สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์

สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์คืออะไร

สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ คือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ (เช่น อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน พื้นที่ร้านค้า พื้นที่สำนักงานต่างๆ) ที่มีจุดประสงค์เพื่อนำอสังหาริมทรัพย์ที่เช่านั้นไปใช้เพื่อการประกอบธุรกิจหรือนำไปประกอบการค้า (Commercial) เช่น

• การใช้อาคารหรือพื้นที่เป็นสำนักงาน (Office)
• การใช้อาคารหรือพื้นที่เพื่อการขายสินค้า
• สถานที่ให้บริการ
• ร้านอาหาร
• พื้นที่แสดงสินค้า
• พื้นที่เก็บของ/คลังสินค้า

โดยสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์มีคู่สัญญา 2 ฝ่าย คือ ผู้ให้เช่า (เช่น ผู้ที่นำอสังหาริมทรัพย์นั้นออกให้เช่าและเรียกเก็บค่าเช่า) และผู้เช่า (เช่น ผู้ที่จะมีสิทธิใช้ประโยชน์ในอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ที่เช่าดังกล่าวภายในระยะเวลาการเช่าที่กำหนด) โดยผู้เช่ามีหน้าที่จะต้องชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าเพื่อตอบแทนการได้ใช้ประโยชน์นั้น

สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์มีกี่ประเภทและมีลักษณะใดบ้าง

สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง หรือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ อาจแบ่งได้ตามวัตถุประสงค์ของการเช่าได้ ดังต่อไปนี้

• การเช่าสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบการค้า/เชิงพาณิชย์ (Commercial) ซึ่งสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง หรือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นถูกร่างขึ้นบนพื้นฐานของการเช่าที่มีวัตถุประสงค์ในการใช้สิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบการค้า/เชิงพาณิชย์ เช่น ประกอบกิจการร้านค้า ประกอบธุรกิจ ใช้เป็นอาคารหรือพื้นที่เป็นสำนักงาน (Office) ร้านอาหาร พื้นที่แสดงสินค้า หรือพื้นที่เก็บของ/คลังสินค้า โดยที่ การเช่าสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อประกอบการค้า/เชิงพาณิชย์ เช่น สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ สัญญาเช่าสำนักงานสำเร็จรูป (Serviced Office)
• การเช่าสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย ซึ่งสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง หรือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นถูกร่างขึ้นบนพื้นฐานของการเช่าที่มีวัตถุประสงค์ในการใช้สิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยเป็นหลัก อย่างไรก็ดี ผู้ให้เช่าอาจตกลงยินยอมให้ผู้เช่าสามารถใช้สิ่งปลูกสร้างที่เช่าเพื่อวัตถุประสงค์อื่นด้วยก็ได้ ทั้งนี้ อาจต้องคำนึงถึงสภาพ ลักษณะ และข้อจำกัดทางกฎหมายของสิ่งปลูกสร้างนั้นด้วย โดยที่ การเช่าสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย เช่น สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย
• การเช่าสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษตร ซึ่งสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง หรือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นถูกร่างขึ้นบนพื้นฐานของการเช่าที่มีวัตถุประสงค์ในการใช้สิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์เชิงเกษตรกรรม เช่น การทำนา การทำไร่ การทำสวน การเลี้ยงสัตว์ การทำการเกษตรรูปแบบอื่นๆ โดยที่ การเช่าสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษตร เช่น สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร

สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์และสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ แตกต่างกัน อย่างไร

สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์และสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ต่างก็มีสาระสำคัญอยู่ที่การเช่าและใช้ประโยชน์ในสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์เช่นกัน โดยที่สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์และสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ที่แบ่งตามวัตถุประสงค์นั้นจะถูกร่างขึ้นบนพื้นฐานของการเช่าที่มีวัตถุประสงค์ในการใช้ประโยชน์สิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกันไป โดยมีข้อสัญญาที่สอดคล้องกับวัตถุประสงค์แห่งการเช่าสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นๆ โดยเฉพาะ เช่น การเช่าสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย เพื่อประกอบการค้า/เชิงพาณิชย์ (Commercial) เพื่อการเกษตร

ผู้ใช้งานสามารถศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ คู่มือทางกฎหมาย: สัญญาเช่าเพื่อการพาณิชย์และสัญญาเช่าเพื่อการอยู่อาศัย มีข้อแตกต่างกันอย่างไร

การใช้ประโยชน์ในอาคาร/พื้นที่สำนักงานในรูปแบบอื่นนอกจากสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์มีอะไรบ้าง แตกต่างกันอย่างไร

เอกสารสัญญาที่เกี่ยวข้องกับการใช้ประโยชน์ในอาคาร/พื้นที่สำนักงานในรูปแบบอื่นซึ่งมีความแตกต่างกันและในขณะเดียวกันก็มีความคล้ายคลึงกันกับสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ในบางส่วนซึ่งสัญญาแต่ละฉบับต่างก็มีลักษณะและความเหมาะสมในการนำไปใช้ตามวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกันไป ดังต่อไปนี้

• สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ คือ สัญญาที่ผู้เช่าเช่าอาคารหรือพื้นที่ระยะยาวเพื่อนำมาใช้เป็นสำนักงานส่วนเฉพาะของตน โดยทั่วไป ผู้ให้เช่ามักไม่ได้จัดให้มีบริการอุปกรณ์เครื่องใช้สำนักงาน การปรับปรุงตกแต่ง หรือการวางระบบใดๆ เอาไว้ให้ด้วย ซึ่งเหมาะสำหรับผู้ประกอบธุรกิจที่ต้องการเช่าอาคาร/พื้นที่เปล่ามาปรับปรุง/ตกแต่งให้เป็นสำนักงานด้วยตนเอง และใช้เป็นสำนักงานในระยะยาว เนื่องจากอาจต้องมีการลงทุนปรับปรุงตกแต่ง หรือการวางระบบใดๆ เพิ่มเติมให้เหมาะสมแก่การทำงานซึ่งมีอาจค่าใช้จ่ายจำนวนมาก
• สัญญาเช่าสำนักงานสำเร็จรูป (Serviced Office) คือ สัญญาที่ผู้เช่าเช่าพื้นที่สำนักงานพร้อมกับอุปกรณ์เครื่องใช้สำนักงานต่างๆ เพื่อใช้เป็นสำนักงานส่วนเฉพาะของตนแยกสัดส่วนชัดเจนตามขนาดพื้นที่ที่ตกลงเช่า รวมถึงบริการส่วนกลางต่างๆ ที่ผู้ให้เช่าจัดให้มีใช้ร่วมกันระหว่างผู้เช่าคนอื่น (เช่น ห้องประชุม ส่วนต้อนรับ พื้นที่จัดเตรียม/รับประทานอาหาร) ซึ่งเหมาะสำหรับผู้ประกอบธุรกิจที่ต้องการสำนักงานที่พร้อมเริ่มใช้งานได้ทันที โดยที่ไม่จำเป็นต้องลงทุนปรับปรุงตกแต่ง หรือการวางระบบใดๆ เพิ่มเติม
• สัญญาใช้บริการพื้นที่ทำงาน (Co-Working Space) คือ สัญญาที่ผู้ใช้บริการเข้ามาใช้ประโยชน์ (เช่น นั่งทำงาน) ภายในพื้นที่ทำงานร่วมกัน หรือ Co-Working Space ร่วมกับผู้ใช้บริการรายอื่นๆ รวมถึงบริการส่วนกลางต่างๆ ที่ผู้ให้บริการจัดให้มี (เช่น ห้องประชุม ส่วนต้อนรับ พื้นที่จัดเตรียม/รับประทานอาหาร อาหารและเครื่องดื่ม พื้นที่พักผ่อน) ซึ่งเหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการพื้นที่ทำงานที่มีสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมแก่การทำงาน เช่น พนักงานที่ทำงานจากบ้าน (Work from Home) ผู้ให้บริการอิสระ (Freelance) ผู้ประกอบการธุรกิจเกิดใหม่ (Start-up)/ผู้ประกอบการธุรกิจขนาดกลาง-เล็ก (SMEs) ซึ่งยังไม่ต้องการมีสำนักงานเป็นส่วนเฉพาะของตน
• สัญญาให้บริการสำนักงานเสมือน (Virtual Office) คือ สัญญาที่ผู้ใช้บริการมีสิทธิใช้ที่อยู่ของผู้ให้บริการแสดงออกเป็นที่ตั้งสำนักงานของตนได้ (เช่น รับ-ส่งเอกสารสำคัญ) หรือใช้จดทะเบียนธุรกิจต่างๆ ได้ (เช่น การจดทะเบียนบริษัท การจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม) โดยที่ผู้ใช้บริการอาจมี/ไม่มีการเข้ามาใช้ประโยชน์ในพื้นที่/สำนักงานจริงก็ได้ ซึ่งเหมาะสำหรับผู้ประกอบธุรกิจที่ต้องการใช้ที่อยู่ของสำนักงานเสมือนเพื่อแสดงเป็นที่ตั้งสำนักงานของตนและใช้ในการรับส่งเอกสารหรือจดทะเบียนธุรกิจ เช่น ผู้ประกอบธุรกิจให้บริการออนไลน์/ทางอินเตอร์เน็ตซึ่งไม่มีความจำเป็นต้องใช้พื้นที่ของสำนักงานในการประกอบธุรกิจ แต่ต้องการที่อยู่ของสำนักงานสำหรับประกอบการทำธุรกรรมสำคัญต่างๆ ของธุรกิจ รวมถึงเพิ่มความน่าเชื่อถือให้แก่ธุรกิจให้มีที่อยู่สำหรับติดต่อเป็นหลักแหล่งสำคัญ

ผู้ใช้งานสามารถศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ คู่มือทางกฎหมาย: ธุรกิจ/กิจการต่างๆ ควรเลือกใช้สัญญาเช่าสำนักงาน/พื้นที่ทำงานประเภทใด

จำเป็นต้องทำสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ หรือไม่

จำเป็น เนื่องจากในการทำสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายกำหนดให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อฝ่ายที่มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามสัญญา (เช่น ผู้ให้เช่าและผู้เช่า) จึงจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ในกรณีที่มีข้อพิพาทเกี่ยวกับการเช่าสิ่งปลูกสร้างขึ้นในอนาคต คู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่ายจึงควรจัดทำสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์เป็นลายลักษณ์อักษร และลงนามในสัญญาทั้ง 2 ฝ่าย

ต้องระบุข้อมูลสำคัญใดบ้างลงในสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์

คู่สัญญาควรระบุรายละเอียดและข้อความสำคัญในสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ ดังต่อไปนี้

• คู่สัญญา เช่น ชื่อ ที่อยู่ เพื่อการอ้างอิงที่ถูกต้อง
• สิ่งปลูกสร้างที่เช่า เช่น ประเภท ลักษณะ สถานที่ตั้ง ขนาดพื้นที่ และสภาพของอสังหาริมทรัพย์
• ระยะเวลาการเช่า เช่น วันที่เริ่มต้นและสิ้นสุดการเช่า การจดทะเบียนการเช่า (ถ้ามี) รวมถึง การต่อสัญญาเช่าโดยมิพักต้องบอกกล่าว และคำมั่นจะให้เช่าต่อ (ถ้ามี)
• ค่าตอบแทน เช่น อัตราค่าเช่า รูปแบบ วิธีการ และกำหนดการชำระค่าเช่า รวมถึง เงินค่าสิทธิการเช่า/เงินกินเปล่า (ถ้ามี)
• ข้อตกลงอื่นๆ เช่น หลักประกันการเช่า การประกันภัยสิ่งปลูกสร้าง การแก้ไขดัดแปลงสิ่งปลูกสร้างที่เช่า การนำสิ่งปลูกสร้างออกให้เช่าช่วง หน้าที่การบำรุงรักษาสิ่งปลูกสร้างในกรณีต่างๆ

ไม่ควรระบุ/กำหนดข้อมูลลักษณะใดลงในสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์

เนื่องจากในการทำสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย กำหนดให้ผู้ให้เช่าและผู้เช่าสามารถตกลงกำหนดระยะเวลาการเช่ากันได้ไม่เกินคราวละ 30 ปี หากมีการตกลงระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 30 ปี กฎหมายกำหนดให้ลดลงมาเหลือเพียง 30 ปี ผู้ให้เช่าและผู้เช่าจึงไม่ควรกำหนดระยะเวลาการเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์เกิน 30 ปีซึ่งอาจทำให้ระยะเวลาการเช่าส่วนที่เกิน 30 ปี ไม่สามารถใช้บังคับกันได้

จำเป็นจะต้องดำเนินการอย่างไรก่อนทำสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์

คู่สัญญาไม่จำเป็นจะต้องดำเนินการใดๆ ก่อนตามกฎหมายในการจัดทำสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์

อย่างไรก็ดี ก่อนการจัดทำสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ คู่สัญญาอาจมีข้อพิจารณา ดังต่อไปนี้

ผู้เช่าควรตรวจสอบให้มั่นใจว่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ที่จะเช่าตามสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ ไม่มีภาระผูกพันอื่นในทรัพย์สินที่เช่าที่อาจรบกวนการใช้ประโยชน์สิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ของผู้เช่า หรืออาจทำให้ผู้เช่าไม่สามารถใช้ประโยชน์ในสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ได้ตามความต้องการ (เช่น ภาระจำยอม สิทธิเก็บกิน ภาระเหนือพื้นดิน) โดยผู้เช่าสามารถตรวจสอบข้อมูลดังกล่าวได้จากเอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์/เอกสารทางทะเบียนที่กรมที่ดินออกให้ (เช่น โฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด)

ผู้เช่าควรตรวจสอบให้มั่นใจว่าผู้ให้เช่าเป็นผู้มีสิทธินำสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ออกให้เช่าได้โดยชอบด้วยกฎหมาย เช่น

• ผู้ให้เช่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างที่เช่าโดยตรง โดยผู้เช่าสามารถตรวจสอบข้อมูลดังกล่าวได้จากเอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์/เอกสารทางทะเบียนที่กรมที่ดินออกให้ (เช่น โฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด)
• ผู้ให้เช่านำสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์มาให้เช่าช่วงต่ออีกที โดยผู้เช่าสามารถตรวจสอบข้อมูลดังกล่าวได้จากเอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์/เอกสารทางทะเบียนที่กรมที่ดินออกให้ (เช่น โฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด) และเอกสารเกี่ยวกับการเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ลำดับก่อนหน้า (เช่น สัญญาเช่าระหว่างเจ้าของกรรมสิทธิ์/ผู้ให้เช่าและผู้เช่าคนก่อนหน้า หนังสือยินยอมให้เช่าช่วง)

สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์เกี่ยวข้องกับใครบ้าง

บุคคลที่เกี่ยวข้องกับการจัดทำสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ ได้แก่

• ผู้ให้เช่า (เช่น ผู้ที่นำสิ่งปลูกสร้างนั้นออกให้เช่าและเรียกเก็บค่าเช่า) ตัวแทนผู้มีอำนาจของผู้ให้เช่า (เช่น กรรมการ หุ้นส่วนผู้จัดการ) หรือตัวแทนที่ผู้ให้เช่ามอบหมายให้รับผิดชอบเกี่ยวกับการบริหารจัดการสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ (เช่น ผู้จัดการ/ผู้อำนวยการฝ่ายอาคาร) ซึ่งเป็นผู้ลงนามในสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์และผูกพันคู่สัญญาในฐานะผู้ให้เช่า
• ผู้เช่า (เช่น ผู้ที่มีสิทธิได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในสิ่งปลูกสร้างที่เช่านั้นและจ่ายค่าเช่าให้ผู้ให้เช่า) ตัวแทนผู้มีอำนาจของผู้เช่า (เช่น กรรมการ หุ้นส่วนผู้จัดการ) หรือตัวแทนที่ผู้เช่ามอบหมายให้รับผิดชอบเกี่ยวกับการเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ (เช่น ผู้จัดการ/ผู้อำนวยการฝ่ายอาคาร) ซึ่งเป็นผู้ลงนามในสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์และผูกพันคู่สัญญาในฐานะผู้เช่า

ควรกำหนดระยะเวลาของสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ อย่างไร

เนื่องจากในการทำสัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายกำหนดให้ผู้ให้เช่าและผู้เช่าสามารถตกลงกำหนดระยะเวลาการเช่ากันได้ไม่เกินคราวละ 30 ปี หากมีการตกลงระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 30 ปี กฎหมายกำหนดให้ลดลงมาเหลือเพียง 30 ปี ผู้ให้เช่าและผู้เช่าจึงไม่ควรกำหนดระยะเวลาการเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์เกิน 30 ปีซึ่งอาจทำให้ระยะเวลาการเช่าส่วนที่เกิน 30 ปี ไม่สามารถใช้บังคับกันได้

จะต้องทำอย่างไรต่อหลังจากที่ลงนามในสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์แล้ว

คู่สัญญาควรจัดทำสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์เป็นลายลักษณ์อักษร และให้คู่สัญญาหรือตัวแทนผู้มีอำนาจของคู่สัญญา รวมถึงพยานด้วย (ถ้ามี) ลงนามในสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ดังกล่าวให้เรียบร้อย โดยคู่สัญญาอาจจัดทำคู่ฉบับของสัญญาอย่างน้อย 2 ฉบับ เพื่อให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายเก็บไว้ใช้อ้างอิงเป็นหลักฐานได้ฝ่ายละอย่างน้อย 1 ฉบับ

คู่สัญญาแต่ละฝ่ายควรขอเอกสารแสดงตัวตนของคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งที่ลงนามรับรองสำเนาถูกต้องมาเก็บไว้ประกอบสัญญาฉบับที่ตนเองถือไว้ด้วย เช่น บัตรประจำตัวประชาชน หนังสือเดินทาง หนังสือรับรองและบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มีอำนาจกระทำการแทนนิติบุคคล (กรณีนิติบุคคล) รวมถึง หนังสือมอบอำนาจ ในกรณีที่มีการมอบอำนาจ

คู่สัญญาอาจพิจารณาแนบเอกสารที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ เช่น เอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์/เอกสารทางทะเบียนที่กรมที่ดินออกให้ (เช่น โฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด) รายการทรัพย์สิน/ภาพถ่ายทรัพย์สินที่เช่า (เช่น รูปภาพของอสังหาริมทรัพย์ แบบโครงสร้างอาคาร รายการเครื่องใช้ไฟฟ้า ระบบปรับอากาศ เครื่องครัว เฟอร์นิเจอร์) และเอกสารเกี่ยวกับการเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ลำดับก่อนหน้าในกรณีการเช่าช่วง (เช่น สัญญาเช่าระหว่างเจ้าของกรรมสิทธิ์/ผู้ให้เช่าและผู้เช่าคนก่อนหน้า หนังสือยินยอมให้เช่าช่วง)

คู่สัญญานำสัญญาที่ลงนามเรียบร้อยแล้วไปชำระอากรแสตมป์ตามอัตรา ระยะเวลา และเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด เนื่องจากสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์และคู่ฉบับเป็นสัญญาเช่าที่กฎหมายกำหนดให้ต้องชำระอากรแสตมป์

ในกรณีที่คู่สัญญาตกลงกำหนดระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 3 ปี คู่สัญญาจะต้องไปจดทะเบียนการเช่ากับสำนักงานที่ดินและทำสัญญาตามแบบที่กฎหมายกำหนดซึ่งคู่สัญญาอาจมีค่าใช้จ่ายที่ต้องพิจารณาจัดเตรียมในการจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน)

ในกรณีที่คู่สัญญายังไม่ได้ส่งมอบ-รับมอบสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ที่เช่าในขณะที่ทำสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ คู่สัญญาควรจัดทำบันทึกการรับมอบในวันที่รับมอบสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ด้วย (เช่น บันทึกการตรวจรับสภาพสิ่งปลูกสร้างที่เช่า) โดยบันทึกการตรวจรับสภาพสิ่งปลูกสร้างที่เช่ามีความสำคัญมากในกรณีที่การเช่าสิ้นสุดลงและผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าเสียหาย หรือค่าซ่อมแซมสิ่งปลูกสร้างและ/หรือทรัพย์สินที่เช่ากับผู้เช่า

จะต้องแนบหลักฐานหรือเอกสารประกอบสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ด้วย หรือไม่

คู่สัญญาอาจพิจารณาแนบเอกสารที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ เพื่อความชัดเจนและความเข้าใจที่ถูกต้องตรงกันระหว่างคู่สัญญา เช่น

• เอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์/เอกสารทางทะเบียนที่กรมที่ดินออกให้ (เช่น โฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด)
• รายการทรัพย์สิน/ภาพถ่ายทรัพย์สินที่เช่า (เช่น รูปภาพของอสังหาริมทรัพย์ แบบโครงสร้างอาคาร รายการเครื่องใช้ไฟฟ้า ระบบปรับอากาศ เครื่องครัว เฟอร์นิเจอร์)
• ในกรณีการเช่าช่วง เอกสารเกี่ยวกับการเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ลำดับก่อนหน้า (เช่น สัญญาเช่าระหว่างเจ้าของกรรมสิทธิ์/ผู้ให้เช่าและผู้เช่าคนก่อนหน้า หนังสือยินยอมให้เช่าช่วง)

ในกรณีที่มีการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินอื่นที่ไม่รวมอยู่ในค่าเช่า (เช่น เฟอร์นิเจอร์ ระบบไฟฟ้า ระบบน้ำประปา สถานที่จอดรถ หรือบริการต่างๆ) คู่สัญญาสามารถกำหนดอัตราค่าบริการต่างๆ นั้นไว้ในสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ด้วยก็ได้ หรือคู่สัญญาอาจพิจารณาทำสัญญาบริการเพื่อรองรับค่าบริการและรายละเอียดขอบเขตบริการดังกล่าวแยกเป็นสัญญาอีกฉบับหนึ่งก็ได้

สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์จำเป็นจะต้องจดทะเบียนกับหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง หรือไม่

ในกรณีที่คู่สัญญาตกลงกำหนดระยะเวลาการเช่าในสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์เกินกว่า 3 ปี คู่สัญญาจะต้องไปจดทะเบียนการเช่ากับสำนักงานที่ดินและทำสัญญาตามแบบที่กฎหมายกำหนดซึ่งคู่สัญญาอาจมีค่าใช้จ่ายที่ต้องพิจารณาจัดเตรียมในการจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน)

สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์จำเป็นจะต้องมีพยานลงนามด้วย หรือไม่

ไม่จำเป็น กฎหมายไม่ได้กำหนดให้สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์จำเป็นจะต้องมีพยานลงนามด้วย

อย่างไรก็ดี คู่สัญญาอาจพิจารณาจัดให้มีพยานลงนามในสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ตามที่เห็นสมควรด้วยก็ได้ ในกรณีเช่นนี้ พยานควรเป็นบุคคลผู้มีความสามารถในการทำนิติกรรมอย่างสมบูรณ์ (เช่น ผู้บรรลุนิติภาวะ อายุครบ 20 ปีบริบูรณ์ ไม่เป็นบุคคลวิกลจริตหรือบุคคลซึ่งศาลสั่งให้เป็นผู้เสมือนไร้ความสามารถ ไม่เป็นผู้ทุพพลภาพ) และไม่ใช่บุคคลที่มีหน้าที่/ภาระผูกพันตามสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ (เช่น คู่สัญญา)

มีค่าใช้จ่ายใดบ้างที่เกี่ยวข้องในการจัดทำสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์

คู่สัญญาอาจมีค่าใช้จ่ายที่ต้องพิจารณาจัดเตรียมในการจัดทำสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ ดังต่อไปนี้

• อากรแสตมป์ เนื่องจากสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์และคู่ฉบับเป็นสัญญาเช่าที่กฎหมายกำหนดให้ต้องชำระอากรแสตมป์ คู่สัญญาจึงมีหน้าที่นำสัญญาที่ลงนามเรียบร้อยแล้วไปชำระอากรแสตมป์ตามอัตรา ระยะเวลา และเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ในกรณีที่ไม่ชำระอากร ศาลจะไม่รับฟังสัญญาที่ไม่ได้ชำระอากรโดยสมบูรณ์เป็นพยานหลักฐาน อีกทั้ง ยังมีค่าปรับการไม่ชำระอากรแสตมป์ และอาจมีโทษทางอาญาอีกด้วย
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยทั่วไปเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์มีหน้าที่ต้องชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อย่างไรก็ดี คู่สัญญาสามารถตกลงกันในสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็นผู้รับผิดชอบหรือตกลงร่วมกันรับผิดชอบก็ได้
• ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีที่คู่สัญญาตกลงกำหนดระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 3 ปี คู่สัญญาจะต้องไปจดทะเบียนการเช่ากับสำนักงานที่ดินและทำสัญญาตามแบบที่กฎหมายกำหนดซึ่งคู่สัญญาอาจมีค่าใช้จ่ายที่ต้องพิจารณาจัดเตรียมในการจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน)

ผู้ให้เช่าจำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า หรือไม่

ไม่จำเป็น ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า โดย ผู้ให้เช่าอาจเป็นผู้มีสิทธินำสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ออกให้เช่าได้โดยชอบด้วยกฎหมาย เช่น

• ผู้ให้เช่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างที่เช่าโดยตรง โดยผู้เช่าสามารถตรวจสอบข้อมูลดังกล่าวได้จากเอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์/เอกสารทางทะเบียนที่กรมที่ดินออกให้ (เช่น โฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด)
• ผู้ให้เช่านำสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์มาให้เช่าช่วงต่ออีกที โดยผู้เช่าสามารถตรวจสอบข้อมูลดังกล่าวได้จากเอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์/เอกสารทางทะเบียนที่กรมที่ดินออกให้ (เช่น โฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด) และเอกสารเกี่ยวกับการเช่าสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ลำดับก่อนหน้า (เช่น สัญญาเช่าระหว่างเจ้าของกรรมสิทธิ์/ผู้ให้เช่าและผู้เช่าคนก่อนหน้า หนังสือยินยอมให้เช่าช่วง)
• ผู้ให้เช่าเป็นผู้ที่มีสิทธิตามสัญญาหรือตามกฎหมายอื่นที่สามารถนำสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ออกให้เช่าได้ (เช่น สัญญาโอนสิทธิการบริหารจัดการทรัพย์สิน ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ ผู้จัดการมรดก)

คู่สัญญาจำเป็นต้องทำประกันภัยสิ่งปลูกสร้าง/อสังหาริมทรัพย์ที่เช่า หรือไม่

ไม่จำเป็น การทำประกันภัยสิ่งปลูกสร้างที่เช่าเป็นเพียงทางเลือกหนึ่งและขึ้นอยู่กับความตกลงร่วมกันระหว่างคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย

โดยที่ การทำประกันภัยสิ่งปลูกสร้างที่เช่าเป็นทางเลือกหนึ่งสำหรับคู่สัญญาในการบริหารจัดการความเสี่ยงต่อความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นกับสิ่งปลูกสร้าง อาคาร ทรัพย์สินของผู้ให้เช่าและ/หรือต่อชีวิต/ร่างกายที่อาจได้รับความเสียหายจากสิ่งปลูกสร้างของผู้เช่า (เช่น การเกิดอัคคีภัย โจรกรรม อุบัติเหตุ) โดยการจัดทำประกันภัยกับบริษัทประกันภัยต่างๆ เพื่อได้รับความคุ้มครองตามเงื่อนไข ขอบเขต และวงเงินที่คู่สัญญาเห็นสมควร และเมื่อเกิดอุบัติภัยตามเงื่อนไขของความคุ้มครองของกรมธรรม์ประกันภัยนั้น ผู้เอาประกันและ/หรือผู้รับผลประโยชน์ในกรมธรรม์ประกันภัยย่อมมีสิทธิได้รับความคุ้มครองตามเงื่อนไขในกรมธรรม์ประกันภัยนั้น (เช่น ได้รับเงินสินไหมทดแทน) อย่างไรก็ดี การทำประกันภัยอาจมีค่าใช้จ่ายที่ต้องพิจารณา (เช่น ค่าเบี้ยประกัน)

กฎหมายใดบ้างที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการจัดทำสัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์มี ดังต่อไปนี้

• กฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
• อากรแสตมป์ ประมวลรัษฎากร
• พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม และหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง (เฉพาะในกรณีที่เป็นการเช่าตามเงื่อนไขและหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในกฎหมายดังกล่าว)

ความช่วยเหลือจากทนายความ

คุณสามารถเลือกที่จะปรึกษาทนายความได้ในกรณีที่คุณต้องการความช่วยเหลือ

ทนายความสามารถช่วยคุณได้โดยทำการตอบคำถามของคุณหรือให้ความช่วยเหลือในกระบวนการต่าง ๆ จะมีการเสนอตัวเลือกดังกล่าวไว้ให้คุณในตอนท้ายของเอกสาร

แก้ไขแบบฟอร์มได้อย่างไร

คุณกรอกแบบสอบถามสำหรับป้อนข้อมูลแล้วจะเห็นได้ว่าระบบของเราจะค่อย ๆ สร้างเอกสารขึ้นเองโดยอัตโนมัติตามคำตอบที่คุณกรอกเข้าไป

ในตอนสุดท้าย คุณจะได้รับเอกสารในรูปแบบ Word และ PDF คุณสามารถแก้ไขและนำเอกสารไปใช้อีกได้