Mahnung - Mietrecht

Eine Mahnung ist ein Schreiben vom Vermieter an den Mieter, in dem der Vermieter ein vertragswidriges Verhalten anspricht und den Mieter zum Unterlassen dieses Verhaltens auffordert. Die Mahnung ist eine Grundvoraussetzung (auch mit Ausnahmen), für die außerordentliche (oder fristlose) Kündigung eines Mietvertrages.

Jede Partei kann, unter bestimmten Bedingungen, den Mietvertrag fristlos kündigen. Allerdings muss dem Mieter, soweit möglich, eine Chance zur Änderung des Verhaltens gegeben werden. Dies ist die Funktion der Mahnung: eine Aufforderung an den Mieter, das Verhalten zu unterlassen. Unter einer Abmahnung versteht sich also eine Erklärung des Vermieters, durch die der Mieter aufgefordert wird, ein bestimmtes Verhalten zu unterlassen oder eine bestimmte Handlung vorzunehmen.

WAS SOLLTE BEACHTET WERDEN?

Warum eine Mahnung?

Eine Mahnung ist vor allem in folgenden Fällen von Bedeutung:

• Zahlungsverzug (der Miete; wenn unregelmäßig gezahlt wird oder Zahlungsrückstände bestehen)
• Lärmbelästigung
• vertragswidrige Tierhaltung
• Verschmutzung der Wohnung
• mietvertragswidriger Gebrauch
• Verletzung der Obhutspflichten

Wenn solche Zustände vorliegen, kann der Vermieter schriftlich eine Mahnung erteilen. Dabei sollte aber eine genaue Beschreibung des vertragswidrigen Verhaltens (mit Beweisstücken) erfolgen. Wenn es sich um Mietzahlungen handelt, sollte die entsprechende Partei genau die Einzahlungen nachweisen und die Rückstände erklären können. Zudem muss entschieden werden, ob eine sofortige Änderung verlangt wird, oder ob der Mieter einen Verbesserungszeitraum hat.

Die Abmahnung ist kraft Gesetzes auch Voraussetzung für die Unterlassungsklage nach § 541 BGB (Klage auf Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs) und der fristlosen Kündigung nach § 543 BGB. Nach der Rechtsprechung ist eine Abmahnung auch in bestimmten Fällen der Kündigung nach § 569 Abs. 2 BGB und § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlich. Lediglich bei der Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB ist eine vorherige Abmahnung entbehrlich, falls nicht ausnahmsweise vertraglich vereinbart ist, dass der Kündigung eine Abmahnung vorausgehen muss.

WIE WIRD DAS DOKUMENT VERWENDET?

Nachdem das Schreiben verfasst wurde, muss die Abmahnung an den Adressaten geschickt werden. Dieser ist dann dazu aufgefordert, sein Störung zu unterlassen bzw. zu verbessern. Die Abmahnung kann daher eine Voraussetzung für eine Kündigung sein.

RELEVANTES RECHT

Das relevante Recht sind:

• §§ 535 ff. BGB (Mietrecht).

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