สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์

สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์หรือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ สัญญาซึ่งมีคู่สัญญา 2 ฝ่าย ได้แก่ ผู้จะขาย (เช่น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ผู้พัฒนาโครงการหมู่บ้านจัดสรร/อาคารชุด) ฝ่ายหนึ่ง และผู้จะซื้อ (เช่น ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์) อีกฝ่ายหนึ่ง โดยที่ ผู้จะขายตกลงจะโอนกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้จะซื้อตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่กำหนดในสัญญาฉบับนี้ และผู้จะซื้อตกลงจะชำระราคาค่าอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้จะขายตามระยะเวลาและเงื่อนไขที่กำหนด

โดย อสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขายนั้น อาจเป็นอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ดังต่อไปนี้

• ห้องชุด เช่น คอนโดมิเนียม
• ที่ดิน เช่น ที่ดินว่างเปล่า
• สิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้าน อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน คลังสินค้า โรงงาน
• ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้าน/อาคารพร้อมที่ดิน

ในกรณีที่คู่สัญญาต้องการจะเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ (เช่น ผู้เช่าซื้อเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาและค่าเช่าที่กำหนดจากผู้ให้เช่าซื้อ เมื่อเช่าครบกำหนดระยะเวลาที่ตกลงกันอสังหาริมทรัพย์นั้นจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้เช่าซื้อ) คู่สัญญาควรเลือกใช้ สัญญาเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถูกร่างขึ้นสำหรับการเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ

ในกรณีที่ผู้จะขายว่าจ้างนายหน้าในการขายอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้จะซื้อว่าจ้างนายหน้าในการจัดหาอสังหาริมทรัพย์ คู่สัญญาฝ่ายนั้นอาจจัดทำ สัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ กับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่แต่งตั้ง/ว่าจ้างนั้นด้วย

การนำไปใช้

ในการจัดทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ ผู้จัดทำควรมีข้อพิจารณา ดังต่อไปนี้

ผู้จัดทำควรระบุรายละเอียดและข้อความสำคัญในสัญญาฉบับดังกล่าว โดยละเอียดและครบถ้วน เช่น

• คู่สัญญา เช่น ชื่อ ที่อยู่ เพื่อการอ้างอิงที่ถูกต้อง
• อสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขาย เช่น ประเภท ลักษณะ ขนาดพื้นที่ แบบบ้าน ชื่อโครงการ สถานที่ตั้ง
• การดำเนินการทางทะเบียน เช่น กำหนดระยะเวลาที่คู่สัญญาจะไปดำเนินการจดทะเบียน สำนักงานที่ดินที่จะไปดำเนินการ หน้าที่การรับผิดชอบค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้องกับการจดทะเบียน
• ข้อมูลอ้างอิงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ เช่น โฉนดที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
• ค่าตอบแทน เช่น ราคาค่าอสังหาริมทรัพย์ กำหนดชำระ วิธีการชำระเงิน และเงินมัดจำ (ถ้ามี)
• การส่งมอบ เช่น กำหนดส่งมอบ เงื่อนไขการตรวจรับ และรับมอบอสังหาริมทรัพย์
• ข้อตกลงอื่นๆ (ถ้ามี) เช่น การรังวัดที่ดิน การรับประกันความชำรุดบกพร่องของอาคาร/สิ่งปลูกสร้าง การให้คำรับรองเกี่ยวกับภาระผูกพันตามสัญญาและ/หรือตามกฎหมาย และค่าปรับในกรณีต่างๆ

ในกรณีที่มีเอกสารอ้างอิงที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขาย (เช่น โฉนดที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร แผนผังอาคาร/โครงการ แบบบ้าน รายการวัสดุ (Bill of Quantity: BoQ) ใบเสนอราคา ตารางการผ่อนชำระ) คู่สัญญาอาจพิจารณาแนบเอกสารเหล่านี้เป็นเอกสารแนบท้ายสัญญา เพื่อความชัดเจนและความเข้าใจที่ตรงกันในอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขายดังกล่าว

เมื่อผู้จัดทำระบุรายละเอียดและข้อความสำคัญในสัญญาครบถ้วนแล้ว ผู้จัดทำควรจัดทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์เป็นลายลักษณ์อักษร และให้คู่สัญญาหรือตัวแทนผู้มีอำนาจของคู่สัญญา รวมถึงพยานด้วย (ถ้ามี) ลงนามในสัญญาฉบับดังกล่าวให้เรียบร้อย ทั้งนี้ เนื่องจากกฎหมายว่าด้วยการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กำหนดให้สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์จะต้อง (ก) มีหลักฐานเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อของคู่สัญญา (ข) ได้มีการวางประจำ/มัดจำไว้ หรือ (ค) ได้ชำระหนี้ไว้บางส่วนแล้ว อย่างใดอย่างหนึ่ง จึงจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ ในกรณีที่มีคู่สัญญาผิดสัญญา (เช่น ผู้จะซื้อไม่ยอมชำระเงินส่วนที่เหลือ ผู้จะขายไม่ยอมไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามระยะเวลาที่กำหนด)

โดย คู่สัญญาอาจจัดทำคู่ฉบับของสัญญาอย่างน้อย 2 ฉบับ เพื่อให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายเก็บไว้ใช้อ้างอิงเป็นหลักฐานได้ฝ่ายละอย่างน้อย 1 ฉบับ

คู่สัญญาแต่ละฝ่ายควรขอเอกสารแสดงตัวตนของคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งที่ลงนามรับรองสำเนาถูกต้องมาเก็บไว้ประกอบสัญญาฉบับที่ตนเองถือไว้ด้วย เช่น บัตรประจำตัวประชาชน หนังสือเดินทาง หนังสือรับรองและบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มีอำนาจกระทำการแทนนิติบุคคล (กรณีนิติบุคคล)

คู่สัญญาไปดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และนิติกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กับนายทะเบียนที่สำนักงานที่ดินภายในระยะเวลาและเขตที่คู่สัญญาตกลงกันตามแบบ วิธีการ หลักเกณฑ์ และเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ทั้งนี้ เนื่องจากกฎหมายว่าด้วยการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กำหนดให้การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ (เช่น การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์) จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะมีผลสมบูรณ์

ในการดำเนินการจดทะเบียน คู่สัญญาอาจมีค่าใช้จ่ายที่ต้องพิจารณาจัดเตรียม เช่น

• ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนตามอัตราที่กฎหมายกำหนด
• อากรแสตมป์ตามอัตราที่กฎหมายกำหนด หรือภาษีธุรกิจเฉพาะตามอัตราที่กฎหมายกำหนด แล้วแต่กรณี
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย ตามอัตราที่กฎหมายกำหนด
  

คู่สัญญาดำเนินการส่งมอบ ตรวจรับ รวมถึงรับมอบซึ่งสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์ซื้อขายตามระยะเวลาและเงื่อนไขที่กำหนดในสัญญา โดยคู่สัญญาควรจัดทำบันทึกการตรวจรับสิ่งปลูกสร้างที่ซื้อขายในวันที่ตรวจรับดังกล่าวด้วยเพื่อเป็นหลักฐานการส่งมอบ และบันทึกสภาพ ความเรียบร้อย รวมถึงความชำรุดบกพร่อง (ถ้ามี) ของสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์ซื้อขายนั้น

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

• กฎหมายว่าด้วยการซื้อขาย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
• กฎหมายว่าด้วยทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
  

ความช่วยเหลือจากทนายความ

คุณสามารถเลือกที่จะปรึกษาทนายความได้ในกรณีที่คุณต้องการความช่วยเหลือ

ทนายความสามารถช่วยคุณได้โดยทำการตอบคำถามของคุณหรือให้ความช่วยเหลือในกระบวนการต่าง ๆ จะมีการเสนอตัวเลือกดังกล่าวไว้ให้คุณในตอนท้ายของเอกสาร

แก้ไขแบบฟอร์มได้อย่างไร

คุณกรอกแบบสอบถามสำหรับป้อนข้อมูลแล้วจะเห็นได้ว่าระบบของเราจะค่อย ๆ สร้างเอกสารขึ้นเองโดยอัตโนมัติตามคำตอบที่คุณกรอกเข้าไป

ในตอนสุดท้าย คุณจะได้รับเอกสารในรูปแบบ Word และ PDF คุณสามารถแก้ไขและนำเอกสารไปใช้อีกได้