สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์

สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์คืออะไร

สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ คือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ (เช่น อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน พื้นที่ร้านค้า พื้นที่สำนักงานต่างๆ) ที่มีจุดประสงค์เพื่อนำอสังหาริมทรัพย์ที่เช่านั้นไปใช้เพื่อการประกอบธุรกิจหรือนำไปประกอบการค้า (Commercial) เช่น

• การใช้อาคารหรือพื้นที่เป็นสำนักงาน (Office)
• การใช้อาคารหรือพื้นที่เพื่อการขายสินค้า
• สถานที่ให้บริการ
• ร้านอาหาร
• พื้นที่แสดงสินค้า
• พื้นที่เก็บของ/คลังสินค้า
  
  

สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์มีกี่ประเภทและมีลักษณะใดบ้าง

สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง หรือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ อาจแบ่งได้ตามวัตถุประสงค์ของการเช่าได้ ดังต่อไปนี้

• การเช่าสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบการค้า/เชิงพาณิชย์ (Commercial) (เช่น สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ สัญญาเช่าสำนักงานสำเร็จรูป/Serviced Office) ซึ่งถูกร่างขึ้นสำหรับการเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบการค้า/เชิงพาณิชย์ เช่น ประกอบกิจการร้านค้า ประกอบธุรกิจ ใช้เป็นอาคารหรือพื้นที่เป็นสำนักงาน (Office) ร้านอาหาร พื้นที่แสดงสินค้า หรือพื้นที่เก็บของ/คลังสินค้า
• การเช่าสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย (เช่น สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย) ซึ่งถูกร่างขึ้นสำหรับการเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย
• การเช่าสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษตร (เช่น สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร) ซึ่งถูกร่างขึ้นสำหรับการเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์เชิงเกษตรกรรม เช่น การทำนา การทำไร่ การทำสวน การเลี้ยงสัตว์ การทำการเกษตรรูปแบบอื่นๆ

ผู้ใช้งานสามารถศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ คู่มือทางกฎหมาย: สัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์และสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัย มีข้อแตกต่างกันอย่างไร

จำเป็นต้องทำสัญญาเช่า หรือไม่

จำเป็น เนื่องจากในการทำสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายกำหนดให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อฝ่ายที่มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามสัญญา (เช่น ผู้ให้เช่าและผู้เช่า) จึงจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ในกรณีที่มีข้อพิพาทเกี่ยวกับการเช่าสิ่งปลูกสร้างขึ้นในอนาคต

ไม่ควรระบุ/กำหนดข้อมูลลักษณะใดลงในสัญญาเช่า

ผู้ให้เช่าและผู้เช่าไม่ควรกำหนดระยะเวลาการเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์เกินคราวละ 30 ปี เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้เช่ากันได้ไม่เกินคราวละ 30 ปี

จำเป็นจะต้องดำเนินการอย่างไรก่อนทำสัญญาเช่า

คู่สัญญาไม่จำเป็นจะต้องดำเนินการใดๆ ก่อนตามกฎหมายในการจัดทำสัญญาเช่า

อย่างไรก็ดี ก่อนการจัดทำสัญญาเช่า คู่สัญญาอาจมีข้อพิจารณา ดังต่อไปนี้

• ผู้เช่าควรตรวจสอบให้มั่นใจว่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ที่จะเช่า ไม่มีภาระผูกพันอื่นในทรัพย์สินที่เช่าที่อาจรบกวนการใช้ประโยชน์สิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ของผู้เช่า หรืออาจทำให้ผู้เช่าไม่สามารถใช้ประโยชน์ในสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ได้ตามความต้องการ (เช่น ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน ภาระเหนือพื้นดิน) โดยผู้เช่าสามารถตรวจสอบข้อมูลดังกล่าวได้จากเอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์/เอกสารทางทะเบียนที่กรมที่ดินออกให้ (เช่น โฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด)
• ผู้เช่าควรตรวจสอบให้มั่นใจว่าผู้ให้เช่าเป็นผู้มีสิทธินำสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ออกให้เช่าได้โดยชอบด้วยกฎหมาย เช่น

(1) ผู้ให้เช่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างที่เช่าโดยตรง โดยผู้เช่าสามารถตรวจสอบข้อมูลดังกล่าวได้จากเอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์/เอกสารทางทะเบียนที่กรมที่ดินออกให้ (เช่น โฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด)

(2) ผู้ให้เช่านำสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์มาให้เช่าช่วงต่ออีกที โดยผู้เช่าสามารถตรวจสอบข้อมูลดังกล่าวได้จากเอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์/เอกสารทางทะเบียนที่กรมที่ดินออกให้ (เช่น โฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด) และเอกสารเกี่ยวกับการเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ลำดับก่อนหน้า (เช่น สัญญาเช่าระหว่างเจ้าของกรรมสิทธิ์/ผู้ให้เช่าและผู้เช่าคนก่อนหน้า หนังสือยินยอมให้เช่าช่วง)

สัญญาเช่าเกี่ยวข้องกับใครบ้าง

บุคคลที่เกี่ยวข้องกับการจัดทำสัญญาเช่า ได้แก่

• ผู้ให้เช่า (เช่น ผู้ที่นำสิ่งปลูกสร้างนั้นออกให้เช่าและเรียกเก็บค่าเช่า) ตัวแทนผู้มีอำนาจของผู้ให้เช่า (เช่น กรรมการ หุ้นส่วนผู้จัดการ) หรือตัวแทนที่ผู้ให้เช่ามอบหมายให้รับผิดชอบเกี่ยวกับการบริหารจัดการสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ (เช่น ผู้จัดการ/ผู้อำนวยการฝ่ายอาคาร) ซึ่งเป็นผู้ลงนามในสัญญาเช่าและผูกพันคู่สัญญาในฐานะผู้ให้เช่า
• ผู้เช่า (เช่น ผู้ที่มีสิทธิได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในสิ่งปลูกสร้างที่เช่านั้นและจ่ายค่าเช่าให้ผู้ให้เช่า) ตัวแทนผู้มีอำนาจของผู้เช่า (เช่น กรรมการ หุ้นส่วนผู้จัดการ) หรือตัวแทนที่ผู้เช่ามอบหมายให้รับผิดชอบเกี่ยวกับการเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ (เช่น ผู้จัดการ/ผู้อำนวยการฝ่ายอาคาร) ซึ่งเป็นผู้ลงนามในสัญญาเช่าและผูกพันคู่สัญญาในฐานะผู้เช่า
  
  

ควรกำหนดระยะเวลาของสัญญาเช่า อย่างไร

ผู้ให้เช่าและผู้เช่าไม่ควรกำหนดระยะเวลาการเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์เกิน 30 ปี เนื่องจากตามกฎหมายกำหนดให้สามารถเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์กันได้ไม่เกินคราวละ 30 ปี

จะต้องทำอย่างไรต่อหลังจากที่ลงนามในสัญญาเช่าแล้ว

คู่สัญญาควรจัดทำสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์เป็นลายลักษณ์อักษร และให้คู่สัญญาหรือตัวแทนผู้มีอำนาจของคู่สัญญา รวมถึงพยานด้วย (ถ้ามี) ลงนามในสัญญาเช่าดังกล่าวให้เรียบร้อย

เมื่อจัดทำและลงนามในสัญญาเช่าเรียบร้อยแล้ว คู่สัญญาอาจพิจารณาดำเนินการ ดังต่อไปนี้

• โดยคู่สัญญาอาจจัดทำคู่ฉบับของสัญญาเช่าอย่างน้อย 2 ฉบับ เพื่อให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายเก็บไว้ใช้อ้างอิงเป็นหลักฐานได้ฝ่ายละอย่างน้อย 1 ฉบับ
• คู่สัญญาแต่ละฝ่ายควรขอเอกสารแสดงตัวตนของคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งที่ลงนามรับรองสำเนาถูกต้องมาเก็บไว้ประกอบสัญญาเช่าฉบับที่ตนเองถือไว้ด้วย เช่น บัตรประจำตัวประชาชน หนังสือเดินทาง หนังสือรับรองและบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มีอำนาจกระทำการแทนนิติบุคคล (กรณีนิติบุคคล) รวมถึง หนังสือมอบอำนาจ ในกรณีที่มีการมอบอำนาจ
• คู่สัญญาอาจพิจารณาแนบเอกสารที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่า
• คู่สัญญานำสัญญาที่ลงนามเรียบร้อยแล้วไปชำระอากรแสตมป์ตามอัตรา ระยะเวลา และเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
• ในกรณีที่คู่สัญญาตกลงกำหนดระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 3 ปี คู่สัญญาจะต้องไปจดทะเบียนการเช่ากับสำนักงานที่ดินตามที่กฎหมายกำหนด
• ในกรณีที่คู่สัญญายังไม่ได้ส่งมอบ-รับมอบสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ที่เช่าในขณะที่ทำสัญญาเช่า คู่สัญญาควรจัดทำบันทึกการรับมอบในวันที่รับมอบสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ด้วย (เช่น บันทึกการตรวจรับสภาพสิ่งปลูกสร้างที่เช่า)
  
  

จะต้องแนบหลักฐานหรือเอกสารประกอบสัญญาเช่าด้วย หรือไม่

คู่สัญญาอาจพิจารณาแนบเอกสารที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่า เพื่อความชัดเจนและความเข้าใจที่ถูกต้องตรงกันระหว่างคู่สัญญา เช่น

• เอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์/เอกสารทางทะเบียนที่กรมที่ดินออกให้ (เช่น โฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด)
• รายการทรัพย์สิน/ภาพถ่ายทรัพย์สินที่เช่า (เช่น รูปภาพของอสังหาริมทรัพย์ แบบโครงสร้างอาคาร รายการเครื่องใช้ไฟฟ้า ระบบปรับอากาศ เครื่องครัว เฟอร์นิเจอร์)
• ในกรณีการเช่าช่วง เอกสารเกี่ยวกับการเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ลำดับก่อนหน้า (เช่น สัญญาเช่าระหว่างเจ้าของกรรมสิทธิ์/ผู้ให้เช่าและผู้เช่าคนก่อนหน้า หนังสือยินยอมให้เช่าช่วง)

ในกรณีที่มีการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินอื่นที่ไม่รวมอยู่ในค่าเช่า (เช่น เฟอร์นิเจอร์ ระบบไฟฟ้า ระบบน้ำประปา สถานที่จอดรถ หรือบริการต่างๆ) คู่สัญญาสามารถกำหนดอัตราค่าบริการต่างๆ นั้นไว้ในสัญญาเช่าด้วยก็ได้ หรือคู่สัญญาอาจพิจารณาทำสัญญาบริการเพื่อรองรับค่าบริการและรายละเอียดขอบเขตบริการดังกล่าวแยกเป็นสัญญาอีกฉบับหนึ่งก็ได้

สัญญาเช่าจำเป็นจะต้องจดทะเบียนกับหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง หรือไม่

คู่สัญญาจะต้องไปจดทะเบียนการเช่ากับสำนักงานที่ดินตามที่กฎหมายกำหนด ในกรณีที่คู่สัญญาตกลงกำหนดระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 3 ปี

สัญญาเช่าจำเป็นจะต้องมีพยานลงนามด้วย หรือไม่

ไม่จำเป็น กฎหมายไม่ได้กำหนดให้สัญญาเช่าจำเป็นจะต้องมีพยานลงนามด้วย

อย่างไรก็ดี คู่สัญญาอาจพิจารณาจัดให้มีพยานลงนามในสัญญาเช่าตามที่เห็นสมควรด้วยก็ได้ ในกรณีเช่นนี้ พยานควรเป็นบุคคลผู้มีความสามารถในการทำนิติกรรมอย่างสมบูรณ์ (เช่น ผู้บรรลุนิติภาวะ อายุครบ 20 ปีบริบูรณ์ ไม่เป็นบุคคลวิกลจริตหรือบุคคลซึ่งศาลสั่งให้เป็นผู้เสมือนไร้ความสามารถ ไม่เป็นผู้ทุพพลภาพ) และไม่ใช่บุคคลที่มีหน้าที่/ภาระผูกพันตามสัญญาเช่า (เช่น คู่สัญญา)

มีค่าใช้จ่ายใดบ้างที่เกี่ยวข้องในการจัดทำสัญญาเช่า

คู่สัญญาอาจมีค่าใช้จ่ายที่ต้องพิจารณาจัดเตรียมในการจัดทำสัญญาเช่า ดังต่อไปนี้

• อากรแสตมป์ คู่สัญญามีหน้าที่นำสัญญาที่ลงนามเรียบร้อยแล้วไปชำระอากรแสตมป์ตามอัตรา ระยะเวลา และเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยทั่วไปเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์มีหน้าที่ต้องชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อย่างไรก็ดี คู่สัญญาสามารถตกลงกันในสัญญากำหนดหน้าที่ให้แตกต่างไปได้
• ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีที่คู่สัญญาตกลงกำหนดระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 3 ปี คู่สัญญาจะต้องไปจดทะเบียนการเช่ากับสำนักงานที่ดินซึ่งคู่สัญญาอาจมีค่าใช้จ่ายที่ต้องพิจารณาจัดเตรียมในการจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน)
  
  

ผู้ให้เช่าจำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า หรือไม่

ไม่จำเป็น ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า โดย ผู้ให้เช่าอาจเป็นผู้มีสิทธินำสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ออกให้เช่าได้โดยชอบด้วยกฎหมาย เช่น

• ผู้ให้เช่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างที่เช่าโดยตรง โดยผู้เช่าสามารถตรวจสอบข้อมูลดังกล่าวได้จากเอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์/เอกสารทางทะเบียนที่กรมที่ดินออกให้ (เช่น โฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด)
• ผู้ให้เช่านำสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์มาให้เช่าช่วงต่ออีกที โดยผู้เช่าสามารถตรวจสอบข้อมูลดังกล่าวได้จากเอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์/เอกสารทางทะเบียนที่กรมที่ดินออกให้ (เช่น โฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด) และเอกสารเกี่ยวกับการเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ลำดับก่อนหน้า (เช่น สัญญาเช่าระหว่างเจ้าของกรรมสิทธิ์/ผู้ให้เช่าและผู้เช่าคนก่อนหน้า หนังสือยินยอมให้เช่าช่วง)
• ผู้ให้เช่าเป็นผู้ที่มีสิทธิตามสัญญาหรือตามกฎหมายอื่นที่สามารถนำสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ออกให้เช่าได้ (เช่น สัญญาโอนสิทธิการบริหารจัดการทรัพย์สิน ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ ผู้จัดการมรดก)
  
  

คู่สัญญาจำเป็นต้องทำประกันภัยสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ที่เช่า หรือไม่

ไม่จำเป็น การทำประกันภัยสิ่งปลูกสร้างที่เช่าเป็นเพียงทางเลือกหนึ่งและขึ้นอยู่กับความตกลงร่วมกันระหว่างคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย

โดยที่ การทำกรมธรรม์ประกันภัยสิ่งปลูกสร้างที่เช่าเป็นทางเลือกหนึ่งสำหรับคู่สัญญาในการบริหารจัดการความเสี่ยงต่อความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นกับสิ่งปลูกสร้าง อาคาร ทรัพย์สินของผู้ให้เช่าและ/หรือต่อชีวิต/ร่างกายที่อาจได้รับความเสียหายจากสิ่งปลูกสร้างของผู้เช่า (เช่น อัคคีภัย โจรกรรม อุบัติเหตุ) ซึ่งผู้เอาประกันและ/หรือผู้รับผลประโยชน์ย่อมมีสิทธิได้รับความคุ้มครองเมื่อเกิดอุบัติภัยนั้น (เช่น ได้รับเงินสินไหมทดแทน)

ต้องระบุข้อมูลสำคัญใดบ้างลงในสัญญาเช่า

คู่สัญญาควรระบุรายละเอียดและข้อความสำคัญในสัญญาเช่า ดังต่อไปนี้

• คู่สัญญา เช่น ชื่อ ที่อยู่ เพื่อการอ้างอิงที่ถูกต้อง
• สิ่งปลูกสร้างที่เช่า เช่น ประเภท ลักษณะ สถานที่ตั้ง ขนาดพื้นที่ และสภาพของอสังหาริมทรัพย์
• ระยะเวลาการเช่า เช่น วันที่เริ่มต้นและสิ้นสุดการเช่า การจดทะเบียนการเช่า (ถ้ามี) รวมถึง การต่อสัญญาเช่าโดยมิพักต้องบอกกล่าว และคำมั่นจะให้เช่าต่อ (ถ้ามี)
• ค่าตอบแทน เช่น อัตราค่าเช่า รูปแบบ วิธีการ และกำหนดการชำระค่าเช่า รวมถึง เงินค่าสิทธิการเช่า/เงินกินเปล่า (ถ้ามี)
• ข้อตกลงอื่นๆ เช่น หลักประกันการเช่า การประกันภัยสิ่งปลูกสร้าง การแก้ไขดัดแปลงสิ่งปลูกสร้างที่เช่า การนำสิ่งปลูกสร้างออกให้เช่าช่วง หน้าที่การบำรุงรักษาสิ่งปลูกสร้างในกรณีต่างๆ
  
  

กฎหมายใดบ้างที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการจัดทำสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์มี ดังต่อไปนี้

• กฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
• อากรแสตมป์ ประมวลรัษฎากร
  
  

ความช่วยเหลือจากทนายความ

คุณสามารถเลือกที่จะปรึกษาทนายความได้ในกรณีที่คุณต้องการความช่วยเหลือ

ทนายความสามารถช่วยคุณได้โดยทำการตอบคำถามของคุณหรือให้ความช่วยเหลือในกระบวนการต่าง ๆ จะมีการเสนอตัวเลือกดังกล่าวไว้ให้คุณในตอนท้ายของเอกสาร

แก้ไขแบบฟอร์มได้อย่างไร

คุณกรอกแบบสอบถามสำหรับป้อนข้อมูลแล้วจะเห็นได้ว่าระบบของเราจะค่อย ๆ สร้างเอกสารขึ้นเองโดยอัตโนมัติตามคำตอบที่คุณกรอกเข้าไป

ในตอนสุดท้าย คุณจะได้รับเอกสารในรูปแบบ Word และ PDF คุณสามารถแก้ไขและนำเอกสารไปใช้อีกได้