Untermietvertrag für Wohnraum

Mit dieser Vorlage kann ein Untermietvertrag erstellt werden. Der Untermietvertrag ist rechtlich gesehen ein echtes Mietverhältnis, mit dem Unterschied, dass der Untermieter nicht direkt mit dem Vermieter, sondern mit einem Hauptmieter einen Vertrag eingeht.

Trotzdem sollte im Untermietvertrag auf den (Haupt-)Mietvertrag verwiesen werden. Durch den Untermietvertrag wird der Hauptmieter dazu verpflichtet, dem Untermieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren.

WAS SOLLTE BEACHTET WERDEN?

Wer als Mieter jemand anderen bei sich wohnen lassen will, benötigt dazu in der Regel die Zustimmung seines Vermieters. Die Zustimmung steht dem Mieter laut Gesetz meist zu, wenn dieser nachvollziehbare persönliche oder wirtschaftliche Gründe für die Untervermietung nennen kann. Diese dürfen erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein. Wird keine Erlaubnis des Vermieters vor der Vertragsunterzeichnung eingeholt, kann eine fristlose Kündigung riskiert werden.

Wann sollte der Vermieter einer Untervermietung zustimmen?

Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse (als berechtigt sei daher jedes, auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht), einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die entsprechende Erlaubnis verlangen.

Dies gilt aber nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. In folgenden Fällen kann dem Mieter z. B. eine Zusage vom Vermieter zustehen:

• Der Mieter will mit einem Freund zusammenwohnen
• Der Mieter wird pflegebedürftig, darum soll eine Pflegekraft mit in der Wohnung leben
• Der Mieter verdient plötzlich weniger, sodass er einen Teil der Wohnung untervermieten muss, um die Miete weiterhin zahlen zu können

Ausnahmen, wo Untermieter auch ohne Zustimmung einziehen dürfen: Manche nahestehenden Personen des Mieters zählen nicht als herkömmliche Untermieter. So können z. B. Ehepartner und Kinder auch ohne Zustimmung des Vermieters in der Wohnung wohnen. Denn das gehört zum vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung, bevor der Mieter nahe Angehörige bei sich einziehen lässt, sollte er den Vermieter davon in Kenntnis setzen.

Mietpreis

Es ist wichtig, die Höhe der Miete und der Nebenkosten festzulegen. Weiterhin muss im Vertrag stehen, wie die Miete gezahlt werden soll und ob bestimmte Betriebskosten enthalten sind oder nicht.

Dazu gibt es keine strikte Begrenzung, allerdings sollten Mieter darauf achten, keine Wuchermieten zu verlangen. Beim Festlegen der Miethöhe können sie sich daran orientieren, wie viel Miete sie selbst zahlen und die Miethöhe, für die untervermietete Wohnfläche anteilig zur Gesamtwohnfläche berechnen.

Wann Mietwucher vorliegt, ist abhängig vom Einzelfall und orientiert sich an den Vorschriften des Gesetzes.

Vertragsdauer

Die Länge des Untermietvertrags kann festgelegt werden und es kann auch entscheiden werden, ob der Untermietvertrag befristet oder unbefristet sein soll. Sollte es sich um ein befristetes Mietverhältnis handeln, so muss die Befristung begründet werden. Das Mietverhältnis endet zum vereinbarten Zeitpunkt.

Der Vermieter muss besonders darauf achten, welchen Grund er für die Befristung angibt: sollte er das Wohnobjekt später selbst nutzen wollen, die Räume beseitigen oder an einen Angestellten vermieten wollen, so ist er zu einer Befristung des Wohnverhältnisses berechtigt. Sollte der Vermieter für die Befristung andere Gründe haben, sind diese unzulässig und der Mieter muss bei Ablauf der Befristung nicht ausziehen.

Kündigung beim Untermietvertrag

Ein Untermietvertrag kann befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. Je nachdem gelten dann auch Besonderheiten bei der Kündigung.

Ein befristeter Untermietvertrag, auch Zeitmietvertrag oder Zwischenmietvertrag genannt, kann für einen Teil der Wohnung oder die gesamte Wohnung abgeschlossen werden.

Damit die Befristung gilt, müssen Anfangs- und Enddatum im Untermietvertrag stehen. Zudem muss der Hauptmieter seinem Untermieter den Grund für die Befristung schriftlich mitteilen. Ein berechtigter Grund ist z. B. Eigenbedarf, also wenn der Hauptmieter die Wohnung oder das Zimmer nach Ablauf des Zwischenmietvertrags selbst benötigt. Dadurch, dass der Untermietvertrag befristet ist, ist es allerdings für beide Seiten in der Regel nicht möglich, vor Ende des Vertrages zu kündigen.

Wer im Untermietvertrag nur ein Anfangsdatum angibt, schließt einen unbefristeten Untermietvertrag ab. Dieser kann ebenfalls für die gesamte Wohnung oder nur einen Teil davon abgeschlossen werden.

Wird die gesamte Wohnung unbefristet untervermietet, gilt das reguläre Kündigungsrecht. Nach dem regulären Kündigungsrecht darf der Hauptmieter seinem Untermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat, also die Wohnung zum Beispiel wieder selbst braucht und muss diesen Grund in seinem Kündigungsschreiben nennen.

Abweichende Kündigungsfristen sind nur möglich, wenn ein einzelnes Zimmer oder ein möbliertes Zimmer untervermietet wird. Bei ein bis zwei leeren Zimmern gilt das erleichterte Kündigungsrecht: Der Hauptmieter kann dem Untermieter ohne Angabe von Gründen kündigen, dafür verlängert sich aber die reguläre Kündigungsfrist um drei Monate. In den meisten Fällen sind es so insgesamt sechs Monate, bis der Untermieter ausziehen muss.

Bei einem möblierten Zimmer ist meistens eine kurzfristige Kündigung möglich. Der Hauptmieter kann dem Untermieter bis zum 15. eines Monats grundlos kündigen. Der Untermieter muss dann bis zum Ende des gleichen Monats seine Sachen gepackt haben und gehen.

Mietkaution

Zur Sicherheit kann der Hauptmieter vom Mieter eine Kaution von höchstens drei Monatskaltmieten (netto) verlangen. Die Höhe der Kaution muss vertraglich geregelt werden. Der Vermieter ist nicht dazu verpflichtet eine Mietkaution, als Sicherheit zu fordern.

Schönheitsreparaturen

Seit einer BGH-Rechtsprechung von 2015 haben sich die Bestimmungen über die Beteiligung des Mieters (und somit auch des Untermieters) an Schönheitsreparaturen geändert. Bei renovierten Wohnungen sollte vertraglich geregelt werden, ob der Mieter die Schönheitsreparaturen übernehmen soll.

WIE WIRD DAS DOKUMENT VERWENDET?

Das Mietobjekt sollte so genau wie möglich beschrieben werden. Der Untermietvertrag muss Daten zur Wohnung wie zum Beispiel die Anschrift, die genaue Wohnfläche, das Gebäude, die Anzahl der Räume und jeweiligen Schlüssel enthalten. Des Weiteren muss der Untermietvertrag die derzeitige Anschrift und gewisse Angaben zur Person der Parteien enthalten. Nachdem alles entsprechend angegeben wurde, kann das Dokument von beiden Parteien unterschrieben werden und ist damit rechtswirksam. Jede Partei sollte ein Original des Vertrages erhalten.

Bestimmte Dokumente, wie zum Beispiel die Hausordnung und ein Übergabeprotokoll sollten dem Untermietvertrag als "Anlage" beigefügt werden. Dadurch werden diese auch Bestandteil des Untermietvertrages.

DAS ANWENDBARE RECHT

Für den Untermietvertrag gelten maßgeblich die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches, der Wohnflächenverordnung, der Betriebskostenverordnung und des Wohnungseigentumsgesetzes.

DIE VORLAGE ÄNDERN?

Sie füllen einen Vordruck aus. Das Dokument wird nach und nach vor Ihren Augen auf Grundlage Ihrer Antworten erstellt.

Am Ende erhalten Sie es in den Formaten Word und PDF. Sie können es ändern und es wiederverwenden.