สัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์

สัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ หรือสัญญานายหน้าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ คือ สัญญาซึ่งมีคู่สัญญา 2 ฝ่าย ได้แก่ ผู้ให้สัญญา (เช่น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการขาย/ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่ต้องการซื้อ/เช่าอสังหาริมทรัพย์) ฝ่ายหนึ่ง และนายหน้าสังหาริมทรัพย์ (เช่น ผู้ที่ชี้ช่องในการจัดหา ขาย หรือจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ให้สัญญา) อีกฝ่ายหนึ่ง โดยที่ ผู้ให้สัญญาตกลงว่าจะให้ค่าบำเหน็จ (เช่น ค่านายหน้า) แก่นายหน้าหากนายหน้าสามารถจัดหา ขาย หรือจัดการอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ห้องชุด บ้าน ที่ดิน อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน พื้นที่ร้านค้า คลังสินค้า) ได้ตามเงื่อนไขที่กำหนด

โดยทั่วไปนายหน้ามักเป็นบุคคลที่มีความรู้ ความเชี่ยวชาญ และประสบการณ์เกี่ยวกับการจัดหา ขาย หรือจัดการอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เนื่องจากผู้ให้สัญญามักไม่ทราบ/ไม่สามารถเข้าถึงแหล่งตลาด หรือเข้าถึงลูกค้า (เช่น ผู้ซื้อ หรือผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์) หรือคู่ค้า (เช่น ผู้ขาย หรือผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์) ได้ด้วยตนเอง

สัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์หน้าฉบับนี้ อาจนำมาใช้ได้ใน 4 กรณี ได้แก่

(ก) การจัดการขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น นายหน้าจะต้องหาผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อมาซื้ออสังหาริมทรัพย์จากผู้ให้สัญญา
(ข) การจัดหาและจัดซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น นายหน้าจะต้องหาอสังหาริมทรัพย์และผู้ขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อมาขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ให้สัญญา
(ค) การจัดการหาผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น นายหน้าจะต้องหาผู้เช่าเพื่อมาเช่าอสังหาริมทรัพย์ของผู้ให้สัญญา หรือ
(ง) การจัดการหาอสังหาริมทรัพย์สำหรับเช่า เช่น นายหน้าจะต้องจัดหาอสังหาริมทรัพย์และผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อผู้ให้สัญญาดำเนินการเช่าจากผู้ให้เช่า

ในกรณีที่ผู้ให้สัญญาต้องการแต่งตั้งนายหน้าเพื่อจัดหา หรือจัดจำหน่ายสินค้าและ/หรือบริการอื่นๆ ผู้ใช้งานอาจเลือกใช้ สัญญานายหน้า ซึ่งถูกร่างขึ้นสำหรับใช้ในกรณีการแต่งตั้งนายหน้าจัดหา หรือจัดจำหน่ายสินค้าและ/หรือบริการทั่วไป

การนำไปใช้

ในการจัดทำสัญญานายหน้า ผู้จัดทำ (เช่น ผู้ให้สัญญา หรือนายหน้าอสังหาริมทรัพย์) ควรมีข้อพิจารณา ดังต่อไปนี้

ผู้จัดทำควรระบุรายละเอียดและข้อความสำคัญในสัญญาฉบับดังกล่าว โดยละเอียดและครบถ้วน เช่น

• คู่สัญญา เช่น ชื่อ ที่อยู่ เพื่อการอ้างอิงที่ถูกต้อง โดยเฉพาะรายละเอียดของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นสาระสำคัญของสัญญา
• อสังหาริมทรัพย์ที่นายหน้าจะต้องจัดหา ขาย หรือจัดการ เช่น ลักษณะ ขนาด สถานที่ตั้งอสังหาริมทรัพย์ งบประมาณซื้อ/ค่าเช่า หรือกำหนดราคาขาย/ราคาค่าเช่า ขอบเขตและระยะเวลาการเช่า
• ขอบเขตหน้าที่ของนายหน้า เช่น การชี้ช่อง และเข้าหาผู้ซื้อ ผู้ขาย ผู้เช่า หรือผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ การนำเสนอ จัดแสดง พาชม สำรวจอสังหาริมทรัพย์ การจัดเตรียมเอกสารและสัญญา การรายงานข้อมูล รวมถึง การรับชำระหรือชำระเงินแทนผู้ให้สัญญา การดำเนินการจดทะเบียนสิทธิ (ถ้ามี)
• ระยะเวลาการเป็นนายหน้า เช่น มีกำหนดระยะเวลา/เงื่อนไขการสิ้นสุด หรือไม่มีกำหนดระยะเวลา ในกรณีนี้คู่สัญญาอาจบอกกล่าวล่วงหน้าเพื่อเลิกสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์
• ค่าตอบแทน เช่น เงื่อนไขการมีสิทธิได้รับค่านายหน้าและข้อยกเว้น อัตราค่านายหน้า และกำหนดการชำระ
• ข้อตกลงอื่น (ถ้ามี) เช่น สิทธิการเป็นนายหน้าแต่เพียงผู้เดียว (Exclusive Agent) การรับผิดชอบค่าใช้จ่ายการดำเนินการ รวมถึงค่าปรับ

เมื่อผู้จัดทำระบุรายละเอียดและข้อความสำคัญในสัญญาครบถ้วนแล้ว ผู้จัดทำควรจัดทำสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นลายลักษณ์อักษร และให้คู่สัญญาหรือตัวแทนผู้มีอำนาจของคู่สัญญา รวมถึงพยานด้วย (ถ้ามี) ลงนามในสัญญาฉบับดังกล่าวให้เรียบร้อย โดยคู่สัญญาอาจจัดทำคู่ฉบับของสัญญาอย่างน้อย 2 ฉบับ เพื่อให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายเก็บไว้ใช้อ้างอิงเป็นหลักฐานได้ฝ่ายละอย่างน้อย 1 ฉบับ

คู่สัญญาแต่ละฝ่ายควรขอเอกสารแสดงตัวตนของคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งที่ลงนามรับรองสำเนาถูกต้องมาเก็บไว้ประกอบสัญญาฉบับที่ตนเองถือไว้ด้วย เช่น บัตรประจำตัวประชาชน หนังสือเดินทาง หนังสือรับรองและบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มีอำนาจกระทำการแทนนิติบุคคล (กรณีนิติบุคคล)

เมื่อนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จัดการหาผู้ซื้อ ผู้ขาย ผู้ให้เช่า หรือผู้เช่า และสามารถเจรจาตกลงกันได้สำเร็จตามเงื่อนไขแห่งสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ฉบับนี้แล้ว

• ผู้ให้สัญญาควรจัดทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ กับผู้ซื้อ/ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
• ผู้ให้สัญญาควรจัดทำ สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ หรือสัญญาเช่าช่วง กับผู้ให้เช่า/ผู้เช่า แล้วแต่กรณี ในกรณีการเช่าอสังหาริมทรัพย์
  
  

ข้อพิจารณา

การรับค่านายหน้าซ้อน คือ การที่นายหน้าปฏิบัติหน้าที่นายหน้าแทนทั้ง 2 ฝ่ายในคราวเดียวกัน โดยมีสิทธิจะได้รับค่านายหน้าจากคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย (เช่น ทั้งจากผู้ซื้อและผู้ขาย หรือจากผู้ให้เช่าและผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์) เนื่องจากนายหน้ามีแรงจุงใจที่จะได้รับค่านายหน้าจากทั้ง 2 ฝ่าย โดยที่แต่ละฝ่ายต่างมีความต้องการที่ตรงกันข้าม (เช่น ผู้ขาย/ผู้ให้เช่าต่างต้องการขาย/ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในราคาสูง และผู้ซื้อ/ผู้เช่าต่างต้องการอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ถูก) หากนายหน้าปฏิบัติหน้าที่แทนทั้ง 2 ฝ่ายในคราวเดียวกันย่อมอาจทำให้ผู้ขาย/ผู้ให้เช่าและผู้ซื้อ/ผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ได้รับความเสียหายได้ (เช่น ได้อสังหาริมทรัพย์ราคาแพง ได้อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ถูกต้องตรงตามความต้องการ) เนื่องจากการเข้าทำสัญญานั้นอาจเกิดจากการที่นายหน้าต้องการได้ค่านายหน้าซ้อนจากทั้ง 2 ฝ่าย โดยที่ไม่ได้คำนึงถึงผลประโยชน์ของผู้ให้สัญญาเป็นที่ตั้ง การรับค่านายหน้าซ้อน จึงถือเป็นการกระทำที่ขัดผลประโยชน์ของผู้ให้สัญญา โดยผู้ให้สัญญาอาจพิจารณาให้นายหน้ามีสิทธิได้รับค่านายหน้า หรือไม่ ก็ได้ในกรณีเช่นนี้

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

• กฎหมายนายหน้า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
• กฎหมายซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
• กฎหมายเช่าอสังหาริมทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ความช่วยเหลือจากทนายความ

คุณสามารถเลือกที่จะปรึกษาทนายความได้ในกรณีที่คุณต้องการความช่วยเหลือ

ทนายความสามารถช่วยคุณได้โดยทำการตอบคำถามของคุณหรือให้ความช่วยเหลือในกระบวนการต่าง ๆ จะมีการเสนอตัวเลือกดังกล่าวไว้ให้คุณในตอนท้ายของเอกสาร

แก้ไขแบบฟอร์มได้อย่างไร

คุณกรอกแบบสอบถามสำหรับป้อนข้อมูลแล้วจะเห็นได้ว่าระบบของเราจะค่อย ๆ สร้างเอกสารขึ้นเองโดยอัตโนมัติตามคำตอบที่คุณกรอกเข้าไป

ในตอนสุดท้าย คุณจะได้รับเอกสารในรูปแบบ Word และ PDF คุณสามารถแก้ไขและนำเอกสารไปใช้อีกได้