สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร

สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรหรือสัญญาเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม คือ สัญญาซึ่งมีคู่สัญญา 2 ฝ่าย ได้แก่ ผู้ให้เช่า (เช่น เจ้าของที่ดิน) ตกลงนำที่ดินออกให้เช่าแก่ ผู้เช่า (เช่น เกษตรกร ผู้เพาะปลูก/เพาะเลี้ยง) เพื่อนำที่ดินดังกล่าวไปใช้ประโยชน์เชิงเกษตรกรรมภายในระยะเวลาที่กำหนด และผู้เช่าตกลงจะชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าเพื่อตอบแทนการได้ใช้ประโยชน์นั้น

โดยที่ การใช้ประโยชน์ในที่ดินเชิงเกษตรกรรม เช่น

• การทำนา เช่น เพาะปลูกข้าว
• การทำไร่ เช่น เพาะปลูกพืชไร่ พืชอายุสั้นต้องการน้ำน้อย ไร่อ้อย ไร่ข้าวโพด
• การทำสวน เช่น เพาะปลูกพืชสวน พืชอายุยาวหลายปี เก็บเกี่ยวหลายได้ครั้ง สวนผลไม้/ดอกไม้
• การทำนาเกลือ เช่น ผลิตเกลือโดยการตากน้ำทะเลภายในพื้นที่นา
• การเลี้ยงสัตว์ เช่น การทำปศุสัตว์ ฟาร์มสัตว์
• การเลี้ยงสัตว์น้ำ เช่น การทำประมง ฟาร์มปลา/ปู หรือสัตว์น้ำต่างๆ ภายในที่ดิน
• การทำการเกษตรรูปแบบอื่นๆ

ในกรณีที่ผู้เช่าจะเช่าที่ดินและ/หรือสิ่งปลูกสร้างเพื่อประโยชน์เชิงพาณิชย์ (เช่น เพื่อการค้า ประกอบธุรกิจ ใช้เป็นอาคารสำนักงาน หรือเพื่อใช้ประโยชน์ทางธุรกิจอื่นๆ) ผู้ใช้งานอาจเลือกใช้ สัญญาเช่าอาคาร/พื้นที่พาณิชย์ ซึ่งมีข้อความในสัญญาที่ร่างขึ้นสำหรับการเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่อใช้ในเชิงพาณิชย์โดยเฉพาะ

ในกรณีที่ผู้เช่าจะเช่าที่ดินและ/หรือสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย (เช่น การเช่าบ้าน อาคาร ห้องชุด (คอนโดมิเนียม) เพื่อพักอาศัย) ผู้ใช้งานอาจเลือกใช้ สัญญาเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่ออยู่อาศัย ซึ่งมีข้อความในสัญญาที่ร่างขึ้นสำหรับการเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่อเพื่ออยู่อาศัยโดยเฉพาะ

การนำไปใช้

ในการจัดทำ สัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร ผู้จัดทำควรมีข้อพิจารณา ดังต่อไปนี้

ผู้จัดทำควรระบุรายละเอียดและข้อความสำคัญในสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตร โดยละเอียดและครบถ้วน เช่น

• คู่สัญญา เช่น ชื่อ ที่อยู่ของผู้ให้เช่าและผู้เช่า เพื่อการอ้างอิงที่ถูกต้อง
• การใช้ประโยชน์ เช่น วัตถุประสงค์ในการนำที่ดินไปใช้ประโยชน์ การกำหนดประเภทพืชที่เพาะปลูกและ/หรือสัตว์ที่เพาะเลี้ยง
• ที่ดินที่เช่า เช่น ขนาด สถานที่ตั้งของที่ดิน รวมถึง การอ้างอิงเอกสารแสดงสิทธิในที่ดิน (เช่น โฉนดที่ดิน หนังสือรับรองการทำประโยชน์)
• ระยะเวลาการเช่า เช่น วันที่เริ่มต้นและสิ้นสุดการเช่า รวมถึง การต่อสัญญาเช่าโดยมิพักต้องบอกกล่าว และคำมั่นจะให้เช่าต่อ (ถ้ามี)
• ค่าตอบแทน เช่น อัตราค่าเช่า รูปแบบ วิธีการ และกำหนดการชำระค่าเช่า รวมถึง เงินกินเปล่า (ถ้ามี)
• ข้อตกลงอื่นๆ เช่น หลักประกันการเช่า การนำที่ดินออกให้เช่าช่วง หน้าที่การบำรุงรักษาที่ดิน การเช่าสิ่งปลูกสร้าง เครื่องมือ หรืออุปกรณ์อื่นๆ

เมื่อผู้จัดทำระบุรายละเอียดและข้อความสำคัญในสัญญาครบถ้วนแล้ว ผู้จัดทำควรจัดทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรเป็นลายลักษณ์อักษร และให้คู่สัญญาหรือตัวแทนผู้มีอำนาจของคู่สัญญา รวมถึงพยานด้วย (ถ้ามี) ลงนามในสัญญาฉบับดังกล่าวให้เรียบร้อย ทั้งนี้ เพื่อมั่นใจได้ว่าจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ในกรณีที่มีข้อพิพาทเกี่ยวกับการเช่าที่ดินกันขึ้นในอนาคต

โดย คู่สัญญาอาจจัดทำคู่ฉบับของสัญญาอย่างน้อย 3 ฉบับ เพื่อให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง (เช่น สำนักงานที่ดิน คณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม) เก็บไว้ใช้อ้างอิงเป็นหลักฐานได้ฝ่ายละอย่างน้อย 1 ฉบับ

คู่สัญญาแต่ละฝ่ายควรขอเอกสารแสดงตัวตนของคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งที่ลงนามรับรองสำเนาถูกต้องมาเก็บไว้ประกอบสัญญาฉบับที่ตนเองถือไว้ด้วย เช่น บัตรประจำตัวประชาชน หนังสือเดินทาง หนังสือรับรองและบัตรประจำตัวประชาชนของผู้มีอำนาจกระทำการแทนนิติบุคคล (กรณีนิติบุคคล) รวมถึง หนังสือมอบอำนาจ ในกรณีที่มีการมอบอำนาจ

คู่สัญญานำสัญญาที่ลงนามเรียบร้อยแล้วไปชำระอากรแสตมป์ตามอัตรา ระยะเวลา และเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด เนื่องจากสัญญาเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรและคู่ฉบับเป็นสัญญาเช่าที่กฎหมายกำหนดให้ต้องชำระอากรแสตมป์ อย่างไรก็ดี ในการเช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมบางประเภท (เช่น ทำนา ทำไร่ ทำสวน) อาจได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ดังกล่าว

ในกรณีที่คู่สัญญาตกลงกำหนดระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 3 ปี คู่สัญญาจะต้องไปจดทะเบียนการเช่ากับสำนักงานที่ดินและทำสัญญาตามแบบที่กฎหมายกำหนดซึ่งคู่สัญญาอาจมีค่าใช้จ่ายที่ต้องพิจารณาจัดเตรียมในการจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (เช่น ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน) อย่างไรก็ดี ในการเช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมบางประเภท (เช่น ทำนา ทำไร่) อาจได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมดังกล่าว

ข้อพิจารณา

ในกรณีที่ผู้เช่าใช้ที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมบางประเภท (เช่น ทำนา ทำไร่ หรือเกษตรกรรมอื่นๆ ที่รัฐบาลประกาศกำหนด) คู่สัญญาจะมีสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาเพิ่มเติมตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม เช่น

• ผู้ให้เช่าจะสามารถจำกัดให้ผู้เช่าเพาะปลูกข้าวและ/หรือพืชไร่อย่างหนึ่งอย่างใดเป็นการเฉพาะได้ก็ต่อเมื่อได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมแล้ว เท่านั้น
• คู่สัญญาต้องกำหนดระยะเวลาการเช่าที่ดินกันอย่างน้อย 2 ปี
• ผู้ให้เช่าสามารถเรียกเก็บค่าเช่าได้โดยจะต้องไม่เกินอัตราค่าเช่านาขั้นสูงที่คณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประกาศกำหนดตามแต่ละพื้นที่ โดยค่าเช่าจะต้องคิดเป็นรายปี และจะต้องเรียกเก็บค่าเช่า ณ ภูมิลำเนาของผู้เช่า และผู้ให้เช่าต้องแจ้งเป็นหนังสือกำหนดวันเรียกเก็บค่าเช่าให้ผู้เช่าและประธานคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมตำบลทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 15 (สิบห้า) วัน
• ผู้ให้เช่าไม่สามารถเรียกเก็บเงินมัดจำ เงินกินเปล่า ทรัพย์สิน หรือประโยชน์อื่นใดนอกเหนือไปจากค่าเช่าที่กำหนด เท่านั้น
• ผู้ให้เช่าที่เรียกเก็บค่าเช่า หรือเงินอื่นๆ เกินอัตราที่กำหนดอาจมีโทษทางอาญา (เช่น ปรับ จำคุก)
• ผู้เช่ามีสิทธิในการปฏิเสธก่อน (Right of First Refusal) ในกรณีที่ผู้ให้เช่าจะขายที่ดินให้แก่บุคคลอื่น รวมถึง การขายฝาก การแลกเปลี่ยน และการโอนทรัพย์ที่เช่าตามสัญญาฉบับนี้เพื่อชำระหนี้จำนอง ผู้ให้เช่าตกลงจะเสนอขายที่ดินนั้นให้ผู้เช่าก่อนเป็นอันดับแรก
• ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกการเช่าที่ดินก่อนกำหนดระยะเวลาการเช่าที่ตกลงกันไว้ในสัญญา โดยการบอกกล่าวเป็นหนังสือล่วงหน้าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 3 เดือนก่อนเริ่มฤดูการทำนา หรือทำไร่
• สามีภริยา บุพการี ผู้สืบสันดาน ญาติสนิทของผู้เช่าซึ่งเป็นผู้มีประโยชน์ได้เสียเกี่ยวกับการทำนา หรือทำไร่ของผู้เช่ามีสิทธิในการเช่าที่ดินสืบแทนต่อไป ในกรณีที่ผู้เช่าถึงแก่ความตาย

ในกรณีที่คู่สัญญายังไม่ได้ส่งมอบ-รับมอบทรัพย์ที่เช่าในขณะที่ทำสัญญา คู่สัญญาควรจัดทำบันทึกการรับมอบในวันที่รับมอบที่ดินด้วย (เช่น บันทึกการตรวจรับสภาพสิ่งปลูกสร้างที่เช่า) โดยบันทึกการตรวจรับสภาพสิ่งปลูกสร้างที่เช่ามีความสำคัญมากในกรณีที่การเช่าสิ้นสุดลงและผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าเสียหาย หรือค่าซ่อมแซมที่ดินและ/หรือทรัพย์สินที่เช่ากับผู้เช่า

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

• กฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
• พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

ความช่วยเหลือจากทนายความ

คุณสามารถเลือกที่จะปรึกษาทนายความได้ในกรณีที่คุณต้องการความช่วยเหลือ

ทนายความสามารถช่วยคุณได้โดยทำการตอบคำถามของคุณหรือให้ความช่วยเหลือในกระบวนการต่าง ๆ จะมีการเสนอตัวเลือกดังกล่าวไว้ให้คุณในตอนท้ายของเอกสาร

แก้ไขแบบฟอร์มได้อย่างไร

คุณกรอกแบบสอบถามสำหรับป้อนข้อมูลแล้วจะเห็นได้ว่าระบบของเราจะค่อย ๆ สร้างเอกสารขึ้นเองโดยอัตโนมัติตามคำตอบที่คุณกรอกเข้าไป

ในตอนสุดท้าย คุณจะได้รับเอกสารในรูปแบบ Word และ PDF คุณสามารถแก้ไขและนำเอกสารไปใช้อีกได้