หรือประโยชน์อื่นใดนอกเหนือไปจากค่าเช่าที่กำหนด เท่านั้น

ข้อสำคัญ: ผู้ให้เช่าที่เรียกเก็บค่าเช่า หรือเงินอื่นๆ เกินอัตราที่กำหนดอาจมีโทษทางอาญา (เช่น ปรับ จำคุก)

จำเป็นจะต้องดำเนินการอย่างไรก่อนทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร

คู่สัญญาไม่จำเป็นจะต้องดำเนินการใดๆ ก่อนตามกฎหมายในการจัดทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร

อย่างไรก็ดี ก่อนการจัดทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร คู่สัญญาอาจมีข้อพิจารณา ดังต่อไปนี้

ผู้เช่าควรตรวจสอบให้มั่นใจว่าอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง) ที่จะเช่าตามสัญญา ไม่มีภาระผูกพันอื่นในทรัพย์สินที่เช่าที่อาจรบกวนการใช้ประโยชน์ในที่ดิน หรืออาจทำให้ผู้เช่าไม่สามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินได้ตามความต้องการ (เช่น ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน ภาระเหนือพื้นดิน) โดยผู้เช่าสามารถตรวจสอบข้อมูลดังกล่าวได้จากเอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์/เอกสารทางทะเบียนที่กรมที่ดินออกให้ (เช่น โฉนดที่ดิน หนังสือรับรองการทำประโยชน์)

ผู้เช่าควรตรวจสอบให้มั่นใจว่าผู้ให้เช่าเป็นผู้มีสิทธินำอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง) ออกให้เช่าได้โดยชอบด้วยกฎหมาย เช่น

• ผู้ให้เช่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือเป็นผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินที่เช่าโดยตรง โดยผู้เช่าสามารถตรวจสอบข้อมูลดังกล่าวได้จากเอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์/เอกสารทางทะเบียนที่กรมที่ดินออกให้ (เช่น โฉนดที่ดิน หนังสือรับรองการทำประโยชน์)
• ผู้ให้เช่านำที่ดินมาให้เช่าช่วงต่ออีกที โดยผู้เช่าสามารถตรวจสอบข้อมูลดังกล่าวได้จากเอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์/เอกสารทางทะเบียนที่กรมที่ดินออกให้ (เช่น โฉนดที่ดิน หนังสือรับรองการทำประโยชน์) และเอกสารเกี่ยวกับการเช่าที่ดินลำดับก่อนหน้า (เช่น สัญญาเช่าระหว่างเจ้าของกรรมสิทธิ์/ผู้ให้เช่าและผู้เช่าคนก่อนหน้า หนังสือยินยอมให้เช่าช่วง)
  
  

สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรเกี่ยวข้องกับใครบ้าง

บุคคลที่เกี่ยวข้องกับการจัดทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร ได้แก่

• ผู้ให้เช่า (เช่น ผู้ที่นำที่ดินนั้นออกให้เช่าและเรียกเก็บค่าเช่า เจ้าของที่ดิน) ตัวแทนผู้มีอำนาจของผู้ให้เช่า (เช่น กรรมการ หุ้นส่วนผู้จัดการ) หรือตัวแทนที่ผู้ให้เช่ามอบหมายให้รับผิดชอบเกี่ยวกับการบริหารจัดการที่ดิน (เช่น ผู้จัดการ/ผู้อำนวยการฝ่ายทรัพย์สิน) ซึ่งเป็นผู้ลงนามในสัญญาในฐานะผู้ให้เช่า
• ผู้เช่า (เช่น เกษตรกร ผู้เพาะปลูก/เพาะเลี้ยงที่จะใช้ประโยชน์ในที่ดินที่เช่านั้นและจ่ายค่าเช่าให้ผู้ให้เช่า) ตัวแทนผู้มีอำนาจของผู้เช่า (เช่น กรรมการ หุ้นส่วนผู้จัดการ) หรือตัวแทนที่ผู้เช่ามอบหมายให้รับผิดชอบเกี่ยวกับการเช่าที่ดิน (เช่น ผู้จัดการ/ผู้อำนวยการฝ่ายสรรหา/จัดหาที่ดิน) ซึ่งเป็นผู้ลงนามในสัญญาในฐานะผู้เช่า
  
  

ควรกำหนดระยะเวลาของสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร อย่างไร

เนื่องจากในการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายกำหนดให้ผู้ให้เช่าและผู้เช่าสามารถตกลงกำหนดระยะเวลาการเช่ากันได้ไม่เกินคราวละ 30 ปี หากมีการตกลงระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 30 ปี กฎหมายกำหนดให้ลดลงมาเหลือเพียง 30 ปี ผู้ให้เช่าและผู้เช่าจึงไม่ควรกำหนดระยะเวลาการเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์เกิน 30 ปีซึ่งอาจทำให้ระยะเวลาการเช่าส่วนที่เกิน 30 ปี ไม่สามารถใช้บังคับกันได้

นอกจากนี้ ในกรณีที่ผู้เช่าใช้ที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมบางประเภท (เช่น ทำนา ทำไร่ หรือเกษตรกรรมอื่นๆ ที่รัฐบาลประกาศกำหนด) คู่สัญญาอาจมีข้อพิจารณาตามกฎหมายเกี่ยวกับระยะเวลาของสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร เช่น

• คู่สัญญาต้องกำหนดระยะเวลาการเช่าที่ดินกันอย่างน้อย 2 ปี
• ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกการเช่าที่ดินก่อนกำหนดระยะเวลาการเช่าที่ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่า โดยการบอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 3 เดือนก่อนเริ่มฤดูการทำนา หรือทำไร่
  
  

จะต้องทำอย่างไรต่อหลังจากที่ลงนามในสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรแล้ว

คู่สัญญาควรจัดทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรเป็นลายลักษณ์อักษร และให้คู่สัญญาหรือตัวแทนผู้มีอำนาจของคู่สัญญา รวมถึงพยานด้วย (ถ้ามี) ลงนามในสัญญาฉบับดังกล่าวให้เรียบร้อย ทั้งนี้ เพื่อมั่นใจได้ว่าจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ในกรณีที่มีข้อพิพาทเกี่ยวกับการเช่าที่ดินกันขึ้นในอนาคต

เมื่อจัดทำและลงนามในสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรเรียบร้อยแล้ว คู่สัญญาอาจพิจารณาดำเนินการ ดังต่อไปนี้

• คู่สัญญาอาจจัดทำคู่ฉบับของสัญญาเช่าอย่างน้อย 3 ฉบับ เพื่อให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง (เช่น สำนักงานที่ดิน คณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม) เก็บไว้ใช้อ้างอิงเป็นหลักฐานได้ฝ่ายละอย่างน้อย 1 ฉบับ
• คู่สัญญาแต่ละฝ่ายควรขอเอกสารแสดงตัวตนของคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งที่ลงนามรับรองสำเนาถูกต้องมาเก็บไว้ประกอบสัญญาฉบับที่ตนเองถือไว้ด้วย เช่น บัตรประจำตัวประชาชน หนังสือเดินทาง หนังสือรับรองและบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มีอำนาจกระทำการแทนนิติบุคคล (กรณีนิติบุคคล) รวมถึง หนังสือมอบอำนาจ ในกรณีที่มีการมอบอำนาจ
• คู่สัญญาอาจพิจารณาแนบเอกสารที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่า
• คู่สัญญานำสัญญาเช่าที่ลงนามเรียบร้อยแล้วไปชำระอากรแสตมป์ตามอัตรา ระยะเวลา และเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด อย่างไรก็ดี ในการเช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมบางประเภท (เช่น ทำนา ทำไร่ ทำสวน) อาจได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ดังกล่าว
• ในกรณีที่คู่สัญญาตกลงกำหนดระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 3 ปี คู่สัญญาจะต้องไปจดทะเบียนการเช่ากับสำนักงานที่ดินและทำสัญญาตามแบบที่กฎหมายกำหนดซึ่งคู่สัญญาอาจมีค่าใช้จ่ายที่ต้องพิจารณาจัดเตรียมในการจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน) อย่างไรก็ดี ในการเช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมบางประเภท (เช่น ทำนา ทำไร่) อาจได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมดังกล่าว
• คู่สัญญาควรจัดทำบันทึกการรับมอบในวันที่รับมอบสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ในวันที่ส่งมอบ-รับมอบสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ (เช่น บันทึกการตรวจรับสภาพที่ดิน/สิ่งปลูกสร้างที่เช่า) โดยบันทึกการตรวจรับสภาพที่ดิน/สิ่งปลูกสร้างมีความสำคัญมากในกรณีที่การเช่าสิ้นสุดลงและผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าเสียหาย หรือค่าซ่อมแซมสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่ากับผู้เช่า
  
  

จะต้องแนบหลักฐานหรือเอกสารประกอบสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรด้วย หรือไม่

คู่สัญญาอาจพิจารณาแนบเอกสารที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร เพื่อความชัดเจนและความเข้าใจที่ถูกต้องตรงกันระหว่างคู่สัญญา เช่น

• เอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์/เอกสารทางทะเบียนที่กรมที่ดินออกให้ (เช่น โฉนดที่ดิน หนังสือรับรองการทำประโยชน์)
• รายการทรัพย์สิน/ภาพถ่ายทรัพย์สิน (เช่น รูปภาพของอสังหาริมทรัพย์ แบบโครงสร้างอาคาร รายการสิ่งปลูกสร้าง ทรัพย์สิน เครื่องมืออุปกรณ์อื่นๆ ที่เช่าพร้อมกับที่ดิน)
• ในกรณีการเช่าช่วง เอกสารเกี่ยวกับการเช่าที่ดินลำดับก่อนหน้า (เช่น สัญญาเช่าระหว่างเจ้าของกรรมสิทธิ์/ผู้ให้เช่าและผู้เช่าคนก่อนหน้า หนังสือยินยอมให้เช่าช่วง)
  
  

สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรจำเป็นจะต้องจดทะเบียนกับหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง หรือไม่

ในกรณีที่คู่สัญญาตกลงกำหนดระยะเวลาการเช่าในสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรเกินกว่า 3 ปี คู่สัญญาจะต้องไปจดทะเบียนการเช่ากับสำนักงานที่ดินและทำสัญญาตามแบบที่กฎหมายกำหนดซึ่งคู่สัญญาอาจมีค่าใช้จ่ายที่ต้องพิจารณาจัดเตรียมในการจดทะเบียนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน) อย่างไรก็ดี ในการเช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมบางประเภท (เช่น ทำนา ทำไร่) อาจได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมดังกล่าว

สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรจำเป็นจะต้องมีพยานลงนามด้วย หรือไม่

ไม่จำเป็น กฎหมายไม่ได้กำหนดให้สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรจำเป็นจะต้องมีพยานลงนามด้วย

อย่างไรก็ดี คู่สัญญาอาจพิจารณาจัดให้มีพยานลงนามในสัญญาตามที่เห็นสมควรด้วยก็ได้ ในกรณีเช่นนี้ พยานควรเป็นบุคคลผู้มีความสามารถในการทำนิติกรรมอย่างสมบูรณ์ (เช่น ผู้บรรลุนิติภาวะ อายุครบ 20 ปีบริบูรณ์ ไม่เป็นบุคคลวิกลจริตหรือบุคคลซึ่งศาลสั่งให้เป็นผู้เสมือนไร้ความสามารถ ไม่เป็นผู้ทุพพลภาพ) และไม่ใช่บุคคลที่มีหน้าที่/ภาระผูกพันตามสัญญา (เช่น คู่สัญญา)

มีค่าใช้จ่ายใดบ้างที่เกี่ยวข้องในการจัดทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร

คู่สัญญาอาจมีค่าใช้จ่ายที่ต้องพิจารณาจัดเตรียมในการจัดทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร ดังต่อไปนี้

• อากรแสตมป์ คู่สัญญามีหน้าที่นำสัญญาที่ลงนามเรียบร้อยแล้วไปชำระอากรแสตมป์ตามอัตรา ระยะเวลา และเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด อย่างไรก็ดี ในการเช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมบางประเภท (เช่น ทำนา ทำไร่ ทำสวน) อาจได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ดังกล่าว
• ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีที่คู่สัญญาตกลงกำหนดระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 3 ปี คู่สัญญาจะต้องไปจดทะเบียนการเช่ากับสำนักงานที่ดินและทำสัญญาตามแบบที่กฎหมายกำหนดซึ่งคู่สัญญาอาจมีค่าใช้จ่ายที่ต้องพิจารณาจัดเตรียมในการจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน) อย่างไรก็ดี ในการเช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมบางประเภท (เช่น ทำนา ทำไร่) อาจได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมดังกล่าว
  
  

ผู้ให้เช่าและผู้เช่ามีสิทธิและหน้าที่เพิ่มเติมตามกฎหมายอย่างไร ในกรณีการเช่าที่ดินเพื่อทำนา/ทำไร่

ในกรณีที่ผู้เช่าใช้ที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมบางประเภท (เช่น ทำนา ทำไร่ หรือเกษตรกรรมอื่นๆ ที่รัฐบาลประกาศกำหนด) คู่สัญญาอาจมีสิทธิ หน้าที่ และข้อจำกัดของคู่สัญญาเพิ่มเติมที่ต้องพิจารณาตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องในการจัดทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร เช่น

• ผู้ให้เช่าจะสามารถจำกัดให้ผู้เช่าเพาะปลูกข้าวและ/หรือพืชไร่อย่างหนึ่งอย่างใดเป็นการเฉพาะได้ก็ต่อเมื่อได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมแล้ว เท่านั้น
• คู่สัญญาต้องกำหนดระยะเวลาการเช่าที่ดินกันอย่างน้อย 2 ปี
• ผู้ให้เช่าสามารถเรียกเก็บค่าเช่าได้โดยจะต้องไม่เกินอัตราค่าเช่านาขั้นสูงที่คณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประกาศกำหนดตามแต่ละพื้นที่ โดยค่าเช่าจะต้องคิดเป็นรายปี และจะต้องเรียกเก็บค่าเช่า ณ ภูมิลำเนาของผู้เช่า และผู้ให้เช่าต้องแจ้งเป็นหนังสือกำหนดวันเรียกเก็บค่าเช่าให้ผู้เช่าและประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมตำบลทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 15 (สิบห้า) วัน
• ผู้ให้เช่าไม่สามารถเรียกเก็บเงินมัดจำ เงินกินเปล่า ทรัพย์สิน หรือประโยชน์อื่นใดนอกเหนือไปจากค่าเช่าที่กำหนด เท่านั้น

ข้อสำคัญ: ผู้ให้เช่าที่เรียกเก็บค่าเช่า หรือเงินอื่นๆ เกินอัตราที่กำหนดอาจมีโทษทางอาญา (เช่น ปรับ จำคุก)

• ผู้เช่ามีสิทธิในการปฏิเสธก่อน (Right of First Refusal) ในกรณีที่ผู้ให้เช่าจะขายที่ดินให้แก่บุคคลอื่น รวมถึง การขายฝาก การแลกเปลี่ยน และการโอนทรัพย์ที่เช่าตามสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรเพื่อชำระหนี้จำนอง ผู้ให้เช่าจะต้องเสนอขายที่ดินนั้นให้ผู้เช่าก่อนเป็นอันดับแรก
• ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกการเช่าที่ดินก่อนกำหนดระยะเวลาการเช่าที่ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร โดยการบอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 3 เดือนก่อนเริ่มฤดูการทำนา หรือทำไร่
• สามีภริยา บุพการี ผู้สืบสันดาน ญาติสนิทของผู้เช่าซึ่งเป็นผู้มีประโยชน์ได้เสียเกี่ยวกับการทำนา หรือทำไร่ของผู้เช่ามีสิทธิในการเช่าที่ดินสืบแทนต่อไป ในกรณีที่ผู้เช่าถึงแก่ความตาย
  
  

ต้องระบุข้อมูลสำคัญใดบ้างลงในสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร

คู่สัญญาควรระบุรายละเอียดและข้อความสำคัญในสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร ดังต่อไปนี้

• คู่สัญญา เช่น ชื่อ ที่อยู่ของผู้ให้เช่าและผู้เช่า เพื่อการอ้างอิงที่ถูกต้อง
• การใช้ประโยชน์ เช่น วัตถุประสงค์ในการนำที่ดินไปใช้ประโยชน์ การกำหนดประเภทพืชที่เพาะปลูกและ/หรือสัตว์ที่เพาะเลี้ยง
• ที่ดินที่เช่า เช่น ขนาด สถานที่ตั้งของที่ดิน รวมถึง การอ้างอิงเอกสารแสดงสิทธิในที่ดิน (เช่น โฉนดที่ดิน หนังสือรับรองการทำประโยชน์)
• ระยะเวลาการเช่า เช่น วันที่เริ่มต้นและสิ้นสุดการเช่า รวมถึง การต่อสัญญาเช่าโดยมิพักต้องบอกกล่าว และคำมั่นจะให้เช่าต่อ (ถ้ามี)
• ค่าตอบแทน เช่น อัตราค่าเช่า รูปแบบ วิธีการ และกำหนดการชำระค่าเช่า รวมถึง เงินกินเปล่า (ถ้ามี)
• ข้อตกลงอื่นๆ เช่น หลักประกันการเช่า การนำที่ดินออกให้เช่าช่วง หน้าที่การบำรุงรักษาที่ดิน การเช่าสิ่งปลูกสร้าง เครื่องมือ หรืออุปกรณ์อื่นๆ
  
  

กฎหมายใดบ้างที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการจัดทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรมี ดังต่อไปนี้

• กฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
• พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
• อากรแสตมป์ ประมวลรัษฎากร
  
  

ความช่วยเหลือจากทนายความ

คุณสามารถเลือกที่จะปรึกษาทนายความได้ในกรณีที่คุณต้องการความช่วยเหลือ

ทนายความสามารถช่วยคุณได้โดยทำการตอบคำถามของคุณหรือให้ความช่วยเหลือในกระบวนการต่าง ๆ จะมีการเสนอตัวเลือกดังกล่าวไว้ให้คุณในตอนท้ายของเอกสาร

แก้ไขแบบฟอร์มได้อย่างไร

คุณกรอกแบบสอบถามสำหรับป้อนข้อมูลแล้วจะเห็นได้ว่าระบบของเราจะค่อย ๆ สร้างเอกสารขึ้นเองโดยอัตโนมัติตามคำตอบที่คุณกรอกเข้าไป

ในตอนสุดท้าย คุณจะได้รับเอกสารในรูปแบบ Word และ PDF คุณสามารถแก้ไขและนำเอกสารไปใช้อีกได้