สัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์

สัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์คืออะไร

สัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ หรือสัญญานายหน้าซื้อขายบ้าน/อาคาร คือ สัญญาซึ่งมีคู่สัญญา 2 ฝ่าย ได้แก่ ผู้ให้สัญญา (เช่น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการขาย/ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่ต้องการซื้อ/เช่าอสังหาริมทรัพย์) และนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ โดยที่ ผู้ให้สัญญาตกลงว่าจะให้ค่าบำเหน็จ (เช่น ค่านายหน้า) แก่นายหน้าหากนายหน้าสามารถจัดหา ขาย หรือจัดการอสังหาริมทรัพย์ได้ตามเงื่อนไขที่กำหนด (เช่น ห้องชุด บ้าน ที่ดิน อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน สิ่งปลูกสร้าง พื้นที่ร้านค้า คลังสินค้า)

เนื่องจาก โดยทั่วไปนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มักเป็นบุคคลที่มีความรู้ ความเชี่ยวชาญ และประสบการณ์เกี่ยวกับการจัดหา ขาย หรือจัดการอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ และผู้ให้สัญญามักไม่ทราบ/ไม่สามารถเข้าถึงแหล่งตลาด หรือเข้าถึงลูกค้า (เช่น ผู้ซื้อ หรือผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์) หรือคู่ค้า (เช่น ผู้ขาย หรือผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์) ได้ด้วยตนเอง ผู้ให้สัญญาจึงเข้าทำสัญญากับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้นายหน้าได้ชี้ช่องในการจัดหา ขาย หรือจัดการอสังหาริมทรัพย์เพื่อตน

สัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะใดบ้าง

สัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ฉบับนี้อาจแบ่งตามการปฏิบัติหน้าที่ของนายหน้าได้เป็น 4 ลักษณะ ดังต่อไปนี้

• การจัดการขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น นายหน้าจะต้องหาผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อมาซื้ออสังหาริมทรัพย์จากผู้ให้สัญญา
• การจัดหาและจัดซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น นายหน้าจะต้องหาอสังหาริมทรัพย์และผู้ขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อมาขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ให้สัญญา
• การจัดการหาผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น นายหน้าจะต้องหาผู้เช่าเพื่อมาเช่าอสังหาริมทรัพย์ของผู้ให้สัญญา
• การจัดการหาอสังหาริมทรัพย์สำหรับเช่า เช่น นายหน้าจะต้องจัดหาอสังหาริมทรัพย์และผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อผู้ให้สัญญาดำเนินการเช่าจากผู้ให้เช่า
  
  

สัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์และสัญญานายหน้าสินค้า/บริการแตกต่างกัน อย่างไร

สัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์และสัญญานายหน้าสินค้า/บริการต่างก็เป็นสัญญานายหน้าเหมือนกัน

อย่างไรก็ดี สัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ถูกร่างขึ้นและมีข้อสัญญาสำหรับการแต่งตั้งนายหน้าเพื่อการซื้อ ขาย เช่า หรือให้เช่าอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ (เช่น ห้องชุด บ้าน ที่ดิน อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน พื้นที่ร้านค้า คลังสินค้า) ในขณะที่สัญญานายหน้าสินค้า/บริการถูกร่างขึ้นและมีข้อสัญญาสำหรับการแต่งตั้งนายหน้าเพื่อการซื้อหรือขายสินค้า/บริการโดยเฉพาะ (เช่น วัสดุ/วัตถุดิบ เครื่องมืออุปกรณ์ งานว่าจ้างเหมาบริการ เครื่องใช้ไฟฟ้า โทรศัพท์มือถือ คอมพิวเตอร์)

จำเป็นต้องทำสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ หรือไม่

ไม่จำเป็น กฎหมายไม่ได้กำหนดให้คู่สัญญาต้องจัดทำสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นลายลักษณ์อักษร

อย่างไรก็ดี เพื่อรักษาผลประโยชน์และความเข้าใจที่ตรงกันของคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย (เช่น อัตราค่านายหน้า กำหนดระยะเวลาและเงื่อนไขการชำระค่านายหน้า/ค่าใช้จ่ายอื่นๆ) และเพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาทกันภายในอนาคต (เช่น การเบี้ยวค่านายหน้า) คู่สัญญาควรจัดทำสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นลายลักษณ์อักษรและลงนามโดยคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย

ต้องระบุข้อมูลสำคัญใดบ้างลงในสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์

คู่สัญญาควรระบุรายละเอียดและข้อความสำคัญในสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ดังต่อไปนี้

• คู่สัญญา เช่น ชื่อ ที่อยู่ เพื่อการอ้างอิงที่ถูกต้อง โดยเฉพาะรายละเอียดของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นสาระสำคัญของสัญญา
• อสังหาริมทรัพย์ที่นายหน้าจะต้องจัดหา ขาย หรือจัดการ เช่น ลักษณะ ขนาด สถานที่ตั้งอสังหาริมทรัพย์ งบประมาณซื้อ/ค่าเช่า หรือกำหนดราคาขาย/ราคาค่าเช่า ขอบเขตและระยะเวลาการเช่า
• ขอบเขตหน้าที่ของนายหน้า เช่น การชี้ช่อง และเข้าหาผู้ซื้อ ผู้ขาย ผู้เช่า หรือผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ การนำเสนอ จัดแสดง พาชม สำรวจอสังหาริมทรัพย์ การจัดเตรียมเอกสารและสัญญา การรายงานข้อมูล รวมถึง การรับชำระหรือชำระเงินแทนผู้ให้สัญญา การดำเนินการจดทะเบียนสิทธิ (ถ้ามี)
• ระยะเวลาการเป็นนายหน้า เช่น มีกำหนดระยะเวลา/เงื่อนไขการสิ้นสุด หรือไม่มีกำหนดระยะเวลา ในกรณีเช่นนี้คู่สัญญาอาจบอกกล่าวล่วงหน้าเพื่อเลิกสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์
• ค่าตอบแทน เช่น อัตราค่านายหน้า เงื่อนไขการมีสิทธิได้รับค่านายหน้าและข้อยกเว้น และกำหนดการชำระ
• ข้อตกลงอื่น (ถ้ามี) เช่น สิทธิการเป็นนายหน้าแต่เพียงผู้เดียว (Exclusive Agent)/ข้อสัญญานายหน้าแบบปิด การรับผิดชอบค่าใช้จ่ายการดำเนินการ รวมถึงค่าปรับ
  
  

สัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวข้องกับใครบ้าง

บุคคลที่เกี่ยวข้องกับการจัดทำสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่

• ผู้ให้สัญญา (เช่น เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการขาย/ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่ต้องการซื้อ/เช่าอสังหาริมทรัพย์) ตัวแทนผู้มีอำนาจของผู้ให้สัญญา (เช่น กรรมการ หุ้นส่วนผู้จัดการ) หรือตัวแทนที่ผู้ให้สัญญามอบหมายให้รับผิดชอบเกี่ยวกับการแต่งตั้งนายหน้า (เช่น ผู้จัดการ/ผู้อำนวยการฝ่ายขาย ผู้จัดการ/ผู้อำนวยการฝ่ายจัดซื้อจัดจ้าง) ซึ่งเป็นผู้ลงนามในสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์และผูกพันคู่สัญญาในฐานะผู้ให้สัญญา
• นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ผู้ที่ชี้ช่องในการจัดหา ขาย หรือจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ให้สัญญา) ตัวแทนผู้มีอำนาจของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (เช่น กรรมการ หุ้นส่วนผู้จัดการ) หรือตัวแทนที่นายหน้ามอบหมายให้รับผิดชอบเกี่ยวกับการรับงานกับลูกค้า (เช่น ผู้จัดการ/ผู้อำนวยการฝ่ายขาย) ซึ่งเป็นผู้ลงนามในสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์และผูกพันคู่สัญญาในฐานะนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
• ลูกค้า (เช่น ผู้ซื้อ ผู้เช่า)/คู่ค้า (เช่น ผู้ขาย ผู้ให้เช่า) ที่นายหน้าจัดหาเพื่อมาเข้าซื้อ ขาย เช่า หรือให้เช่าอสังหาริมทรัพย์กับผู้ให้สัญญา
  
  

จะต้องทำอย่างไรต่อหลังจากที่ลงนามในสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์แล้ว

คู่สัญญาควรจัดทำสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นลายลักษณ์อักษร และให้คู่สัญญาหรือตัวแทนผู้มีอำนาจของคู่สัญญา รวมถึงพยานด้วย (ถ้ามี) ลงนามในสัญญาฉบับดังกล่าวให้เรียบร้อย

เมื่อจัดทำและลงนามในสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์เรียบร้อยแล้ว คู่สัญญาอาจพิจารณาดำเนินการ ดังต่อไปนี้

• คู่สัญญาอาจจัดทำคู่ฉบับของสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์อย่างน้อย 2 ฉบับ เพื่อให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายเก็บไว้ใช้อ้างอิงเป็นหลักฐานได้ฝ่ายละอย่างน้อย 1 ฉบับ
• คู่สัญญาแต่ละฝ่ายควรขอเอกสารแสดงตัวตนของคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งที่ลงนามรับรองสำเนาถูกต้องมาเก็บไว้ประกอบสัญญาฉบับที่ตนเองถือไว้ด้วย เช่น บัตรประจำตัวประชาชน หนังสือเดินทาง หนังสือรับรองและบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มีอำนาจกระทำการแทนนิติบุคคล (กรณีนิติบุคคล) รวมถึง หนังสือมอบอำนาจ ในกรณีที่มีการมอบอำนาจ
• คู่สัญญาอาจพิจารณาแนบเอกสารที่เกี่ยวข้องกับสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี)

เมื่อนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จัดการหาผู้ซื้อ ผู้ขาย ผู้ให้เช่า หรือผู้เช่า แล้วแต่กรณี และสามารถเจรจาตกลงกันได้สำเร็จตามเงื่อนไขแห่งสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์แล้ว ผู้ให้สัญญาควรจัดทำสัญญากับผู้ซื้อ ผู้ขาย ผู้ให้เช่า หรือผู้เช่า ดังต่อไปนี้ แล้วแต่กรณี

• ในกรณีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่น สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์
• ในกรณีการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ทั่วไป สัญญาเช่าสำนักงานสำเร็จรูป (Serviced Office) สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร
• ในกรณีการเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น สัญญาเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์
• ในกรณีการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ เช่น สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์
  
  

จะต้องแนบหลักฐานหรือเอกสารประกอบสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ด้วย หรือไม่

คู่สัญญาอาจพิจารณาแนบเอกสารที่เกี่ยวข้องกับสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (ถ้ามี) เพื่อความชัดเจนและความเข้าใจที่ตรงกันของคู่สัญญา เช่น

• เอกสารแสดงการถือครองกรรมสิทธิ์/เอกสารทางทะเบียนของอสังหาริมทรัพย์ที่กรมที่ดินออกให้ (เช่น โฉนดที่ดิน เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุด)
• เอกสารเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร แผนผังอาคาร/โครงการ แบบบ้าน รายการวัสดุ/Bill of Quantity: BoQ)
• เอกสารเกี่ยวกับค่าตอบแทน (เช่น ตารางอัตราค่านายหน้า กำหนดการชำระค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์)
  
  

สัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์จำเป็นจะต้องจดทะเบียนกับหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง หรือไม่

ไม่จำเป็น คู่สัญญาไม่จำเป็นจะต้องดำเนินการจดทะเบียนกับหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้องใดๆ ในการจัดทำสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ดี เมื่อนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จัดการหาผู้ซื้อ ผู้ขาย ผู้ให้เช่า หรือผู้เช่า แล้วแต่กรณี และผู้ให้สัญญาได้จัดทำสัญญากับผู้ซื้อ ผู้ขาย ผู้ให้เช่า หรือผู้เช่านั้น ผู้ให้สัญญา/นายหน้าอสังหาริมทรัพย์และคู่สัญญานั้นอาจต้องไปดำเนินการจดทะเบียนกับหน่วยงานของรัฐที่เกี่ยวข้อง (เช่น กรมที่ดิน) เช่น

• การจดทะเบียนซื้อขาย/โอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
• การจดทะเบียนสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีการเช่า/เช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 3 ปี
• การจดทะเบียนขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ในกรณีการขายฝากอสังหาริมทรัพย์
  
  

สัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์จำเป็นจะต้องมีพยานลงนามด้วย หรือไม่

ไม่จำเป็น กฎหมายไม่ได้กำหนดให้สัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์จำเป็นจะต้องมีพยานลงนามด้วย

อย่างไรก็ดี คู่สัญญาอาจพิจารณาจัดให้มีพยานลงนามในสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ตามที่เห็นสมควรด้วยก็ได้ ในกรณีเช่นนี้ พยานควรเป็นบุคคลผู้มีความสามารถในการทำนิติกรรมอย่างสมบูรณ์ (เช่น ผู้บรรลุนิติภาวะ อายุครบ 20 ปีบริบูรณ์ ไม่เป็นบุคคลวิกลจริตหรือบุคคลซึ่งศาลสั่งให้เป็นผู้เสมือนไร้ความสามารถ ไม่เป็นผู้ทุพพลภาพ) และไม่ใช่บุคคลที่มีหน้าที่/ภาระผูกพันตามสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (เช่น คู่สัญญา)

นายหน้าสามารถรับค่านายหน้าซ้อนได้ หรือไม่

การรับค่านายหน้าซ้อน คือ การที่นายหน้าปฏิบัติหน้าที่นายหน้าแทนทั้ง 2 ฝ่ายในคราวเดียวกันโดยมีสิทธิจะได้รับค่านายหน้าจากคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย (เช่น ทั้งจากผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ หรือจากผู้ให้เช่าและผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์)

เนื่องจากนายหน้ามีแรงจูงใจที่จะได้รับค่านายหน้าจากทั้ง 2 ฝ่าย โดยที่แต่ละฝ่ายต่างมีความต้องการที่ตรงกันข้าม (เช่น ผู้ขาย/ผู้ให้เช่าต่างต้องการขาย/ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในราคาสูง และผู้ซื้อ/ผู้เช่าต่างต้องการอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ถูก) หากนายหน้าปฏิบัติหน้าที่แทนทั้ง 2 ฝ่ายในคราวเดียวกันย่อมอาจทำให้ผู้ขาย/ผู้ให้เช่าและผู้ซื้อ/ผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้รับความเสียหายได้ (เช่น ได้อสังหาริมทรัพย์ราคาแพง ได้อสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ถูกต้องตรงตามความต้องการ ได้ผู้เช่าที่ไม่มีคุณภาพ) เนื่องจากการเข้าทำสัญญานั้นอาจเกิดจากการที่นายหน้าต้องการได้ค่านายหน้าซ้อนจากทั้ง 2 ฝ่าย โดยที่ไม่ได้คำนึงถึงผลประโยชน์ของผู้ให้สัญญาเป็นที่ตั้ง การรับค่านายหน้าซ้อนจึงถือเป็นการกระทำที่ขัดผลประโยชน์ของผู้ให้สัญญา (Conflict of Interest)

ในกรณีเช่นนี้ ผู้ให้สัญญาอาจพิจารณากำหนดไว้ในสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ให้นายหน้ามีสิทธิได้รับค่านายหน้าในกรณีดังกล่าว หรือไม่ ก็ได้

คู่สัญญาจำเป็นต้องทำสัญญาเก็บรักษาความลับด้วย หรือไม่

คู่สัญญาอาจมีโอกาสได้เข้าถึง ได้รับทราบถึงข้อมูลทางธุรกิจ หรือข้อมูลสำคัญต่างๆ ของคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่ง ในระหว่างการปฏิบัติหน้าที่นายหน้าตามสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (เช่น โครงการจัดหา/จัดซื้อที่ดินขนาดใหญ่หลายแปลง รายชื่อลูกค้า/คู่ค้า) ซึ่งหากมีการนำข้อมูลดังกล่าวไปเผยแพร่ต่อสาธารณะ หรือมีการเปิดเผยต่อคู่แข่งทางธุรกิจอาจทำให้คู่สัญญาได้รับความเสียหายหรือเสียเปรียบทางธุรกิจได้ สัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์ฉบับนี้จึงประกอบด้วยข้อตกลงการเก็บรักษาความลับซึ่งห้ามคู่สัญญาเปิดเผยข้อมูลความลับของคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งโดยทั่วไปอยู่แล้ว

อย่างไรก็ดี ในกรณีที่คู่สัญญาให้ความสำคัญกับการเก็บรักษาความลับอย่างยิ่ง คู่สัญญาอาจพิจารณาจัดทำสัญญาเก็บรักษาความลับแยกต่างหากอีกฉบับเพื่อกำหนดหลักเกณฑ์ รายละเอียด และบทลงโทษเกี่ยวกับการเก็บรักษาความลับโดยเฉพาะด้วยก็ได้

กฎหมายใดบ้างที่เกี่ยวข้องกับสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการจัดทำสัญญานายหน้าอสังหาริมทรัพย์มี ดังต่อไปนี้

• กฎหมายนายหน้า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
• กฎหมายซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
• กฎหมายเช่าอสังหาริมทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ความช่วยเหลือจากทนายความ

คุณสามารถเลือกที่จะปรึกษาทนายความได้ในกรณีที่คุณต้องการความช่วยเหลือ

ทนายความสามารถช่วยคุณได้โดยทำการตอบคำถามของคุณหรือให้ความช่วยเหลือในกระบวนการต่าง ๆ จะมีการเสนอตัวเลือกดังกล่าวไว้ให้คุณในตอนท้ายของเอกสาร

แก้ไขแบบฟอร์มได้อย่างไร

คุณกรอกแบบสอบถามสำหรับป้อนข้อมูลแล้วจะเห็นได้ว่าระบบของเราจะค่อย ๆ สร้างเอกสารขึ้นเองโดยอัตโนมัติตามคำตอบที่คุณกรอกเข้าไป

ในตอนสุดท้าย คุณจะได้รับเอกสารในรูปแบบ Word และ PDF คุณสามารถแก้ไขและนำเอกสารไปใช้อีกได้