สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์

สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์หรือสัญญาขายฝากที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ สัญญาซึ่งมีคู่สัญญา 2 ฝ่าย ได้แก่ ผู้ขายฝาก (เช่น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์) ฝ่ายหนึ่ง และผู้ซื้อฝาก (เช่น ผู้ที่รับซื้ออสังหาริมทรัพย์) อีกฝ่ายหนึ่ง โดยที่ผู้ขายฝากตกลงจะโอนกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ซื้อฝาก และผู้ซื้อฝากตกลงจะชำระราคาค่าอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ขายฝาก โดยมีเงื่อนไขว่าผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอน (เช่น ซื้อคืน) อสังหาริมทรัพย์ที่นำมาขายฝากนั้นจากผู้ซื้อฝากได้ภายในกำหนดระยะเวลาการขายฝากตามราคาที่คู่สัญญาตกลงกำหนดกันไว้ในสัญญาฉบับนี้

การขายฝากอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกเครื่องมือหนึ่งในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนสำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในการได้มาซึ่งแหล่งเงินทุน นอกเหนือไปจากการกู้ยืมเงินโดยนำอสังหาริมทรัพย์นั้นวางไว้เป็นหลักประกัน (จำนอง) ตามสัญญากู้ยืมเงิน

โดย อสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝากนั้น อาจเป็นอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ดังต่อไปนี้

• ห้องชุด เช่น คอนโดมิเนียม
• ที่ดิน เช่น ที่ดินว่างเปล่า
• สิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้าน อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน คลังสินค้า โรงงาน
• ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้าน/อาคารพร้อมที่ดิน

ในกรณีที่คู่สัญญาต้องการทำนิติกรรมอื่นเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ผู้ใช้งานเลือกอาจเลือกใช้แบบสัญญาอื่นๆ บนเว็บไซต์ของเรา เช่น

• ในกรณีที่คู่สัญญาต้องการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์โดยเสร็จเด็ดขาดจากกัน (เช่น ผู้ขายไม่มีสิทธิไถ่ถอน/ซื้อคืนอสังหาริมทรัพย์ในภายหลัง) คู่สัญญาควรเลือกใช้ สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถูกร่างขึ้นสำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ
• ในกรณีที่คู่สัญญาต้องการจะเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ (เช่น ผู้เช่าซื้อเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามระยะเวลาและค่าเช่าที่กำหนดจากผู้ให้เช่าซื้อ เมื่อเช่าครบกำหนดระยะเวลาที่ตกลงกันอสังหาริมทรัพย์นั้นจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้เช่าซื้อ) คู่สัญญาควรเลือกใช้ สัญญาเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถูกร่างขึ้นสำหรับการเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ
• ในกรณีที่ผู้ขายฝากว่าจ้างนายหน้าในการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ซื้อฝากว่าจ้างนายหน้าในการจัดหาอสังหาริมทรัพย์ คู่สัญญาฝ่ายนั้นอาจจัดทำ สัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ กับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่แต่งตั้ง/ว่าจ้างนั้นด้วย
  
  

การนำไปใช้

ในการจัดทำสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ผู้จัดทำควรมีข้อพิจารณา ดังต่อไปนี้

ผู้จัดทำควรระบุรายละเอียดและข้อความสำคัญในสัญญาฉบับดังกล่าว โดยละเอียดและครบถ้วน เช่น

• คู่สัญญา เช่น ชื่อ ที่อยู่ เพื่อการอ้างอิงที่ถูกต้อง
• อสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝาก เช่น ประเภท ลักษณะ ขนาดพื้นที่ แบบบ้าน ชื่อโครงการ สถานที่ตั้ง และสภาพอสังหาริมทรัพย์
• การดำเนินการทางทะเบียน เช่น กำหนดระยะเวลาที่คู่สัญญาจะไปดำเนินการจดทะเบียนขายฝาก/ไถ่ถอน สำนักงานที่ดินที่จะไปดำเนินการ หน้าที่การรับผิดชอบค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้องกับการจดทะเบียน
• ข้อมูลอ้างอิงสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ เช่น โฉนดที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
• ค่าตอบแทน เช่น ราคาค่าอสังหาริมทรัพย์ กำหนดชำระ วิธีการชำระเงิน และเงินมัดจำ (ถ้ามี)
• เงื่อนไขเกี่ยวกับการไถ่ถอน/ซื้อคืนอสังหาริมทรัพย์ เช่น ระยะเวลาการขายฝาก จำนวนเงินสินไถ่ ผู้มีสิทธิไถ่ถอน ดอกเบี้ย (ถ้ามี)
• ข้อตกลงอื่นๆ (ถ้ามี) เช่น การรังวัดที่ดิน การให้คำรับรองเกี่ยวกับภาระผูกพันตามสัญญาและ/หรือตามกฎหมาย กำหนดส่งมอบการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ และค่าปรับในกรณีต่างๆ

ในกรณีที่มีเอกสารอ้างอิงที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝาก (เช่น โฉนดที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร แผนผังอาคาร/โครงการ แบบบ้าน รายการวัสดุ (Bill of Quantity: BoQ) ใบเสนอราคา ตารางกำหนดการชำระดอกเบี้ย) คู่สัญญาอาจพิจารณาแนบเอกสารเหล่านี้เป็นเอกสารแนบท้ายสัญญา เพื่อความชัดเจนและความเข้าใจที่ตรงกันในอสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝากดังกล่าว

เมื่อผู้จัดทำระบุรายละเอียดและข้อความสำคัญในสัญญาครบถ้วนแล้ว ผู้จัดทำควรจัดทำสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์เป็นลายลักษณ์อักษร และให้คู่สัญญาหรือตัวแทนผู้มีอำนาจของคู่สัญญา รวมถึงพยานด้วย (ถ้ามี) ลงนามในสัญญาฉบับดังกล่าวให้เรียบร้อย

โดย คู่สัญญาอาจจัดทำคู่ฉบับของสัญญาอย่างน้อย 2 ฉบับ เพื่อให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายเก็บไว้ใช้อ้างอิงเป็นหลักฐานได้ฝ่ายละอย่างน้อย 1 ฉบับ

คู่สัญญาแต่ละฝ่ายควรขอเอกสารแสดงตัวตนของคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งที่ลงนามรับรองสำเนาถูกต้องมาเก็บไว้ประกอบสัญญาฉบับที่ตนเองถือไว้ด้วย เช่น บัตรประจำตัวประชาชน หนังสือเดินทาง หนังสือรับรองและบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มีอำนาจกระทำการแทนนิติบุคคล (กรณีนิติบุคคล)

คู่สัญญาไปดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์และนิติกรรมการขายฝากอสังหาริมทรัพย์กับนายทะเบียนที่สำนักงานที่ดินภายในระยะเวลาและเขตที่คู่สัญญาตกลงกันตามแบบ วิธีการ หลักเกณฑ์ และเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ทั้งนี้ เนื่องจากกฎหมายว่าด้วยการขายฝากอสังหาริมทรัพย์กำหนดให้การขายฝากอสังหาริมทรัพย์จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะมีผลสมบูรณ์

คู่สัญญาดำเนินการส่งมอบ ตรวจรับ รวมถึงรับมอบซึ่งสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝากตามระยะเวลาและเงื่อนไขที่กำหนดในสัญญา (ถ้ามี) โดยคู่สัญญาควรจัดทำบันทึกการตรวจรับสิ่งปลูกสร้างในวันที่ตรวจรับดังกล่าวด้วยเพื่อเป็นหลักฐานการส่งมอบ และบันทึกสภาพ ความเรียบร้อย รวมถึงความชำรุดบกพร่อง (ถ้ามี) ของสิ่งปลูกสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝากนั้น

ข้อพิจารณา

เมื่อคู่สัญญาได้จดทะเบียนการขายฝากแล้ว ผู้ซื้อฝากย่อมได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝากนั้นๆ ในวันที่จดทะเบียนการขายฝาก โดยมีเงื่อนไขว่าผู้ขายฝาก/ผู้มีสิทธิไถ่ถอนอาจไถ่ถอน/ซื้อคืนซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ตามราคาไถ่ถอนและภายในกำหนดระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาฉบับนี้

ในการดำเนินการจดทะเบียน คู่สัญญาอาจมีค่าใช้จ่ายที่ต้องพิจารณาจัดเตรียม เช่น

• ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนตามอัตราที่กฎหมายกำหนด
• อากรแสตมป์ตามอัตราที่กฎหมายกำหนด หรือภาษีธุรกิจเฉพาะตามอัตราที่กฎหมายกำหนด แล้วแต่กรณี
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขายฝาก ตามอัตราที่กฎหมายกำหนด

ในกรณีที่ ผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดาและใช้ประโยชน์อสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝากอยู่ในเชิงเกษตรกรรม หรือเพื่อประโยชน์ในการอยู่อาศัย จะทำให้การขายฝากตามสัญญาฉบับนี้ตกอยู่ภายใต้กฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย ซึ่งผู้ซื้อฝากจะมีหน้าที่เพิ่มขึ้น (เช่น ต้องแจ้งให้ผู้ขายฝากทราบตามรูปแบบ/ระยะเวลาที่กำหนดก่อนครบกำหนดไถ่ถอน) และผู้ขายฝากจะได้รับสิทธิเพิ่มขึ้น (เช่น สิทธิไถ่ถอนก่อนครบกำหนดไถ่ถอน สิทธิครอบครอง/ใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝากในระหว่างการขายฝาก) ทั้งนี้ เพื่อคุ้มครองผู้ขายฝากอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะดังกล่าว

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

• กฎหมายว่าด้วยการขายฝาก ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
• กฎหมายว่าด้วยทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
• พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย
  

ความช่วยเหลือจากทนายความ

คุณสามารถเลือกที่จะปรึกษาทนายความได้ในกรณีที่คุณต้องการความช่วยเหลือ

ทนายความสามารถช่วยคุณได้โดยทำการตอบคำถามของคุณหรือให้ความช่วยเหลือในกระบวนการต่าง ๆ จะมีการเสนอตัวเลือกดังกล่าวไว้ให้คุณในตอนท้ายของเอกสาร

แก้ไขแบบฟอร์มได้อย่างไร

คุณกรอกแบบสอบถามสำหรับป้อนข้อมูลแล้วจะเห็นได้ว่าระบบของเราจะค่อย ๆ สร้างเอกสารขึ้นเองโดยอัตโนมัติตามคำตอบที่คุณกรอกเข้าไป

ในตอนสุดท้าย คุณจะได้รับเอกสารในรูปแบบ Word และ PDF คุณสามารถแก้ไขและนำเอกสารไปใช้อีกได้