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Was ist bei der Untervermietung zu beachten?

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Kategorie: Wohnen, Immobilien
Bewertung 5 - 1 Rezension

Besonders in großen Städten wird die Untervermietung von Wohnraum ein wachsendes Anliegen. Stetig steigende Mieten, Wohnraumknappheit und die Notwendigkeit an anderen Orten, als dem Wohnarbeit zu arbeiten, werden immer größer. Dies führt oftmals dazu, dass Mieter die Überlegungen haben, ihre Wohnung/Zimmer oder sogar ein gesamtes Haus an eine andere Person temporär unterzuvermieten.

Beispiel:

Maria (Mieterin) hat mit Voigt (Vermieter) einen Mietvertrag abgeschlossen. Da Maria jedoch für einige Monate beruflich ins Ausland muss, (unter)vermietet sie einen Teil ihrer Wohnung an Uta (Untermieterin).

Wer jedoch seine Wohnung untervermieten möchte, hat zunächst einige Dinge zu beachten. So ist beispielsweise eine Erlaubnis zur Untervermietung durch den Vermieter notwendig.

1. Schlüsselwörter und Definitionen

Untermieter ist die Person, die von einer Person, die selbst Mieter (nachfolgend Hauptmieter genannt) der Wohnräume ist, gemietet hat. Eine direkte vertragliche Beziehung zwischen Untermieter und Vermieter besteht in der Regel nicht. Gegenstand einer Untervermietung ist Wohnraum: Zimmer, ganze Wohnungen oder sogar gesamte Häuser.

Da der Hauptmieter in einem Untermietvertrag als Vermieter auftritt, unterliegt dieser meist den selben gesetzlichen Pflichten wie ein normaler Vermieter.

Der Hauptmietvertrag besteht zwischen Vermieter und Hauptmieter und der Untermietvertrag besteht zwischen Hauptmieter und Untermieter.

1.1. Was ist ein Untermietvertrag?

Der Untermietvertrag ist rechtlich gesehen ein echtes Mietverhältnis, mit dem Unterschied, dass der Untermieter es nicht direkt mit dem Vermieter, sondern mit einem Hauptmieter zu tun hat. Trotzdem sollte im Untermietvertrag auf den Mietvertrag verwiesen werden. Durch den Untermietvertrag wird der Hauptmieter dazu verpflichtet, dem Untermieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren.

1.2. Was ist eine Übernahmevereinbarung?

Eine Übernahmevereinbarung regelt den Eintritt eines Nachmieters in einen bestehenden Mietvertrag zwischen einem Vermieter und seinem bisherigen Mieter. Der Mietvertrag wird folglich nicht wie bei einer Kündigung oder bei Zeitablauf beendet. Die Übernahmevereinbarung hat zur Folge, dass alle Ansprüche des Vermieters gegen den bisherigen Mieter auf den Nachmieter übergehen.

Bei einer Übernahmevereinbarung wird der gesamte Mietvertrag einen neuen Mieter, den Nachmieter übertragen. Wenn Sie beispielsweise aufgrund ihres Berufes in eine neue Stadt ziehen müssen und ein Nachmieter ihren Mietvertrag mit den verbleibenden 6 Monaten übernimmt, wird dies als Übernahmevereinbarung bezeichnet.

2. Schutz des Mieters vor Mietrückfällen

Vor der Untervermietung des Wohnraumes sollte der Hauptmieter sicherstellen, dass es sich bei dem Untermieter um eine verantwortungsvolle Person handelt, die die Miete pünktlich zahl und die Wohnung samt des etwaigen Zubehörs nicht beschädigt. Eine wichtige Maßnahme kann die Einholung einer Kaution durch den Hauptmieter gegenüber dem Untermieter sein. Die Kaution entspricht meist einer Monatsmiete. Weiterhin sollten Sie schriftlich festlegen, wie und ob der Vertrag beendet/gekündigt werden kann. Weitere Vereinbarungen, die ein etwaiger Vertrag enthalten sollte sind: Dauer des Mietverhältnisses, Regelungen des ursprünglichen Mietvertrages, Höhe und Zeitpunkt der Mietzahlungen, Schadensersatz für Mängel, Hausordnung, etc.

3. Erlaubnis zur Untervermietung durch den Vermieter

Der erste und wichtigste Schritt bei der Vereinbarung eines Untermietvertrages bzw. -vereinbarung ist die Einholung der Erlaubnis des Vermieters.

Die Untervermietung bedarf nach § 540 BGB immer der Zustimmung des Vermieters. Grundsätzlich muss der Vermieter diese Zustimmung nicht erteilen.

Handelt es sich jedoch um die nachträgliche und nur teilweise Untervermietung einer Wohnung, darf nach § 553 der Vermieter die Zustimmung nur verweigern, wenn die Untervermietung für ihn selbst unzumutbar ist. Wird die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung nicht eingeholt, so kann der Mieter schadensersatzpflichtig werden. Daneben ist unerlaubte Untervermietung ein außerordentlicher Kündigungsgrund.

Der Mietvertrag kann jedoch auch keine Klausel/Bestimmung enthalten, wonach dem Mieter die Untervermietung an eine beliebige Person erlaubt ist. Eine derartige Klausel wird jedoch selten zu finden sein. Mieter müssen meistens daher die Einwilligung des Vermieters ausdrücklich (bestenfalls schriftlich) einholen. Hierbei sollten Sie auch den/die Untermieter namentlich nennen.

§ 553 BGB:

Zu beachten ist, dass außer in den Fällen von § 553 BGB vom Vermieter nicht verlangt werden kann eine Erlaubnis zur Untervermietung zu erteilen. Handelt es sich um die nachträgliche und nur teilweise Untervermietung einer Wohnung, darf nach § 553 der Vermieter die Zustimmung nur verweigern, wenn die Untervermietung für ihn selbst unzumutbar ist. Wenn der Mieter jedoch ein berechtigtes Interesse im Sinne des Gesetzes aufzeigen kann, so hat der Vermieter der Untervermietung zuzustimmen.

PRO und CONTRA für ein berechtigtes Interesse des Mieters an teilweiser Untervermietung der Wohnung (Beispiele)

PRO:
- Berufsbedingter Wohnortwechsel des Mieters,
- mehrjähriger (berufsbedingter) Auslandsaufenthalt des Mieters,
- Aufbesserung der schlechten finanziellen Lage durch teilweise dauerhafte Untervermietung (nicht Airbnb o.ä.!),
- dauerhafter Auszug eines Mitmieters,
- Einzug eines Dritten, um das Einbruchsrisiko zu mindern.

CONTRA:
- Untervermietung während eines längeren Urlaubs, um wirtschaftliche Vorteile aus der Untervermietung zu ziehen
- Wirtschaftliche Vorteile durch nicht dauerhafte Untervermietung

Was gilt für Airbnb und ähnliche Internetplattformen?

Bei Airbnb handelt es sich um eine Aussicht auf eine Einnahmequelle für den Mieter, indem er den gesamten oder Teile des Wohnraums untervermietet. Eine derartige Aussicht auf eine lukrative Einnahmequelle stellt kein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB dar. Der Vermieter hat deswegen das Recht, die Einwilligung für eine derartige Untervermietung zu verweigern. Dies bedeutet, dass Sie Ihre Wohnung oder Teile Ihrer Wohnung nicht ohne die Einwilligung ihres Vermieters über Airbnb und ähnliche Internetplattformen anbieten dürfen.

4. Dauer und Beendigung des Untermietvertrages

In einem Untermietvertrag muss zwingend die Mietdauer festgelegt werden. Dabei kann, wie auch bei einem herkömmlichen Mietvertrag, zwischen einem befristeten und einem unbefristeten Untermietvertrag entschieden werden.

Sofern die Dauer des Vertrages befristet ist, müssen Sie das Anfangs- und Enddatum sowie den Grund für die Befristung angeben. In diesen Fällen ist es beiden Vertragspartner nicht möglich, den Vertrag vor Vertragsende zu kündigen (außer es bestehen außerordentliche Kündigungsgründe).

Bei einem unbefristeten Untermietvertrag gilt das normale Kündigungsrecht. Jedoch ist zu beachten: Wenn der Hauptmieter die vermieteten Räume wieder selbst nutzen möchte, beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate. Falls der Hauptmieter jedoch kein berechtigtes Interesse nachweisen kann, beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate.

5. Schriftform des Untermietvertrages

Sobald alle Parteien (Vermieter, Hauptmieter, Untermieter) sich über die Untervermietung einig sind und etwaige Einwilligungen erteilt wurden, sollte dies alles schriftlich festgehalten werden. Eine schriftliche Vereinbarung dient dem Schutz aller Parteien sowie ihrer Rechte und Pflichten aus dem Untermietvertrag. Ein Untermietvertrag kann umfassend sein. So kann dieser Angaben dazu enthalten, wann und an wen die Mietzahlungen erfolgen, ob der Untermieter eine Kaution an den Hauptmieter zu zahlen hat, usw. Sobald eine schriftliche Fassung des Untermietvertrag erstellt wurde, sollte dieser von allen Parteien, insbesondere dem Haupt- und Untermieter unterschrieben werden. Das Dokument kann zusätzlich vom Vermieter unterschrieben werden. Dies kann dann als schriftlicher Beweis für die Einwilligung dessen diesen.

6. Zusammenfassung

Eine Untervermietung sollte gut durchdacht sein. Schließlich gehen alle Parteien Risiken und Pflichten ein, die zu beachten sind. Falls Sie Ihren Wohnraum untervermieten möchten, sollten Sie zunächst sichergehen, dass eine schriftliche (!) Einwilligung des Vermieters vorliegt. Andernfalls kann Ihnen eine fristlose Kündigung drohen. Weiterhin sollten Sie bei der Wahl der Untermieters sorgfältig sein. So liegt es an Ihnen, die Miete an den Vermieter zu zahlen, auch wenn der Untermieter seine Miete nicht an Sie beglichen hat.

Bestenfalls hat Ihnen dieser Guide dabei geholfen, zu wissen, worauf bei einer Untervermietung zu achten ist.

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