Nach oben

Auswirkungen des Coronavirus (COVID-19): Wissenswertes für Mieter und Vermieter

Letzte Änderung:
Letzte Änderung:
Letzte Änderung:
Kategorie: Wohnen, Immobilien

Die derzeitige Situation um das Coronavirus (SARS-CoV-2, COVID-19) hat die Welt in eine Wirtschaftskrise versetzt. Viele Unternehmen und Menschen sind nicht mehr in der Lage, für alle anfallenden Kosten aufzukommen. Aufgrund der diversen behördlichen Anordnungen müssen viele Unternehmen ihren Betrieb ganz oder teilweise schließen (z.B. Friseure, Kosmetikstudios, Schuhgeschäfte, Kleidungsgeschäfte, Bars, Clubs, Restaurants, etc.), andere leiden indirekt unter den Verboten und viele haben starke Umsatzeinbußen zu verkraften. So gibt es auch Betriebe, die sich eigenverantwortlich für eine Schließung entscheiden. Gleichzeitig wird vielen Arbeitnehmern gekündigt oder diese werden in Kurzarbeit versetzt. Viele Selbstständige verlieren Aufträge und somit ihre Einkommensgrundlage.

Diese gesundheitliche und wirtschaftliche Krise hat Auswirkungen, die das Mietrecht betreffen: viele Mieter können ihre Mieten nicht mehr zahlen. Dabei haben sie prinzipiell, trotz finanzieller Probleme, weiterhin die Pflicht, ihren Pflichten aus dem Mietvertrag gegenüber ihrem Vermieter nachzukommen und die Miete zu zahlen.

Im Anbetracht dieser Situation sollten die verschiedenen Optionen für Mieter und Vermieter dargelegt werden:

I. Mietminderung

Eine Möglichkeit für den Mieter ist ein Antrag auf Minderung der Höhe der Miete. Der Mieter bittet dadurch den Vermieter, die zu zahlende Miete zu senken.

Es sollte beachtet werden, dass ein Mieter in der Regel keinen Anspruch auf Mietminderung auf der Grundlage der Corona-Krise haben wird. Es sollte viel mehr versucht werden, eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter zu finden. Ob eine Rechtsgrundlage für eine Mietminderung greift und wenn ja, welche, hängt vom konkreten Einzelfall ab:

Der Mieter könnte sich auf § 313 BGB berufen und eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage geltend machen: die Umstände haben sich seit Vertragsschluss aufgrund des Coronavirus beträchtlich verändert, sodass die Zahlung der vertragsmäßigen Miete für den Mieter unzumutbar geworden ist.

Der Mieter könnte unter Umständen eine Mietminderung im Sinne des § 536 BGB geltend machen. Die Hauptpflicht jedes Vermieters ist es, den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Zudem hat er die Mietsache in mangelfreiem Zustand zu überlassen und zu erhalten. Ist der Gebrauch der Mietsache durch Mängel eingeschränkt, hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern. In diesem Fall schuldet der Mieter für den Zeitraum, in welchem die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist, nur einen geminderten Mietzins.

Ein Mangel liegt vor, wenn die Istbeschaffenheit der Mietsache von der vertraglich vorausgesetzten Sollbeschaffenheit abweicht. Maßgeblich ist also, ob die Mietsache zum bestimmungsgemäßen Gebrauch genutzt werden kann. Ausgenommen davon sind Mängel, die der Mieter bei Einzug kannte oder kennen musste. Das behördliche Verbot, ein Geschäft aufgrund der Verbreitung des Coronavirus weiter zu betreiben, führt dazu, dass die Mietsache nicht wie vertraglich vereinbart genutzt werden kann, und könnte somit einen Mangel begründen, der der Mietsache anhaftet. Bei dem Verbot handelt es sich um eine faktische Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Mietsache. Dieses liegt jedoch in der Regel im Verantwortungsbereich des Mieters und sollte nicht dem Vermieter zu Lasten gelegt werden.

Als Bemessungsgrundlage der Minderung wird die Bruttomiete (d.h. Mietzins einschließlich aller Nebenkosten) verwendet. Die Minderungshöhe selbst hängt vom Einzelfall ab.

II. Mietstundung

Bei der Stundung handelt es sich um die Abzahlung von Nachzahlungen (Schulden), die ein Mieter gegenüber seinem Vermieter haben kann. Dabei wird die Fälligkeit einer Forderung (hier die Zahlung des Mietzinses) hinausgeschoben, und die Erfüllbarkeit der Forderung aufrechterhalten. Die Mietstundung soll eine kurzfristig angespannte Liquiditätssituation des Mieters überbrücken. Voraussetzung für die Stundung von Mietzahlungen ist, dass der zahlungspflichtige Mieter stundungsbedürftig ist. Man ist stundungsbedürftig, wenn man sich in einer finanziellen Notlage befindet und die eigene Existenz gefährdet ist.

Die Mietstundung kommt sowohl für Mieter eines Wohnraums als für Mieter eines Gewerberaums in Betracht.

III. Kündigung des Mietvertrages

Die Kündigung des Mietvertrages ist durch den zahlungsunfähigen Mieter sowie durch den Vermieter, dem keine Mietzahlungen eingehen, möglich. Grundsätzlich sollte in der derzeitigen Coronakrise jedoch versucht werden, die Kündigung des Mietvertrages zu vermeiden, denn eine Kündigung wäre sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter oft nicht von Vorteil: der Mieter hat keine Bleibe bzw. keinen Gewerberaum mehr und der Vermieter dürfte angesichts der Situation Schwierigkeiten haben, einen neuen Mieter zu finden.

Zahlt ein Mieter zwei Monate hintereinander nicht die Miete, so stellt dies in der Regel einen Grund zur außerordentlichen Kündigung durch den Vermieter dar nach § 543 Abs. 2 BGB.

Die Bundesregierung hat das seit dem 1. April 2020 geltende Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensgesetz" beschlossen, durch das geltende Regeln vorübergehend abgeändert werden, um der Coronakrise gerecht zu werden. Demnach darf nun ein Vermieter ein Mietverhältnis nicht aufgrund von Zahlungsrückständen kündigen, die sich im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit der Miete ergeben haben, sofern die Nichtzahlung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.

Den Zusammenhang zwischen der Nichtzahlung und der COVID-19-Pandemie hat der Mieter glaubhaft zu machen. Durch Verordnung kann der Zeitraum bis zum 30. September 2020 verlängert werden. Der gesetzliche Kündigungsausschluss endet jedenfalls am 30. Juni 2022: dies bedeutet, dass spätestens bis zu diesem Zeitpunkt die rückständigen Mieten (nebst Verzugszinsen) nachentrichtet werden müssen um eine Kündigung zu vermeiden.

Von dieser Regelung bleiben sonstige Kündigungsrechte unberührt, also etwa das ordentliche Kündigungsrecht bei unbefristeten Mietverträgen sowie die außerordentliche Kündigung.

IV. Fazit

In Anbetracht der schwierigen Lage, in der sich viele Menschen derzeit befinden, sollten Mieter und Vermieter versuchen, eine individuelle Lösung zu finden, um den Bedürfnissen beider Parteien gerecht zu werden: die Mietminderung oder -stundung beispielsweise sind Optionen, die dem momentan zahlungsunfähigen Mieter Auswege geben, um weiterhin Partei im Mietvertrag zu bleiben, dem Vermieter jedoch zugleich eine Zahlung zusichern.

Es sollte jedoch beachtet werden, dass die COVID-19-Pandemie auch für das Mietrecht eine bisher unbekannte Situation ist: bisher geltende Gesetze scheinen deshalb unpassend und nicht ausreichend. Die Bundesregierung versucht deshalb bereits, das Gesetz durch abweichende gesetzliche Regelungen anzupassen.

Vorlagen und Beispiele zum Herunterladen im Word- und PDF-Format

Bewerten Sie diesen Guide