กลับไปด้านบน
สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ กรอกแบบฟอร์ม

สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์

ปรับปรุงล่าสุด
ปรับปรุงล่าสุด 07/01/2562
รูปแบบ
รูปแบบ Word และ PDF
ขนาด
ขนาด 18 ถึง 28 หน้า
กรอกแบบฟอร์ม

ข้อมูลเกี่ยวกับแบบฟอร์ม

ปรับปรุงล่าสุด 07/01/2562

ขนาด 18 ถึง 28 หน้า

รูปแบบที่มีให้ Word และ PDF

กรอกแบบฟอร์ม

ต้องทำยังไงบ้าง

1. เลือกแบบฟอร์มนี้

เริ่มต้นโดยการคลิกที่ "กรอกแบบฟอร์ม"

1 / เลือกแบบฟอร์มนี้

2. กรอกเอกสาร

ตอบคำถามบางข้อแล้วเอกสารของคุณก็จะถูกสร้างขึ้นเองโดยอัตโนมัติ

2 / กรอกเอกสาร

3. บันทึก - พิมพ์

เอกสารของคุณพร้อมแล้ว คุณจะได้รับเอกสารดังกล่าวในรูปแบบ Word และ PDF ซึ่งคุณสามารถทำการแก้ไขได้

3 / บันทึก - พิมพ์

สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์

สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ คือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน พื้นที่ร้านค้า พื้นที่สำนักงานต่างๆ ที่มีจุดประสงค์เพื่อนำอสังหาริมทรัพย์ที่เช่านั้นมาใช้เพื่อการประกอบธุรกิจหรือนำมาประกอบการค้า (Commercial) เช่น การใช้อาคารหรือพื้นที่เป็นสำนักงาน (Office) การใช้อาคารหรือพื้นที่เพื่อการขายสินค้า สถานที่ให้บริการต่างๆ ร้านอาหาร พื้นที่แสดงสินค้า หรือพื้นที่เก็บของ เป็นต้น

โดยสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ นั้นจะมีคู่สัญญาสองฝ่ายคือ ผู้ให้เช่า คือผู้ที่นำอสังหาริมทรัพย์นั้นออกให้เช่า โดยอาจเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ที่ให้เช่านั้นเอง หรืออาจไม่ใช้เจ้าของกรรมสิทธิ์แต่เป็นผู้ที่มีสิทธิตามสัญญาหรือตามกฎหมายนำอสังหาริมทรัพย์นั้นออกให้เช่าได้ เป็นคู่สัญญาฝ่ายหนึ่ง และผู้เช่าอีกฝ่ายหนึ่ง ซึ่งเป็นผู้ที่จะมีสิทธิในการใด้ใช้ประโยชน์ในอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ที่เช่าดังกล่าวภายในระยะเวลาการเช่าที่กำหนดในสัญญา โดยผู้เช่าตกลงจะชำระค่าเช่าเพื่อเป็นการตอบแทนการใช้ประโยชน์นั้น

 

การนำไปใช้

ในการจัดทำสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ คู่สัญญาควรจะ

  • ระบุสิ่งบ่งชื้ให้ชัดเจนของอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ที่เช่ามีขอบเขตเท่าใด รวมสิ่งใดบ้าง และไม่รวมสิ่งใด เช่น อาคารใด ขนาดเท่าใด อยู่บนโฉนดที่ดินเลขที่เท่าไหร่ บ้านเลขที่เท่าไหร่ อยู่ห้องเลขที่ และชั้นที่เท่าใดบ้าง รวมส่วนควบ ทรัพย์สินที่ติดอยู่ในสิ่งปลูกสร้างต่างๆ ด้วยหรือไม่
  • ตกลงกันให้ชัดเจนว่า ก่อน ตลอด และหลังระยะเวลาการเช่า ผู้เช่ามีหน้าที่จะต้องชำระค่าอะไรบ้าง เช่น ค่าเช่า เงินค่าสิทธิการเช่า เงินกินเปล่า เงินประกันการเช่า เงินประกันความเสียหาย ค่าส่วนกลาง ค่ารายปี ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ค่าบริการต่างๆ โดยกำหนดวิธีและระยะเวลาการชำระให้ชัดเจน เช่น ชำระเป็นรายวัน รายเดือน หรือรายปี เงินส่วนใดมีสิทธิจะได้คืน หรือไม่ได้คืน และด้วยเงื่อนไขใดบ้าง เพื่อผู้เช่าจะได้ทราบถึงค่าใช้จ่าย ต้นทุนทั้งหมดที่จะเกิดขึ้นจากการเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์นี้ อีกทั้งยังเป็นการช่วยให้ผู้เช่าสามารถวางแผนและบริหารจัดการเงิน และสามารถชำระค่าเช่า หรือเงินค่าอื่นๆ ถ้ามี ได้ตามกำหนดสัญญาอีกด้วย
  • นอกจากจะตกลง กำหนดรายละเอียดของ ตัวผู้เช่า ระยะเวลาการเช่า และค่าเช่าซึ่งถือเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่าแล้ว คู่สัญญายังสามารถกำหนดรายละเอียดเงื่อนไขอื่นๆ เกี่ยวกับการเช่าได้อีกด้วย เช่น คำมั่นจะให้ใช้เช่าต่อเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า การต่อระยะเวลาการเช่าอัตโนมัติ หลักประกันการเช่า เงินกินเปล่า ค่าบริการส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษาระบบสาธารณูปโภคพื้นฐาน สิทธิของผู้เช่าในการนำสิ่งปลูกสร้างออกให้เช่าช่วง หน้าที่การทำประกันภัยเพื่อคุ้มครองในสิ่งอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า หน้าที่การบำรุงรักษาทรัพย์สินที่เช่า เงื่อนไขการแก้ไขดัดแปลงสิ่งปลูกสร้างที่เช่า การใช้สถานที่เช่า สิทธิการใช้ที่จอดรถ ระบบรักษาความปลอดภัย ภาระภาษีเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น เช่น ภาษีโรงเรือน อากรแสตมป์ หรือ หน้าที่การปฏิบัติตามกฎ ระเบียบเกี่ยวกับการใช้อสังหาริมทรัพย์ที่เช่า เช่น ข้อกำหนดการใช้สาธารณูปโภคส่วนกลาง รวมถึง ความรับผิดของผู้เช่ากรณีทรัพย์สินหรือสถานที่เช่านั้นสูญหาย หรือเสียหาย เป็นต้น
  • จัดทำสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์เป็นลายลักษณ์อักษรและลงลายมือชื่อของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย เนื่องจากตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อฝ่ายที่มีหน้าที่ต้องปฎิบัติตามสัญญา จึงจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ ดังนี้ ในการเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ หากมีสัญญาที่ลงนามโดยผู้ให้เช่าและผู้เช่าแล้ว คู่สัญญาย่อมมั่นใจใจว่า สิทธิ ภาระ และหน้าที่ของคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายสามารถนำไปฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ หากมีข้อพิพาทเกี่ยวกับการเช่าสิ่งปลูกสร้างอันในอนาคต โดยคู่สัญญาจัดทำอาจทำสัญญาเป็นสองฉบับหรือมากกว่า เพื่อให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายและผู้เกี่ยวข้องยึดถือไว้อ้างอิงได้ และใช้เพื่อเป็นหลักฐานแห่งการเช่าด้วย
  • ทั้งนี้ ในการการทำสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ นอกจากจะให้คู่สัญญาลงนามในสัญญาให้ครบถ้วน ซึ่งในกรณีคู่สัญญาเป็นนิติบุคคลผู้ที่ลงนามจะต้องเป็นผู้ที่มีอำนาจลงนาม และการลงนามต้องลงนามตามเงื่อนไขที่จดทะเบียนนิติบุคคลเอาไว้จึงจะผูกพันนิติบุคคลนั้นๆ โดยสามารถตรวจสอบผู้มีอำนาจลงนามและเงื่อนไขการลงนามของนิติบุคคลได้จากหนังสือรับรองที่กรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ออกให้ เช่น กรรมการบริษัทสองคนลงนามร่วมกันและประทับตรา คู่สัญญาแต่ละฝ่ายควรจะขอเอกสารแสดงตัวตนของอีกฝ่ายหนึ่งที่เจ้าของเอกสารลงนามรับรองสำเนาถูกต้องมาเก็บไว้ประกอบสัญญาฉบับที่ตนเองถือไว้ด้วย เพื่อสามารถอ้างอิงลายมือชื่อที่ลงไว้ในสัญญาว่าเป็นของบุคคลนั้นจริง เช่น สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนหรือสำเนาหนังสือเดินทางที่รับรองสำเนาถูกต้องของคู่สัญญาผู้นั้น สำหรับคู่สัญญาที่เป็นบุคคลธรรมดา และสำเนาหนังสือรับรองบริษัทและสำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มีอำนาจกระทำการแทนนิติบุคคลที่ลงชื่อในสัญญานี้ บุคคล เช่น กรรมการ หุ้นส่วนผู้จัดการ ผู้รับมอบอำนาจ ในกรณีที่คู่สัญญานั้นเป็นนิติบุคคลโดยเอกสารที่เป็นสำเนาและเป็นเอกสารของบุคคล ต้องให้บุคคลผู้เป็นเจ้าของเอกสารนั้นลงนามรับรองสำเนาด้วย ในกรณีที่เจ้าของเอกสารนั้นเป็นนิติบุคคล เช่น หนังสือรับรองบริษัท หรือสำเนาเอกสารอื่นใดที่เป็นของนิติบุคคล ผู้ลงนามและเงื่อนไขการลงนามรับรองสำเนาถูกต้องจะต้องเป็นไปตามผู้ลงนามและเงื่อนไขการลงนามที่ระบุไว้ในหนังสือรับรองด้วยเช่นกัน กล่าวคือ ผู้ลงนามและเงื่อนไขเหมือนกับการลงนามในสัญญา

 

ภาษีอากร

เจ้าของสิ่งปลูกสร้างที่นำสิ่งปลูกสร้างนั้นออกใช้ประโยชน์ เช่น นำมาประกอบกิจการเชิงพาณิชย์ หรือนำออกให้ผู้อื่นเช่า มีหน้าที่ต้องชำระภาษีโรงเรือน ซึ่งเป็นภาษีท้องถิ่น อย่างไรก็ดี คู่สัญญาอาจตกลงกันให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็นผู้รับผิดชอบ หรือร่วมกันรับผิดชอบตามสัดส่วนที่ตกลงกันก็ได้

อนึ่งสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์และคู่ฉบับ กฎหมายกำหนดให้ต้องชำระอากรแสตมป์ ตามอัตราและเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ฉนั้น หากได้มีการจัดทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ผู้ให้เช่า หรือผู้เช่าในกรณีที่มีการตกลงผลักภาระหน้าที่การชำระอากรแสตมป์ให้ผู้เช่า จักต้องติดอากรแสตมป์ หรือนำไปชำระค่าอากรแสตมป์เป็นตัวเงิน (ตีตรา) ให้ถูกต้องครบถ้วนตามจำนวนและภายในเวลาที่กรมสรรพากรกำหนด มิฉะนั้น หากมีการฟ้องร้องอันเกี่ยวกับสัญญานี้ ศาลจะไม่รับฟังสัญญาที่ไม่ได้ชำระอากรโดยสมบูรณ์เป็นพยานหลักฐาน อีกทั้ง ยังมีค่าปรับการไม่ชำระอากรแสตมป์ และอาจมีโทษทางอาญาอีกด้วย

 

ข้อควรพิจารณา

  • วัตถุประสงค์แห่งการเช่า โดยทั่วไปจะขึ้นอยู่กับผู้เช่าว่าต้องการจะนำสิ่งปลูกสร้างที่เช่าไปใช้ประโยชน์เพื่อการใดบ้าง เช่น ใช้เพื่อการประกอบธุรกิจ ใช้เป็นอาคารสำนักงาน ใช้เป็นคลังสินค้า สถานที่เก็บของ หรือใช้เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย โดยสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์นี้ ร่างขึ้นบนพื้นฐานของการเช่าที่มีวัตถุประสงค์ในการใช้สิ่งปลูกสร้างเพื่อวัตถุประสงค์เชิงพาณิชย์
  • ตัวผู้เช่า ถือเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า เนื่องจาก พฤติกรรม ประเภทและลักษณะการประกอบธุรกิจของผู้เช่า อุปนิสัย ความซื่อสัตย์ ความระมัดระวัง ความรอบคอบ พฤติกรรมการดูแลรักษาทรัพย์ และความมั่นคงทางการเงิน ของผู้เช่าอาจมีผลกระทบต่อผู้ให้เช่า ตัวอย่างเช่น ลักษณะการประกอบธุรกิจของผู้เช่าอาจก่อให้เกิดความเสียหายต่อทรัพย์สินที่เช่าหรือต่อผู้ให้เช่าได้ เช่น ผู้เช่าเช่าพื้นที่เพื่อประกอบกิจการร้านอาหารซึ่งต้องมีการปรุง/ประกอบอาหารภายในสถานที่เช่า ซึ่งอาจทำให้สถานที่เช่าและบริเวณรอบข้างมีกลิ่นรบกวนและสกปรก หรืออาจมีความเสี่ยงที่จะทำให้เกิดเพลิงไหม้ได้ง่ายกว่าการประกอบธุรกิจอื่น หรือในกรณีที่ผู้เช่ามีสถานะทางการเงินไม่มั่นคง อาจทำให้ผู้ให้เช่าถูกผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่าได้
  • ในกรณีที่ ผู้ให้เช่าให้คำมั่นแก่ผู้เช่าว่าเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเช่าแล้ว ผู้ให้เช่าตกลงจะให้ผู้เช่าเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ต่อไปอีก คำมั่นจะให้เช่าต่อดังกล่าวจะต้องระบุและกำหนดเงื่อนไขต่างๆ เอาไว้ให้ชัดเจนและแน่นอน เช่น ระยะเวลาการเช่า ค่าเช่าสำหรับการเช่าต่อตามคำมั่นนั้น รวมถึงเงื่อนไข และระยะเวลาการตอบรับคำมั่น
  • นอกจากนี้ ผู้เช่าต้องตรวจสอบให้มั่นใจว่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ที่เช่าตามสัญญานี้ ผู้ให้เช่าเป็นผู้มีสิทธินำออกให่เช่าโดยชอบด้วยกฎหมาย เช่น ผู้ให้เช่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ในอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ที่เช่านั้น โดยที่ไม่มีภาระผูกพันอื่นในทรัพย์สินที่เช่า โดยสามารถตรวจได้จากเอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินออกให้ เช่น โฉนดที่ดิน หรือ เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้าง หรือในกรณีที่ผู้ให้เช่านำอาคาร/พื้นที่พาณิชย์มาให้เช่าช่วงต่อ ผู้เช่าต้องแน่ใจว่าผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะนำอาคาร/พื้นที่พาณิชย์นั้นออกให้เช่าช่วงได้โดยชอบด้วยกฎหาย โดยอาจตรวจสอบได้จากสัญญาที่ผู้ให้เช่าทำกับเจ้าของสิ่งปลูกสร้างนั้น และเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่เจ้าของสิ่งปลูกสร้างนั้น โดยนอกจากผู้เช่าจะขอตรวจสอบเอกสารเหล่านี้จากผู้ให้เช่าก่อนเข้าทำสัญญาเช่านี้แล้ว ผู้เช่าอาจนำสำเนาเอกสารเหล่านี้มาประกอบเป็นเอกสารแนบท้ายสัญญาได้อีกด้วย
  • ในกรณีที่ทรัพย์สินอื่นๆ เช่น เฟอร์นิเจอร์ ระบบไฟฟ้า ระบบน้ำประปา สถานที่จอดรถ หรือบริการต่างๆ ไม่รวมอยู่ในค่าเช่า คู่สัญญาอาจทำสัญญาบริการ เพื่อรองรับค่าบริการและรายละเอียดขอบเขตบริการดังกล่าวแยกเป็นสัญญาอีกฉบับหนึ่งก็ได้
  • ระยะเวลาการเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ ซึ่งคู่สัญญาสามารถตกลงระยะเวลาการเช่าสั้นหรือยาวตามความต้องการของคู่สัญญา อย่างไรก็ดี กฎหมายเกี่ยวกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดให้ การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี กล่าวคือ หากมีการตกลงระยะเวลาการเช่ากันเกินกว่า 30 ปี ระยะเวลาการเช่าดังกล่าวจะถูกลดลงมาโดยผลของกฎหมาย ให้เหลือเพียง 30 ปี อย่างไรก็ดี หากการเช่าเป็นการเช่าเพื่อประกอบการพาณิชย์กรรมหรืออุตสาหกรรมตามเงื่อนไขที่กำหนดใน พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม และหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง คู่สัญญาอาจตกลงระยะเวลาการเช่าได้สูงถึง 50 ปี
  • การเช่าอสังหาริมทรัพย์มีทะเบียนที่มีระยะเวลาการเช่าเกินว่า 3 ปี กฎหมายดังกล่าวก็ได้กำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือตามแบบ และจดทะเบียนการเช่าต่อกรมที่ดินหรือหน่วยงานที่รับผิดชอบด้วยหากสิ่งปลูกสร้างที่เช่ากันนั้นเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีทะเบียน เช่น ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง เป็นต้น หากมีการตกลงระยะเวลาเช่าเกินกว่า 3 ปี แต่ไม่ได้ไปจดทะเบียน จะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ไม่เกินสาม 3 ปี เท่านั้น ซึ่งการจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์กับกรมที่ดิน จะมีค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมราชการซึ่งคู่สัญญาสามารถตกลงกันได้ว่าฝ่ายใดจะเป็นผู้รับผิดชอบทั้งสิ้น หรือร่วมกันชำระตามสัดส่วนก็ได้
  • ในวันรับมอบ กล่าวคือ วันที่ผู้เช่ามีสิทธิครอบครองอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ที่เช่า และเข้าใช้ประโยชน์ในอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ตามการเช่านี้ ผู้เช่าควรทำ บันทึกสภาพทรัพย์สินที่เช่า ณ วันรับมอบ โดยการบันทึกนี้ อาจทำรวมอยู่ในสัญญาได้ ในกรณีที่สัญญาเช่าได้มีการจัดทำในวัน หรือภายหลังจากวันรับมอบ โดยจะบันทึกสภาพทรัพย์สินที่เช่าว่า มีสถาพสมบูรณ์ดี หรือไม่ มีส่วนใด ชำรุดพบกพร่องอยู่ก่อนการครอบครองแล้วหรือไม่ พร้อมลงนามคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย โดยบันทึกสภาพทรัพย์สินที่เช่ามีความสำคัญมากในกรณีการเช่าสิ้นสุดลงและ ผู้ให้เช่ามีการเรียกเก็บค่าเสียหาย ค่าซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า

 

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

การเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ ถือเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ มีกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ดังต่อไปนี้

 

แก้ไขแบบฟอร์มได้อย่างไร

คุณกรอกแบบสอบถามสำหรับป้อนข้อมูลแล้วจะเห็นได้ว่าระบบของเราจะค่อย ๆ สร้างเอกสารขึ้นเองโดยอัตโนมัติตามคำตอบที่คุณกรอกเข้าไป

ในตอนสุดท้าย คุณจะได้รับเอกสารในรูปแบบ Word และ PDF คุณสามารถแก้ไขและนำเอกสารไปใช้อีกได้

กรอกแบบฟอร์ม